【正文】 ，財(cái)富越來越集中的“馬太效應(yīng)”，導(dǎo)致收入在貧富之間的差距越來越大。一般地說，農(nóng)民素質(zhì)包括思想、文化和技能素質(zhì)三個方面。城中村村民后代的可持續(xù)發(fā)展是城中村改造不能忽視的問題。城中村的多種文化主要由傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)文化、外來文化（外來人口帶入的文化）以及現(xiàn)代都市文化構(gòu)成。城中村豐富的文化內(nèi)涵，決定了城中村的改造必須要處理好整合與傳承本土文化之間的關(guān)系，一方面要利用城市主流文化整合其他文化，全面提升城中村的綜合文明程度。他們的經(jīng)濟(jì)活動大致可以分為兩類，一類是管理疏忽孕育了黃賭毒、假冒偽劣加工生產(chǎn)等地下經(jīng)濟(jì)活動，這些活動應(yīng)該通過改造嚴(yán)格取締。這三個方面是相輔相成，同時又是互相牽制的，因此就涉及到了一個利益協(xié)調(diào)的問題。村民一方面希望通過城中村改造改善自己的居住環(huán)境，另一方面，擔(dān)心城中村改造會損失自己的既得利益。城中村擁有稀缺的城市土地資源，按照武漢市現(xiàn)行政策，大部分城中村土地要被納入政府用地儲備，通過土地市場實(shí)現(xiàn)其價值的真實(shí)體現(xiàn)。①還建住宅建設(shè)費(fèi)。建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)=*拆遷住宅安置費(fèi)指在磨山村村域內(nèi)自行建房的外來住戶和享受政策住戶一戶兩宅 而應(yīng)拆除的以及3層以上的建筑，其現(xiàn)狀住房應(yīng)拆遷而予以補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用。(3)決策分析根據(jù)武漢市城中村改造政策，開發(fā)用地以還建安置房建設(shè)成本和本宗地價之和的 。同時，由于容積率和開發(fā)商的利潤呈正相關(guān)關(guān)系，因此，調(diào)高項(xiàng)目的容積率也將大力提高開發(fā)商的積極性。再次，發(fā)揮政府的引導(dǎo)和扶持功能。開發(fā)商獲得的利潤過高，則損失了城中村集體的利益，獲得的利潤過少，自然就難以實(shí)現(xiàn)改造的順利進(jìn)行。目前關(guān)于這方面的規(guī)定尚不能在任何一部全國性的法律中找到答案。村民的利益主要體現(xiàn)在城中村土地及其附著物上。村改居人員作為城市的一員，應(yīng)當(dāng)享有城市居民的一切保障權(quán)利。過去，集體土地因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)困難，不能充分發(fā)揮資產(chǎn)效應(yīng)。精心設(shè)計(jì)后的小區(qū)和房屋在環(huán)境和品質(zhì)上都得到了較大改善，因此租金水平還會出現(xiàn)上漲的趨勢。綜上所述，城中村村民可以享受到優(yōu)越的社會保障，但是將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)還需要加強(qiáng)實(shí)施和監(jiān)督。武漢市的城中村改造全部采用土 地融資模式，將土地增值收益的60%存入城中村所在的區(qū)級政府財(cái)政賬戶，專用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。前文中提到了城中村改造需要政策的支持和幫扶，但是這些政策的執(zhí)行都是需要資金支持的，如果不能做好這方面的資金籌措，政策往往只會停留在口號上，這將會使得村民產(chǎn)生不滿情緒?；诖?，可以動員社會力量，幫助城中村村民真正融入城市。保證開發(fā)商在城中村改造過程中獲得正幸的利潤，促進(jìn)城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。政府作為社會公共產(chǎn)品的提供者，應(yīng)該為城中村改造提供相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。同時，相關(guān)方面應(yīng)指導(dǎo)村民如何科學(xué)利用補(bǔ)償金，防止過去無度揮霍土地補(bǔ)償金的行為出現(xiàn)。對此，應(yīng)逐步建立起完 整、開放的產(chǎn)權(quán)體系，并通過規(guī)范和強(qiáng)化公司章程，使之成為約束公司依法經(jīng)營的權(quán)威文件，政府還應(yīng)通過立法規(guī)范改制后經(jīng)濟(jì)組織的組織和經(jīng)營活動。擁有村集體改制企業(yè)股份的“股民”可以長期享有企業(yè)分紅。與一般的項(xiàng)目建設(shè)征地相比，城中村所有的土地都將被國有化，而且城中村村民在身份上已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榫用??？梢砸胝勁袡C(jī)制，從而加強(qiáng)村民作為參與方的知情權(quán)和話語權(quán)。對于積極參與改造的開發(fā)商，政府可以給予一定的優(yōu)惠政策，并在以后的城市開發(fā)中優(yōu)先考慮這些社會責(zé)任感強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)。