【正文】 都市方舟商住樓戴家巷3萬方2003/3/22放號競地城市花園生活小區(qū)大坪大黃路6號房交會1880元時代豪苑商住樓解放碑中心9700平米15萬方76130平米的平層,200250的豪華層開盤10天售完,D 200左右4600起,均價6300,林華*環(huán)島名都商住樓八一路（大都會旁）330055000裙樓11層（商場3層，寫字間5層，車庫3層）塔樓23層，躍層4層，公16套，住宅19層共152套。三室：181514132㎡，132套建面約4000元/㎡總體銷售相當差，其中150㎡戶型銷售相對較好南國麗景共41層，一層8戶，7—41層為住宅，共280戶，3部電梯商場1—6層全部為三房兩廳（建面）：155㎡，140套；160㎡，70套；164㎡，70套。一室：43㎡，270套；兩室：94㎡，162套三室：1012112㎡（躍層），54套，五室：209㎡，躍層。朝江三房銷售相對較差。華庭錦園2棟高層，每棟3部電梯，單層10戶、13戶，總共約644套。每棟電梯6部，單層10戶。套內(nèi)5500元/㎡，裝修加400元。商場3層，單層面積在900㎡左右。銷售總價主力在25—36萬之間。住宅共計644套，單層23套，4部電梯。30%200個金鷹女人街解放碑步行街金鷹廣場（1F）——1F7500㎡1F：1500㎡1F：6000㎡1F—1F飾品交易主力門面面積：5—8㎡1F：300—700元/㎡/月1F；400—800元/㎡/月100%中環(huán)。運行速度每小時30公里左右。民權路北向解放碑商業(yè)步行街，南通＂城市陽臺＂，西接石灰市、民生路、萬豪路、中華路入口，東領中華路、磁器街入口．霧都廣場：位于民權路南端，十八梯山城傳統(tǒng)街區(qū)上坎，特有的山地落差造就良好的通江視野，與規(guī)劃中的綠色通廊相連，提高觀光價值．渝中區(qū)ＣＢＤ整體景觀的集中地，渝中半島南向城市的亮點，具有ＣＢＤ地標的作用．好吃街二期：好吃街廣場：八一路與磁器街交接處，較場口商業(yè)步道中的重要節(jié)點．廣場功能：飲食文化與景觀藝術的結(jié)合．四　各街道規(guī)劃布局潘家溝－新民街－石灰市：設計人行步道，作為城市休閑穿越空間．八一路：好吃街二期地塊，形成山城特色的街景和街道空間萬豪地塊：以萬豪酒店前的＂城市綠色廣場＂為重點，建設其風格高雅　清新的綠色廣場（萬豪廣場）．中華路：連接解放碑商業(yè)區(qū)和較場口地區(qū)，橫貫十字金街，作為城市陽臺步行系統(tǒng)與整個較場口地區(qū)車行交通交接點。二、較場口城市空間格局：較場口城市空間結(jié)構由景觀區(qū)、商業(yè)區(qū)商務區(qū)三大部分形成．景觀區(qū)：由較場口轉(zhuǎn)盤（霧都廣場）和十八梯區(qū)域（城市陽臺）組成。盡量爭取政府的支持項目的盤活對較場口區(qū)域形象有很大的改良作用，因此操作過程中有向政府申請支持的基本條件，爭取的方向主要在以下兩個方面：一是對部分商家免稅；二是由政府組織招商活動。（1）定位方案一（高檔百貨為主力業(yè)態(tài)）——質(zhì)感品讀特區(qū)（2）定位方案二（香港精品坊為主力業(yè)態(tài)）——完全香港，非常鋒度（3）定位方案三（香港精品坊+奧特萊斯為主力業(yè)態(tài)）——先鋒時尚第一站（4）定位方案三（生活家或其他專業(yè)市場為主力業(yè)態(tài)）——專業(yè)經(jīng)營首席口岸(四)項目營銷策略除正常的招商優(yōu)惠外，根據(jù)項目的客觀條件，我們認為有以下幾點在執(zhí)行過程中需要特別注重：招商節(jié)奏控制針對每套定位方案，先進行主力店招商。（2）富頓中心 取音譯FREEDOM，簡單上口，有一定的涉外氣息。 B、基本等同于對高檔百貨的優(yōu)惠方案。（2）目標任務開始銷售已成功招商樓層產(chǎn)權，如招商方案一無可行性，則招商方案二、四同時推進，并開始與方案三目標商家聯(lián)系。 