【正文】 所以，目前區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目寥寥無幾，成規(guī)模的小區(qū) “東方港灣 ”當(dāng)屬第一家。 小區(qū)優(yōu)勢：總體設(shè)計(jì)優(yōu)美，有特色；戶型合理、得房率高；各項(xiàng)生活設(shè)施配套齊全；有香港戴得梁行出任物管顧問；大規(guī)模成熟社區(qū)。使 “港灣 ”的家寫滿尊貴和愜意。北臨盤溪河農(nóng)貿(mào)市場，東接 210 國道，西瞰嘉陵江大橋和石門公園，與沙坪壩學(xué)府一衣帶水之隔。 中國最大管理資源中心 第 38 頁 共 92 頁 其建設(shè)用地位于重慶市江北區(qū)石門渝江村，總用地面積約 公頃。西部大開發(fā)戰(zhàn)略為重慶的發(fā)展也提供了機(jī)遇，投資開發(fā)大石壩地區(qū)正在其時(shí)。 鑒于以上原因，該規(guī)劃區(qū)與其作為城市景觀的地位很不相符。該地區(qū)與沙坪壩遙相觀望，環(huán)境優(yōu)越，交通便利，是較為理想的鬧中取靜的居家之地，具有極大的開發(fā)潛力。 本項(xiàng)目所開發(fā)地塊為大石壩地區(qū) 5 號(hào)、 8 號(hào)、 9 號(hào)地塊。 目前在建的嘉陵江濱江路全長 公里，采用水泥混凝土路面，道路紅線寬 米，其中車行道寬 米，為雙向六車道，沿線新建石門大橋北橋頭、貓兒石、萬壽橋、嘉陵江北橋頭、長安廠、六家壩等六座 中國最大管理資源中心 第 36 頁 共 92 頁 定向互通式立交橋，同時(shí)配套建設(shè)人行天橋，公交停車港和市政管網(wǎng)、碼頭、綠化、照明等設(shè)施。 為了強(qiáng)化小區(qū)的生態(tài)特征，樓盤在建筑上獨(dú)具匠心：在小區(qū)地面大量鋪設(shè)青石板、鵝卵石，每 — 棟樓的１３層全部貼上青石，而在墻裙之上部分仍然采用玻璃鋼瓷磚作為墻面，實(shí)現(xiàn)古典與現(xiàn)代的完美結(jié)合。 小區(qū)綠化設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)無園不石、桂子飄香這一主題，將桂樹作為基調(diào)樹，點(diǎn)出園名立意。 （ 11）項(xiàng)目抗性 1）單價(jià)相對偏高，總價(jià)偏高，消費(fèi)群體范圍受到一定限制。 2020 年底一期開始銷售， 2020 年 11 月份既交付使用，整個(gè)項(xiàng)目 2020 年將全部竣工。 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 92 頁 客戶定位好，在營銷上針對重大教師的舉措吸引了大量的教師購買群，取得很好的效果。 百年世家的規(guī)劃實(shí)行雁行布局，開揚(yáng)視野。 4）戶型優(yōu)越 （ 11）項(xiàng)目抗性 單價(jià)相對偏高，總價(jià)偏高，消費(fèi)群體范圍受到一定限制。 （ 7）價(jià)格 均價(jià)： 2600 /平方米 （ 8）物業(yè)定位 普通住宅 （ 9）戶型結(jié)構(gòu) 戶型 平方米 —— 平方米，戶型結(jié)構(gòu)緊湊，講究舒適和體現(xiàn)生活品質(zhì)。 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 92 頁 小區(qū)內(nèi)會(huì)所、游戲池、籃球場、排球場、幼兒園、中山農(nóng)場、桃源書社等設(shè)施。 百年世家 （ 1）開發(fā)商：重慶世家地產(chǎn)發(fā)展有限公司 （ 2）位 置：重慶沙坪壩區(qū)學(xué)府路（重慶大學(xué) B 區(qū)前行約 700 米） （ 3）道路與交通：位于沙坪壩區(qū)步行街與千年古鎮(zhèn)磁器口之間，上有學(xué)府路，下有 319 國道，交通方便。在超大的山水空間里，生活組團(tuán)，運(yùn)動(dòng)園林，風(fēng)情長廊，成就豐富的園林特征，飛瀑流泉，落水布道，中央噴泉，將自然界的各種元素融合在絕妙的生活之中，山、水、陽光、綠地，親水養(yǎng)生生活得到了充分詮釋。 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 92 頁 2） 聘請品牌的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、品牌的景觀設(shè)計(jì)公司、品牌的物業(yè)管理顧問公司打造品牌物業(yè)形象。 （ 7）價(jià)格 均價(jià)： 2650 /平方米 （ 8）物業(yè)定位 高尚住宅 （ 9）戶型結(jié)構(gòu) 陽光水城的主力戶型在 120— 130 平米左右，力求空間的合理性、高利用率。 陽光水城將肩負(fù)一些社區(qū)配套的功能，除了小區(qū)慣常的超市、幼兒園、健康會(huì)所、游泳池以外，還要修建一所小學(xué)、一個(gè)酒店。 （ 4）社區(qū)環(huán)境及配套： 項(xiàng)目所在楊公橋 —— 烈士墓一帶地段，在區(qū)內(nèi)具有較強(qiáng)的號(hào)召力，從高校分布情況看，擁有西政、川外、重慶大學(xué) C 區(qū)（原建專），并通過楊公橋立交、科技一條街與重慶大學(xué) A、 B 區(qū)相連，足以稱作沙區(qū)的 “ 第二學(xué)府路 ” 。