此外，還可以在城中村居民中選撥一些有威信的長者和優(yōu)秀的青年精英，他們熟知廣大村民的需求，有利于提高改造政策的針對性和有效性。地方政府作為一類經(jīng)濟(jì)組織，也有自己的經(jīng)濟(jì)利益，導(dǎo)致很多時候政府既是“裁判員”，又是“運(yùn)動員”。這就意味著，只有當(dāng)區(qū)域內(nèi)的樓面地價大于1236元/平方米時,開發(fā)商才會考慮介入。開發(fā)土地征地費(fèi)=*15畝/公頃*50萬元/畝= 17685萬元①、②、③。經(jīng)測算。根據(jù)政策應(yīng)采取捆綁項(xiàng)目的方式進(jìn)行改造。除此之外，城中村改造工程 也是一個形象工程和品牌工程，開發(fā)商也有通過城中村改造達(dá)到品牌宣傳和開拓新市場 等目的。考慮到城中村改造完全由村集體實(shí)施則可能出現(xiàn)村民的短期行為，致使改造的效果不理想。同時，利益也是社會制度變 遷的根本問題，利益沖突是利益主體基于利益差別和利益矛盾在實(shí)現(xiàn)各自利益的過程中發(fā)生的利益爭奪，而利益協(xié)調(diào)是社會和諧與整合的關(guān)鍵。城中村改造后，集體股份公司或?qū)⒚媾R產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，改變過去依賴土地收益、物業(yè)租賃的局面，因此需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念。不同的文化不僅有排它性，也有融合性，特別是當(dāng)多種文化的主體雜居在一起時，它們總是相互吸收、調(diào)和，發(fā)生內(nèi)容和形式上的變化，逐漸演進(jìn)為一種新的文化。城中村擁有村民歷經(jīng)多年甚至許多代人建立起來的社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，以及他們之間密切融洽的感情和友誼，因此，城中村的城市化還深刻地受到這種社會組織關(guān)系重組的制約。三是技能素質(zhì)，城中村村民技能單一，種地、收租成為他們的謀生手段?？沙掷m(xù)發(fā)展在城中村改造中不僅體現(xiàn)在改造中突出規(guī)劃作用，使城中村改造納入城市整體和長期發(fā)展規(guī)劃中來，避免在改造后又出現(xiàn)“二次拆遷”和新的“城中村”現(xiàn)象, 并保證資源的可持續(xù)利用；而且體現(xiàn)在改造中要切實(shí)保障村民的長遠(yuǎn)利益，使村集體和村民個體具備長久發(fā)展的條件和能力，使村民的生產(chǎn)生活條件得到逐步改善和提高，還要注重城中村歷史文化的延續(xù)性。第二，市場分配機(jī)制會帶來收入分配不公和貧富兩極分化。因此，產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)用的大小限制了產(chǎn)權(quán)界定和實(shí)施的充分性程度， 當(dāng)交易費(fèi)用十分高昂時，經(jīng)由市場界定與調(diào)整產(chǎn)權(quán)、配置資源成為一種代價高昂的方式 時，由政府直接分配排他性權(quán)利、使資源實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置，變成了合理的選擇。政府完全控制下的改造活動的收入與 成本的分離，導(dǎo)致缺乏降低成本的動力和壓力，產(chǎn)生改造行為的低效率。許多房地產(chǎn)開發(fā)商在參與城中村改造過程中，經(jīng)常利用政府官員的尋租腐敗沖動，使用金錢或禮品進(jìn)行游說和疏通，影響政府的規(guī)劃決策，使改造規(guī) 劃指標(biāo)有利于自己獲得更大的利益，結(jié)果往往造成中低收入人群的住房供給嚴(yán)重不足。“攤大餅”式的城市擴(kuò)張和政府追求快 速城市化導(dǎo)向目標(biāo)下的只求征地便利行為是城中村形成的客觀原因。四、漢陽區(qū)城中村改造中問題成因的理論分析 (一）政府失靈與市場失靈是改造難以成功的最大障礙漢陽區(qū)城中村改造離不開政府和市場的共同參與。從武漢市的改造情況來看，除了為村民交納社會保障金外，更重要的是對大量高 密度的房屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。因此，還必須要有其他的經(jīng)濟(jì)收入來源。最后，多數(shù)改制后的股份公司的領(lǐng)導(dǎo)仍由原村干部擔(dān)任，由于缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和模式，這對改制后的股份公司發(fā)展十分不利。雖然政府三申五令地禁止違建，但是出于“法不責(zé)眾”的思想，搶建、違建現(xiàn)象屢禁不止。改制前，村集體的物業(yè)租賃享受了很多涉農(nóng)稅收優(yōu)惠政策，改制后一律按城市企業(yè)對待，物業(yè)稅達(dá)到收入的17%以上，村民受惠大幅減少。3．改制后的企業(yè)處境尷尬改造前，城中村實(shí)行的是農(nóng)村管理體制，由村委會和村黨支部負(fù)責(zé)處理村里的日常事務(wù)。誰擁有股權(quán)就意味著誰今后可以獲得企業(yè)的分紅。適用的法律不同，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)也會不同。這也是目前社會上討論的熱點(diǎn)話題之一。收入較低的這部分人由于收入限制，只能租住在城中村，居住狀況視收入狀況和所在城中村的房租水平而定。