B、優(yōu)惠措施 考慮到商家進場需投入裝修、開業(yè)前需廣告造勢、市場培育需要時間，建議給予一定的免租期作為優(yōu)惠，這也是商家較為樂意接受的一種優(yōu)惠方式。（3）工作推進計劃A、在兩個月內(nèi)完成部分樓層的招商，從目前形勢看，比較可能的進展狀況是先成功引進一個中等規(guī)模的專業(yè)店，即負一、二層，因為從項目的口岸條件看，支撐一個家居或醫(yī)藥超市難度不太大，相應招商拓展有可能相對順利。B、銷售及招商初步實施（一個月）——爭取實現(xiàn)分零銷售樓層40%以上銷售率，預計凈菜市場銷售速度應快于車位銷售速度。從目前市場形勢來看，凈菜市場攤位由于投資額小、經(jīng)營前景穩(wěn)定，很受投資戶關注和青睞，相應銷售業(yè)績比較有保證。我們建議將項目的營銷劃分為四個階段。從企業(yè)的角度看，提早入市、實現(xiàn)資金的較快回籠，能夠切實降低風險，并減少后期運作的壓力。十、營銷推廣計劃（一）入市時機建議我方建議雙方在對項目定位方案達成共識后，即全面開展項目裙房的推廣工作，原因如下：高檔百貨定位是項目最優(yōu)定位方案，但目標商家數(shù)量比較有限，并且重慶的消費能力也不足以支撐多家高檔百貨同時經(jīng)營，所以我們應盡可能的做到招商在前。方案總收益排序招商把握排序變現(xiàn)能力排序業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)性排序綜合排序131111223232342123414344說明：——招商難度比較方案一主力店為面向高檔百貨商家統(tǒng)一招商，且高檔百貨為重慶目前市場空缺，我們認為成功可能性較大，方案三也類似。（3）生活家該業(yè)態(tài)位于項目6樓，人流和商氣會受到一定負面影響，因此建議其租金相對方案三下調(diào)10%左右，不突破專業(yè)店常規(guī)上限，定位為50元/平方米。由各商家自行經(jīng)營。SPA SPA目前是一種休閑療養(yǎng)，在都市中很受歡迎。（2）奧特萊斯設置于負一、二、三樓，因為該商家經(jīng)營模式為整體經(jīng)營，相對于分零商家來說，租金承受能力有限，所以建議將其設置于負一、二、三樓。（3）其他樓層等同于方案一、二。醫(yī)藥超市和辦公定位依據(jù)同方案一。樓層設置建議設置于負一至正五層，原因為：6個樓層總建筑面積共21899平方米，規(guī)模優(yōu)勢已經(jīng)比較突出，如果體量過大，也有可能面臨市場消化能力不足的風險。定位依據(jù)（1） 類似于家居飾品，重慶家具商家在規(guī)模、包裝、貨品、服務質(zhì)量環(huán)節(jié)和發(fā)達城市的大型商家相比都還有一定的差距，可以作為例證的是重慶高收入階層在外地購買家具的現(xiàn)象比較普遍，在房地產(chǎn)市場上，對包裝比較注重的住宅項目也往往到外地購買家具布置樣板房，所以從需求上看，重慶的家具市場還有比較大的空間可供細分。我們設定樓層租金差價比率大致在20—30%之間（樓層差價大致在30元/平方米左右）。凈菜超市、俱樂部、辦公定位依據(jù)及交通組織同方案一。重慶居民常常會利用出差或是旅游的機會在北京、上海等地的家居飾品賣場購置物件，市場空間比較明顯。但同時規(guī)模如果太大，也可能會出現(xiàn)招商不足的不良情況，所以綜合考慮我們建議參照高檔百貨的體量標準確定其總體規(guī)模。（2）由于大眾需求旺盛，在重慶乃至整個內(nèi)地都充斥著“港造”旗號的百貨產(chǎn)品，優(yōu)劣參半。（7）辦公目前重慶高檔寫字樓建筑面積月租金約為50—80元/平方米（萬豪商務樓約為60元/平方米，大都會約為90元/平方米），考慮到本項目商務體量不大，缺乏專屬的商務配套，在品牌及形象環(huán)節(jié)也有一定的劣勢，建議建筑面積月租金定位為45元/平方米。