【正文】 合作公司物業(yè)租賃業(yè)的持續(xù)發(fā)展。同時，利益也是社會制度變 遷的根本問題，利益沖突是利益主體基于利益差別和利益矛盾在實現(xiàn)各自利益的過程中發(fā)生的利益爭奪，而利益協(xié)調(diào)是社會和諧與整合的關(guān)鍵。所以，中央政府一方面希望通過城中村改造讓更多人享受城市化的成果，進而爭取公民的擁護；另一方面，又要關(guān)注和保證地方政府的利益，以盡可能多地 取得地方政府的支持。考慮到城中村改造完全由村集體實施則可能出現(xiàn)村民的短期行為，致使改造的效果不理想。但城中村改造后的房地產(chǎn)售價普遍較高并不主要來源于開發(fā)行為，而是取決于城中村優(yōu)越的地理區(qū)位及由其帶來的房地產(chǎn)的更大的升值潛力，因此，這部分利益主要應(yīng)該由改造前這一區(qū)位的擁有者城中村集體和村民享有，開發(fā)商只應(yīng)享有和其它開發(fā)項目相當?shù)钠骄找妫荒軘D占村集體和村民的利益空間。除此之外，城中村改造工程 也是一個形象工程和品牌工程，開發(fā)商也有通過城中村改造達到品牌宣傳和開拓新市場 等目的。開發(fā)商的介入有利于城中村改造資金問題的解決，但開發(fā)商行動的選擇完全取決于它期望效用的大小，在是否介入改造這個問題上，它不僅會考慮介入城中村改造是否能夠盈利，而且它還會將城中村改造與其他土地開發(fā)項目進行比較，以選擇利潤率高的項目。根據(jù)政策應(yīng)采取捆綁項目的方式進行改造。建設(shè)費用包括建設(shè)土木工程費（按照多層、小高層框架建筑計算)、前期工程費（含三通一平、規(guī)劃建筑設(shè)計、地質(zhì)勘察)、居住區(qū)配套費（含內(nèi)部市政、園林綠化)。經(jīng)測算。按武漢市重置價格標準磚混二等計算，單位建筑面積為650元/平方米。開發(fā)土地征地費=*15畝/公頃*50萬元/畝= 17685萬元①、②、③。也就是說，政府才會同意進 行改造。這就意味著，只有當區(qū)域內(nèi)的樓面地價大于1236元/平方米時,開發(fā)商才會考慮介入。要做到城中村改造有法可依，離不開相關(guān)法律法規(guī)的制定和完善。地方政府作為一類經(jīng)濟組織，也有自己的經(jīng)濟利益，導(dǎo)致很多時候政府既是“裁判員”，又是“運動員”。因此，在改制企業(yè)最困難、最重要的轉(zhuǎn)換時期，必 須在政策層面上明確一個過渡扶持期，這不僅僅關(guān)乎企業(yè)的發(fā)展，也關(guān)乎社會的穩(wěn)定。此外，還可以在城中村居民中選撥一些有威信的長者和優(yōu)秀的青年精英，他們熟知廣大村民的需求，有利于提高改造政策的針對性和有效性。此外，由于開發(fā)商獲取的土地并不是一般意義上的空白地，所以要防止開發(fā)商借故拆遷進度慢來實現(xiàn)變相囤地。對于積極參與改造的開發(fā)商，政府可以給予一定的優(yōu)惠政策，并在以后的城市開發(fā)中優(yōu)先考慮這些社會責(zé)任感強的開發(fā)企業(yè)。其次，完善補償方式?？梢砸胝勁袡C制，從而加強村民作為參與方的知情權(quán)和話語權(quán)。集體資產(chǎn)量化主要是將集體的土地進行資產(chǎn)量化，因此成為改制過程中的矛盾焦點所在。與一般的項目建設(shè)征地相比，城中村所有的土地都將被國有化，而且城中村村民在身份上已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榫用?。此外，還同樣有權(quán)享有城市居民有關(guān)的優(yōu)撫、復(fù)員退伍軍人安置和社會救助等政策，有權(quán)申請最低生活保障金以及相關(guān)的就業(yè)優(yōu)惠政策。擁有村集體改制企業(yè)股份的“股民”可以長期享有企業(yè)分紅。然而資產(chǎn)在市場上運作就會有風(fēng)險，所以，要實現(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值就要加強企業(yè)觀念。對此，應(yīng)逐步建立起完 整、開放的產(chǎn)權(quán)體系，并通過規(guī)范和強化公司章程，使之成為約束公司依法經(jīng)營的權(quán)威文件，政府還應(yīng)通過立法規(guī)范改制后經(jīng)濟組織的組織和經(jīng)營活動。城中村改造中同樣會對部分村民進行貨幣補償。同時，相關(guān)方面應(yīng)指導(dǎo)村民如何科學(xué)利用補償金，防止過去無度揮霍土地補償金的行為出現(xiàn)。