【正文】 此外，要順利實(shí)現(xiàn)村民的再就業(yè)，必須提高他們的文化素質(zhì)，而這些工作通常是難以量化的，也難以提供具體名目的專項(xiàng)資金。首先改造后的村民作為城市居民的一部分，政府可以通過發(fā)放《再就業(yè)優(yōu)惠證》減少村民再就業(yè)中的成本，并拿出一部分專項(xiàng)資金作為培訓(xùn)費(fèi)用。另一方面 以優(yōu)惠政策吸引開發(fā)商參與城中村改造。為了減輕政府財(cái)政壓力，提高建設(shè)的質(zhì)量和效率，應(yīng)該參考國內(nèi)外的實(shí)踐經(jīng) 驗(yàn)尋求更多的融資模式?；A(chǔ)設(shè)施的完善，房屋的建設(shè)以及村民再就業(yè)等諸多方面所需的改造資金數(shù)額龐大，僅僅依靠一方的財(cái)力支持是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因此，應(yīng)該走資金多元化的道路。為了加強(qiáng)失地農(nóng)民的話語權(quán)，應(yīng)該給予一定的社會(huì)地位。除被量化為集體股份的資產(chǎn)外，其余部分應(yīng)該全部一份不留地發(fā)放到村民手中，杜絕以各種名義和方式截留。同時(shí)，相對集中的出租房屋，可以行成較強(qiáng)的市場效應(yīng)，并可以制定出較為合理的租賃指導(dǎo)價(jià)，保證租金的長期性和穩(wěn)定性。同時(shí)由于村民的文化素質(zhì)不高，在充分行使自己的權(quán)利時(shí)有一定的困難。實(shí)行股份制公司后，這部分資產(chǎn)就應(yīng)該積極運(yùn)轉(zhuǎn)起來。武漢市城中村改造中，預(yù)留出一定比例的土地用于村改制企業(yè)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營。根據(jù)保障對象，凡符合條件的村改居勞動(dòng)力，均應(yīng)參加城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)（包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)等），養(yǎng)老人員則可以參加養(yǎng)老保障。但是，城中村村民的社會(huì)保障與其它社會(huì)保障又有著一定的區(qū)別。過去由于土地產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致了村民利益長期得不到保障。在制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，不僅要考慮城中村的區(qū)位因素，還要考 慮物價(jià)因素。鑒于此，應(yīng)該從以人為本，尊重歷史的角度出發(fā)，通過深入群眾了解 情況，避免因節(jié)約改制成本而損害一部分對集體資產(chǎn)有貢獻(xiàn)人員的權(quán)益。另一方面，可以將城中村改造與開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任結(jié)合起來。考慮到開發(fā)商一般都是通過囤積土地，實(shí)現(xiàn)低成本拿地高成本銷售賺取暴利的做法，要加強(qiáng)對城中村改造中土地出讓的監(jiān)管，確定合理的土地出讓底價(jià)。這方面可以借鑒沿海某些城市的做法，鼓勵(lì)在城中村改造問題上有一定造詣的研究學(xué)者參與到城中村改造中來，從而提高改造的科學(xué)性。當(dāng)前，大部分改制企業(yè)還相當(dāng)脆弱，建立現(xiàn)代 企業(yè)制度面臨著很大困難,政策層面應(yīng)給予一定的扶持和優(yōu)惠，做到“扶上馬再送一程”，以促進(jìn)其在市場經(jīng)濟(jì)中更好地發(fā)展。其次，轉(zhuǎn)變政府經(jīng)營理念。五、完善城中村改造的對策和建議 (一）以人為本，協(xié)調(diào)各方利益 ，不與民爭利首先，建立法治型政府。