【正文】 推廣手段：以SP活動、媒體廣告、展覽會、俱樂部名單跟蹤的方法最大限度地擴大接觸面。目的：考慮到第一、二批房源銷售進度所進入的持續(xù)期，推出較具競爭力的第三批房源。 方式：通過價格調(diào)控，縮短銷售周期。目的：考慮到預(yù)售許可證取得的先后次序，優(yōu)先去化這類抗性較大的樓盤，同時考慮到價格上的優(yōu)勢，容易形成低開高走的價格走向。預(yù)期困難： 大戶型銷售較為困難。方式：訂金人民幣壹千元，簽《房屋定室單》，原則上一套房屋允許接受三位買方預(yù)訂，按先后順序排定三順位。通過先推低價房，后推高價房的手段，造成升值快的假象，拉動后期的銷售。 分析潛在目標(biāo)消費者的行為特征（定性及定量分析） 分析工具。主要為專業(yè)人士訪談與一線銷售人員訪談。主要涉及的項目有：競爭個案調(diào)研。l 營銷模式的策劃主要從產(chǎn)品（個案的硬件和軟件條件）、價格（個案的定價和價格走勢）、銷售渠道和促銷方式等幾個方面策劃行之有效的營銷方案。銷售后臺主要包括：交款查詢、傭金查詢、成交客房管理、合同管理、面積補差、銷售統(tǒng)計等。四、智能軟件管理的應(yīng)用 銷售智能軟件做到前臺售樓信息的查詢和后臺信息的銷售管理。開盤價低，在于區(qū)別同等市場中的其他物業(yè)，吸引人氣，及時回收資金；達到目的后，提升至市場平均價，轉(zhuǎn)而以品質(zhì)、市場表現(xiàn)來吸引客戶；在解決流動資金問題后，再提高售價獲得利潤，獲長期收益。因顯客戶最易認(rèn)同物業(yè)的潛力，且已對物業(yè)所在區(qū)域有極強的認(rèn)同感，往往持幣期待已久，并愿意將自己的見解向親友訴說。我們將組織全裝修樣板間介紹、新樣板間客戶建議及呼吁并與知名裝潢企業(yè)聯(lián)手組織“誠信裝潢”計劃。▲擴展型SP活動：與知名高校（上海交通大學(xué)）聯(lián)手，推出系列“現(xiàn)代五項”白領(lǐng)專題培訓(xùn)。整個活動將假借賓館舉行，以展覽、電影回放、專題講座（中國住宅建筑文化20年回顧），當(dāng)代住宅環(huán)境與住宅科技展示以及本案專題推廣問文化節(jié)主要活動環(huán)節(jié)。此舉重在烘托產(chǎn)品的信服力與業(yè)內(nèi)品牌，讓對房產(chǎn)并不熟悉的買家產(chǎn)生一種專業(yè)信任感?！e辦“楊浦居住文化的未來”研討會主要研討楊浦傳統(tǒng)文化與未來區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向的結(jié)合點，以及楊浦人與“新東區(qū)人”在生活方式上的傳承與創(chuàng)新。m2左右準(zhǔn)現(xiàn)房后合理的守價空間可減少至上述的60～70％左右。本案大致的守價空間設(shè)定將如下：非景觀套型二房：150元/二、全案價格執(zhí)行計劃 階段銷售主攻全盤均價當(dāng)期實際均價調(diào)價節(jié)點售前低景觀房5400480020%售出開盤沿街5500550040%售出強銷期所有景觀房5600570060%售出高潮精裝修景觀房5700590080%售出收尾余屋56005600總均價控制在55005600元/平米左右 三、關(guān)于報價的建議 本地區(qū)操作的經(jīng)驗說明，本區(qū)域客戶價格談判之意愿很強烈，談判能力就全市而言在中上水平，而這關(guān)鍵取決于品牌推廣的速度與深度。開盤期全面推出沿街景觀套型，均價5400元/平米，同時推出部分內(nèi)排景觀套型；整個銷售期內(nèi)堅持低價開盤，具體執(zhí)行方案為首先推出（社區(qū)內(nèi)占少數(shù)的）低景觀套型，再推沿街景觀房，最后是內(nèi)排景觀房。六、售樓處功能設(shè)置 為使本案更具有親和力，體現(xiàn)服務(wù)意識，一樓設(shè)置以下分區(qū)：接待區(qū)現(xiàn)代派的柜臺和布局，遮陽傘和棕櫚樹帶來一股清新之風(fēng)模型區(qū)洽談區(qū)分為兩個區(qū)域：外區(qū)與內(nèi)區(qū)各針對普通客戶與特殊客戶。