【正文】 附錄 附表： 附表1：投資估算表； 附表2：土建工程投資明細(xì)表；附表3：工程其他費(fèi)用投資估算表；附表4：資金籌措與使用計(jì)劃表；附表5：固定資產(chǎn)折舊、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷估算表；附表6：總成本費(fèi)用估算表；附表7：銷售(營(yíng)業(yè))收入、銷售(營(yíng)業(yè))稅金及附加和增值稅估算表；附表8：利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表；附表9：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表。該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案采取了適合當(dāng)?shù)刈匀粭l件和技術(shù)水平的品種、工藝和設(shè)備，達(dá)到了先進(jìn)性、適用性和可操作性的統(tǒng)一。項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，項(xiàng)目建設(shè)可行。**汽貿(mào)城整合了汽車銷售、汽車后市場(chǎng)服務(wù)、汽車商務(wù)及汽車文化、汽車旅游等多層次綜合汽車業(yè)態(tài)，對(duì)某第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，品質(zhì)的提升及輻射能力的增強(qiáng)，其意義是深遠(yuǎn)和重大的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)在亞洲一枝獨(dú)秀，今天中國(guó)的國(guó)力更強(qiáng)了，在世界的影響更大了，需要承擔(dān)的國(guó)際責(zé)任也更多了，中央政府已明確出臺(tái)政策，投資4萬(wàn)億來(lái)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，在未來(lái)35年，加大投資力度將是各區(qū)域各級(jí)政府首當(dāng)其沖的任務(wù)。第十三章 社會(huì)效益評(píng)價(jià)汽貿(mào)行業(yè)能有效刺激消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需。敏感性分析表變動(dòng)因素變動(dòng)幅度(％)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(1RR)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)靜態(tài)投資回收期(年)原方案建設(shè)投資+5％+10％經(jīng)營(yíng)成本5％銷售收入經(jīng)營(yíng)成本5％銷售收入 (2)、盈虧平衡點(diǎn) 在財(cái)務(wù)上也叫保本經(jīng)營(yíng)點(diǎn)，以百分?jǐn)?shù)表述，可以計(jì)算以生產(chǎn)負(fù)荷表示的盈虧平衡點(diǎn)、生產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)或以銷售收入表示的盈虧平衡點(diǎn)。 按單一風(fēng)險(xiǎn)因素考慮，假定其他因素不變，當(dāng)建設(shè)投資增加5％時(shí)，％；當(dāng)建設(shè)投資增加10％時(shí)，％。 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic＝12％)：。 正常年份現(xiàn)金流入量為12600萬(wàn)元，％，符合汽貿(mào)行業(yè)平均收益水平。 經(jīng)測(cè)算，正常經(jīng)營(yíng)年份，其中：變動(dòng)成本10390萬(wàn)元。 固定資產(chǎn)折舊和無(wú)形及其它資產(chǎn)攤銷計(jì)算。具體構(gòu)成如下： 汽車及配件采購(gòu)成本。城建稅及教育費(fèi)附加分別按營(yíng)業(yè)稅的5％和2％計(jì)提。各年?duì)I業(yè)稅金及附加估算見表5。生產(chǎn)負(fù)荷按各期工程進(jìn)度，分項(xiàng)測(cè)算。第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第二版)(國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部[1993]530號(hào)發(fā))和國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)進(jìn)行編制的。其中：，工程建設(shè)其他費(fèi)用166萬(wàn)元。三、項(xiàng)目總投資估算某物流園區(qū)汽貿(mào)城項(xiàng)目建設(shè)期2年。 