【正文】 說了算的局面。由于地價偏低，對周邊地塊的開發(fā)造成了一定的影響，形成了不公平的競爭環(huán)境。另一類是居住在城中村，工作也在城中村的人口。雖然已經(jīng)出臺很多政策來杜絕違法建筑。村灣改造沒有完成前，己改制的企業(yè)還將履行拆遷、公共事業(yè)、公共設施建設等職能。在強烈的“戀土情結”、“戀鄉(xiāng)情結” 作用下，部分村民對改造產(chǎn)生抵觸情緒。以十里鋪村為例，村民以初中文化為主，其次是高中文化，而全村僅有幾個大學生。對市場失靈的分析則幫助 我們明確城中村改造中政府干預的重點和邊界。最后，政府低效率導致政府失靈。城中村的形成從深層次上來說土地產(chǎn)權的不明晰就是主要的原因之一。一是思想素質，普遍存在“小富即安”的心理，缺乏干大事、創(chuàng)大業(yè)的開拓進取精神。外來文化的精華、現(xiàn)代都市的文明與城中村優(yōu)秀傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)文化的創(chuàng)造力，是以多樣的復雜的方式結合在一起的。但是更多的經(jīng)營活動是具有合法性的。房地產(chǎn)開發(fā)作為一種商業(yè)行為，追求利潤的最大化本是無可厚非的。經(jīng)測算。據(jù)此得出，* = 。當前，大部分改制企業(yè)還相當脆弱，建立現(xiàn)代 企業(yè)制度面臨著很大困難,政策層面應給予一定的扶持和優(yōu)惠，做到“扶上馬再送一程”，以促進其在市場經(jīng)濟中更好地發(fā)展。鑒于此，應該從以人為本，尊重歷史的角度出發(fā)，通過深入群眾了解 情況，避免因節(jié)約改制成本而損害一部分對集體資產(chǎn)有貢獻人員的權益。根據(jù)保障對象，凡符合條件的村改居勞動力，均應參加城鎮(zhèn)職工社會保險（包括基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險和失業(yè)保險等），養(yǎng)老人員則可以參加養(yǎng)老保障。同時，相對集中的出租房屋，可以行成較強的市場效應，并可以制定出較為合理的租賃指導價，保證租金的長期性和穩(wěn)定性。為了減輕政府財政壓力，提高建設的質量和效率，應該參考國內(nèi)外的實踐經(jīng) 驗尋求更多的融資模式。此外，要順利實現(xiàn)村民的再就業(yè)，必須提高他們的文化素質，而這些工作通常是難以量化的，也難以提供具體名目的專項資金。基礎設施的完善，房屋的建設以及村民再就業(yè)等諸多方面所需的改造資金數(shù)額龐大，僅僅依靠一方的財力支持是遠遠不夠的，因此，應該走資金多元化的道路。同時由于村民的文化素質不高，在充分行使自己的權利時有一定的困難。但是，城中村村民的社會保障與其它社會保障又有著一定的區(qū)別。另一方面，可以將城中村改造與開發(fā)商的社會責任結合起來。其次，轉變政府經(jīng)營理念。按照《武漢市征用集體所有土地補償安置辦法》估算，每畝土 地價格約為50萬元/畝。 改造涉及的總人口為6597人，其中農(nóng)業(yè)人口為2577人。但是，通常由于財力有限，難以負擔起巨大的改造成本。所以，城中村改制組建的新公司，不是真正意義上的能夠獨立參與市場競爭的主體，公司的包袱很重，社會事務在短期內(nèi)無法甩開，需要一個受到政府相關部門扶持的過渡期。 城中村與城市的“街道小區(qū)”和“單位小區(qū)”，都有很大的差異，它既不是一個由陌生人構成的生活共同體（如街道和物業(yè)小區(qū)），也不是一個僅僅由業(yè)緣關系而構成的 熟人小區(qū)（如單位宿舍大院)，而是一個由血緣、親緣、宗緣和地緣關系結成的互識社 會，形成了獨特的“村落單位制”或“公司村落制”組織形態(tài)。城中村的改造就是要在落實科學的發(fā)展觀和構建和諧社會的框架下確立 明確的方向和目標，只有統(tǒng)籌城市經(jīng)濟、社會和環(huán)境的城中村改造才能真正地擔當起有效引導和控制城市發(fā)展和建設的作用。但是，無成本交易只是一種理想的假定，現(xiàn)實生活中是不存在的。