【正文】 因此，本項目的建設(shè)是必要的、可行的。銷售面積為36756平方米。 = %投資利稅率=利稅總額247。詳見銷售收入估算表銷售收入估算表年度項目單位2005年2006年合計銷售量住宅現(xiàn)房㎡100001281722817住宅期房㎡5000500010000商業(yè)現(xiàn)房㎡150024393939小計㎡165002025636756銷售額住宅現(xiàn)房萬元3500住宅期房萬元165016503300商業(yè)現(xiàn)房萬元750小計萬元5900第二節(jié) 銷售稅金及附加估算根據(jù)有關(guān)規(guī)定，出售不動產(chǎn)按5%稅率繳納營業(yè)稅，城市建設(shè)維護稅和教育費附加分別按營業(yè)稅的7%和3%繳納，土地增值稅按銷售收入的2%繳納。按照項目承辦單位意見，所需資金擬通過以下途徑籌措：泰安中奧投資有限公司以自有資金投入3000萬元；申請金融部門貸款6000萬元，其中2005年貸款3000萬元，2006年貸款3000萬元；，從預(yù)售款中籌措。第二節(jié) 投資估算一、估算范圍本項目總投資估算包括：工程費用、其他費用、預(yù)備費和建設(shè)期利息。項目法人制根據(jù)有關(guān)要求，本項目的建設(shè)必須實行項目法人責(zé)任制和責(zé)任追究制，由項目法定代表人對建設(shè)的全過程和工程質(zhì)量負總責(zé)。項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購，均應(yīng)按要求進行招標。在項目建設(shè)過程中，建議項目承辦單位抽出精干人員，設(shè)立施工管理部、財務(wù)部、辦公室等機構(gòu)，對項目的概算控制、資金使用、施工組織、建設(shè)工期及工程質(zhì)量等進行管理，確保項目按時完成。供水：包括居民用水及綠化景觀和運動設(shè)施供水。衛(wèi)生清潔：場區(qū)環(huán)境清潔、保潔，住宅樓道等公共部分清潔、保潔及垃圾收集、清運。采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新技術(shù)，新工藝，以節(jié)能降耗。所有設(shè)備選用符合國家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，不在國家已公布淘汰的機電產(chǎn)品之列。本項目堅持點、線、面結(jié)合的綠化原則，盡可能提高項目區(qū)內(nèi)部綠化比率，采取喬木、灌木和草坪高中低混植形式，構(gòu)成立體綠色空間，充分發(fā)揮綠地的防護、活動功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，以保持場區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。環(huán)保治理措施(1)生活污水本項目采用化糞池對生活污水進行處理，達標后經(jīng)市政污水管道輸送到污水處理廠。第六章 環(huán)境保護與節(jié)能第一節(jié) 環(huán)境保護一、建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀本項目建設(shè)地點位于城市中心區(qū)，周圍環(huán)境狀況良好，附近無污染工業(yè)，場邊綠地較多，綠化水平尚可。管網(wǎng)（1）以低壓管道煤氣直供用戶；（2）管道一律采用鋼管，埋地鋪設(shè)；（3）管道應(yīng)當(dāng)與其他市政管線保持必要的水平和垂直間距，盡量避開電力線；（4）管道應(yīng)作防腐處理。由于社會發(fā)展的日新月異，住宅的智能化已越來越受到重視，設(shè)施中考慮設(shè)置信息共用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，管線入戶預(yù)見留接口。