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房地產(chǎn)物業(yè)管理概述-wenkub.com

2025-06-19 16:14 本頁面
   

【正文】 例如過去一幢樓或一片小區(qū)都是一個(gè)單位的福利房,或歸房管所管理,公共設(shè)施壞了自然是 單位或房管部門派人來修。隨著城市經(jīng)濟(jì)體制改革的深化,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展,以實(shí)現(xiàn)住房商品化、按照商品經(jīng)濟(jì)原則組織住宅的生產(chǎn)和流通為目標(biāo)的住房制度改 革的深入發(fā)展,房地產(chǎn)管理社會(huì)化問題,尤其是住宅小區(qū)的管理問題被提上了議事日程。 二、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)呼喚著物業(yè)管理 黨的十一屆三中全會(huì)以后,隨著改革開放的深入發(fā)展,我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì),全國房產(chǎn)機(jī)構(gòu)管理的直管房約有2億多平方米,每年要從城市維修費(fèi)中劃出大量的資金進(jìn)行補(bǔ)貼,1981年直管房維修補(bǔ)貼達(dá)33155萬 元。 ,國有資產(chǎn)流入私人口袋 由于公房房租便宜,有的人多占公房用來出租,不僅可以支付應(yīng)交的房租,而且還有固 定的一大筆收入。由于公房房租低廉,許多人紛紛搶要公房,甚至出現(xiàn)一家占有幾套公房的現(xiàn)象,國有資產(chǎn)流失嚴(yán)重,往往出現(xiàn)以下幾種情況: ,租公房 因?yàn)楣糠孔獗阋?,而私房雖然不需要交房租,但其維修費(fèi)用甚至比公房房租花錢還多 ,賣私房、租公房?jī)深^得利。 (四)住房租賃管理辦法不統(tǒng)一,政出多門 國家福利性的住房制度,導(dǎo)致房租價(jià)格非常便宜。 (二)房屋的附屬設(shè)施、公用配套設(shè)施無人管理,破損嚴(yán)重 在一些小區(qū)經(jīng)??吹诫s物亂擺亂放,垃圾亂堆亂倒,下水道堵塞,污水到處淌,設(shè)備殘 缺不全,到處亂搭亂建,影響了公眾的正常生活秩序。從市場(chǎng)學(xué)的角度來考察,在當(dāng)時(shí) ,房地產(chǎn)業(yè)作為實(shí)行商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)實(shí)際上已不復(fù)存在。所以,物業(yè)管理的順利發(fā)展還 需要國家在政策、稅收等方面給以一定的優(yōu)惠,以扶持物業(yè)管理行業(yè)的成長(zhǎng)。這種扶助也是政府對(duì)物業(yè)管理的正確治理和監(jiān)控。但是,不 能把物業(yè)管理僅僅作為營銷的廣告和策略,而要在營銷的同時(shí)真心實(shí)意地做好物業(yè)管理的前期工作,包括物業(yè)管理方案、公約、規(guī)則的制定,物業(yè)管理公司的聘請(qǐng),管理基金和用房的 落實(shí)等等。而且,越是高檔的樓宇質(zhì)量要求越高。因此,住房制度改革的深化必然為物業(yè)管理業(yè)的興旺開辟了廣闊的天地。住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化,建立國 家、集體和個(gè)人三結(jié)合的住房投資、集資機(jī)制。房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)是一個(gè)系統(tǒng)工程,行業(yè)的健康運(yùn)作要求保持行業(yè)內(nèi)部的平衡和各分支行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā) 展,要求內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理組合和優(yōu)化,要求改變重建輕管,要求以全行業(yè)、全過程的經(jīng)濟(jì)效益作為行業(yè)的經(jīng)營思想和目標(biāo)。而且, 生活水平和消費(fèi)能力的增長(zhǎng),將引起消費(fèi)觀念的革新和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。物業(yè)管理業(yè)正可把握這一機(jī)遇,使行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍的拓展同社會(huì)的需求同步、協(xié)調(diào)發(fā)展。 偏 社會(huì)化的原則有利于物業(yè)管理的市場(chǎng)培育和發(fā)展。物業(yè)管理業(yè)雖說是一個(gè)長(zhǎng)存行業(yè),在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下其發(fā)展規(guī)模同樣受買方的需求和支付 能力制約。 (二)內(nèi)部環(huán)境 (1)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)作和相互關(guān)系的理順; (2)物業(yè)管理經(jīng)營能力和服務(wù)水平的提高; (3)物業(yè)管理專業(yè)人才的培育和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化; (4)物業(yè)管理的理論研究和對(duì)實(shí)踐的指導(dǎo)。