結(jié)合用地性質(zhì)的要求和周邊建設(shè)情況,，(*) = 1236元/平方米。據(jù)此得出，* = 。按照《武漢市征用集體所有土地補(bǔ)償安置辦法》估算，每畝土 地價(jià)格約為50萬元/畝。經(jīng)測算。建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)指享有還建政策的住戶現(xiàn)狀住房超出經(jīng)核實(shí)的還建面積而應(yīng)予補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用。經(jīng)測算。 改造涉及的總?cè)丝跒?597人，其中農(nóng)業(yè)人口為2577人。正是由于城中村改造項(xiàng)目存在—定的利潤空間，而且目前由于土地政策的調(diào)整，開發(fā)商在市場上獲得土地的難度越來越大，所以才試探性地加入到城中村改造中來。追求利潤最大化，是一切商業(yè)行為的根本出發(fā)點(diǎn)，開發(fā)商參與城中村改造工程，也必然以獲取高額利潤、或者至少獲得平均收益為主要目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)作為一種商業(yè)行為，追求利潤的最大化本是無可厚非的。但是，通常由于財(cái)力有限，難以負(fù)擔(dān)起巨大的改造成本。國家或治國者關(guān)心的是長治久安，維持其政權(quán)持久而穩(wěn)定的存在，盡可能擴(kuò)大其統(tǒng) 治的合法性基礎(chǔ)。正如馬克思所說：“人們奮斗所爭取的一切，都同他們的利益有關(guān)”。但是更多的經(jīng)營活動(dòng)是具有合法性的。所以，城中村改制組建的新公司，不是真正意義上的能夠獨(dú)立參與市場競爭的主體，公司的包袱很重，社會(huì)事務(wù)在短期內(nèi)無法甩開，需要一個(gè)受到政府相關(guān)部門扶持的過渡期。 另一方面，也要看到在城市邊緣，具有特色的傳統(tǒng)村落文化并沒有完全消失，因此要注意本土文化脈絡(luò)的延續(xù)，使城中村成為傳承本土文化最后的物質(zhì)場所。傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)文化主要影響著村民的日常生活、生活習(xí)慣、文化心理、意識(shí)形態(tài)及道德領(lǐng)域，都市文化則滲透在各個(gè)領(lǐng)域。外來文化的精華、現(xiàn)代都市的文明與城中村優(yōu)秀傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)文化的創(chuàng)造力，是以多樣的復(fù)雜的方式結(jié)合在一起的。 城中村與城市的“街道小區(qū)”和“單位小區(qū)”，都有很大的差異，它既不是一個(gè)由陌生人構(gòu)成的生活共同體（如街道和物業(yè)小區(qū)），也不是一個(gè)僅僅由業(yè)緣關(guān)系而構(gòu)成的 熟人小區(qū)（如單位宿舍大院)，而是一個(gè)由血緣、親緣、宗緣和地緣關(guān)系結(jié)成的互識(shí)社 會(huì)，形成了獨(dú)特的“村落單位制”或“公司村落制”組織形態(tài)。城中村改造前，他們通過家業(yè)的子承父遺所得的穩(wěn)定收入常常使他們衣食無憂，因此，年輕人普遍缺乏學(xué)習(xí)熱情。更多的是幻想能通過征地盡快富起來，有的還奢望在征地過程中謀求合法利益之外的額外利益。一是思想素質(zhì)，普遍存在“小富即安”的心理，缺乏干大事、創(chuàng)大業(yè)的開拓進(jìn)取精神。城中村的改造就是要在落實(shí)科學(xué)的發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)的框架下確立 明確的方向和目標(biāo)，只有統(tǒng)籌城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的城中村改造才能真正地?fù)?dān)當(dāng)起有效引導(dǎo)和控制城市發(fā)展和建設(shè)的作用。