房地產(chǎn)融資新途徑探討-wenkub.com
2025-06-24 15:03 本頁面
【正文】 大家不要認為心情沉重了，因為社會越往后發(fā)展，分工越細致，開發(fā)商做好自己的事情就可以了。已經(jīng)有了瑞思的基金了，中國的金融服務水平實在是太落后的。 開發(fā)商：為什么談今天的主題，有一些專家判斷是冬天來了，昨天聽了陶總的講話，作為冬天來了，或者地產(chǎn)不太好作了，難道是開發(fā)商的問題，是否是地產(chǎn)金融界的冬天來了，但是我看了諸位都很輕松，難道就是開發(fā)商的問題嗎陶冬：我將這個問題分成兩個階段，我是長期做投資的，過去我不和地產(chǎn)商打交道的，第一次是在北京首屆房地產(chǎn)金融政策賞發(fā)言，當時的題目是從銀行主導到金融主導。外資應該以信托的方式進入中國的房地市場。 李堅平：中國的外匯信托辦法還沒有出來，原來廣東國投為什么破產(chǎn)是因為做的境外的業(yè)務太多，現(xiàn)在我們只是幫助境外的基金進行管理，如果信托公司賠了，也不會給他賠款。這樣的好處就是不需要與這么多的財務機構(gòu)打交道，關鍵是你想怎么做？我認為很多人有很多的解決辦法，講房地產(chǎn)投資銀行，但真正老師講，所謂的房地產(chǎn)投資銀行，真正做得大的并不是房地產(chǎn)投資銀行，所以房地產(chǎn)投資銀行在國外只是專著一樣事情。如果你有商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓，我們可以讓境外收購你的資產(chǎn)包，到新加坡、香港上市，如果你的企業(yè)很大，可以在國內(nèi)和美國上市。作為融資來講，房地產(chǎn)老板，總是講如何操作，為什么昨天的對話說要研究宏觀的東西，研究帳目的問題，實際上你們應該提前安排融資帳目的安排。你首先是零負債，我們這里很多人可以幫助你解決，孫飛、李曉東也可以幫你解決。這么好的東西，哪怕不成熟，東西都在中國的大地上，我認為目前的市場條件，經(jīng)過那么多高深的專家完全有理由有資格和能力走向國際市場。 客座主持陳基強：政府認為發(fā)展商已經(jīng)是暴力了，加入我們可以幫助順馳、中海融資，他們并不是需要，但是他們需要的是更多的融資。我現(xiàn)在接觸的房地產(chǎn)商老板基本上不是老板，是資金調(diào)度員。我說生產(chǎn)關系對生產(chǎn)力的制約，在銀行貸款中還有一點，香港銀行的特點，經(jīng)常組織銀團貸款，也是香港不動產(chǎn)貸款的主要方面，李嘉誠也有銀團貸款，我們現(xiàn)在的銀行是老死不相往來，因為今天的會議，我想通過21世紀或者媒體向中央銀行對于房地產(chǎn)商最貼肉的問題要反應一下。今天的融資轉(zhuǎn)場不是信托和瑞思想的專場。客座主持陳基強：今天談的非常多了，我認為瑞思是很好的，但是我認為一上市就沒有的談，但是我們可以談一點接近的。反而我們的政策是不鼓勵租賃，還要收費。我想兩個問題我都回答了。他們都清楚怎么操作，我也認同他們的觀點，同樣的東西，中國人玩就會變味。但是現(xiàn)在沒有任何一個法律說我們的信托不能做50年，為什么只作一、二年，三年以上的很難賣，因為投資者沒有退出的通道，不解決信托的上市通道，長期的產(chǎn)品沒有市場，還有200份的限制，起點很高。 客座主持陳基強:我認為中國的信托或者瑞思有一點不一樣的是，我們的年期是一、二年期，我們現(xiàn)在要解決的是房地產(chǎn)長期的資金，我們用的是銀行的短期貸款，依靠不斷的還款和貸款進行房地產(chǎn)，國外的房地產(chǎn)說，我們的是用借短錢做遠事，萬一購買不能預期，一、二年到期了以后怎么辦，剛剛說了上海的一棟大廈是上海國投擁有的，一年以后怎么辦？