而且,前三項(xiàng)的發(fā)展也同物業(yè)管理息息相關(guān)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已從實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系的協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)向全面提高產(chǎn)業(yè)素質(zhì)和國際競(jìng)爭(zhēng)能力。物業(yè)管理提供的勞務(wù)中智力型比重逐步增大; (4)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)規(guī)?;?jīng)營,物業(yè)管理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主轉(zhuǎn)換, 出現(xiàn)一批物業(yè)服務(wù)企業(yè)集團(tuán)。這個(gè)階段的特點(diǎn)是: (1)傳統(tǒng)的和非市場(chǎng)化的房屋管理模式基本上都納入市場(chǎng)化的物業(yè)管理軌道,市場(chǎng)的規(guī) 則和運(yùn)作逐步成熟。 這個(gè)階段的特點(diǎn)是: (1)雖然已有一些地區(qū)和若干物業(yè)區(qū)域管理水平達(dá)標(biāo),小區(qū)面貌良好,但是總體上仍處 于初創(chuàng)階段,管理水準(zhǔn)不高,服務(wù)內(nèi)容偏狹。1993年建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司在廣州和深圳召開第 一屆全國物業(yè)管理研討會(huì)和深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的成立標(biāo)志著我國物業(yè)管理進(jìn)入了全面推開的時(shí)期。 (一)初創(chuàng)階段 這是我國物業(yè)管理啟動(dòng)和逐步形成為一個(gè)獨(dú)立行業(yè)的時(shí)期。從管理的物業(yè)類型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業(yè),又有經(jīng)營性物業(yè),如綜合性大廈、商場(chǎng)、通用廠房和文教、衛(wèi)生等特種建筑。從廣度上講,物業(yè)管理 服務(wù)項(xiàng)目眾多,內(nèi)容豐富。其中最有力的措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會(huì),使業(yè)主自治管理的職能 在制度上得到保證。物業(yè)管理正成為一個(gè)具有廣泛影響的行業(yè)。隨著房地產(chǎn)管理體制的改革和深化,大批售后公房和未售公房正在逐步納入物業(yè)管理渠道。 (一)覆蓋面廣 國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從80年代開始起步,可是發(fā)展速度很快,而且覆蓋面廣。物業(yè)管理的優(yōu)點(diǎn)就在于通過精心 的策劃和良好的服務(wù),能改善物業(yè)的內(nèi)外環(huán)境,提升物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值,也就是使物業(yè)既能保值,又能增值。辦公和商務(wù)區(qū)域則強(qiáng)調(diào)高效、周到和形象,要求提供現(xiàn)代化的商務(wù)服務(wù)和 智能化管理等。創(chuàng)建名牌,應(yīng)關(guān)注規(guī) 模經(jīng)濟(jì)效益和拓展業(yè)務(wù),以提高企業(yè)的聲譽(yù),樹立良好的信用。實(shí)踐證明,只有早期、適時(shí)的介入房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng),才能避免“前期后遺癥”,減少后期管理工作的損失。這一原則體現(xiàn)在: (一)實(shí)施主體要按企業(yè)化的原則組建 物業(yè)管理企業(yè),不論是獨(dú)立的具有法人資格的公司、非獨(dú)立的物業(yè)管理部、房管所轉(zhuǎn)制 的物業(yè)管理公司等等都要政、企分開,政、事分開,按照“獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展”的方針開展經(jīng)營活動(dòng)。 (三)三個(gè)效益的統(tǒng)一 物業(yè)管理的經(jīng)營活動(dòng)要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一,要在經(jīng)濟(jì)效益 的基礎(chǔ)上以社會(huì)效益和環(huán)境效益為小區(qū)建設(shè)的最終目標(biāo)。特別是物業(yè)管理企業(yè)要從開發(fā)企業(yè)的附屬地 位剝離出來,獨(dú)立為自主經(jīng)營的管理服務(wù)型企業(yè)。在 產(chǎn)權(quán)多元化情況下,物業(yè)多數(shù)是采用二權(quán)分離的方式來經(jīng)營管理的。