【正文】 3．村民再就業(yè)改造方面城中村村民再就業(yè)改造是一項長期而艱巨的任務。村民通過接受培訓教育，提高自身素質，在享受相關的就業(yè)優(yōu)惠政策下，通過勞動 獲得收入不僅不再是遙遠的事，而且變得更加有利可圖。從長遠來看，企業(yè)分紅將會成為廣大村民的最主要的經(jīng)濟收入來源，而要真正獲得這部分收益的前提是企業(yè)能夠高效運轉，實現(xiàn)集體資產(chǎn)的增值。最后，補償落實到位。2．確保開發(fā)商合理分享改造利潤城中村改造與一般的房地產(chǎn)開發(fā)有著很大區(qū)別。根據(jù)上述分析不難發(fā)現(xiàn)，政府通過房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，從而降低整個行業(yè)的利潤率，將會有利于開發(fā)商參與城中村改造。按武漢市重置價格標準磚混二等計算，單位建筑面積為650元/平方米。城市建設開發(fā)中的灰色地帶——巨大尋租市場的存在，是開發(fā)商創(chuàng)造利潤的一個重要基礎，開發(fā)商正是利用它們雄厚的資本實力通過投資抑或不投資來和地方政府博弈，以獲取政策優(yōu)惠，達到追求企業(yè)利潤最大化的目的。改造城中村，不僅要使舊村居民贏得良好的居住環(huán)境和現(xiàn)代文明生活，而且要使開發(fā)商贏得合理的利潤，使社會、政府贏得良好的投資環(huán)境與城市品位的提升。一般來說，是農(nóng)業(yè)文化融合都市文化， 再對自身加以改變。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，勞動力市場正逐步又單純的體力型向專業(yè)型、技能型轉變，這導致了城中村村民再就業(yè)的難度將越來越大。一般地，市場能促進經(jīng) 濟效率的提高和生產(chǎn)力的發(fā)展，但不能自動帶來社會分配結構的均衡和公正。城中村是在中國經(jīng)濟快速發(fā)展、體制轉型背景下由于快速城市化所形成的特有現(xiàn)象，形成的原因多重又復雜。從深層次講，根源是唯GDP為上的政府官員追求任期內(nèi)的政績、形象和面子工程所致。而從武漢市目前的財力來看，僅僅依靠政府或者村集體是難以完成的。同時，廣大村民并未意識到村民轉變?yōu)楣擅袼鶐淼淖兓?，缺乏風險意識。村集體經(jīng)濟改制后，股民的期盼是分紅, 并希望能逐年提高，過去是給村民發(fā)福利，表現(xiàn)為“施予”，現(xiàn)在是分紅，表現(xiàn)為“貢獻”，經(jīng)濟壓力陡然增大。然而在股權量化對象的確定上卻存在相當大的難度，因為這受到戶籍、勞動年限、貢獻、管理者要素等諸多因素的制約。武漢市城中村改造也并未在政策上對流動人口做出合理的安排。隨著城市居民物質文化水平的不斷提高，對于某些強度大、報酬低的工作或是臟、累、險的工種，城里人不愿意去做，以至于某些行業(yè)出現(xiàn)了勞動力短缺的結構性矛盾。《武漢市中心城區(qū)控制性詳細規(guī)劃（1998—2010)》規(guī)定用地性質為市場用地、旅館業(yè)用地、村鎮(zhèn)建設用地和綠地等。武漢市城中村改造政策借鑒了各地的先進經(jīng)驗，并結合自身情況進行了一定的完善，但是仍舊存在一些問題。武漢市城中村綜合改造的原則是：依法行政，有情操作，改制先行、改造跟進，統(tǒng)籌兼顧，屬地管理。值得注意的是，由于土地獲得的廉價性，加上產(chǎn)業(yè)安排上合理，導致工業(yè)園區(qū)內(nèi)的土地浪費現(xiàn)象十分嚴重?？沙掷m(xù)發(fā)展是當今世界發(fā)達國家與發(fā)展中國家共同追求的理想模式，它是指 在不斷提高人們生活質量和環(huán)境承受能力的同時，既滿足人們當前的需要，但又不損害下一代生存和發(fā)展的需要，以最小的自然消耗取得最大的社會效益和經(jīng)濟效益。 (二）相關理論基礎 城中村概念的提出是與城市發(fā)展及城市化進程有著密切的聯(lián)系，根據(jù)美國學者諾瑟姆（R. M. Northam)的觀點，一個國家或地區(qū)的城市人口占總人口比重的變化過程可以概括為一條稍被拉平的“S”形曲線, —個國家或地區(qū)城市化的進程分成3個階段：（1)城市化發(fā)展水平較低的起始階段；（2)城市化進程的加速階段；（3) 城市化進程的后期階段。