第六節(jié) 變配電及通訊設(shè)計方案一、變配電(1)住宅：10KW/戶每戶負荷同時利用系數(shù)：小區(qū)負荷同時利用系數(shù)：(2)公共建筑：20W/m2負荷同時利用系數(shù)：住宅：10222=777(KW)公共建筑：3939=(KW)（3）草坪燈及景觀燈等：50KW負荷同時利用系數(shù)：變壓器安裝容量(777++40)247。消防在主要交叉路口內(nèi)設(shè)置地上消火栓，布置間距不大于120米，數(shù)量及位置與消防管理部門協(xié)定，消防用道路通暢，樓間距布置符合消防要求。(3)未預(yù)見水量及管網(wǎng)漏失量按(1)、(2)項之和的5%計。第五節(jié) 給排水設(shè)計方案一、供水用水量測算(1)生活用水量根據(jù)《居住小區(qū)給排水設(shè)計規(guī)范》，本項目住宅有給排水衛(wèi)生器具和淋浴設(shè)備，無集中熱水供應(yīng)，生活用水量標準為180升/人(3)外墻面：合理選擇不同色彩的高檔瓷磚或防水涂料，以強化視覺變化?？紤]到觀賞泰山風(fēng)光的需要，小高層設(shè)計中注意起居廳、餐廳南北貫通，在每一戶的北側(cè)均設(shè)置了陽臺、凸窗；建筑頂部設(shè)置復(fù)式住宅，設(shè)置觀景平臺。結(jié)合淡雅時尚的色彩以及金屬、玻璃、面磚、涂料的綜合運用，精致的細部處理。地面排水采用沿小區(qū)道路排泄地面雨水，一般為單側(cè)設(shè)雨水口，局部低洼易積水地段可設(shè)雙側(cè)雨水口，其數(shù)量根據(jù)匯水面積、流量、道路縱坡等在設(shè)計段確定。多層建筑兩側(cè)也留有環(huán)形消防車道，滿足消防要求。組團內(nèi)部形成環(huán)狀道路，方便各建筑之間的交通聯(lián)系，環(huán)形道路使區(qū)內(nèi)消防線路可以環(huán)通，滿足消防安全的要求。其二為“虎山路街公園——親水平臺”軸線，在此軸線上布置了水景、旱噴泉、平臺、步行道路等景觀要素。步行街區(qū)內(nèi)設(shè)置內(nèi)部綠化帶，結(jié)合鋪地、小品的設(shè)計，營造出別具一格的水岸商業(yè)環(huán)境。濱水景觀環(huán)境設(shè)計水岸環(huán)境是得天獨厚的自然美景，擁有清新的空氣、明媚的陽光、水岸的靈氣和綠蔭的風(fēng)情。本地塊的城市景觀設(shè)計有著重要的地位。本地塊內(nèi)布置四棟小高層居住建筑以及兩棟多層居住建筑，沿虎山路以及梳洗河一側(cè)布置商業(yè)建筑。市場原則以滿足開發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強規(guī)劃的彈性及靈活性，使規(guī)劃設(shè)計便于分期實施和房地產(chǎn)項目的經(jīng)營，形成良性循環(huán)、滾動發(fā)展的機制。追求“人、建筑、自然”能融為一體的東方式生活理想。第二節(jié) 總體設(shè)計方案一、設(shè)計指導(dǎo)思想前提—— “以人為本”，處處考慮城市居民的生活特點及要求，為居民創(chuàng)建優(yōu)美、舒適、安全、方便、現(xiàn)代化的生活空間環(huán)境。四、工程地質(zhì)條件地形、地貌及地下水泰安市境內(nèi)擁有多種地貌類型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，項目場地屬山前剝蝕堆積地貌單元，地形起伏變化不大，總體北高南低。交通泰安市的交通在省內(nèi)綜合運輸網(wǎng)絡(luò)中占有重要地位，京滬鐵路縱貫?zāi)媳?，市域?nèi)泰辛、磁萊鐵路與京滬鐵路連成環(huán)狀。供電，泰安市電力供應(yīng)充足，用電有保證。 二、地溫與凍土—16℃。一年中，冬季以北到東北風(fēng)為主，其它季節(jié)以南到東南風(fēng)為主。