同時還應(yīng)建立公正的爭議仲裁機構(gòu)，化解征地和安置補償中的糾紛，監(jiān)督安置補償工作的落實，維護失地農(nóng)民的合法權(quán)益，使農(nóng)民申訴有門。政府作為社會公共產(chǎn)品的提供者，應(yīng)該為城中村改造提供相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。政府部門要善于運用行政、經(jīng)濟的手段，改善城市投資環(huán)境，增加投資者對城中村 改造的信心。保證開發(fā)商在城中村改造過程中獲得正幸的利潤，促進城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。其次，村集體抽取一定比例的征地款，作為村民再就業(yè)的專項經(jīng)費，并對資金用途做到賬務(wù)公開?；诖?，可以動員社會力量，幫助城中村村民真正融入城市。最后，結(jié)合具體情況，還可以鼓勵村民自己再繳納一部分，從而形成一種多元的資金籌措模式。前文中提到了城中村改造需要政策的支持和幫扶，但是這些政策的執(zhí)行都是需要資金支持的，如果不能做好這方面的資金籌措，政策往往只會停留在口號上，這將會使得村民產(chǎn)生不滿情緒。 注意和舊城改造相協(xié)調(diào)，土地部門控制土地出讓，清理在建房地產(chǎn)開發(fā)項目。武漢市的城中村改造全部采用土 地融資模式，將土地增值收益的60%存入城中村所在的區(qū)級政府財政賬戶，專用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 (三）積極拓展改造資金的籌措渠道城中村改造資金的籌措是改造過程中的難點。綜上所述，城中村村民可以享受到優(yōu)越的社會保障，但是將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實還需要加強實施和監(jiān)督。要規(guī)范征地補償分配行為，兼顧公平與效率。精心設(shè)計后的小區(qū)和房屋在環(huán)境和品質(zhì)上都得到了較大改善，因此租金水平還會出現(xiàn)上漲的趨勢。在股份制改革中，對股權(quán)流動的種種限制使得村民無法獲得完整的產(chǎn)權(quán)。過去，集體土地因為流轉(zhuǎn)困難，不能充分發(fā)揮資產(chǎn)效應(yīng)。在改制過程中，應(yīng)加大社會保障知識的宣傳力度，加強村民特別是老年人的養(yǎng)老保 險意識，擴大保險的覆蓋面，避免因個人“短視”而引起的保險缺失問題。村改居人員作為城市的一員，應(yīng)當享有城市居民的一切保障權(quán)利。(二）完善失地農(nóng)民的社會保障機制城中村改造后，村民失去了賴以生存的土地，因此，建立和完善失地農(nóng)民的社會保 障機制意義重大。村民的利益主要體現(xiàn)在城中村土地及其附著物上。再次，提高補償標準。目前關(guān)于這方面的規(guī)定尚不能在任何一部全國性的法律中找到答案。為了調(diào)動開發(fā)商的積極性，讓其參與到難度較大的城中村改造中來，一方面可以暫緩區(qū)域內(nèi)新建項目的審批，從而降低城中村改造項目的競爭壓力。開發(fā)商獲得的利潤過高，則損失了城中村集體的利益，獲得的利潤過少，自然就難以實現(xiàn)改造的順利進行。服務(wù)型政府的建立依賴于執(zhí)政者的能力和素質(zhì)。再次，發(fā)揮政府的引導(dǎo)和扶持功能。還要加大執(zhí)法的力度，對于政府官員的違法行為，要以法律手段來制裁，而不僅僅是給予行政處罰。同時，由于容積率和開發(fā)商的利潤呈正相關(guān)關(guān)系，因此，調(diào)高項目的容積率也將大力提高開發(fā)商的積極性。開發(fā)商所得利潤的大小主要取決于周邊物業(yè)的價格水平和項目本身的容積率。(3)決策分析根據(jù)武漢市城中村改造政策，開發(fā)用地以還建安置房建設(shè)成本和本宗地價之和的 。建設(shè)補足費=*綜上，還建住戶總補償費=建設(shè)補償費+拆遷住宅安置費一建設(shè)補足費= 萬元+ 萬元 = 萬元③開發(fā)土地征地費。建設(shè)補償費=*拆遷住宅安置費指在磨山村村域內(nèi)自行建房的外來住戶和享受政策住戶一戶兩宅 而應(yīng)拆除的以及3層以上的建筑，其現(xiàn)狀住房應(yīng)拆遷而予以補償?shù)馁M用。還建住戶總補償費包括建設(shè)補償費、拆遷住宅安置費和建設(shè)補足費。①還建住宅建設(shè)費。(1)磨山村基本情況磨山村隸屬于漢陽區(qū)永豐鄉(xiāng)。