安裝工程費(fèi)費(fèi)依據(jù)《全國(guó)統(tǒng)一安裝概算定額單位估價(jià)表》及類似工程造價(jià)調(diào)整。2012年7月，三期工程全部竣工，投入使用。 2011年6月，準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)施工所需專用工具、設(shè)備，簽訂有關(guān)合同，進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備，三通一平工作； 2011年7一11月，完成土建、水電安裝施工，設(shè)備、電器、易耗品定購(gòu)按照，人員培訓(xùn)。一期工程2010年7—8月，完成項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)；2010年9—10月，在初步設(shè)計(jì)獲得批準(zhǔn)后，完成施工圖設(shè)計(jì)。工作人員每年至少進(jìn)行一次健康檢查，必要時(shí)進(jìn)行臨時(shí)檢查，新上崗或臨時(shí)上崗員工，必須經(jīng)健康檢查取得健康合格證方可上崗工作，并建立員工健康檔案。 專業(yè)技術(shù)人員和一般工作人員均從當(dāng)?shù)卣衅?，?duì)具有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)的人員將優(yōu)先考慮。 業(yè)務(wù)部，定員7人，負(fù)責(zé)4S店、汽車超市、汽車配件超市、二手車交易等經(jīng)營(yíng)部門的管理和服務(wù)。組織機(jī)構(gòu)圖如下：董事會(huì)總經(jīng)理經(jīng)理辦公室　人力資源部財(cái)務(wù)部業(yè)務(wù)部策劃部餐飲部　4S店、汽車超市等售后服務(wù)及汽車修配**商務(wù)中心二、勞動(dòng)定員根據(jù)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置，勞動(dòng)定員為88人，擬分為管理層5人，中層管理層8人，普通員工75人。工程設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備購(gòu)置安裝等工作，均按照招投標(biāo)、建設(shè)監(jiān)理制和合同管理制的規(guī)定執(zhí)行，確保工程進(jìn)度和質(zhì)量要求。工藝設(shè)備布置充分利用高低位差，減少動(dòng)力設(shè)備及能耗費(fèi)用。 工程采用的工藝路線合理，可充分節(jié)約能量。第八章 節(jié)能措施一、設(shè)計(jì)依據(jù)： 《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》 《節(jié)約能源管理暫行條例》 國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)計(jì)交能[1997]2542號(hào)《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目可行研究報(bào)告“節(jié)能篇(章)”編制及評(píng)估的規(guī)定》。 在汽貿(mào)城內(nèi)設(shè)置垃圾桶、清潔車等設(shè)施設(shè)備，并配置清潔人員及時(shí)清掃、分類、集中，每天由垃圾車運(yùn)送到市政垃圾處理場(chǎng)進(jìn)行無(wú)害化處理。 廢氣治理 在餐廳廚房設(shè)置油煙凈化設(shè)備處理油煙廢氣，使其達(dá)到《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(DB4427—89)的相應(yīng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。 廢棄物 主要廢棄物是員工、顧客丟棄的生活垃圾，此外還有銷售商品的包裝廢棄物。 廢水。四、排水 汽貿(mào)城為綜合性汽車經(jīng)銷單位，不會(huì)對(duì)水資源造成污染，生活用廢水可直接排入園區(qū)內(nèi)地下污水管網(wǎng)。第六章 公用工程一、供配電**汽貿(mào)城在某物流園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，園區(qū)統(tǒng)一建設(shè)配電站。同時(shí)免費(fèi)提供標(biāo)準(zhǔn)買賣合同、相關(guān)表格及機(jī)動(dòng)車交易相關(guān)的咨詢服務(wù)： 專業(yè)評(píng)估二手車；提供汽車安全服務(wù)；二手車信息上網(wǎng)服務(wù)等多項(xiàng)服務(wù)，為廣大消費(fèi)者提供了較為優(yōu)良的購(gòu)車環(huán)境，帶來(lái)二手車交易市場(chǎng)的繁榮。 (3)配件及用品市場(chǎng) 汽車配件及用品超市，擬建成配件齊全，品種繁多，服務(wù)周到的汽車配件及用品市場(chǎng)。