夏季降水最多，占全年降水量的64%以上。 降水由于受地貌影響，區(qū)內(nèi)年均降水量東部大于西部，山區(qū)大于平原。7月份最高，—℃之間，℃； 1月份最低， ℃，℃。38′～36176。同上原因，項目區(qū)周邊一定范圍內(nèi)今后不會出現(xiàn)工業(yè)及其他的污染源，環(huán)境條件有望進一步得到改善。該地塊地處市區(qū)，交通便利；北枕泰山，景色秀美。第四章 建設(shè)地點和建設(shè)條件第一節(jié) 建設(shè)地點擬建的“齊魯雅居苑住宅小區(qū)”位于泰安市老城區(qū)，劃定的用地范圍位于梳洗河以南、虎山路以東，岱宗大街以北。三、市場價格分析泰城的高檔住宅均價基本在3600元/平方米左右，最高超過4000元/平方米，鑒于成本較高和環(huán)境的絕對優(yōu)勢，本項目價格應(yīng)以市場領(lǐng)導(dǎo)的形態(tài)出現(xiàn)，以高單價來吸引注意力，以有競爭力的總價和高品質(zhì)來吸引購買行為。二、市場定位根據(jù)泰安市房地產(chǎn)市場的調(diào)查情況分析，泰安市房地產(chǎn)市場高檔競爭比較薄弱。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)通過幾年的開發(fā)建設(shè)，已初具規(guī)模，有相當(dāng)一批大中型企業(yè)落戶開發(fā)區(qū)，這些企業(yè)為了招納人才，出臺了一系列包括住房在內(nèi)的優(yōu)惠政策，這些購房群體對住宅環(huán)境要求較高。泰城是全市政治、經(jīng)濟、文化中心，城市依山而建，山城一體，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光秀麗，是國務(wù)院公布的首批對外開放的旅游城市。同時，“十六大”確定了我國在本世紀頭二十年全面建設(shè)小康社會的奮斗目標，隨著全國房改制度的實施，住宅建設(shè)已成為強有力的經(jīng)濟增長點。因此沒有明顯實質(zhì)進展的豪宅市場與中檔住宅沒有拉開明顯的檔次差別，以至中檔市場侵蝕豪宅市場，因此2001年價格上升幅度最大的是普通住宅市場，而價格下降幅度最大的是豪華住宅市場。泰安市房地產(chǎn)市場發(fā)展較晚，起步階段的商品建設(shè)基本是以增大面積為改善居住環(huán)境的首選因素。根據(jù)調(diào)查顯示，許多新開發(fā)個案銷售狀況十分良好，銷售率普遍達到60%70%，有些甚至達到90%以上。第三章 市場分析及建設(shè)規(guī)模第一節(jié) 泰安市房地產(chǎn)宏觀狀況分析泰安市自2001年土地拍賣制度的確立，取消城鎮(zhèn)私人購置土地建房的規(guī)定正式執(zhí)行，私人建房現(xiàn)象大幅減少，房地產(chǎn)市場進入了合理有序的市場時代。這不但影響了城市面貌的體現(xiàn)，也不利于居民生活品位的提高。本項目的建設(shè)，可以有效的提升泰城人口的容積率，是加快城市化進程，力爭2010年跨入大城市行列的城市發(fā)展的需求。項目承辦單位充分利用自己雄厚的資金實力和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗，根據(jù)泰安市城市規(guī)劃要求，在居住環(huán)境較高的地段建設(shè)高標準的住宅，有利于促進泰城的住宅產(chǎn)業(yè)提升檔次和品位，加快旅游城市的快速發(fā)展，有利于改善城區(qū)高層次居民的生活條件，促進城市建設(shè)進程和經(jīng)濟的發(fā)展，符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。本項目即是在上述背景下提出來的。同時，隨著城市建設(shè)不斷完善，城市環(huán)境不斷改善，必將進一步吸引越來越多的國內(nèi)外的單位和個人來泰投資，這些來泰投資的國內(nèi)外客商、個體私