【正文】 經(jīng)測算該項目總投資收益率為 %?？偝杀举M用辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告51總成本費用由固定總成本（建設投資）、可變成本（運營費用和財務費用）構(gòu)成。③補償費用率 K3通過城鄉(xiāng)建設增減掛鉤，由于該土地指標安排到城區(qū)各開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)建設用地使用，地上附著物及青苗補償費與參照物成交價格補償費相對比，其補償費率基本一致，根據(jù)土地指標安排具體現(xiàn)狀并結(jié)合市場價格行情，確定補償費率為 10%。④預期騰空土地處置凈收益 =成交價格K1K2（1K3）=（120%）=（萬元/畝）（2）修正典型舉例（二）根據(jù)《中國土地市場網(wǎng)》信息，2022 年 5 月 31 日簽訂成交合同的位于嘉明開發(fā)區(qū)北外環(huán)北，嘉隆路東地塊掛牌出讓的成交價格為 萬元/畝（競得人為山東暖頻道服飾有限公司），就待估指標宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其參照所處區(qū)域的成交價格相比較，并對照修正和結(jié)合市場預期進行修正，進而求取該項目騰空土地處置凈收益。辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告47基本公式為：預計騰空土地處置凈收益=成交價格K1K2（1K3）式中：K1期日修正系數(shù)； K2影響地價的區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)； K3土地補償費率修正系數(shù)。辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告46第十一章 經(jīng)濟社會效益分析第一節(jié) 經(jīng)濟效益分析一、經(jīng)濟效益分析的依據(jù)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》二、經(jīng)濟效益分析項目收入分析根據(jù)改造后土地騰空的實際情況，經(jīng)測算該項目實施后，可騰空土地 畝。銀行借款參照中國人民銀行利率（5 年以上）標準，按年利率 %計算。配套設施按市場詢價及市場行情估算。項目實施進度計劃表2022 年 2022 年時間項目名稱 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12項目報批施工圖設計及招標工程施工竣工驗收居民入住辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告41第十章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 投資估算一、估算依據(jù)國家發(fā)改委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。自項目立項后，應立即著手該項目的初步設計編制及施工前的準備工作。深入宣傳、全面動員、廣泛發(fā)動，積極引導群眾正確認識其重大意義，調(diào)動村民自覺投身社會主義新農(nóng)村建設。除以上措施外，小區(qū)管理機構(gòu)、變壓器應加強管理，完善各種規(guī)章制度，定期對各類給水管道、排水管道、設備、管道、器具等進行檢修，減少跑、冒、滴、漏等不必要的浪費。（2）變壓器選型變壓器臺數(shù)的確定除根據(jù)負荷特點和經(jīng)濟運行選擇外，還應滿足節(jié)電條件，如隨季節(jié)變化較大的負荷、集中負荷較多，或具有大量的一級、二級負荷，該小區(qū)擬設三處箱式變壓器。節(jié)水本項目采用新型管材 PPR 管、PE 管、PVCU 管等用水項目日常供水管材，很好的解水源浪費問題。利用太陽能辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告36太陽能的開發(fā)利用有巨大的潛力。凡能綜合利用和循環(huán)使用的能源均應設置綜合利用設施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高能源利用率，降低能耗。一般住宅，30%的熱量從窗戶散失。 耗天然氣（沼氣） 1732 戶 M179。h /d 365 2528720 kw燃氣規(guī)劃：社區(qū)氣源由城市燃氣管網(wǎng)接入，燃氣調(diào)壓采用樓宇式燃氣調(diào)壓箱，位置在各單體建筑旁，調(diào)壓后由低壓管道引入室內(nèi)。