4 強勢景觀展示 由于施工占地等原因，可供設(shè)置臨時景觀綠化的場地較小。由于區(qū)域內(nèi)購買決策較少包裝彈性（受產(chǎn)品包裝影響較小），而完全是價格主導(dǎo)的，加之區(qū)域內(nèi)消費的“跟風(fēng)”現(xiàn)象十分明顯，故而第一批穩(wěn)定的客源對于本案的順利去化意義巨大。三、分不同等級，全部以裝修房面市 什么是未來發(fā)展的大趨勢，而在楊浦，由于區(qū)域歷來生活的“精致程度”不夠，而一般購房人員置業(yè)經(jīng)驗平均偏少，裝修房對于他們是受歡迎的。此種操作的前提便是整個社區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，整合策劃以及整體推出。 購買。168。 觀察。 50萬80萬的典型消費者。 確定營銷方案，確定現(xiàn)場銷售實戰(zhàn)的總精神168。 為南苑的營銷戰(zhàn)略和競爭策略提供依據(jù)168。而就本案而言，客層往往集中在兩極，即向往此地段而“剛好”夠基本支付能力的年輕一族，以及對地區(qū)有足夠好感的“一步到位”的實力一族。本案由于地理位置絕版，而僅有五六百套房子可以出售，作為具有特色的幽雅的住宅社區(qū)，往往是千金易得．一席難求。視建筑作品為生命。在“和平南苑”項目上，新中海精神的閃光點應(yīng)在于：白領(lǐng)文化的代表。景觀樣板房根據(jù)不同客戶的需求裝修不同風(fēng)格的菜單式裝修樣板房的總量在10套以上。 另外如喜樹、三尖杉、長春花等植物可抗癌及抑制癌細(xì)胞的生長，由此可見，住宅綠化的重心應(yīng)是探索建設(shè)人體保健植物群落結(jié)構(gòu)，既能發(fā)揮各種有益于人體的氣體，調(diào)整人體健康功能，又可創(chuàng)造美觀的綠化景觀。如樟樹能散發(fā)出芳香性幫助人們祛風(fēng)濕、止痛等；松柏類植物的枝葉散發(fā)出的氣體，對結(jié)核病等細(xì)菌有防治作用，金銀花：又名忍冬，有清熱解毒之功效，為較強的廣譜抗菌中藥。C 垃圾分類處理站杜絕生活垃圾的污染D 滅蚊燈 以“滅蚊燈”代替一般的草坪照明燈，可在夜間提供照明的同時殺滅蚊蠅。健康是人們最大財富的意識早已深入人心，本案作為一個規(guī)模適中的樓盤，可從環(huán)保的角度體現(xiàn)對業(yè)主健康的關(guān)懷。E 廢棄物管理與處置系統(tǒng) 住宅小區(qū)生活垃圾包括收集與處置兩部分。并同步規(guī)劃設(shè)計管道直飲水系統(tǒng)，以便提供優(yōu)質(zhì)直飲水。對住宅的圍護結(jié)構(gòu)和供熱、空調(diào)系統(tǒng)要進行節(jié)能設(shè)計，建筑節(jié)能至少要達到50%以上。但至目前為止，真正把生態(tài)環(huán)保型建材應(yīng)用得好的開發(fā)商很少，客戶對此的了解也不全面，這就為本案用好生態(tài)環(huán)保型建材提供了一個機會點。二、產(chǎn)品建議 要想完美地做好市場領(lǐng)先者，我們?nèi)越ㄗh以下幾點的完善：1． 獨特社區(qū)賣點：東上海第一家擁有公園景觀電梯的社區(qū)在東上海，要想完整地?fù)碛幸粋€公園的社區(qū)，從地塊的儲備狀況看，可能性微乎其微，而不但在家里能俯視公園全景，況且在乘電梯時也能觀賞風(fēng)景，體驗上上下下的享受，則非中海的和平花苑二期莫屬。三房總價對比可見，三房總價在70萬元左右的樓盤供應(yīng)較集中，在銷樓盤的部分三房銷售放緩。三房面積對比虹口現(xiàn)代公寓設(shè)計了錯層，并設(shè)計了弧形觀景窗，受到市場歡迎，但部分景觀較差、面積較大的三房滯銷。據(jù)相關(guān)樓盤的成交客戶統(tǒng)計，大型企業(yè)員工購