市場調(diào)節(jié)本身不能保障充分就業(yè)，而失業(yè)現(xiàn)象更加劇了貧富懸殊，這對經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的危害極大。這是當(dāng)前城市政府最為頭痛的問題，但無論怎樣都不可能通過市場機(jī)制來解決, 必須由政府對其作出承認(rèn)其合法或強(qiáng)行依照法規(guī)進(jìn)行拆除。城中村的形成從深層次上來說土地產(chǎn)權(quán)的不明晰就是主要的原因之一。但是，無成本交易只是一種理想的假定，現(xiàn)實(shí)生活中是不存在的。第一，科斯認(rèn)為，權(quán)力的界定是市場交易的前提。目前許多城市包括武漢市都成立了城中村改造的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，這些管理機(jī)構(gòu)大多是非市場機(jī)構(gòu)，即使是市場主體卻仍有國有性質(zhì)，其收入主要來自于通過稅收而形成的政府財(cái)政，完全背離市場的要素報(bào)酬原則，其支出則用于房屋拆遷、工程建設(shè)等公共開支，缺乏硬約束機(jī)制。最后，政府低效率導(dǎo)致政府失靈。尋租活動(dòng)的規(guī)模和政府干預(yù)的范圍、途徑和程度有 著直接的關(guān)系，政府的經(jīng)濟(jì)干預(yù)職能會(huì)誘使有關(guān)利益集團(tuán)爭相采取各類尋租活動(dòng)或避租活動(dòng)去影響政府決策。許多城中村己到了積重難返的地步就是因?yàn)槊恳粚谜紝⒁子陂_發(fā)的農(nóng)民土地許以開發(fā)商，而剩下的“骨頭”留置下一屆政府，如此反復(fù)，村民們長期處于公共設(shè)施缺乏、環(huán)境衛(wèi)生惡劣的生活狀態(tài)。首先，城中村形成和改造過程中政府的行為目標(biāo)與社會(huì)公共利益之間存在著巨大差異，從而使政府干預(yù)活動(dòng)的有效性受到了影響。對市場失靈的分析則幫助 我們明確城中村改造中政府干預(yù)的重點(diǎn)和邊界。為了確保資金到位，順利實(shí)施改造，必須合理安排各項(xiàng)建設(shè)的空間和時(shí)間順序。改造的收 益主要來自開發(fā)用地收益、還建住宅應(yīng)補(bǔ)足的成本、規(guī)劃控制用地征地補(bǔ)償費(fèi)三部分。一個(gè)村動(dòng)輒上千萬乃至上億的改造資金，由誰負(fù)擔(dān)或如何分擔(dān)？無疑是改造的重點(diǎn)難點(diǎn)。以十里鋪村為例，村民以初中文化為主，其次是高中文化，而全村僅有幾個(gè)大學(xué)生。然而即使在今天,無論是既有的補(bǔ)償金，還是穩(wěn)定的分紅收入，都不能滿足人們急劇膨脹的物質(zhì)需求，更不用說以后了。例如在土地開發(fā)過程及招商引資中，不能很好地根據(jù)市場做出正確判斷，導(dǎo)致土地的低產(chǎn)出，從而損害了集體利益。另一方面，一些村民在利益的驅(qū)動(dòng)下，翻出陳年舊帳，提出無理的補(bǔ)償要求。在強(qiáng)烈的“戀土情結(jié)”、“戀鄉(xiāng)情結(jié)” 作用下，部分村民對改造產(chǎn)生抵觸情緒。在界牌村調(diào)查的過程中，發(fā)現(xiàn)違建現(xiàn)象隨處可見，越是拆遷即將開展的地方，風(fēng)氣越是盛行。但是，這主要體現(xiàn)在物質(zhì)文化上，比如說音樂、飲食、服飾等方面。一般而言，城中村的產(chǎn)業(yè)主要是物業(yè)。村灣改造沒有完成前，己改制的企業(yè)還將履行拆遷、公共事業(yè)、公共設(shè)施建設(shè)等職能。還建用地、開發(fā)用地、 公頃，這些土地又由12塊大小不一的地塊組成，每塊1000~5000nf，由于過于零碎，有些畸零偏小地塊甚至根本無法利用，這不僅給規(guī)劃帶來一定難度，開發(fā)商也無興趣對此 地進(jìn)行開發(fā)。