售后保障以前是賣車為主，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加大，4S店商家越來(lái)越注重服務(wù)品牌的建立，而且4S店的后盾是廠家，所以在售后服務(wù)方面得到保障。是新車展示、銷售一體的汽車展示大廳，清新高雅的裝飾，寬敞明亮的展車位，并配套有用戶接待區(qū)、用戶洽談區(qū)、用戶休息區(qū)等配套服務(wù)設(shè)施，舒適的購(gòu)車環(huán)境讓每一位顧客有一種賓至如歸的感覺(jué)。 (3)努力體現(xiàn)地方文化的傳統(tǒng)與內(nèi)涵，探索時(shí)代性、地方性的結(jié)合，近期效益與遠(yuǎn)期效益的結(jié)合，社會(huì)價(jià)值、環(huán)境等方面效益的結(jié)合。二、地理位置本項(xiàng)目位于某新惠鎮(zhèn)北城鄉(xiāng)結(jié)合部，中敖產(chǎn)業(yè)園南。停車場(chǎng)分為三類：一是地面集中停車，分布在大型公建附近，二是半地下集中停車，分布在商務(wù)中心下，滿足員工的需要，三是地面臨時(shí)停車，布置在每組建筑物入口處，方便到訪來(lái)客。二期用地形成兩個(gè)功能分區(qū)，第一功能分區(qū)布置汽車超市、二手車交易市場(chǎng)，形成一個(gè)功能完善的其他品牌汽車和二手車銷售區(qū)第二功能區(qū)；集中布置汽車用品(汽車配件)超市、汽車裝潢車間、汽車維修車間，形成一個(gè)較為完整的展示、銷售、服務(wù)功能區(qū)。三期工程建設(shè)**商務(wù)中心。第五章 工程建設(shè)方案 一、項(xiàng)目組成及場(chǎng)地規(guī)則項(xiàng)目組成本項(xiàng)目規(guī)劃用地144畝，整個(gè)工程分為三期進(jìn)行建設(shè)。 某自然景觀迷人。 某交通便利，京通鐵路橫貫東西7個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，設(shè)有8個(gè)站點(diǎn)，國(guó)道111線和305線是十字交叉從新惠鎮(zhèn)通過(guò)。由于某地形地貌多樣，生物、氣候條件各異土壤類型較多，有棕壤、褐鈣土、草甸土、潮土、沼澤土及風(fēng)沙土7個(gè)土類。 某地方工業(yè)近年來(lái)發(fā)展較快，已形成冶金、建材、飲料農(nóng)副產(chǎn)品加工四大主體產(chǎn)業(yè)。二、交通運(yùn)輸條件某地處東北和華北連接帶，處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，距京、津、唐、沈、大、錦等城市較近，京通鐵路橫貫東西7個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，設(shè)有8個(gè)站點(diǎn)，國(guó)道111線和305線在新惠鎮(zhèn)交匯通過(guò)，某的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通便利條件。第二階段逐步建設(shè)二手車交易市場(chǎng)、零配件、汽車用品銷售、汽車裝潢和商務(wù)中心服務(wù)等功能。 項(xiàng)目市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略：全面發(fā)展，分步推進(jìn)。五、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、競(jìng)爭(zhēng)及市場(chǎng)策略 市場(chǎng)定位：做實(shí)**市、某、松山區(qū)汽車銷售和購(gòu)車保養(yǎng)市場(chǎng)，輻射遼寧省和通遼市旗縣。隨著汽車生產(chǎn)的發(fā)展，鼓勵(lì)私家車消費(fèi)政策的實(shí)施，汽車流通領(lǐng)域必然迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，汽車后市場(chǎng)將會(huì)成為市場(chǎng)流通業(yè)創(chuàng)新的重點(diǎn)。與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)的是，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府可以有更多的公共開支進(jìn)行交通運(yùn)輸建設(shè)，改善用車環(huán)境，推動(dòng)汽車消費(fèi)。具有發(fā)展汽車物流、倉(cāng)儲(chǔ)、銷售的先天條件。汽車的降價(jià)無(wú)疑激活了居民消費(fèi)能力，擴(kuò)大市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。根據(jù)調(diào)查資料，在計(jì)劃買車的家庭中，選擇10—20萬(wàn)元中檔車的比重最大，占53．0％，選擇價(jià)格超過(guò)20萬(wàn)元的家庭占21．5％，表明中檔車型是消費(fèi)者選擇的主體。