因此,市場(chǎng) 的潛力很大、前景廣闊,是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的基本保證,也是樹立物業(yè)管理行業(yè)聲譽(yù)和企業(yè)的良好社會(huì)形象的基本保證。因此,物業(yè)管理企業(yè)要按照高效、優(yōu)質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)來實(shí)施規(guī)范化服務(wù)、禮貌服務(wù)和微笑服務(wù)。 有關(guān)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)往來,包括各種物業(yè)管理費(fèi)用的收支、基金的管理和物業(yè)經(jīng)營的財(cái) 務(wù)管理都由一個(gè)單位負(fù)責(zé)。 對(duì)業(yè)主和使用人的各種服務(wù)事項(xiàng),包括專項(xiàng)、特約、代辦項(xiàng)目都由一個(gè)單位統(tǒng)一實(shí)施。 (一)統(tǒng)一管理 可簡(jiǎn)稱為一體化原則。行業(yè)協(xié)會(huì)作為 行業(yè)的自助自律組織,可以協(xié)助政府端正物業(yè)管理企業(yè)行風(fēng),發(fā)揮社會(huì)中介組織的聯(lián)系和橋梁作用。地方性的工作由地區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào),專業(yè)性的工作歸口行業(yè)主管部門和相關(guān)部門負(fù)責(zé)。 有專業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員,這些人員還要經(jīng)過規(guī)范化的培訓(xùn)和考核,取得崗位資 格證書,以保證服務(wù)質(zhì)量和樹立良好的行風(fēng)和職業(yè)道德。 物業(yè)管理的基本原則有: 一、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則 這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系,劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的地位、職責(zé)、 權(quán)利和義務(wù),其具體要求包括: (一)業(yè)主自治管理 業(yè)主自治管理的立足點(diǎn)是保護(hù)業(yè)主的合法利益,包括業(yè)主的個(gè)體利益和整體利益,并協(xié) 調(diào)好相互間的關(guān)系。自主經(jīng)營型的物業(yè)管理區(qū)域一般規(guī)模都不大。 自主經(jīng)營型按其對(duì)物業(yè)的使用和經(jīng)營方式又可分為: (1)自有自用型。其與委托管理型的基本區(qū)別有兩點(diǎn): 第一,是在物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營管理權(quán)的關(guān)系上。 業(yè)主將自有的物業(yè)出租,委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理,有兩種委托方式:一種是出租權(quán) 屬于業(yè)主,由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同,物業(yè)管理企業(yè)只承擔(dān)收租和管理;另一種是把經(jīng)租權(quán)也委托給物業(yè)管理企業(yè),由物業(yè)管理企業(yè)全權(quán)代表業(yè)主招攬租戶,簽訂租賃合同。依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理部門的關(guān) 系,一般劃分為兩大類: (一)委托管理型 這是典型的,也是基本的管理方式。 物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展還能帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。近年來,隨著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的興起,特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態(tài)勢(shì),公房大量轉(zhuǎn)化為私房。 以上這些要求大部分同物業(yè)管理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設(shè)相符合,所以,物業(yè)管理是建設(shè) 現(xiàn)代城市的基礎(chǔ)工作。外商進(jìn)入中國大陸,一旦投資項(xiàng)目初成或業(yè)務(wù)有所開拓,往往會(huì)考慮“安居樂業(yè)”?,F(xiàn)在,物業(yè)管理已逐步從對(duì)新區(qū)管理延伸 到建成區(qū)的管理。這種居住環(huán)境和社會(huì)關(guān)系有助于激勵(lì)人們的群體意識(shí)、溝通感情、增強(qiáng)理解、培育良好的社會(huì)心理,促進(jìn)社會(huì) 的安定團(tuán)結(jié)。現(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。周到的物業(yè)管理所提供的稱心的居住和工作環(huán)境,能免除后顧之憂。