外來人口為城市提供了豐富的勞動力資源，緩解了城市勞動力的結(jié)構(gòu)性矛盾。以鸚鵡村為例，該村于2007年底進(jìn)行了土地掛牌出讓，雖有四家單位競標(biāo)，但最終以3. 81億元成交，2216元/平方米的樓面地價讓在場人士大跌眼鏡。以磨山村為例，《武漢市城市總體規(guī)劃（1996—2020)》規(guī)劃其用地性質(zhì)為居住用地、文娛用地和綠地等。武漢市城中村綜合改造實(shí)施方案報批程序如下：由區(qū)城中村綜合改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室制定綜合改造工作計(jì)劃，經(jīng)區(qū)委、區(qū)政府研究同意后，向市城中村綜合改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室報備；列入試點(diǎn)的村其綜合改造方案報市城中村綜合改造領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)。政府方面一旦出現(xiàn)政策和管理漏洞，將會造成重大的社會問題。勞動就業(yè)和社會保障等方案的實(shí)施受村民觀念和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的影響也未能完全實(shí)施。(二）漢陽區(qū)城中村改造政策及進(jìn)度自武漢市2004年正式啟動城中村綜合改造以來，漢陽區(qū)城中村改造工作也在市相關(guān)改造政策的指導(dǎo)下隨之開展。龍陽村則由于毗鄰東風(fēng)汽車基地，因此該村集體經(jīng)濟(jì)收入主要靠出租土地、修建汽車展銷中心等，由此城中村產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)了明顯的產(chǎn)業(yè)依托特點(diǎn)。如漢陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)周邊就分別有龍陽村、漢城村、陶家?guī)X村、湯山村等多個城中村。(1)沿交通干線及城市環(huán)線分布出于我國城市化采用了“攤大餅”式的發(fā)展模式，主要特征就足依賴于城市交通干線進(jìn)行城電擴(kuò)張。早在1995年我國政府頒布的《中國 21世紀(jì)議程》中，已明確把可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略作為國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中長期計(jì)劃的重要指導(dǎo)方針。新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，只要產(chǎn)權(quán)界定是清楚的，交易各方都將力求降低交易費(fèi)用，使資源流向成本最小而產(chǎn)出最大的領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)社會資源的最優(yōu)配置。其中農(nóng)業(yè)人口 萬人。早期研究把城中村稱為都市中的村莊、都市中的鄉(xiāng)村、城市里的鄉(xiāng)村等，近年來的研究逐漸統(tǒng)一于城中村的說法。目前，武漢市城中村改造的各項(xiàng)工作正在穩(wěn)步推進(jìn)中，但是由于經(jīng)驗(yàn)不足，因此實(shí)際上是靠“摸著石頭過河”。但是，城中村改造是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，存在著管理體制、資金籌措、利益分配及觀念轉(zhuǎn)變等諸多方面的難題，從而導(dǎo)致改造進(jìn)展緩慢。關(guān)鍵詞：城中村；城中村村民；城中村改造；集體土地；利益；拆遷安置一、城中村改造的相關(guān)理論 (一)城中村的概念及內(nèi)涵我國對于城中村的研究時間并不長，目前學(xué)術(shù)界對于城中村的概念和提法還沒有達(dá)成共識。主要分布在江岸、江漢、橋口、漢陽、武昌、洪山等6個區(qū)，共有147個行政村和 15個農(nóng)林單位。正是在這一時期，城中村在我國眾多城市里“四面開花”，成為城市建設(shè)中的不和諧音符。1996年6月，聯(lián)合國在伊斯坦布爾召開的第二次世界人類住區(qū)會議上，確立了21世紀(jì)人類奮斗的兩個主題，即人人有適當(dāng)?shù)淖》亢统鞘谢澜缰械目沙掷m(xù)發(fā)展的人類居住區(qū)發(fā)展。屬于人多地少，土地資源緊張的地區(qū)。將大量農(nóng)地納入城市建設(shè)內(nèi)，農(nóng)用地在工業(yè)區(qū)的輻射作用下轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，但保留了大多傳統(tǒng)村落居住用地，形成遺留下的城中村。如十里鋪村在90年代中期時還處于負(fù)債狀態(tài)，隨著十里鋪商業(yè)區(qū)的興起和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展，2007年村集體收入預(yù)計(jì)突破2000萬元。部分城中村由于缺乏資金，改造遲遲不能啟動。而集體經(jīng)濟(jì)組織改制中由于面臨村集體資產(chǎn)的清核、量化及明確量化對象等復(fù)雜細(xì)節(jié)導(dǎo)致難度很大。政府作為宏觀層面上的決策者，必須從全局的角度出發(fā)，