各自為政的用地布局難以實(shí)現(xiàn)區(qū)域的功能分區(qū)，不利于土地價(jià)值的提升，同時(shí)也容易造成基礎(chǔ)設(shè)施的重復(fù)建設(shè)。（3）資產(chǎn)量化對象不明確村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營性凈資產(chǎn)在適當(dāng)扣除社會(huì)保障和公共事業(yè)管理資金后，原則上全部作為股權(quán)量化的資產(chǎn)。雖然已經(jīng)出臺(tái)很多政策來杜絕違法建筑。比較棘手的問題是，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城中村的集體所有土地上的房屋拆遷活動(dòng)，是適用《拆遷條例》還是適用《土管法》的規(guī)定存 在爭議。因此，在城中村改造過程中最主要的不是推翻影響城市面貌的建筑，而是能使改變生活環(huán)境和生活方式的人們實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，能夠針對弱勢群體的生存狀態(tài)給他們提供住宅和生存、生活的環(huán)境。政府作為公共產(chǎn)品的提供者，并沒有完全照顧到流動(dòng)人口的切身利益。另一類是居住在城中村，工作也在城中村的人口。這類人口在城市其他的區(qū)域工作，從收入上講，多屬中低收入的階層，但也有部分具有較高收入的白領(lǐng)人士。大部分流動(dòng)人口由于收入水平不高，所以選擇租住在城中村。外來流動(dòng)人口是城中村人口構(gòu)成的重要組成部分，在數(shù)量上往往數(shù)倍于本村的常住人口。由于地價(jià)偏低，對周邊地塊的開發(fā)造成了一定的影響，形成了不公平的競爭環(huán)境。其次，由于城中村改造享受了政府提供的一系列優(yōu)惠政策，因此在土地出讓中地價(jià)通常會(huì)大打折扣。首先，在城中村改造過程中，一部分村民無法享受還建安置的待遇，因此不得不面臨重新置房。各種規(guī)劃編制的部門不同、時(shí)間不同、編制的目標(biāo)也有區(qū)別，這就造成了工作程序的不明。隨著機(jī)構(gòu)改革，武漢市規(guī)劃局與國土資源局分開后，雖然實(shí)現(xiàn)了權(quán)力上的相互制衡，避免了一方說了算的局面。此外，各個(gè)職能部門之間并未建立起有效的聯(lián)系機(jī)制，改造的信息也得不到及時(shí)共享，由此引發(fā)了一系列問題。這些工作涉及到城市的國土、規(guī)劃、建設(shè)、園林、教育、公安、消防、民政等眾多職能部門的工作范圍。政府作為宏觀層面上的決策者，必須從全局的角度出發(fā)，對城中村改造進(jìn)行整體部署。(2)改造情況改造建設(shè)的實(shí)施是城中村綜合改造的關(guān)鍵所在。而集體經(jīng)濟(jì)組織改制中由于面臨村集體資產(chǎn)的清核、量化及明確量化對象等復(fù)雜細(xì)節(jié)導(dǎo)致難度很大。武漢市城中村綜合改造主要分為兩大方面，即改制和改造。部分城中村由于缺乏資金，改造遲遲不能啟動(dòng)。大部分村民憑借穩(wěn)定的房租收入就可以過著衣食無憂的生活。如十里鋪村在90年代中期時(shí)還處于負(fù)債狀態(tài)，隨著十里鋪商業(yè)區(qū)的興起和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展，2007年村集體收入預(yù)計(jì)突破2000萬元。如十里鋪村屬的建材市場毗鄰好美家家居廣場，目前已經(jīng)具有一定的知名度。將大量農(nóng)地納入城市建設(shè)內(nèi)，農(nóng)用地在工業(yè)區(qū)的輻射作用下轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，但保留了大多傳統(tǒng)村落居住用地，形成遺留下的城中村。通過觀察。屬于人多地少，土地資源緊張的地區(qū)。城中村改造既是房屋形態(tài)的改造，也是社會(huì)形態(tài)的改