【正文】 物業(yè)管理企業(yè)要杜絕經(jīng)營假冒偽劣產(chǎn)品以保證產(chǎn)品質(zhì)量，同時要規(guī)范服務并加強企業(yè)內(nèi)部管理以提高服務質(zhì)量。②物業(yè)綜合經(jīng)營服務日益成為擴大勞動者的就業(yè)量的重要手段。主要方法是檢查小區(qū)環(huán)境面貌的改善結(jié)果。綜合經(jīng)營服務評估有助于修正和完善方案；有助于客觀檢測成效與不足，以便在未來改進；也有助于獲得信任與支持，使服務人員得到成就感。對新技術、新工藝、新產(chǎn)品的發(fā)展及對經(jīng)營服務項目的影響要及時把握。（2）物業(yè)綜合經(jīng)營服務的市場預測概念借助于市場調(diào)查和綜合經(jīng)營服務的專業(yè)知識，通過一定的市場預測手段，來對某種服務項目開設以后的未來市場供求關系變化和發(fā)展作一個大概的分析和預算。2）自籌資金。（2）委托性服務這是具有委托代理性質(zhì)的服務方式，是一種臨時性的，不固定的、專項性的，?。ㄓ茫糇栽高x擇的特約服務。2．綜合服務的方式綜合服務的方式由其內(nèi)容所決定，主要有：（l）常規(guī)性服務這是綜合服務的基本方式。③態(tài)度。具體有以下四方面要求：①效用。⑦金融方面：開辦信用社。③家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務。由編制者簽名或蓋章，并請有關負責人審核、審批、簽字或蓋章后，再加蓋編制單位公章。簽章主要材料調(diào)價計算表、補充或換算的單位估價表的順序裝訂成冊（7）編制主要材料調(diào)價計算表用來計算兩種價差調(diào)整主要材料價差主要材料實際價格和預算價格不一致時，應按照實際來源和各級物業(yè)管理部門規(guī)定或批準的出廠價格和運費標準進行調(diào)整。⑥按分部工程將各分項工程項目的總價、合價及各種主要材料的需用量分別進行匯總，即得分部工程的工程直接費、人工費、材料費、機械費和各種主要材料需用量，填入工程預算表相應的小計欄內(nèi)。②根據(jù)工程預算表內(nèi)各項工程項目的名稱和定額編號，將選用的各分項工程項目的預算單價以及人工、材料、機械三種費用的單位價和主要材料的定額量，填入工程預算表相應欄內(nèi)。同時，注意考慮舊料的回收利用問題。④定額項目表：是定額的主要構成部分。③分部工程量計算規(guī)則：列示于每個分部的定額預算項目表之前。（－）學習要求了解房屋修繕預算的特點；掌握房屋修繕定額的內(nèi)容和選用；掌握房后接望預算動編制步驟和編制方法。五、房屋修繕預算對工程的具體位置、周圍環(huán)境、標高和朝向先有一個概括地了解，然后從建筑平面圍看起，負責不同專業(yè)的技術人員，應根據(jù)不同要求。2）標高在建筑總平圖、平面圖、立面圖個剖面圖上，經(jīng)常用標高符號來表示某一部位的高度。建筑工程圖就是依據(jù)正投影的原理繪制的。③平屋頂?shù)膭傂苑浪菝媸且苑浪皾{抹面或用密實混凝土澆筑成面層的屋面，易在施工后出現(xiàn)裂縫而漏水，一般采用設置浮筑層或分倉縫處理。無組織排水是雨水沿屋檐直接自由下落，一般適用于降雨量少的地區(qū)或低層及次要建筑。（5）屋頂是房屋頂部的承受和圍護部分。（3）樓地面樓板層把整個建筑分成若干層，并將其承受的荷載傳給墻或柱。墻身防潮層一般有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細石混凝土帶防潮層等不同種類。2）鋼筋混凝土圈梁：沿房屋外墻和部分內(nèi)墻中設置的連續(xù)而封閉的梁，其主要作用是為了增強房屋的整體剛度。墻的作用主要是承重、圍護和分隔空間。（2）墻體1）按構成基礎的材料分為磚基礎、灰土基礎、三合土基礎。③基礎的分類地基是基礎下面承受力的那部分土層，承受建筑物的全部荷載，包括基礎的自重。分為磚木結(jié)構、磚混結(jié)構、鋼筋混凝土結(jié)構、鋼結(jié)構。（3）按主要承重結(jié)構使用的材料分類構筑物是指不直接供人們使用的建筑，間接地為人們服務，如水塔、煙囪等。以成本為中心的預算管理方法將成本預算層層分解到人，著眼于降低成本；以現(xiàn)金流量為中心的預算管理方法控制現(xiàn)金流入流出，盡量做到用最少的錢辦更多的事。預算應考慮人的因素，使之成為有激勵效益的預算。凡是與物業(yè)管理經(jīng)營目標相關的經(jīng)濟業(yè)務活動都要納入預算范圍，預算編制盡可能全面、系統(tǒng)、平衡、完整。一般都先由預算專業(yè)部門負責，如財務預算處根據(jù)往年的資金使用情況及預測今年物業(yè)管理的發(fā)展和現(xiàn)有管理資金的掌握情況，于每年初或上年底編制出本單位的資金預算計劃，報領導審批，待審批后執(zhí)行。①物業(yè)管理資金預算編制的程序（2）物業(yè)管理資金預算編制程序和編制原則建立資金使用的審批制度、監(jiān)督制度和財會制度，使資金使用過程中存在相互制約機制，保證物業(yè)管理資金得到安全、合理、有效的使用。物業(yè)管理資金使用要首先滿足物業(yè)管理工作的需要。這部分資金為物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展奠定良好的基礎。這些資金轉(zhuǎn)化為勞動產(chǎn)品的價值，為社會所承認。物業(yè)管理資金使用要實行總量控制法，既要集中統(tǒng)一計劃，又要保證一定的靈活性。（2）物業(yè)管理資金的使用物業(yè)管理者根據(jù)提供的會計報表，通過一定的技術方法，對物業(yè)管理單位的資金管理、經(jīng)營狀況進行過程分析和結(jié)果比較，總結(jié)經(jīng)驗，揭露問題，以提高物業(yè)管理經(jīng)營水平和經(jīng)濟效益。③會計報表分析的意義l）主表包括資產(chǎn)負債表、損益表和財務狀況變動表（或現(xiàn)金流量表）。主要從價值上反映核算單位的經(jīng)濟活動狀況及成果。會計是經(jīng)濟管理活動的重要組成部分。3．利用會計手段進行經(jīng)濟管理（l）會計的基本知識及會計制度會計的概念1）收取、使用上的管理。