【正文】 2022 年上半年，全市銷售面積為 萬平米，同比增長 %；其中，住宅銷售 萬平方米，同比增長 %，增勢十分強勁，顯示出洛陽市住宅市場旺盛的購房需求。? 品質(zhì)突破、價格拉高總體來看，新區(qū)房地產(chǎn)項目的開發(fā)商主要來自洛陽市以外，如上海、天津、鄭州等地，而且這些開發(fā)商一般實力雄厚、經(jīng)驗豐富。 洛南新區(qū)市場供應(yīng)情況 市場供應(yīng)情況? 高層主導(dǎo)、業(yè)態(tài)多樣化進入 2022 年以來，新區(qū)房地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)開始日趨多樣化，除傳統(tǒng)高層之外，多層、洋房、各種別墅業(yè)態(tài)均開始出現(xiàn)，其中多層（中弘湖濱花園）和洋房（順馳第一大街 2 期）銷售明顯好于高層住宅，別墅市場亦比較看好，比如建業(yè)森林半島的疊加、國寶別墅的聯(lián)排、均取得了不錯的銷售業(yè)績。自西向東出現(xiàn)了九都春天底商、世紀金苑產(chǎn)權(quán)酒店、星河國際寫字樓、凱瑞國際寫字樓，加上年內(nèi)有望啟動的香榭里眼光 3 期寫字樓，這條長達 10 多公里的東西干道今年開始活躍起來。中州中路上的華夏富雅東方項目、國際商街項目、TODAY 新都匯寫字樓項目都在在年內(nèi)建成一定規(guī)模，洛陽迎賓館地塊、西工小街地塊、洛陽印刷廠地塊等如果拆遷順利的話，年內(nèi)也有望進入開發(fā)階段；南昌路上除錦貿(mào)國際大廈在建外，年內(nèi)花園酒店南側(cè)地塊、小浪底大廈北側(cè)地塊、牡丹城賓館附近閑置地塊，也有望進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)程序?？党且輼?今年，洛陽市場的別墅項目相對較多，可以說是集中爆發(fā)的一年，有國寶別墅、銀潤別墅項目、康城逸樹、建業(yè)美茵湖、東方世紀城、奧體花城、地久國際城市新城等別墅項目或項目之中的別墅物業(yè)，預(yù)計全年別墅開發(fā)建筑面積在 8 萬平方米（建筑面積）以上。相對位置 規(guī)模 產(chǎn)品 售價 速度翠堤灣 毗鄰且正對著洛浦公園 4 棟高層并排而立 20/22/24 層，戶型及立面尚可 3000/320005110605：一期150 戶左右的全部；06050608，二期250 戶左右的 2/3順馳城 與洛浦公園之間隔著翠堤灣 高層社區(qū)18 層，規(guī)劃、園林、立面、戶型很有特色，有品質(zhì)27002800 月均銷售十幾套創(chuàng)展水岸貴都距翠堤灣 100 余米，與洛浦公園一路之隔、斜對5 棟高層社區(qū) 18 層，產(chǎn)品一般 2300 速度較慢目前，一般高層住宅的價格約集中在 20222300 元/ ㎡，25002600 是高層住宅的價格瓶頸，27002800 是目前高層住宅的較高售價，如順馳城、建業(yè)森林半島；翠堤灣項目 3200 的售價是目前洛陽高層價格的峰值，是一個外部強勢景觀資源支撐下的非理性價格，不具有很強的代表性。在區(qū)域分布上，仍以西工區(qū)、澗西區(qū)南昌路沿線、洛南新區(qū) 3 個板塊為主，其中以洛浦公園（洛河）沿線或周邊最為集中。2022 元/㎡是多層的價格瓶頸，2300 元/㎡是目前多層住宅的最高售價，如洛南新區(qū)、洛浦開發(fā)帶的盛世唐莊、中弘湖濱花園等。2022 年，洛陽市計劃開工經(jīng)濟適用房 30 萬平方米，竣工 20 萬平方米。 洛陽房地產(chǎn)市場供應(yīng)現(xiàn)狀分析 2022 年全市房地產(chǎn)預(yù)期發(fā)展目標2022 年是“十一五 ”規(guī)劃的第一年，洛陽市房地產(chǎn)業(yè)將圍繞建設(shè)中西部地區(qū)最佳人居城市、建設(shè)區(qū)域性中心城市的城市發(fā)展總體目標，規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)市場，促進住房消費。? 貸款結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，商業(yè)房貸開始回落目前，洛陽市各金融單位已發(fā)放的房地產(chǎn)貸款包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、建筑安裝企業(yè)流資貸款、土地儲備貸款等 4 大類。其中個人住房公積金貸款 35527 萬元，占全部房地產(chǎn)貸款的%；商業(yè)性個人住房貸款 257247 萬元，占全部房地產(chǎn)貸款的%；個人商業(yè)用房貸款 24965 萬元，占全部房地產(chǎn)貸款的 %。 土地開發(fā)面積年份 2022 上半年 同比增長(%)購置土地面積( ㎡) 1526678 %完成開發(fā)土地面積(㎡) 248199 %數(shù)據(jù)來源：洛陽市統(tǒng)計局截止 06 年上半年，全市本年累計購置土地面積達到 153 萬平方，同比大幅度增長，完成開發(fā)在 25 萬平方左右，這意味著后續(xù)市場將會有較大的供應(yīng)放量。在新聞發(fā)布會上，洛陽市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示，洛陽市向南擴大已成大勢所趨。根據(jù)洛南新區(qū)公共設(shè)施規(guī)劃方案，將建設(shè) 3 座公交停車場、8 座變電站、1 座自來水加壓站、2 座煤氣儲備站、3 個集中供熱中心、8 所中小學(xué)校和 3 所中心醫(yī)院。