選取武漢市漢陽區(qū)城中村作為研究對象，是基于漢陽區(qū)作為武漢三鎮(zhèn)之一，區(qū)域內(nèi)城中村類型豐富，且改造工作走在武漢市前列，其面臨的問題具有較強的代表性。最后，從協(xié)調(diào)改造各方利益、完善失地農(nóng)民的社會保障、拓展改造資金籌措渠道等方面，對完善漢陽區(qū)城中村改造提出了較為系統(tǒng)且操作性強的對策和建議。按照以上理論，這段時期正處于從“起始階段”向“加速階段”過渡的轉軌時期，也就是“城市病”高發(fā)時期。%的土地是水面，%，因此其主要地類是建設用地，其次是農(nóng)業(yè)用地，未利用地很少。城中村經(jīng)濟的新一輪發(fā)展源自城市化帶來的城中村土地大幅升值和產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整。在改制過程中，村民戶籍變更、組建社區(qū)居民委員會、計劃生育政策的執(zhí)行都是比較容易的事情。因此，協(xié)調(diào)者難以進行全面把握。這就意味著房地產(chǎn)市場存在需求的泡沫性，一旦開發(fā)商做出盲目樂觀的預期和決策，就極有可能導致房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。一類是居住在城中村、工作在城中村外的人口。拆遷是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)還是城市規(guī)劃區(qū)外，其法律意義是不同的。，可利用地為 。首先，法制觀念十分淡薄。通過改造，大部分人獲得了一筆可觀的補償金，有的還能夠獲得長期穩(wěn)定的分紅。由此可見，因為改造資金數(shù)額巨大，城中村必將是一個循序漸進的過程。其次，尋租活動導致政府失靈。也就是說，如果定價制度的運行沒有成本，最終的結果是不受法律狀況影響的。 (二）對改造后的可持續(xù)發(fā)展考慮不足黨中央提出的樹立“以人為本”的科學發(fā)展觀，核心就是要統(tǒng)籌社會、經(jīng)濟、環(huán)境 的可持續(xù)發(fā)展。45從根本上說，城市化是以“人”為對象的，以“文”化“人”，實現(xiàn)城市居民、村民、外來流動人口文化整合和發(fā)展，使村民和流動人口（外來村民）在思想價值觀念和行為方式上成為真正的城市居民，是城市化的最基本內(nèi)核，也是城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的最高境界。對于參與改制的村而言，新組建的公司不能因為是企業(yè)，就把所有的農(nóng)村社會事務拋開不管；過渡期內(nèi)村委會的牌子繼續(xù)保留，村委會與公司同時并存，一套班子兩塊牌子，農(nóng)村社會事務的管理在一套班子中分工負責。地方政府希望通過城中村改造提升城市面貌，提髙城市競爭力，并通過城中村改造緩解土地緊張的局面。(1)磨山村基本情況磨山村隸屬于漢陽區(qū)永豐鄉(xiāng)。建設補足費=*綜上，還建住戶總補償費=建設補償費+拆遷住宅安置費一建設補足費= 萬元+ 萬元 = 萬元③開發(fā)土地征地費。還要加大執(zhí)法的力度，對于政府官員的違法行為，要以法律手段來制裁，而不僅僅是給予行政處罰。為了調(diào)動開發(fā)商的積極性，讓其參與到難度較大的城中村改造中來，一方面可以暫緩區(qū)域內(nèi)新建項目的審批，從而降低城中村改造項目的競爭壓力。(二）完善失地農(nóng)民的社會保障機制城中村改造后，村民失去了賴以生存的土地，因此，建立和完善失地農(nóng)民的社會保 障機制意義重大。在股份制改革中，對股權流動的種種限制使得村民無法獲得完整的產(chǎn)權。 (三）積極拓展改造資金的籌措渠道城中村改造資金的籌措是改造過程中的難點。最后，結合具體情況，還可以鼓勵村民自己再繳納一部分，從而形成一種多元的資金籌措模式。政府部門要善于運用行政、經(jīng)濟的手段，改善城市投資環(huán)境，增加投資者對城中村 改造的信心。城中村改造中同樣會對部分村民進行貨幣補償。此外，還同樣有權享有城市居民有關的優(yōu)撫、復員退伍軍人安置和社會救助等政策，有權申請最低生活保障金以及相關的就業(yè)優(yōu)惠政策。其次，完善補償方式。因此，在改制企業(yè)最困難、最重要的轉換時期，必 須在政策層面上明確一個過渡扶持期，這不僅僅關乎企業(yè)的發(fā)展，也關乎社會的穩(wěn)定。