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益,繁榮和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的功 能。物業(yè)管理收費(fèi)和服務(wù)情況如何就成為購房時(shí)首先考慮的前提。 二、物業(yè)管理的作用 從以上物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍、物業(yè)管理和傳統(tǒng)管理的異同的論述中已接近了本章的主題 。物業(yè)管理使原來由政府對(duì)物業(yè)和物業(yè)環(huán)境的保養(yǎng)、服務(wù)直接負(fù)責(zé)、直接管理,轉(zhuǎn)換為由業(yè)主、使用人自負(fù)其責(zé)。物業(yè)管理提供全方位、多功能的綜合性服務(wù),市場(chǎng)機(jī)制促使管理公司千方百計(jì)地從廣度和 深度上拓展業(yè)務(wù),以高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。 (三)市場(chǎng)機(jī)制 傳統(tǒng)管理是按產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)劃分的部門管理,往往一個(gè)完整的物業(yè)區(qū)域,其內(nèi)部各個(gè)物業(yè)因 產(chǎn)權(quán)歸屬不同而被分割,影響了物業(yè)的統(tǒng)一管理。物業(yè)管理則是一種經(jīng)營性、企業(yè)化的勞動(dòng)服務(wù)行為,實(shí)施管理的實(shí)體是具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專業(yè)服務(wù)公司。第三節(jié) 物業(yè)管理的作用與類型 一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理 建國以后,國家對(duì)城鎮(zhèn)房屋管理實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的行政管理體制,至今仍 是城鎮(zhèn)房屋管理的主要模式。隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展,很多具有一定規(guī)模和一定實(shí)力的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)紛紛 成立自己的物業(yè)管理公司,并多方挖掘、培養(yǎng)物業(yè)管理人才。中國大陸的物業(yè)管理最初正是從 對(duì)外商、外籍人員在中國大陸的產(chǎn)業(yè)和僑匯房的管理發(fā)展起來的,至今涉外房的管理仍是物業(yè)管理的重要組成部分。 中國傳統(tǒng)的房屋管理模式,在很多方面不適應(yīng)改革開放形勢(shì)下外商、外籍人士的商務(wù)活動(dòng)和居住的需要。高質(zhì)量的物 業(yè)管理不僅是單純的技術(shù)性保養(yǎng)和事務(wù)性管理,而且還要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神,既具有現(xiàn)代城市風(fēng)貌,又具有個(gè)性特色的工作和生活環(huán)境,形成一個(gè)以物業(yè)為中心 的“微型社會(huì)”;既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能,又能在充分保障業(yè)主合法權(quán)益的同時(shí),增加業(yè)主的睦鄰意識(shí),創(chuàng)造相互尊重、和樂共處的群居關(guān)系。這一切是社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市發(fā)展所 必須具備的前提條件。 ,完善城市功能 物業(yè)管理是改善居民工作與生活環(huán)境、提高居住水平的基礎(chǔ)工作,具有樹立城市形象、 完善城市功能的作用。 加強(qiáng)物業(yè)管理不僅能使物業(yè)保值,而且還可以使物業(yè)增值。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,就一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言,存在著開發(fā)、經(jīng)營、管理三個(gè)環(huán)節(jié)。從對(duì)目前公有房屋出售中居民心態(tài)的調(diào)查可以看出,居民最擔(dān)心的是公房出售后的管理維修問題,包括經(jīng)費(fèi)、權(quán)利、責(zé)任和如何落實(shí)。我國房地 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的方向是市場(chǎng)化、商品化和住房自有化。 上述物業(yè)管理職能是一個(gè)有機(jī)的統(tǒng)一整體。 協(xié)調(diào)也叫調(diào)節(jié),就是協(xié)調(diào)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外各方面的活動(dòng),使它們能建立起良好的協(xié)作配合 關(guān)系,不至于發(fā)生矛盾,以有效地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的決策計(jì)劃目標(biāo)。