h。服務半徑符合要求，負荷計算標準：住宅用電按每戶每天 4kw第一節(jié) 項目節(jié)能評價依據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》 1997 年 11 月 1 日；《工程設計節(jié)能技術暫行規(guī)定》 GBJ61985 ；《公共建筑節(jié)能設計標準》 GB501892022；《山東省居住建筑節(jié)能設計標準》J103212022；辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告33《山東省公共建筑節(jié)能設計標準》J107862022；《建筑照明設計標準》 GB500342022。而由于采暖、空調(diào)、通風能耗約占建筑總能耗 2/3 左右，該部分系統(tǒng)節(jié)能措施成功與否是控制建筑能耗的關鍵所在。根據(jù)《中華人民共和國水土保持法》及水利部頒發(fā)的《開發(fā)建設項目水土保持方案技術規(guī)范》（SL20498）的有關規(guī)定，結(jié)合本工程具體特點，針對可能造成水土流失的因素，采取相應的工程措施、生物措施和管理措施，因地制宜，科學施工，綜合治理，合理利用棄土，盡可能減少工程對微地貌和植被的破壞，防止水土流失。要合理布局，優(yōu)先選用低噪設備，對主要噪音來源采取減振、消音、隔聲等措施，加強機動車輛及娛樂場所的運營管理，確保該項目噪音排放滿足《社會生活環(huán)境噪音排放標準》(GB223372022)2 類標準要求。建設期間要嚴格控制施工時間和噪音源，禁止夜間施工（晚 22 時至次日晨 6 時）、中高考期間要嚴格執(zhí)行政府部門的規(guī)定，確保施工期間噪音排放達到《建筑施工場界噪音限值》（GB1252390 ）的標準，因特殊情況需要連續(xù)作業(yè)的必須經(jīng)環(huán)境保護行政主管部門的批準，并在施工前 3日由施工單位公告附近居民。以下對項目建設期的環(huán)境影響進行分析，并提出防治措施。為確保新建生活區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對上述污染源必須采取適當?shù)闹卫泶胧?。從農(nóng)村宅基地整體布局看，存在住宅混亂、用地零撒、建設松散等問題，住宅大部分為土坯房或低矮磚房，建筑質(zhì)量低劣、造型陳舊、基礎設施配套不夠完善。燃氣規(guī)劃：本社區(qū)氣源由城市燃氣中壓管網(wǎng)接入。電信規(guī)劃：電話普及率 100%計，有線電視及寬帶接入。田間道路工程根據(jù)現(xiàn)場實際情況，并方便今后耕作需要，在拆舊復墾區(qū)內(nèi)布設 4 米寬泥結(jié)碎石田間路。 道路工程標準道路是農(nóng)田基礎建設的重要組成部分，在具體的規(guī)劃方案中，考慮農(nóng)耕機械化和物資流動量大的特點，及未來農(nóng)業(yè)發(fā)展和項目區(qū)內(nèi)的實際情況，充分利用原有道路，統(tǒng)籌規(guī)劃，在降低成本的同時，提高道路的效率。四、耕地復墾規(guī)劃（一）拆舊區(qū)復墾建設標準田塊標準地上建筑物、構(gòu)筑物全部拆除，建筑垃圾及地上附屬物全部清理干凈，通過挖高填低使項目區(qū)土地相對平整后鋪設耕作土層，土層厚度不低于 米。 三、建設方式由某區(qū)人民政府授權聊城市昌泰城鎮(zhèn)建設有限責任公司對轄區(qū)內(nèi)各城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目區(qū)的安置房進行建設。 道路：將社區(qū)主入口臨鎮(zhèn)域主要道路開設，其余道路結(jié)合住宅予以保留并進行維修改建，在滿足消防、疏散、地下管網(wǎng)埋設和綠化的前提下，確定道路走向、紅線寬度、橫斷面形式。項目安置區(qū)規(guī)劃新建建筑面積 萬平方米，其中規(guī)劃新建住宅面積 萬平方米，規(guī)劃公建建筑面積 平方米，規(guī)劃容積率 ，建筑密度 %，綠化率 %，規(guī)劃停車位 1500 個。 第二節(jié) 項目建設方案一、項目組成某區(qū)閆寺辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目拆舊復墾區(qū)位于閆寺街道辦事處轄區(qū)的葉屯村、崔陳屯村、南北常村、劉海子村、張堤口村、西舒村、高佛堂寺村窯廠、陳化屯村窯廠區(qū)域，涉及拆舊區(qū)總面積 畝，復墾出耕地面積 畝，全部為居民點用地和廢棄窯廠；項目安置區(qū)總面積 畝。供電本項目用電由當?shù)毓╇姴块T統(tǒng)一解決本項目用電。辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告22給水主要是生活用水，消防用水和其他用水等，供水水源為聊城水務集團下屬各自來水廠，供水普及率將達到 100％。該斷裂是由一系列 NE 走向的西側(cè)正斷層組成的破碎帶，其地震活動的主要特征為：（1）地震主要沿斷裂分布，且發(fā)震部位多北東向的聊考斷裂與某些近東西向次級斷裂的交匯部位。根據(jù)附近的地下辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告20水水質(zhì)分析資料，該區(qū)地下水水質(zhì)呈弱堿性，不含侵蝕性 CO2，對混凝土及其中鋼筋不具備腐蝕作用。地貌屬黃河沖積平原，地貌單元單一。辦事處轄 54 個村委會，83 個自然村，總面積 平方公里，耕辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告19地面積 61590 畝，現(xiàn)有總?cè)丝?43200 人；被聊城市委、市政府命名為“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整明星鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、“發(fā)展民營經(jīng)濟明星鄉(xiāng)鎮(zhèn)”，列入“全市經(jīng)濟強鄉(xiāng)鎮(zhèn)”行列。新建沼氣池 3120 個，農(nóng)村環(huán)境衛(wèi)生條件明顯改善。國家級無公害農(nóng)產(chǎn)品品種達 45 個，新增市級農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè) 9 家。積極發(fā)展畜牧業(yè)生產(chǎn)，全區(qū)新增畜禽規(guī)模養(yǎng)殖場 70 家，畜牧業(yè)總收入達 13 億元，肉類總產(chǎn) 6 萬噸，禽蛋總產(chǎn) 萬噸，奶產(chǎn)量 萬噸。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平明顯提高，市級以上龍頭企業(yè)發(fā)展到 48 家。進出口總額完成 億美元，同比增長 20%。鄭家鎮(zhèn)被命名為“中國軸承保持架之鄉(xiāng)”，某區(qū)軸承保持器產(chǎn)業(yè)集群被認定為“省級中小產(chǎn)業(yè)集群”，梁水鎮(zhèn)被認定為“省級中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)輔導基地”，金帝保持器廠獲得 2022 年度“聊城市市長質(zhì)量獎”。園區(qū)承載能力明顯增強。地方財政收入完成 億元，同比增長 %?！笆濉币詠砟硡^(qū)經(jīng)濟發(fā)展步伐加快。辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告15節(jié)余土地面積（公頃）項目區(qū)名稱 復墾耕地面 積（畝）占農(nóng)用地面積（畝）小計其中：農(nóng)村發(fā)展預留地（公頃）實際節(jié)余土地面積（公頃）某區(qū)閆寺鎮(zhèn)西舒項目區(qū) 三、市場目標 該項目可為聊城市、某區(qū)城鎮(zhèn)建設置換出土地指標面積 畝。近年來，某區(qū)政府始終堅持把城市和經(jīng)濟發(fā)展作為重中之重，因土地資源有限，成為制約發(fā)展的重要因素。項目區(qū)土地整理條件及潛力分析項目區(qū)地形較為平整，坡度小于 5%，宅基地容積率低，戶均占用建設用地面積較大，由于拆舊區(qū)村莊沒有經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃布局，建筑多是一層居民住宅，建筑質(zhì)量普遍較差，公共服務設施和市政基礎設施缺乏。通過拆舊復墾，項目區(qū)可復墾增加耕地 畝。因此，該項目的建設是必要的。 四、有可觀的社會效益隨著某區(qū)城市化發(fā)展，建設用地需求不斷增加，在建設用地整治工作中，將城鎮(zhèn)建設用地范圍外依法取得的建設用地復墾出來，為發(fā)展經(jīng)濟建設用地提供占補平衡置換指標，在短時間內(nèi)提辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告12高城鎮(zhèn)人均耕地數(shù)量，解決用地供需矛盾，有利于穩(wěn)定農(nóng)業(yè)，保證經(jīng)濟快速、持續(xù)發(fā)展；且能創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟和社會效益，同時搞好農(nóng)村建設用地復墾，增加有效耕地面積，充分利用原有村莊交通、水源較為便利條件，不但能獲得很好的生態(tài)和社會效益，而且也能獲得客觀的經(jīng)濟效益。