也就是說，政府才會同意進 行改造。建設費用包括建設土木工程費（按照多層、小高層框架建筑計算)、前期工程費（含三通一平、規(guī)劃建筑設計、地質勘察)、居住區(qū)配套費（含內(nèi)部市政、園林綠化)。但城中村改造后的房地產(chǎn)售價普遍較高并不主要來源于開發(fā)行為，而是取決于城中村優(yōu)越的地理區(qū)位及由其帶來的房地產(chǎn)的更大的升值潛力，因此，這部分利益主要應該由改造前這一區(qū)位的擁有者城中村集體和村民享有，開發(fā)商只應享有和其它開發(fā)項目相當?shù)钠骄找妫荒軘D占村集體和村民的利益空間。城中村較低的租金水平降低了外來人員的從業(yè)門檻，有助于他們在城市生存和立足，也支撐了城中村原村民和股份合作公司物業(yè)租賃業(yè)的持續(xù)發(fā)展。文化是一個社會群體的根系，各社會群體的差異、經(jīng)濟發(fā)展的差異，無不體現(xiàn)出文化的差異。二是文化素質，城中村村民的文化程度偏低但擇業(yè)要求又偏高，這是造成其難以再就業(yè)的一個十分重要的因素。改造城中村就必須首先對農(nóng)民的宅基地和集體用于流轉建設的土地進行產(chǎn)權明晰。政府機構自身必具有效率是其對經(jīng)濟活動進行有效干預的必要條件之一。只有克服城中村改造中的政府失靈和市場失靈才能實現(xiàn)改造的目標。其次，村民長期以來養(yǎng)成的懶散的生活態(tài)度，缺乏學習的興趣，這導致其在擇業(yè)上面臨重重障礙。再次，封建思想觀念猶存。如果擔負了這些日常事務的管理工作，則“名不正，言不順”，也難以集中精力去搞經(jīng)營。但是在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，越是臨近拆遷的地方，搶建風氣就越重。這類人口多在城中村從事飲食、商業(yè)、勞務、美容美發(fā)等服務工作。最后，為了維護自己的既得利益，很多城中村改制企業(yè)都擁有自己的房地產(chǎn)開發(fā)公司，但是由于缺乏經(jīng)驗，其產(chǎn)品難以在品質上得到保證。但是由于土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃在編制程序、技術上都存在較大的差別，缺乏溝通的條件下，使得城中村改造規(guī)劃在審批上困難重重，同時也增加了改造成本，制約了城中村改造的進度。由于在改造建設過程中涉及到對土地利用的處置和個人宅基地及房屋的處置，不僅涉及眾多部門、人員的參與，而且由于背后的產(chǎn)權關系和補償問題十分復雜，再加上巨大的拆遷量所需資金數(shù)額龐大，因此進度緩慢。但是也有一部分思想進步的村民，在獲得穩(wěn)定的收入之余，另外在城市從事著其他工作。而且分布于二環(huán)線以內(nèi)的城中村耕地數(shù)最明顯少于三環(huán)線附近的城中村所擁有的耕地數(shù)量，這與當?shù)氐某鞘谢潭认辔呛?。因此，城中村改造要進行制度創(chuàng)新，就要進行產(chǎn)權改革。(4)從居民的戶籍上看，城中村的居民仍然是農(nóng)業(yè)戶口，因此在理論上他們?nèi)匀粨碛懈?，雖然耕地的數(shù)量實際上往往很少甚至已經(jīng)沒有，居民的收入也往往來自非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。城中村改造探討——以漢陽區(qū)城中村改造中的問題與對策為例摘 要城中村問題是在我國城鄉(xiāng)二元體制的特殊國情下，由于快速城市化而出現(xiàn)的一種現(xiàn)象，目前在各大、中城市中普遍存在。(3)從行政體制上看，城中村的基層組織仍然是村民委員會，在行政隸屬上仍然是鄉(xiāng)鎮(zhèn)體制。公司制企業(yè)就是通常人們所說的現(xiàn)代企業(yè)制度，是一個獨立于出資者的自然人形式的經(jīng)濟、法律實體，從理論上講, 它有永續(xù)的生命；其股份可以自由轉讓；其出資人承擔有限責任。通過觀察。大部分村民憑借穩(wěn)定的房租收入就可以過著衣食無憂的生活。(2)改造情況改造建設的實施是城中村綜合改造的關鍵所在。隨著機構改革，武漢市規(guī)劃局與國土資源局分開后，雖然實現(xiàn)了權力上的相互制衡，避免了一方