【正文】 一步拉近期房與消費者之間的距離。▲舉辦以“中海情中海公司經(jīng)理層及業(yè)內(nèi)高層人士內(nèi)部訂購后的集體簽約儀式。二．開盤階段 此階段將考慮媒體懸念性鋪墊+實效SP的策略。建議“海都會”開始采納免費吸收一定學歷以上的社會人員入會的策略，并將“海都會”新制度下首次全上海會員招募活動與這一特色個案引介同時舉行，以一臺別開生面的晚會形式完成對個案的首次推介。第六部分：市場推廣策略一．售前階段 此一階段以市場推廣和媒體互動及研討會類等專業(yè)公共關系活動為主。m2左右景觀套型二房：100元/m2左右非景觀套型三房：150～200元/總而言之，較寬裕的守價空間對于本案將以較高價位面對錯綜復雜的客戶群是有幫助的。就本案來說，銷售前期是必須運用一些調(diào)控手段的，否則整個項目的風險很大。銷售70%節(jié)點全面推出精裝修房或菜單式精裝修房。春節(jié)節(jié)點（或相應三個月銷售期后）全面推出內(nèi)排景觀套型，均價5800元/平米，沿街部分相應上漲；預約期開放低景觀套型（基本無法看見公園），此部分均價在4800元/平米左右，最低價在4300元/平米（不記裝修部分，下同）；整個推出次序完全按照分塊定價（均價）的高低為序，低價的先上市，最高價的部分最后推，這樣，在本身已拉開時間先后的差價的前提下，如再輔以總平均價走勢的上揚，樓盤的“增值感”十分明顯?？梢钥吹?，如果用后入市個案的空檔定位原則，我們可能的產(chǎn)品定位應如圖所示，即二房57萬左右，三房70萬左右，按照上述面積規(guī)劃建議，得出的合理均價在5500元/平米。簽約區(qū)形成一條龍服務，設公證、律師等專座。其它可移動部分僅由于面積較會所大而有所增加，但與對樓盤品質(zhì)的提升作用相比，還是值得的。因此，售樓處內(nèi)的強勢景觀將弱化外部景觀弱勢。而會所稍有欠缺。五、關于售樓處位置選擇 售樓處受到場地限制，可供選擇的僅為會所和轉(zhuǎn)角商場兩部分，前者面積過小，可能需要搭建部分設施。先找到第一批客戶，再尋找自己的價位支撐點。建議裝修分初裝修至精裝修不同配置，價位在400元/平米，600元/平米，800元/平米，1000元/平米幾檔，其中二房側(cè)重精裝修，三房側(cè)重初裝修（考慮各自客層年齡、特征及總價段）。售樓處的玻璃窗將是互動的介質(zhì)，室內(nèi)臨窗的休憩區(qū)，室外為公園般的實景，售樓區(qū)同時又是咖啡區(qū)，感性交流區(qū)，不可不謂是一種創(chuàng)造。二、環(huán)境先行 環(huán)境樣板展示區(qū)必須先開盤而建。一、整個七萬平米項目不分期，一次性推出 拆分成小面積塊逐步推出是小企業(yè)的做法，本案欲在推出是一舉震懾周邊個案，打亂其它個案的部署，就必須整體提高區(qū)域個案推出的“門檻”，以精心籌備的組團景觀展示、會所樣板區(qū)展示甚至實景樣品屋展示“一次性”起到震撼作用。必要時以公開或不公開形式購買一些所需的資料（主要是營銷模式與效果方面的資料）。168。 深訪消費者的調(diào)查將采用深訪的方式，直接進行調(diào)查，主要引導消費者提出其對于購買時首先考慮的因素，以及在入住后對于中高檔住宅的整套服務中認為最有價值的一部分增值服務的認識。 暗訪利用高校資源以及其他一些必要渠道了解競爭個案的營銷戰(zhàn)略和競爭策略。針對同型態(tài)個案整體情況的調(diào)查，將采用觀察的方法，調(diào)查同型態(tài)個案整體信息（包括外觀、面積、售價、服務及其他一些配置）。