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城中村改造探討——以漢陽(yáng)區(qū)城中村改造中的問(wèn)題與對(duì)策為例論文(留存版)

  

【正文】 說(shuō)了算的局面。由于地價(jià)偏低,對(duì)周邊地塊的開(kāi)發(fā)造成了一定的影響,形成了不公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。另一類(lèi)是居住在城中村,工作也在城中村的人口。雖然已經(jīng)出臺(tái)很多政策來(lái)杜絕違法建筑。村灣改造沒(méi)有完成前,己改制的企業(yè)還將履行拆遷、公共事業(yè)、公共設(shè)施建設(shè)等職能。在強(qiáng)烈的“戀土情結(jié)”、“戀鄉(xiāng)情結(jié)” 作用下,部分村民對(duì)改造產(chǎn)生抵觸情緒。以十里鋪村為例,村民以初中文化為主,其次是高中文化,而全村僅有幾個(gè)大學(xué)生。對(duì)市場(chǎng)失靈的分析則幫助 我們明確城中村改造中政府干預(yù)的重點(diǎn)和邊界。最后,政府低效率導(dǎo)致政府失靈。城中村的形成從深層次上來(lái)說(shuō)土地產(chǎn)權(quán)的不明晰就是主要的原因之一。一是思想素質(zhì),普遍存在“小富即安”的心理,缺乏干大事、創(chuàng)大業(yè)的開(kāi)拓進(jìn)取精神。外來(lái)文化的精華、現(xiàn)代都市的文明與城中村優(yōu)秀傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)文化的創(chuàng)造力,是以多樣的復(fù)雜的方式結(jié)合在一起的。但是更多的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是具有合法性的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為一種商業(yè)行為,追求利潤(rùn)的最大化本是無(wú)可厚非的。經(jīng)測(cè)算。據(jù)此得出,* = 。當(dāng)前,大部分改制企業(yè)還相當(dāng)脆弱,建立現(xiàn)代 企業(yè)制度面臨著很大困難,政策層面應(yīng)給予一定的扶持和優(yōu)惠,做到“扶上馬再送一程”,以促進(jìn)其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中更好地發(fā)展。鑒于此,應(yīng)該從以人為本,尊重歷史的角度出發(fā),通過(guò)深入群眾了解 情況,避免因節(jié)約改制成本而損害一部分對(duì)集體資產(chǎn)有貢獻(xiàn)人員的權(quán)益。根據(jù)保障對(duì)象,凡符合條件的村改居勞動(dòng)力,均應(yīng)參加城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)(包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)等),養(yǎng)老人員則可以參加養(yǎng)老保障。同時(shí),相對(duì)集中的出租房屋,可以行成較強(qiáng)的市場(chǎng)效應(yīng),并可以制定出較為合理的租賃指導(dǎo)價(jià),保證租金的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性。為了減輕政府財(cái)政壓力,提高建設(shè)的質(zhì)量和效率,應(yīng)該參考國(guó)內(nèi)外的實(shí)踐經(jīng) 驗(yàn)尋求更多的融資模式。此外,要順利實(shí)現(xiàn)村民的再就業(yè),必須提高他們的文化素質(zhì),而這些工作通常是難以量化的,也難以提供具體名目的專(zhuān)項(xiàng)資金?;A(chǔ)設(shè)施的完善,房屋的建設(shè)以及村民再就業(yè)等諸多方面所需的改造資金數(shù)額龐大,僅僅依靠一方的財(cái)力支持是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,因此,應(yīng)該走資金多元化的道路。同時(shí)由于村民的文化素質(zhì)不高,在充分行使自己的權(quán)利時(shí)有一定的困難。但是,城中村村民的社會(huì)保障與其它社會(huì)保障又有著一定的區(qū)別。另一方面,可以將城中村改造與開(kāi)發(fā)商的社會(huì)責(zé)任結(jié)合起來(lái)。其次,轉(zhuǎn)變政府經(jīng)營(yíng)理念。按照《武漢市征用集體所有土地補(bǔ)償安置辦法》估算,每畝土 地價(jià)格約為50萬(wàn)元/畝。 