城中村擁有稀缺的城市土地資源，按照武漢市現(xiàn)行政策，大部分城中村土地要被納入政府用地儲備，通過土地市場實現(xiàn)其價值的真實體現(xiàn)。但同時，由于投入資金較多，運營周期長，不確定因素多，拆遷開發(fā)中的利益矛盾重重，存在難以克服的系統(tǒng)風(fēng)險（土地、規(guī)劃、金融等相關(guān)政策）等等，也可能最終使開發(fā)變得無利可圖，這些都是開發(fā)商在利益權(quán)衡中必需考慮的問題。村民一方面希望通過城中村改造改善自己的居住環(huán)境，另一方面，擔心城中村改造會損失自己的既得利益。地方政府希望通過城中村改造提升城市面貌，提髙城市競爭力，并通過城中村改造緩解土地緊張的局面。這三個方面是相輔相成，同時又是互相牽制的，因此就涉及到了一個利益協(xié)調(diào)的問題。 (三）改造主體之間的利益博弈使改造過程具有不確定性利益是社會經(jīng)濟領(lǐng)域中最普遍、最敏感，同時也是最易引起關(guān)注的問題。他們的經(jīng)濟活動大致可以分為兩類，一類是管理疏忽孕育了黃賭毒、假冒偽劣加工生產(chǎn)等地下經(jīng)濟活動，這些活動應(yīng)該通過改造嚴格取締。對于參與改制的村而言，新組建的公司不能因為是企業(yè)，就把所有的農(nóng)村社會事務(wù)拋開不管；過渡期內(nèi)村委會的牌子繼續(xù)保留，村委會與公司同時并存，一套班子兩塊牌子，農(nóng)村社會事務(wù)的管理在一套班子中分工負責(zé)。城中村豐富的文化內(nèi)涵，決定了城中村的改造必須要處理好整合與傳承本土文化之間的關(guān)系，一方面要利用城市主流文化整合其他文化，全面提升城中村的綜合文明程度。都市文化是一種強勢文化，它對城中村農(nóng)業(yè)文化的影響遠遠大于后者對它的影響。城中村的多種文化主要由傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)文化、外來文化（外來人口帶入的文化）以及現(xiàn)代都市文化構(gòu)成。45從根本上說，城市化是以“人”為對象的，以“文”化“人”，實現(xiàn)城市居民、村民、外來流動人口文化整合和發(fā)展，使村民和流動人口（外來村民）在思想價值觀念和行為方式上成為真正的城市居民，是城市化的最基本內(nèi)核，也是城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的最高境界。城中村村民后代的可持續(xù)發(fā)展是城中村改造不能忽視的問題。從根本上否認和抵制國家的征地制度和土地公有制度。一般地說，農(nóng)民素質(zhì)包括思想、文化和技能素質(zhì)三個方面。 (二）對改造后的可持續(xù)發(fā)展考慮不足黨中央提出的樹立“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，核心就是要統(tǒng)籌社會、經(jīng)濟、環(huán)境 的可持續(xù)發(fā)展。由于城中村村民和流動人口絕大多數(shù)受過的教育有限，工作經(jīng)驗缺乏和工作技能很差，無法適應(yīng)城市的許多專業(yè)化工種，再加上所處地位的社會資源很少，造成其就業(yè)水平低，收入水平差，產(chǎn)生了與其他城市市民事實上的不平等，而市場經(jīng)濟的無情競爭、優(yōu)勝劣汰的競爭規(guī)律往往具有強者愈強，弱者愈弱，財富越來越集中的“馬太效應(yīng)”，導(dǎo)致收入在貧富之間的差距越來越大。同樣，目前城中村內(nèi)的許多違章建筑成了改造城中村的一大障礙，對這些違章建筑的拆除或補償就必須對其產(chǎn)權(quán)作出界定。土地產(chǎn)權(quán)的不明晰，農(nóng)地向城市建設(shè)用地的轉(zhuǎn)換由于政府通過征地壟斷而缺乏流動性和競爭性，過低的征地補償費用降低了土地資源配置效率，也導(dǎo)致了土地資源的閑置浪費。也就是說，如果定價制度的運行沒有成本，最終的結(jié)果是不受法律狀況影響的。利用市場機制解決城中村問題在很多方面具有效率，但是也有很多環(huán)節(jié)是市場解決不了或解決不好的。然而，現(xiàn)實中的政府機構(gòu)由于其公共部門的行政壟斷性往往是投入高而產(chǎn)出低，具有明顯的低效率特征。這些腐敗行為使得改造的效果大打折扣。其次，尋租活動導(dǎo)致政府失靈。政府官員追求自身利益最大化，在沒有完善的監(jiān)督約束機制的不成熟的市場經(jīng)濟環(huán)境下，往往利用掌握的城市規(guī)劃信息