168。168。168。 為項目作一個簡單的推廣三、 調(diào)查對象168。 確定市場的定位168。 為南苑的定價和服務定位尋找依據(jù)168。 了解潛在消費者的需求特點168。故而本案建議的戶型可走向兩極化，戶型建議為：二房（95100平米）………… 45%小三房（110120平米）…………15%大三房（130140平米）…………35%特殊戶型（一房、復式）…………5%房型面積（m2）套數(shù)比例廳（m2）主臥（m2）次臥（m2）衛(wèi)（m2）廚（m2）儲藏（m2）二房9510045%2530132010一衛(wèi)72小三房11012015%2530132013+10主衛(wèi)7次衛(wèi)573大三房13014035%3040162513+10主衛(wèi)7次衛(wèi)5105特殊戶型61501805%3040162516+13+10主衛(wèi)7次衛(wèi)5105 2． 會員卡由于社區(qū)規(guī)模限制，社區(qū)會所將局限于健身、棋牌、閱覽、酒吧等功能，而一些更大型的、需規(guī)模經(jīng)營的“生活享受型”設施采取“泛會員卡”形式，即與外部專業(yè)休閑娛樂機構合作，讓本小區(qū)住戶成為此類大型休閑娛樂場所的會員。上述市場資料說明，2001年楊浦地區(qū)銷售走勢較快的依次是小三房（110120平米）、二房、中三房（130140平米）與大戶型。擅長精致環(huán)境細節(jié)規(guī)劃的中海公司在東上海將用一個完美的“小社區(qū)”實現(xiàn)一次歷史性的突破和時代性的定格。2．僅少數(shù)人可能擁有的特色豪宅市中心的住宅社區(qū)，往往珍貴在“稀有”。中海天生就是為建筑而生的企業(yè)，中海人所有的興趣、所有的關注、所有的焦點只有建筑。中海的目標客層永遠只是有品位，有底蘊并在一定程度取得了成功的人。在上海，深圳，還有成都等城市，中海與萬科等大企業(yè)的區(qū)別是：萬科主要在城郊結合部蓋精品房子，中海只在最好的地方蓋精品的房子。而中海外本身也應該引導客戶去認知“新中海”與開發(fā)海天花園、中海馨園時的新變化，認識中海外的企業(yè)文化，認識中海外的住宅哲學＿＿為中產(chǎn)階級規(guī)劃人性住宅。三、產(chǎn)品特性 1．代表“新中海精神”的個案在地產(chǎn)與住宅成為熱門話題的今天，中海外企業(yè)本身就是一個焦點。 3．售樓處與景觀樣板區(qū)的極品組合我們的策略是：首先要從心理上占領客戶，其次要從產(chǎn)品上震撼客戶，對屬于高品質(zhì)、高價位的本案，現(xiàn)場裝修上應別具一格，售樓處整體上以高雅．氣派為主風格。住宅小區(qū)綠化建設要上臺階，應以“生態(tài)+保健+美觀”為向?qū)?，以新觀念，新方法形成“科學內(nèi)涵，文化底蘊，園林外觀，藝術結構”的新景觀。合歡、椿樹等，對人體脾胃有明顯的養(yǎng)生作用。銀杏：落葉喬木，綠化觀賞性強，也具治心血管疾病，同時是一種植物的活化石，具有美好的象征意義。 G 種植健康樹 植物不僅僅是吸收二氧化碳，釋放出氧氣，有些植物還具有特定的功能，能吸收有害物質(zhì)，散發(fā)出各種不同的氣體，可以通過肌部及皮膚進入人體，起到防病、強身、益壽的作用，有些植物還有殺菌素、抗生素、化學物質(zhì)，能抑制和殺死病毒、細菌。E 木屑覆蓋裸土減少塵土污染。建議在朝北臥室窗戶一側(cè)墻上，設置20cm*20cm面積上下，正方