整個水系工程計劃分兩期進行，第一期從洛河南岸白村段引水，經(jīng)體育中心、會展中心、黨政機關(guān)辦公大樓人工湖和相關(guān)渠道，在牡丹橋西匯入洛河，渠長 15 公里。在中心區(qū)、大學(xué)城及體育中心和洛龍科技園區(qū) 平方公里范圍內(nèi)，規(guī)劃建設(shè)城市中心公園、奧林匹克公園、市政廣場、定鼎門廣場、洛龍科技園中心綠地和新火車站商業(yè)中心綠地等 6 處開放式廣場綠地，面積達 288 公頃，加上居民區(qū)綠地、道路綠化帶和防護綠地，公共綠地總面積將達到 855 公頃，綠化覆蓋率達 40%。 洛南新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施規(guī)劃情況：? 城市道路、管網(wǎng)。概括起來主要為一個總體規(guī)劃，六個功能分區(qū)規(guī)劃、五個專業(yè)規(guī)劃和若干個專項規(guī)劃。洛陽市在中原群中的地位：中國歷史文化名城，國際文化旅游城市，中原城市群副中心，全國重要的新型工業(yè)城市，先進制造業(yè)基地，科研開發(fā)中心和職業(yè)培訓(xùn)基地，中西部區(qū)域物流樞紐。 洛陽在河南未來發(fā)展角色分析2022 年 11 月 18 日， 《中原城市群總體發(fā)展規(guī)劃綱要》正式出臺。洛南新區(qū)的開發(fā)建設(shè)使洛陽的城市建設(shè)進入“以洛河為軸線、南北對應(yīng)發(fā)展”的實施階段。? 禁止認購收款、禁止銷控屯房等政策規(guī)定，一旦嚴格執(zhí)行，對本案后期的價格試探、客戶積累及利益最大化將是一個巨大的挑戰(zhàn)。? 2022 年 7 月 18 日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》 ，自 2022 年 8 月 1 日起開始強制征收二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié) 20%的個人所得稅。 未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。未取得商品房預(yù)售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認購（包括認訂、登記、選號等） 、收取預(yù)定款等各種形式變相預(yù)售商品房?！　?套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。首付款比例應(yīng)當依據(jù)借款人還貸風(fēng)險確定，加強對各項權(quán)證的完整性、有效性審核，防止一些資質(zhì)低下的企業(yè)利用預(yù)售環(huán)節(jié)將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行，嚴厲打擊虛假按揭等套取和詐騙銀行貸款的行為。警惕土地以低成本轉(zhuǎn)讓，確保土地出讓收入優(yōu)先歸還銀行貸款。 《通知》要求，各金融機構(gòu)要注重防范土地儲備貸款風(fēng)險。合理確定貸款期限，嚴禁以流動資金貸款名義發(fā)放開發(fā)貸款。《通知》要求，信托公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴格執(zhí)行《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》 （銀監(jiān)辦發(fā)[2022]212 號）有關(guān)規(guī)定。自此，存款準備金率已經(jīng)達到 %。對房地產(chǎn)市場的直接影響是，淘汰實力不足的開發(fā)商，促使房地產(chǎn)行業(yè)進行“洗牌 ”，從而降低消費者的購房風(fēng)險。通知內(nèi)容之一為嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件——為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到 35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。幼兒園在園兒童 萬人。 教育產(chǎn)業(yè)情況2022 年，全市普通高校 4 所，招生 萬人，在校生 萬人。分城鄉(xiāng)看，城市消費品零售額 億元，增長 %；縣及縣以下消費品零售額 億元，增長 %。房屋開發(fā)和商品房銷售增勢強勁。市四大班子遷入新區(qū)辦公，體育館、游泳館建成投用。截至 2022 年底新區(qū)已累計完成投資 180 億元，其中 2022 年完成投資 80 多億元。工業(yè)投資快速增長。旅游業(yè)發(fā)展強勁，全年接待境內(nèi)外游客 2145 萬人次，旅游總收入 105億元，比上年同比分別增長 %和 %。其中：企業(yè)存款余額為 億元，比年初增加 億元；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為 億元，比年初增加 億元。全年新批準設(shè)立外商投資企業(yè) 50 個；外商直接投資合同金額 億美元；實際利用外資 億美元，增長 %；引進市外境內(nèi)資金 億元，增長 %。一般預(yù)算收入中，增值稅 億元，增長 %；營業(yè)稅 %；企業(yè)所得稅 億元，增長 %。 