尋租活動的規(guī)模和政府干預的范圍、途徑和程度有 著直接的關系，政府的經(jīng)濟干預職能會誘使有關利益集團爭相采取各類尋租活動或避租活動去影響政府決策。為了確保資金到位，順利實施改造，必須合理安排各項建設的空間和時間順序。然而即使在今天,無論是既有的補償金，還是穩(wěn)定的分紅收入，都不能滿足人們急劇膨脹的物質需求，更不用說以后了。在界牌村調(diào)查的過程中，發(fā)現(xiàn)違建現(xiàn)象隨處可見，越是拆遷即將開展的地方，風氣越是盛行。還建用地、開發(fā)用地、 公頃，這些土地又由12塊大小不一的地塊組成，每塊1000~5000nf，由于過于零碎，有些畸零偏小地塊甚至根本無法利用，這不僅給規(guī)劃帶來一定難度，開發(fā)商也無興趣對此 地進行開發(fā)。比較棘手的問題是，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城中村的集體所有土地上的房屋拆遷活動，是適用《拆遷條例》還是適用《土管法》的規(guī)定存 在爭議。這類人口在城市其他的區(qū)域工作，從收入上講，多屬中低收入的階層，但也有部分具有較高收入的白領人士。其次，由于城中村改造享受了政府提供的一系列優(yōu)惠政策，因此在土地出讓中地價通常會大打折扣。此外，各個職能部門之間并未建立起有效的聯(lián)系機制，改造的信息也得不到及時共享，由此引發(fā)了一系列問題。而集體經(jīng)濟組織改制中由于面臨村集體資產(chǎn)的清核、量化及明確量化對象等復雜細節(jié)導致難度很大。如十里鋪村在90年代中期時還處于負債狀態(tài)，隨著十里鋪商業(yè)區(qū)的興起和產(chǎn)業(yè)結構不斷調(diào)整，經(jīng)濟逐步發(fā)展，2007年村集體收入預計突破2000萬元。屬于人多地少，土地資源緊張的地區(qū)。正是在這一時期，城中村在我國眾多城市里“四面開花”，成為城市建設中的不和諧音符。關鍵詞：城中村；城中村村民；城中村改造；集體土地；利益；拆遷安置一、城中村改造的相關理論 (一)城中村的概念及內(nèi)涵我國對于城中村的研究時間并不長，目前學術界對于城中村的概念和提法還沒有達成共識。目前，武漢市城中村改造的各項工作正在穩(wěn)步推進中，但是由于經(jīng)驗不足，因此實際上是靠“摸著石頭過河”。其中農(nóng)業(yè)人口 萬人。早在1995年我國政府頒布的《中國 21世紀議程》中，已明確把可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略作為國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中長期計劃的重要指導方針。如漢陽經(jīng)濟發(fā)展區(qū)周邊就分別有龍陽村、漢城村、陶家?guī)X村、湯山村等多個城中村。(二）漢陽區(qū)城中村改造政策及進度自武漢市2004年正式啟動城中村綜合改造以來，漢陽區(qū)城中村改造工作也在市相關改造政策的指導下隨之開展。政府方面一旦出現(xiàn)政策和管理漏洞，將會造成重大的社會問題。以磨山村為例，《武漢市城市總體規(guī)劃（1996—2020)》規(guī)劃其用地性質為居住用地、文娛用地和綠地等。外來人口為城市提供了豐富的勞動力資源，緩解了城市勞動力的結構性矛盾。這也是目前社會上討論的熱點話題之一。誰擁有股權就意味著誰今后可以獲得企業(yè)的分紅。改制前，村集體的物業(yè)租賃享受了很多涉農(nóng)稅收優(yōu)惠政策，改制后一律按城市企業(yè)對待，物業(yè)稅達到收入的17%以上，村民受惠大幅減少。最后，多數(shù)改制后的股份公司的領導仍由原村干部擔任，由于缺乏先進的管理經(jīng)驗和模式，這對改制后的股份公司發(fā)展十分不利。從武漢市的改造情況來看，除了為村民交納社會保障金外，更重要的是對大量高 密度的房屋進行拆遷補償。“攤大餅”式的城市擴張和政府追求快 速城市化導向目標下的只求征地便利行為是城中村形成的客觀原因。政府完全控制下的改造活動的收入與 成本的分離，導致缺乏降低成本的動力和壓力，產(chǎn)生改造行為的低效率。第二，市場分配機制會帶來收入分配不公和貧富兩極分化。三是技能素質，城中村村民技能單一，種地、收租成為他們的謀生手段。