所以在這種情況下，李總剛才講得很清楚，新加坡也訪問過一些成功的信托，是否可以比較一下新加坡的瑞思與我們擁有的信托產(chǎn)品有什么區(qū)別？ 第二，不要講中國是否有瑞思，是否已經(jīng)有了，是否是先有瑞思，都在做，幾年后政府發(fā)現(xiàn)了再用法律進行約束。中國有立法的過程，中國在2006年相關的瑞思完善后，也就真正的實現(xiàn)了，也可以突破200份的限制，也可以上市流通。 在2006年關鍵的時候，中國肯定要和國際接軌的更多。新加坡的集團，騰飛集團已經(jīng)在國內(nèi)收購大量的物業(yè)或者在洽談。 我做了世紀新城的項目，給他融資了2億元，后期也融資了2億元。在當前的情況下，集合信托有發(fā)展的瓶頸，200份，規(guī)模有限制，不能上市流通。還有發(fā)行企業(yè)的債券，目前在資本市場發(fā)展方面，企業(yè)債券市場是非常重要的市場，已經(jīng)引起相關部委的重視，因為中國企業(yè)的債券市場是非常小的，只有200億元—300億元，實際上融資路徑是針對中小企業(yè)，大的企業(yè)從銀行、債券可以拿到錢，但是中小企業(yè)無法拿到錢，信托可以幫助他們進行優(yōu)化。在多元化和國際化的進程中，誰擔當主角，信托是一個組合，是邏輯主線，實際上很多專家已經(jīng)探討了在中國當前來講，商業(yè)銀行也應該是中國房地產(chǎn)的大哥大。 孫飛：大家下午好！今天的主題很好，地產(chǎn)進化，融資途徑的探討。 還有一個例子，發(fā)展商是否缺欠，萬科已經(jīng)說是中國房地產(chǎn)市場非常好的上市公司，一年的盈利也就八、九個億元，在深圳拍賣一塊土地就是14億元，如果利用自己的利潤做的話就會越來越小。中國對于海外投資始終是非常寬容的態(tài)度，過去外資對中國有非常大的貢獻，但是我認為土地資金上，應該是一個例外。 以目前的情況來看，政府不采取行動，本土的發(fā)展商沒有新的融資渠道，在這場競爭中他們輸?shù)那闆r非常大。這些資金的需求，不能全部堆在銀行里面，這對銀行體系的沖擊是非常大的。 主持人：首先有請?zhí)斩o我們作出判斷。 以下為融資路徑對話專場—宏觀調(diào)控背景下的地產(chǎn)融資新路徑實錄： 主持人楊熙：各位來賓大家下午好，今天很高興與各位專家主持下午的融資路徑對話專場。 ?。?）通過房地產(chǎn)信托的發(fā)展，應該能夠突破當前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的一個局限。像我們“聯(lián)華保立”（音）推出，第五期已經(jīng)賣完，第六期馬上就出來了。第二個信托的介入可以改善房地產(chǎn)投資界結(jié)構(gòu)，促進融資多元化，信托業(yè)也抓住了這個機遇，逐漸的增加了投入，這個有一組數(shù)據(jù)可以看得出來，按公開發(fā)布的04年信托產(chǎn)品的一個統(tǒng)計，房地產(chǎn)信托從發(fā)行數(shù)量上排到了第一，從募集資金量來說，僅次于基礎設施，現(xiàn)有的模式大部分是指定用途的房地產(chǎn)信托，就是我先確定一個項目，比如說做一個采訪貸款的投資的信托計劃，然后再把這個計劃向客戶進行推進，這個各家信托公司都會做，它的特點是實行備案，發(fā)行靈活，第二這樣期限比較短，風險抵御能力比較強。 ?。?）比較的是它能帶來貫穿房地產(chǎn)開發(fā)全過程的融資服務，銀行是在后期。在轉(zhuǎn)變過程中誰將勝出，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說我覺得主要取決于資本的能力，資本的
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