經(jīng)濟(jì)發(fā)展和汽車市場(chǎng)兩者相得益彰，息息相關(guān)。普遍認(rèn)為，中國(guó)汽車業(yè)雖然處于發(fā)展階段，但推動(dòng)中國(guó)汽車快速發(fā)展的因素已經(jīng)具備，在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，中國(guó)汽車大發(fā)展的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。這些已成為很多城市汽車后市場(chǎng)的問(wèn)題。如果產(chǎn)供銷的關(guān)系不協(xié)調(diào)，體制不完善，加入世貿(mào)后，國(guó)產(chǎn)車市場(chǎng)會(huì)受到較大沖擊。 ◆汽車產(chǎn)供銷三者的關(guān)系不夠協(xié)調(diào)，體制有待完善。二、我國(guó)汽車后市場(chǎng)發(fā)展的存在問(wèn)題與發(fā)展趨勢(shì) 存在問(wèn)題 ◆汽車行業(yè)重生產(chǎn)輕流通，重供給輕服務(wù)的現(xiàn)象突出，難以應(yīng)付入世的挑戰(zhàn)。按照國(guó)際慣例，以一個(gè)國(guó)家私人用車在汽車保有量中超過(guò)50％，年消費(fèi)量中超過(guò)70％作為私人汽車消費(fèi)時(shí)代來(lái)臨的標(biāo)志，中國(guó)大部分省市已經(jīng)進(jìn)入私人汽車消費(fèi)時(shí)代。國(guó)家經(jīng)貿(mào)委公布的一份報(bào)告指出，交通運(yùn)輸設(shè)備制造行業(yè)對(duì)工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為40個(gè)工業(yè)行業(yè)之首，以汽車制造為主的交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)取代電子信息通信業(yè)，已成為名副其實(shí)的領(lǐng)頭羊。某物流園區(qū)位于新惠鎮(zhèn)北城鄉(xiāng)結(jié)合部，京通鐵路橫貫東西7個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，設(shè)有8個(gè)站點(diǎn)，國(guó)道111線和305線在某交匯通過(guò)，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通便利條件，適應(yīng)市場(chǎng)的建設(shè)、發(fā)展。本項(xiàng)目采用建設(shè)4S專營(yíng)店的經(jīng)營(yíng)發(fā)展方式，并把不同品牌汽車的整車銷售市場(chǎng)、配件供應(yīng)市場(chǎng)、汽車裝潢市場(chǎng)集中到一個(gè)地方，建立大型的綜合性的汽貿(mào)城，形成統(tǒng)一的汽車貿(mào)易服務(wù)園區(qū)。在本項(xiàng)目的醞釀、申報(bào)、立項(xiàng)過(guò)程中，得到了來(lái)自各方面的熱情關(guān)心和支持。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，內(nèi)容突出，配套齊全，標(biāo)準(zhǔn)高，能起到整合汽車后市場(chǎng)的作用。一方面，汽車后市場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)推動(dòng)汽車、汽車配件的銷售、維修業(yè)務(wù)的增加，從而增加稅收，增加就業(yè)，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)；另一方面，汽車后市場(chǎng)的發(fā)展也將會(huì)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、汽車配件及用品加工業(yè)等，形成明顯的側(cè)向關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用。而且隨著汽車制造業(yè)、汽車消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展和在某中心城市地位的進(jìn)一步加強(qiáng)，汽車集散、交易中心的功能將會(huì)得到進(jìn)一步的強(qiáng)化。 本項(xiàng)目建設(shè)的主導(dǎo)思想是不走以往市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中存在的功能單一、經(jīng)營(yíng)粗放的老路，而是著力于打造一個(gè)具有很強(qiáng)輻射能力、能代表現(xiàn)代城市形象的汽車流通市場(chǎng)。這樣的汽車后市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨(dú)到，符合汽車生產(chǎn)商、銷售商、消費(fèi)者的需求