【正文】 ,000萬平方米，新開工面積增長仍在兩位數(shù)以上，加上今年1萬平方米的新開發(fā)量。第三章 市場評價一、 市場供求現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢分析從目前廣州市房地產(chǎn)市來看，隨著我市居民住宅需求從生存需要向舒適需要轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長方式由速度、規(guī)模型向質(zhì)量、效益型轉(zhuǎn)變。2001年初動工建設(shè)以來該項(xiàng)目A、B區(qū)共7棟已結(jié)構(gòu)封頂，C、D、E、F區(qū)已達(dá)7——8層，G區(qū)開工現(xiàn)已+00。只要項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)報批手續(xù)抓緊辦理，開發(fā)建設(shè)資金得以落實(shí)，項(xiàng)目施工按計劃完工將具有一定的保證。二、項(xiàng)目審批手續(xù)及進(jìn)度 目前項(xiàng)目建設(shè)已領(lǐng)取了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《商品房預(yù)售許可證》及部分建筑面積的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。第二章 建設(shè)條件評價一、項(xiàng)目建設(shè)概況及規(guī)模 “愉景南苑”項(xiàng)目位于廣州市海珠區(qū)新港西路2212號大院，原屬廣州市華南醫(yī)療器械廠和廣州光學(xué)儀器廠內(nèi)。七、信用狀況評價 該司組織機(jī)構(gòu)合理，經(jīng)營管理制度健全，具有經(jīng)驗(yàn)豐富、經(jīng)營管理能力強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)層及一批高素質(zhì)的專業(yè)管理人員。但愉景南苑從三月初公開銷售至今，已銷售出130多套，并且接受了270套的內(nèi)部認(rèn)購登記，證明有較高的社會認(rèn)受度，應(yīng)具有較好的盈利前景。該司的出資總額共分為六期，是在合作公司成立三十六個月內(nèi)全部投入完畢。（3） 其他應(yīng)收款10,989萬元，其中：廣州聯(lián)嘉置業(yè)有限公司6,201萬元，及合生集團(tuán)公司內(nèi)部往來款4,720萬元，其他68萬元。并且關(guān)聯(lián)企業(yè)墊資注入，其中廣東珠江總承包有限公司4,614萬元，合生集團(tuán)內(nèi)部往來12,091萬元。2001年末公司資產(chǎn)總額為19,591萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為97% 。 其余兩股東德裕公司和聯(lián)嘉公司由于所占的股份比例較少，并且截至評估之日，沒提供以上兩公司的具體資料，因此從略。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園，帝景苑都各具特色，這些樓盤總建筑面積超出125萬平方米，推出的住宅銷售率達(dá)90%以上，市場反應(yīng)熱烈。該集團(tuán)把控制成本放在各項(xiàng)工作的首位，利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢，從設(shè)計方案上大套用、小調(diào)整，原材料大批量采購，加上采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模式施工建設(shè)等方式，有效地降低開發(fā)成本，使得中高檔的樓盤按中低檔的價格出售，從而取得價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。98年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達(dá)64,300萬元，資金實(shí)力雄厚，加上集團(tuán)對廣州房地產(chǎn)市場的深刻認(rèn)識，使該集團(tuán)已成為廣州房地產(chǎn)界的翹楚。公司現(xiàn)有職工約22人，研究生學(xué)歷占比5%，大學(xué)學(xué)歷占比68%，中高級職稱占比15%，公司整體經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力較強(qiáng)，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并聚集了一批房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售各方面的人才。董事謝世東，男，出生于1958年，畢業(yè)于香港大學(xué)，獲工程學(xué)士學(xué)位，曾擔(dān)任香港一上市房地產(chǎn)發(fā)展公司的執(zhí)行董事，也是香港工程師學(xué)會會員，在房地產(chǎn)投資、物業(yè)發(fā)展、工程管理及銷售與市場推廣等方面擁有十九年以上經(jīng)驗(yàn)。董事長由合生公司委派，副董事長由聯(lián)嘉公司委派。二、經(jīng)營者素質(zhì)評價該公司設(shè)董事會，并實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。資質(zhì)等級、信用等級現(xiàn)該司在我行信用等級為未評級優(yōu)質(zhì)客戶按A+級控制。項(xiàng)目東側(cè)為客村居住區(qū)，與廣州市南北大動脈“廣州大道”相距500米；西南面為敦和路；北面緊臨海珠主干道“新港西路”，與成熟住宅小區(qū)“愉景雅苑”一街之隔。經(jīng)營范圍及規(guī)模該司現(xiàn)主要經(jīng)營廣州市海珠區(qū)新港西路2212號大院地塊，原屬廣州市華南醫(yī)療器械廠和廣州光學(xué)儀器廠內(nèi)。經(jīng)廣州正德會計師事務(wù)所有限公司 正驗(yàn)字(2001)第382號驗(yàn)資報告確認(rèn)2001年底合作公司資金已注資619萬元。由于在各方合作前甲、乙方已為本項(xiàng)目前期征地及拆平本用地原有建筑物投入了600萬元人民幣資金，其中甲方占200萬元人民幣，乙方占400萬元人民幣，合作各方同意該600萬元作為甲、乙方的注冊資金投入。 內(nèi)部資料 注意保密評估報告工作底稿借 款 人：廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目名稱：“愉景南苑”項(xiàng)目廣東省分行營業(yè)部評估部二○○二年四月主評估人：梁伯翔評估小組： 第一章 借款人評價 梁伯翔 第二章 項(xiàng)目建設(shè)條件評價 張帆 第三章 市場評估 張帆 第四章 項(xiàng)目投資估算與籌資評價 馬強(qiáng) 第五章 償債能力評估 馬強(qiáng) 第六章 貸款風(fēng)險分析 馬強(qiáng)資料提供單位：廣州市廣州大道支行印 制：廣東省分行營業(yè)部評估部目 錄第一章 借款人評價一、借款人概況4二、經(jīng)營者素質(zhì)評價5三、經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)業(yè)評價5四、股東評價