既解決了村民的住房需求，又美化了村居容貌，是安民生、利民益的重要舉措。辦法中明確指出：將若干擬整理復墾為耕地的農(nóng)村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區(qū)，通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎上，最終實現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標。通過試點，將逐步解決建設用地指標不足的現(xiàn)狀，能夠為后期經(jīng)濟和縣域經(jīng)濟發(fā)展解決土地問題。地形以平原為主，村村通公路、電話、交通通訊十分便捷。通過開展城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤工作，提高了項目區(qū)土地利用效率，改善了農(nóng)村居民生產(chǎn)生活條件和居住環(huán)境，同時有效緩解了全區(qū)建設用地指標緊缺的局面，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)發(fā)展的雙贏。山東省是全國首批城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點省份之一，山東省政府高度重視，先后下發(fā)了《山東省開展城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤試點工作的實施意見》、《山東省城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤管理辦法》，自 2022 年起在省內(nèi)部分地區(qū)進行試點上作，取得了較好的效果。 國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)【2022】28 號）指出：“鼓勵農(nóng)村建設用地整理，城鎮(zhèn)建設用地增加要與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤。要按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主” 的要求，堅持從各地實際出發(fā)，尊重農(nóng)民意愿，扎實穩(wěn)步推進新農(nóng)村建設。堅持統(tǒng)一規(guī)劃，配套建設的原則。三、可行性研究的原則按照科學發(fā)展觀的要求，以改善人居環(huán)境、促進全市及區(qū)內(nèi)經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的原則。企業(yè)經(jīng)營將嚴格遵循國家關于新農(nóng)村建設政策文件精神，嚴格按照法律程序規(guī)范操作，加強科學管理。資金來源：申請銀行貸款 萬元，占項目總投資的%；自籌資金 萬元，占項目總投資的 %。某區(qū)閆寺辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目共涉及閆寺街道辦事處西舒村項目區(qū)農(nóng)民 1732 戶，拆除建筑物 萬平方米，涉及拆遷人口 5542 人。 四、建設內(nèi)容與規(guī)模某區(qū)閆寺辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目涉及閆寺街道辦事處西舒等 6 個村以及高佛堂寺村窯廠等 2 個窯廠區(qū)域，拆舊區(qū)總面積 畝，復墾出耕地面積 畝，全部為居民點用地和廢棄窯廠。項目新建安置區(qū)總面積 畝。項目安置區(qū)規(guī)劃新建建筑面積 萬平方米，其中規(guī)劃新建住宅面積 萬平方米，規(guī)劃公建建筑面積 平方米，規(guī)劃容積率 ，建筑密度 %，綠化率 %，規(guī)劃停車位 1500 個。辦事處西舒項目區(qū)新農(nóng)村建設項目可行性研究報告3七、項目實施進度計劃項目建設期為 年，計劃于 2022 年 7 月—8 月進行項目的前期工作，2022 年 9 月10 月份完成工程設計和招投標工作，11月份正式動工建設，計劃于 2022 年 11 月份工程竣工驗收，12 月份前實現(xiàn)村民全部安置入住。項目建設過程中要保持農(nóng)村特色和