（4）醫(yī)藥超市目前重慶專業(yè)市場商家能夠承受的租金為25—55元/平方米，如建瑪特為合景聚融報價為建筑面積月租金40元/平方米，除渝中區(qū)外，其他主城區(qū)專業(yè)市場租金偏低，如南亞家具現(xiàn)代廣場店租金為28元/平方米。（3）車位負三、負四層共可形成176個車位（參照原負三層劃分方案，建筑面積約為4400平方米）。租售收益測算表樓層定位月租金（元/ m2）售價（元/ m2）面積（m2）銷售金額（元）負5凈菜超市52360000負4凈菜超市、車庫35650000負3凈菜超市、車庫38750000負2醫(yī)藥超市558580441737897860負1醫(yī)藥超市5585804502386271601高檔百貨70109203476379579202高檔百貨7010920345137523高檔百貨70109203587391700404高檔百貨70109203587391700405高檔百貨70109203587391700406高檔餐飲、俱樂部4067203587241046407高檔餐飲、俱樂部4067203587241046408高檔餐飲、俱樂部4067203441231235209辦公45756031862408616010辦公457560290221939120合計510620000定價依據(jù)（1）測算原則除凈菜市場和車位外，其余樓層均為帶租約出售產(chǎn)權，因此我們建議以租金為基礎，結(jié)合投資戶能夠接受的回報率反算售價。（四）租售收益測算項目裙房各樓層面積指標（1）負樓（和平路以下）樓層負5F負4F負3F負2F負1F面積(平方米)43224586450244174502（2）主樓（和平路以上）樓層1F2F37F8F9F10F面積(平方米)347631603587344131862906備注：——項目各樓層面積指標均為本層建筑面積。9樓和10樓作為辦公，主要為商家配套，大堂應有較高的裝修標準。（三）交通組織及其他凈菜市場人流從中興路進入，與高檔百貨之間用醫(yī)藥超市作為間隔，不會形成互擾。B、從項目硬件條件看，能夠做出比較大氣的大堂，從A、B棟共有5部電梯可以直達10樓，完全能夠滿足商務辦公的形象及硬件需要。（2）樓層設置建議A、設置于負三、四樓，原因是可由中興路直接進入，車流進出非常便利。（3）招商及經(jīng)營模式A、招商中首先考慮將三個樓層整體租賃給一個大商家，由其同意經(jīng)營和管理；如招商進展不順利可轉(zhuǎn)換招商模式，整層或半層招商，由物業(yè)管理公司進行統(tǒng)一管理。目前有部分此類上家準備進入重慶市場，如上海一家SPA俱樂部，其經(jīng)營范圍不僅僅是香熏水療，而是復合多種娛樂、甚至會議功能于其中，該商家對在重慶的經(jīng)營前景非常樂觀，目前正在尋找經(jīng)營場地。在經(jīng)營管理中建議聘請龍寰物管進行管理，其對凈菜市場管理應有專項研究，有利于保證前期經(jīng)營的穩(wěn)定性。C、便于分零及銷售。凈菜超市（1）概念詮釋從功能上看，凈菜市場和農(nóng)貿(mào)市場基本相同，但區(qū)別在于其在賣場包裝中統(tǒng)一形象標識，統(tǒng)一收銀，衛(wèi)生條件好，管理比較規(guī)范，在經(jīng)營模式上與超市類似，是一種很有生命力的新興業(yè)態(tài)。B、在入口各自獨立的條件下，醫(yī)藥超市緊靠高檔百貨，對其形象檔次基本不會產(chǎn)生負面影響。（二）輔助業(yè)態(tài)中型專業(yè)市場（1）定位依據(jù)A、按照較場口規(guī)劃，本項目位置不在步行街范圍內(nèi)，車流和貨流的組織比較便利，對于貨流往往比較大的專業(yè)市場來說，這是一個比較有利的先天條件。(2)高檔百貨普遍要求位于主人流通道以上樓層，普遍不愿意接受地下樓層。（5）高檔百貨利潤比較高，商家對租金的承受