改造涉及的總?cè)丝跒?597人,其中農(nóng)業(yè)人口為2577人。但是,通常由于財(cái)力有限,難以負(fù)擔(dān)起巨大的改造成本。所以,城中村改制組建的新公司,不是真正意義上的能夠獨(dú)立參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體,公司的包袱很重,社會(huì)事務(wù)在短期內(nèi)無(wú)法甩開(kāi),需要一個(gè)受到政府相關(guān)部門(mén)扶持的過(guò)渡期。 城中村與城市的“街道小區(qū)”和“單位小區(qū)”,都有很大的差異,它既不是一個(gè)由陌生人構(gòu)成的生活共同體(如街道和物業(yè)小區(qū)),也不是一個(gè)僅僅由業(yè)緣關(guān)系而構(gòu)成的 熟人小區(qū)(如單位宿舍大院),而是一個(gè)由血緣、親緣、宗緣和地緣關(guān)系結(jié)成的互識(shí)社 會(huì),形成了獨(dú)特的“村落單位制”或“公司村落制”組織形態(tài)。城中村的改造就是要在落實(shí)科學(xué)的發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)的框架下確立 明確的方向和目標(biāo),只有統(tǒng)籌城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的城中村改造才能真正地?fù)?dān)當(dāng)起有效引導(dǎo)和控制城市發(fā)展和建設(shè)的作用。但是,無(wú)成本交易只是一種理想的假定,現(xiàn)實(shí)生活中是不存在的。尋租活動(dòng)的規(guī)模和政府干預(yù)的范圍、途徑和程度有 著直接的關(guān)系,政府的經(jīng)濟(jì)干預(yù)職能會(huì)誘使有關(guān)利益集團(tuán)爭(zhēng)相采取各類(lèi)尋租活動(dòng)或避租活動(dòng)去影響政府決策。為了確保資金到位,順利實(shí)施改造,必須合理安排各項(xiàng)建設(shè)的空間和時(shí)間順序。然而即使在今天,無(wú)論是既有的補(bǔ)償金,還是穩(wěn)定的分紅收入,都不能滿(mǎn)足人們急劇膨脹的物質(zhì)需求,更不用說(shuō)以后了。在界牌村調(diào)查的過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)違建現(xiàn)象隨處可見(jiàn),越是拆遷即將開(kāi)展的地方,風(fēng)氣越是盛行。還建用地、開(kāi)發(fā)用地、 公頃,這些土地又由12塊大小不一的地塊組成,每塊1000~5000nf,由于過(guò)于零碎,有些畸零偏小地塊甚至根本無(wú)法利用,這不僅給規(guī)劃帶來(lái)一定難度,開(kāi)發(fā)商也無(wú)興趣對(duì)此 地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。比較棘手的問(wèn)題是,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城中村的集體所有土地上的房屋拆遷活動(dòng),是適用《拆遷條例》還是適用《土管法》的規(guī)定存 在爭(zhēng)議。這類(lèi)人口在城市其他的區(qū)域工作,從收入上講,多屬中低收入的階層,但也有部分具有較高收入的白領(lǐng)人士。其次,由于城中村改造享受了政府提供的一系列優(yōu)惠政策,因此在土地出讓中地價(jià)通常會(huì)大打折扣。此外,各個(gè)職能部門(mén)之間并未建立起有效的聯(lián)系機(jī)制,改造的信息也得不到及時(shí)共享,由此引發(fā)了一系列問(wèn)題。而集體經(jīng)濟(jì)組織改制中由于面臨村集體資產(chǎn)的清核、量化及明確量化對(duì)象等復(fù)雜細(xì)節(jié)導(dǎo)致難度很大。如十里鋪村在90年代中期時(shí)還處于負(fù)債狀態(tài),隨著十里鋪商業(yè)區(qū)的興起和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整,經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展,2007年村集體收入預(yù)計(jì)突破2000萬(wàn)元。屬于人多地少,土地資源緊張的地區(qū)。正是在這一時(shí)期,城中村在我國(guó)眾多城市里“四面開(kāi)花”,成為城市建設(shè)中的不和諧音符。關(guān)鍵詞:城中村;城中村村民;城中村改造;集體土地;利益;拆遷安置一、城中村改造的相關(guān)理論 (一)城中村的概念及內(nèi)涵我國(guó)對(duì)于城中村的研究時(shí)間并不長(zhǎng),目前學(xué)術(shù)界對(duì)于城中村的概念和提法還沒(méi)有達(dá)成共識(shí)。