洛陽整體經(jīng)濟情況 洛陽整體經(jīng)濟情況2022 年，全市生產(chǎn)總值達到 億元，較上年增長 %，人均生產(chǎn)總值達到 萬元。洛陽是個多民族聚居的地方。通過洛陽的國道主要有 20310，這兩條國道和隴海、焦枝兩條鐵路相輔相成，使洛陽的交通更加完善。? 交通情況洛陽交通便利，是古代絲綢之路的起點，素有“九州腹地，十省通衢” 之稱，如今是我國重要的交通樞紐。? 自然資源洛陽位于豫西山區(qū)，東臨嵩岳，西依秦嶺，南望伏牛，北靠太行，地形、地貌復(fù)雜多變，孕育了名山大川、河湖瀑布、溶洞溫泉、原始森林等風(fēng)景名勝。洛陽也是中華民族文化的搖籃， 《道德經(jīng)》 、 《漢書》 、 《資治通鑒》等歷史巨作無不在此著成。洛陽牡丹久負盛名，馳名中外，每年 4 月 15 日至 25 日舉辦的“牡丹花會 ”游人如潮 。? 歷史人文洛陽，因為地處洛水之陽而得名，是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城，是中國著名的歷史文化名城和重點旅游城市，是華夏文明的主要發(fā)祥地之一。森林半島 ...............................................................................................................29 順馳洛陽第一大街 .......................................................................................................30 國寶別墅 ........................................................................................................................32 奧體花城 ........................................................................................................................33 TODAY 新都匯 .................................................................................................................34第二部分：項目可行性分析 .................................................................................................................351 項目分析及初步定位構(gòu)想 .....................................................................................................35 地塊可行性分析 ................................................................................................................35 項目四至分析 ................................................................................................................35 地塊地形分析 ................................................................................................................37 地塊外部景觀分析 ........................................................................................................37 周邊配套情況分析 ............................................................................................................38 交通情況分析 ................................................................................................................38 生活配套 ........................................................................................................................38 公共配套 ........................................................................................................................39 項目 SWOT 分析 ...............................................