不同的文化不僅有排它性，也有融合性，特別是當多種文化的主體雜居在一起時，它們總是相互吸收、調(diào)和，發(fā)生內(nèi)容和形式上的變化，逐漸演進為一種新的文化。同時，利益也是社會制度變 遷的根本問題，利益沖突是利益主體基于利益差別和利益矛盾在實現(xiàn)各自利益的過程中發(fā)生的利益爭奪，而利益協(xié)調(diào)是社會和諧與整合的關鍵。除此之外，城中村改造工程 也是一個形象工程和品牌工程，開發(fā)商也有通過城中村改造達到品牌宣傳和開拓新市場 等目的。經(jīng)測算。這就意味著，只有當區(qū)域內(nèi)的樓面地價大于1236元/平方米時,開發(fā)商才會考慮介入。此外，還可以在城中村居民中選撥一些有威信的長者和優(yōu)秀的青年精英，他們熟知廣大村民的需求，有利于提高改造政策的針對性和有效性?？梢砸胝勁袡C制，從而加強村民作為參與方的知情權和話語權。擁有村集體改制企業(yè)股份的“股民”可以長期享有企業(yè)分紅。同時，相關方面應指導村民如何科學利用補償金，防止過去無度揮霍土地補償金的行為出現(xiàn)。保證開發(fā)商在城中村改造過程中獲得正幸的利潤，促進城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。前文中提到了城中村改造需要政策的支持和幫扶，但是這些政策的執(zhí)行都是需要資金支持的，如果不能做好這方面的資金籌措，政策往往只會停留在口號上，這將會使得村民產(chǎn)生不滿情緒。綜上所述，城中村村民可以享受到優(yōu)越的社會保障，但是將其轉化為現(xiàn)實還需要加強實施和監(jiān)督。過去，集體土地因為流轉困難，不能充分發(fā)揮資產(chǎn)效應。村民的利益主要體現(xiàn)在城中村土地及其附著物上。開發(fā)商獲得的利潤過高，則損失了城中村集體的利益，獲得的利潤過少，自然就難以實現(xiàn)改造的順利進行。同時，由于容積率和開發(fā)商的利潤呈正相關關系，因此，調(diào)高項目的容積率也將大力提高開發(fā)商的積極性。建設補償費=*拆遷住宅安置費指在磨山村村域內(nèi)自行建房的外來住戶和享受政策住戶一戶兩宅 而應拆除的以及3層以上的建筑，其現(xiàn)狀住房應拆遷而予以補償?shù)馁M用。城中村擁有稀缺的城市土地資源，按照武漢市現(xiàn)行政策，大部分城中村土地要被納入政府用地儲備，通過土地市場實現(xiàn)其價值的真實體現(xiàn)。這三個方面是相輔相成，同時又是互相牽制的，因此就涉及到了一個利益協(xié)調(diào)的問題。城中村豐富的文化內(nèi)涵，決定了城中村的改造必須要處理好整合與傳承本土文化之間的關系，一方面要利用城市主流文化整合其他文化，全面提升城中村的綜合文明程度。城中村村民后代的可持續(xù)發(fā)展是城中村改造不能忽視的問題。由于城中村村民和流動人口絕大多數(shù)受過的教育有限，工作經(jīng)驗缺乏和工作技能很差，無法適應城市的許多專業(yè)化工種，再加上所處地位的社會資源很少，造成其就業(yè)水平低，收入水平差，產(chǎn)生了與其他城市市民事實上的不平等，而市場經(jīng)濟的無情競爭、優(yōu)勝劣汰的競爭規(guī)律往往具有強者愈強，弱者愈弱，財富越來越集中的“馬太效應”，導致收入在貧富之間的差距越來越大。利用市場機制解決城中村問題在很多方面具有效率，但是也有很多環(huán)節(jié)是市場解決不了或解決不好的。政府官員追求自身利益最大化，在沒有完善的監(jiān)督約束機制的不成熟的市場經(jīng)濟環(huán)境下，往往利用掌握的城市規(guī)劃信息和房地產(chǎn)開發(fā)商合謀，置公共利益不顧而追逐私利。以前進村為例，該村改造的建設成本包括五大部分：還建住宅建設費、還建住戶超出面積重置補償費、拆除住宅重置補償費、企業(yè)收購費和保留村灣整治費用。長期以來村民依靠的是出租經(jīng)濟，習慣了穩(wěn)定、保險的做法，而缺乏經(jīng)營意識。(三）村民個人方面存在的問題在都市文化的沖擊下，城中村村民的觀念也不斷發(fā)生改變。，不利于改造實施從整體上看，武漢市城中村的改造是以村為單位安排各類用地