目前,武漢市城中村改造的各項(xiàng)工作正在穩(wěn)步推進(jìn)中,但是由于經(jīng)驗(yàn)不足,因此實(shí)際上是靠“摸著石頭過(guò)河”。其中農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人。早在1995年我國(guó)政府頒布的《中國(guó) 21世紀(jì)議程》中,已明確把可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中長(zhǎng)期計(jì)劃的重要指導(dǎo)方針。如漢陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)周邊就分別有龍陽(yáng)村、漢城村、陶家?guī)X村、湯山村等多個(gè)城中村。(二)漢陽(yáng)區(qū)城中村改造政策及進(jìn)度自武漢市2004年正式啟動(dòng)城中村綜合改造以來(lái),漢陽(yáng)區(qū)城中村改造工作也在市相關(guān)改造政策的指導(dǎo)下隨之開(kāi)展。政府方面一旦出現(xiàn)政策和管理漏洞,將會(huì)造成重大的社會(huì)問(wèn)題。以磨山村為例,《武漢市城市總體規(guī)劃(1996—2020)》規(guī)劃其用地性質(zhì)為居住用地、文娛用地和綠地等。外來(lái)人口為城市提供了豐富的勞動(dòng)力資源,緩解了城市勞動(dòng)力的結(jié)構(gòu)性矛盾。這也是目前社會(huì)上討論的熱點(diǎn)話題之一。誰(shuí)擁有股權(quán)就意味著誰(shuí)今后可以獲得企業(yè)的分紅。改制前,村集體的物業(yè)租賃享受了很多涉農(nóng)稅收優(yōu)惠政策,改制后一律按城市企業(yè)對(duì)待,物業(yè)稅達(dá)到收入的17%以上,村民受惠大幅減少。最后,多數(shù)改制后的股份公司的領(lǐng)導(dǎo)仍由原村干部擔(dān)任,由于缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和模式,這對(duì)改制后的股份公司發(fā)展十分不利。從武漢市的改造情況來(lái)看,除了為村民交納社會(huì)保障金外,更重要的是對(duì)大量高 密度的房屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?!皵偞箫灐笔降某鞘袛U(kuò)張和政府追求快 速城市化導(dǎo)向目標(biāo)下的只求征地便利行為是城中村形成的客觀原因。政府完全控制下的改造活動(dòng)的收入與 成本的分離,導(dǎo)致缺乏降低成本的動(dòng)力和壓力,產(chǎn)生改造行為的低效率。第二,市場(chǎng)分配機(jī)制會(huì)帶來(lái)收入分配不公和貧富兩極分化。三是技能素質(zhì),城中村村民技能單一,種地、收租成為他們的謀生手段。不同的文化不僅有排它性,也有融合性,特別是當(dāng)多種文化的主體雜居在一起時(shí),它們總是相互吸收、調(diào)和,發(fā)生內(nèi)容和形式上的變化,逐漸演進(jìn)為一種新的文化。同時(shí),利益也是社會(huì)制度變 遷的根本問(wèn)題,利益沖突是利益主體基于利益差別和利益矛盾在實(shí)現(xiàn)各自利益的過(guò)程中發(fā)生的利益爭(zhēng)奪,而利益協(xié)調(diào)是社會(huì)和諧與整合的關(guān)鍵。除此之外,城中村改造工程 也是一個(gè)形象工程和品牌工程,開(kāi)發(fā)商也有通過(guò)城中村改造達(dá)到品牌宣傳和開(kāi)拓新市場(chǎng) 等目的。經(jīng)測(cè)算。這就意味著,只有當(dāng)區(qū)域內(nèi)的樓面地價(jià)大于1236元/平方米時(shí),開(kāi)發(fā)商才會(huì)考慮介入。此外,還可以在城中村居民中選撥一些有威信的長(zhǎng)者和優(yōu)秀的青年精英,他們熟知廣大村民的需求,有利于提高改造政策的針對(duì)性和有效性??梢砸胝勁袡C(jī)制,從而加強(qiáng)村民作為參與方的知情權(quán)和話語(yǔ)權(quán)。擁有村集體改制企業(yè)股份的“股民”可以長(zhǎng)期享有企業(yè)分紅。同時(shí),相關(guān)方面應(yīng)指導(dǎo)村民如何科學(xué)利用補(bǔ)償金,防止過(guò)去無(wú)度揮霍土地補(bǔ)償金的行為出現(xiàn)。保證開(kāi)發(fā)商在城中村改造過(guò)程中獲得正幸的利潤(rùn),促進(jìn)城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。