②日常物業(yè)管理資金的管理這項專用基金應劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會管理，應視具體情況而定，一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。物業(yè)管理啟動資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業(yè)公共設施專用維護基金。概念（l）物業(yè)管理啟動資金2．物業(yè)管理資金的來源和管理物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段的不同，可分為物業(yè)管理啟動資金和日常物業(yè)管理資金。②隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。③方案批準后，與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，并領取裝修許可證。⑵物業(yè)管理公司審批①接到業(yè)主或使用人遞交的裝修方案一周內(nèi)，工程設備部門會同安保部門進行審核，考慮是否同意業(yè)主或使用人提交的方案，或提出方案的修房屋裝修管理⑴住用戶裝修申報①業(yè)主或使用人如需對房屋進行裝修，必須首先向物業(yè)管理公司工程部門提出申請。②物業(yè)管理公司和部門負責人要經(jīng)常檢查、解決員工工作不到位的問題，及時發(fā)現(xiàn)并處理使用人違約行為。前者的主體是全體業(yè)主，后者的主體是業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理經(jīng)營者。修改。（3）業(yè)主公約的主要內(nèi)容業(yè)主公約一般由政府行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。④公約經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會審議通過而生效，對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。⑤綜合征定法：綜合運用以上四種制訂規(guī)章制度的方法。①經(jīng)理意見法：在征求公司內(nèi)外意見的基礎上，以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為制訂規(guī)章制度的基本思路和規(guī)章制度的主要內(nèi)容。（2）方法第八步：定稿。第四步：學習理解國家及當?shù)卣挠嘘P法律、法規(guī)、制度，借鑒外企業(yè)經(jīng)驗。第二步：研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。6）有關補充說明。5）業(yè)主委員會的任務；4）勸業(yè)主委員會會議及業(yè)主大會；3）成立業(yè)主委員會的程序；2）業(yè)主委員會的權利、義務；l）成立業(yè)主委員會的宗旨、目的；⑨業(yè)主委員會章程⑧業(yè)主公約2）房屋裝修管理規(guī)定。7）其他應注意的事項。6）綜合服務；5）物業(yè)管理條例；購日燈管理與維修；包括經(jīng)理室人員崗位責任制、公司辦公室人員崗位責任制、管理處人員崗位責任制。①物業(yè)管理公司員工管理條例員工管理條例是物業(yè)管理公司最基本的內(nèi)部管理制度，主要包括勞動用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、企業(yè)獎懲制度。（4）編寫可行性報告①總論；②項目分析；③需求預測；④物資資源及公用設施條件分析；⑤人力資源分析；⑥實施進度分析；⑦投資估算、資金籌措或成本估算；⑧社會及經(jīng)濟效益評價；⑨附件。10％。初步可行性研究估算精確度一般要求達到177。投資機會研究主要從項目發(fā)展的背景、基礎、條件等方面進行研究。主要是聘請業(yè)內(nèi)著名專家，在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎上，請專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。④專家意見法包括社區(qū)文化建設、社區(qū)服務與特約服務。⑥社區(qū)文化建設與服務包括管理服務人員配備。③公司人力資源管理由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應達到的服務標準和收費標準是物業(yè)管理方案的核心。物業(yè)管理檔次的確定，是制定訂物業(yè)管理方案的基礎。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場事實是一種收集資料的方法。2）觀察法4）按馬斯洛需求層次分為五個層次。l）按需求對象分為物質(zhì)需求和精神需求。住區(qū)人員需求分析：配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區(qū)班車等。通過對擬管項目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準備。3．擬管項目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查④精心準備，細致周到，力求全面、充分③抓好人員準備這個關鍵②必須明確物業(yè)管理在整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理中的地位①必須從思想上十分重視早期介入的準備工作（2）早期介入應注意的問題參與形式主要表現(xiàn)在全面細致地反映物業(yè)管理順利實施的各種需要，以及在以往物業(yè)管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設計單位，并促其糾正。①參與規(guī)劃設計階段根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，物業(yè)管理