由于物業(yè)管理活動(dòng)十分復(fù)雜, 涉及面廣,如果沒有科學(xué)的指揮,即使物業(yè)管理這部“大機(jī)器”組織起來了,也不可能正常運(yùn)轉(zhuǎn),物業(yè)管理活動(dòng)也不可能達(dá)到預(yù)期的效果,既定的計(jì)劃目標(biāo)也難以保證實(shí)現(xiàn),所以指揮 職能是保證物業(yè)管理活動(dòng)順利進(jìn)行必不可少的條件。物業(yè)管理的組織職能主要由物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行。決策正確與否、計(jì)劃是否科學(xué)對(duì)物業(yè)管理的效果具有決定性的作用。這些問題解決不好,就會(huì)給物業(yè)管理工作帶來很大的盲目性。 物業(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合管理;是與隨著住房 制度改革的推進(jìn)而形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理;是與建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。這樣就能使物業(yè)管理企業(yè)從管理上、經(jīng)營上和服務(wù)上下功夫,為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)方便、安全 、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。 物業(yè)管理單位是企業(yè)單位,不是事業(yè)單位,也不具備政府行為職能。隨著社會(huì)的發(fā)展,社會(huì)分工漸趨于專業(yè)化,物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司。每位業(yè)主只需面對(duì)物業(yè)管理企業(yè)一家就能將所有關(guān)于房屋和居住( 工作)環(huán)境的日常事宜辦妥,而不必分別面對(duì)各個(gè)不同部門,猶如為各業(yè)主找到了一個(gè)“總 管家”,而對(duì)政府各職能部門來說,則猶如找到了一個(gè)“總代理”。這不僅減少了政府的壓力和負(fù)擔(dān),使得房屋維修和養(yǎng)護(hù)的資金有了來源,而且使得業(yè)主、使用人受到全方位、多層次、多 項(xiàng)目的服務(wù)。 第二,物業(yè)管理是一種專業(yè)化的管理,它是由專門的管理公司通過合同或契約,按照產(chǎn) 權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施的管理,從而擺正了主人和管理者的關(guān)系,將自營自管的無序管理和行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型的聘用制。 在普遍推行物業(yè)管理的同時(shí),成立了英國皇家物業(yè)管理學(xué)會(huì),會(huì)員遍布世界各地。希爾(Octavia Hill)的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制訂 了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法,出乎意料地收到了良好效果,招致當(dāng)?shù)厝耸考娂娦Х隆? 二、物業(yè)管理的起源及其原因 物業(yè)管理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平的必然產(chǎn)物。管理只意味著提供了服務(wù),而管理服務(wù)始終是與環(huán)境處在交流中,是開放型的。但是,應(yīng)注意物業(yè) 管理與工業(yè)企業(yè)管理的區(qū)別:其一,產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不同。這些都不改變物業(yè)管理和管理單位的性質(zhì)。 但是,以管理工作為主的物業(yè)公司,也需要管理性的決策,因而構(gòu)成了管理性的經(jīng)營。 物業(yè)的經(jīng)營是指物業(yè)投資開發(fā)、生產(chǎn)、銷售的決策。 (一)物業(yè)的經(jīng)營管理與物業(yè)的管理經(jīng)營 一般來說,管理就是計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督關(guān)于執(zhí)行企業(yè)大政方針,達(dá)到設(shè)定 目標(biāo)的一系列工作。 (5)物業(yè)管理是采用現(xiàn)代科學(xué)管理手段對(duì)物業(yè)實(shí)施全方位、多功能的管理,融管理、服 務(wù)、經(jīng)營于一體。 (2)物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人,即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人。這個(gè)范 圍是向橫發(fā)展、向后延伸、
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備案圖片鄂ICP備17016276號(hào)-1