前文中提到了城中村改造需要政策的支持和幫扶,但是這些政策的執(zhí)行都是需要資金支持的,如果不能做好這方面的資金籌措,政策往往只會(huì)停留在口號(hào)上,這將會(huì)使得村民產(chǎn)生不滿(mǎn)情緒。綜上所述,城中村村民可以享受到優(yōu)越的社會(huì)保障,但是將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)還需要加強(qiáng)實(shí)施和監(jiān)督。過(guò)去,集體土地因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)困難,不能充分發(fā)揮資產(chǎn)效應(yīng)。村民的利益主要體現(xiàn)在城中村土地及其附著物上。開(kāi)發(fā)商獲得的利潤(rùn)過(guò)高,則損失了城中村集體的利益,獲得的利潤(rùn)過(guò)少,自然就難以實(shí)現(xiàn)改造的順利進(jìn)行。同時(shí),由于容積率和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)呈正相關(guān)關(guān)系,因此,調(diào)高項(xiàng)目的容積率也將大力提高開(kāi)發(fā)商的積極性。建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)=*拆遷住宅安置費(fèi)指在磨山村村域內(nèi)自行建房的外來(lái)住戶(hù)和享受政策住戶(hù)一戶(hù)兩宅 而應(yīng)拆除的以及3層以上的建筑,其現(xiàn)狀住房應(yīng)拆遷而予以補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用。城中村擁有稀缺的城市土地資源,按照武漢市現(xiàn)行政策,大部分城中村土地要被納入政府用地儲(chǔ)備,通過(guò)土地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的真實(shí)體現(xiàn)。這三個(gè)方面是相輔相成,同時(shí)又是互相牽制的,因此就涉及到了一個(gè)利益協(xié)調(diào)的問(wèn)題。城中村豐富的文化內(nèi)涵,決定了城中村的改造必須要處理好整合與傳承本土文化之間的關(guān)系,一方面要利用城市主流文化整合其他文化,全面提升城中村的綜合文明程度。城中村村民后代的可持續(xù)發(fā)展是城中村改造不能忽視的問(wèn)題。由于城中村村民和流動(dòng)人口絕大多數(shù)受過(guò)的教育有限,工作經(jīng)驗(yàn)缺乏和工作技能很差,無(wú)法適應(yīng)城市的許多專(zhuān)業(yè)化工種,再加上所處地位的社會(huì)資源很少,造成其就業(yè)水平低,收入水平差,產(chǎn)生了與其他城市市民事實(shí)上的不平等,而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的無(wú)情競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律往往具有強(qiáng)者愈強(qiáng),弱者愈弱,財(cái)富越來(lái)越集中的“馬太效應(yīng)”,導(dǎo)致收入在貧富之間的差距越來(lái)越大。利用市場(chǎng)機(jī)制解決城中村問(wèn)題在很多方面具有效率,但是也有很多環(huán)節(jié)是市場(chǎng)解決不了或解決不好的。政府官員追求自身利益最大化,在沒(méi)有完善的監(jiān)督約束機(jī)制的不成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,往往利用掌握的城市規(guī)劃信息和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合謀,置公共利益不顧而追逐私利。以前進(jìn)村為例,該村改造的建設(shè)成本包括五大部分:還建住宅建設(shè)費(fèi)、還建住戶(hù)超出面積重置補(bǔ)償費(fèi)、拆除住宅重置補(bǔ)償費(fèi)、企業(yè)收購(gòu)費(fèi)和保留村灣整治費(fèi)用。長(zhǎng)期以來(lái)村民依靠的是出租經(jīng)濟(jì),習(xí)慣了穩(wěn)定、保險(xiǎn)的做法,而缺乏經(jīng)營(yíng)意識(shí)。(三)村民個(gè)人方面存在的問(wèn)題在都市文化的沖擊下,城中村村民的觀念也不斷發(fā)生改變。,不利于改造實(shí)施從整體上看,武漢市城中村的改造是以村為單位安排各類(lèi)用地
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