因此，可以判斷 2020 元 /平方米左右住宅均價(jià)應(yīng)該是該區(qū)域較為正常的供求價(jià)位，而且也 將保持相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性。該區(qū)域除了原有的黃金堡片區(qū)的眾多樓盤外，較為突出的就是臨近上述樓盤的華立 天地豪園和董家溪一帶的東方家園。 （ 2）中心商業(yè)板塊 在此以江北步行街為中心的片區(qū)中，有超大規(guī)模建筑面積達(dá) 100 萬方樓盤 望海現(xiàn)代城，建筑面積達(dá) 31 萬方的龍湖 北城天街，面積達(dá) 37 萬方的現(xiàn)代廣場，周圍還有大大小小的樓盤。在該區(qū)域，金科花園率先利用黃花園大橋這張牌，吸引大批渝中半島的居民。再者，渝中區(qū)的建筑密度較大，導(dǎo)致其居住環(huán)境不佳。原因有三：第一，由于政府的大力扶持，將在北部城區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。（詳見表27） 表 27 沙坪壩部分樓盤一覽表 物業(yè)名稱 區(qū)位 物業(yè)地址 物業(yè)類別 均價(jià) 百年世家 沙坪壩 沙坪壩學(xué)府路 普 通住宅 2600 元 /平方米 學(xué)林雅園 沙坪壩 沙坪壩學(xué)府路 1 號(hào) 普通住宅 2400 元 /平方米 平安家園 沙坪壩 沙坪壩漢渝路 64 號(hào) 普通住宅 2600 元 /平方米 奧林驕子 沙坪壩 沙坪壩漢渝路口 普通住宅 2300 元 /平方米 新天地 沙坪壩 沙坪壩勞動(dòng)路 10 號(hào) 普通住宅 3200 元 /平方米 大川花園 沙坪壩 沙坪壩楊公橋 2170 元 /平方米 金沙港灣 沙坪壩 沙坪壩濱江路石門 大橋旁 高尚住宅 清華源 沙坪壩 沙坪壩區(qū)沙南街 43號(hào) (重慶一中正門旁 ) 普通住宅 4300 元 /平方米 港城花園 沙坪壩 沙坪壩小龍坎正街 石碾盤車站旁 普通住宅 陽光水城 沙坪壩 重大科技園區(qū)中心 高尚住宅 2650 元 /平方米 家天下 沙坪壩 沙坪壩土灣新建二 村、三村 商住樓 2100 元 /平方米 江北房地產(chǎn)市場分析 江北區(qū)簡介 江北區(qū)土地面積 214 平方公里，據(jù) 2020 年末，江北區(qū)人口 萬，且居住人口呈上升趨勢發(fā)展。 鳳天路房地產(chǎn)開發(fā)成為沙坪壩 區(qū)熱點(diǎn)，近期銷售漸有起色沙區(qū)政府遷至鳳天路，使得鳳天路必然成為沙區(qū)的政治中心。與相對旺盛的市場供應(yīng)量比較，沙區(qū)商品房消化程度仍顯遲緩。沙區(qū)迎來自己的品牌時(shí)代，小區(qū)成為沙區(qū)住宅市場主流，鳳天路區(qū)域則成為當(dāng)前新增品牌小區(qū)物業(yè)的集中地。由于近年來沙區(qū)政府對本區(qū)域商業(yè)發(fā)展的重視及建設(shè)力度加大，商業(yè)配套設(shè)施逐漸完善，大型商場、超市、文化娛樂場先后建成并運(yùn)營良好。這一特征直接地影響該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)爭先恐后大打文化牌、教育牌，使得文化氛圍成為沙區(qū)居家的最大特色和吸 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 92 頁 引力。 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 沙坪壩房地產(chǎn)市場分析 沙坪壩區(qū)集商貿(mào)、文化、科技、工業(yè)、旅 游于一體，是重慶市科教文化中心區(qū)。事實(shí)上，誘惑還不至這些。 還有 1000 萬平方米的危舊房改造，需 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 92 頁 要拆 1 還 3 的經(jīng)濟(jì)適用房來替代，要增加 4000 萬平方米 。提高城市化率，就是推進(jìn)城市化。 盡管直轄后經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，但重慶的城市化率還相對較低。 而非住宅商品房市場空置的持速上升，說明這類產(chǎn)品的供求關(guān)系有些失衡，應(yīng)該加強(qiáng)控制。 這一口徑下，商品房的空置比例是令人驚喜的。 從分布區(qū)域來看，本市空置商品房主要集中在主城六區(qū)。 在已有的空置中，住宅空置面積為 萬平方米，占總空置總量的 50%，同比增長 3%。這些政策對房地產(chǎn)市場的影響是長期的。重慶作為一個(gè)新興的、發(fā)展中的城市，房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭很猛，這并不是泡沫，而是一種規(guī)范合理的規(guī)模。重慶建筑業(yè)近幾年 的發(fā)展在一定程度上反映了重慶房地產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)建設(shè)的發(fā)展。另外，重慶規(guī)劃未來 將是一個(gè)以主城區(qū)為中心的中等城市、衛(wèi)星城市等共同組成的城市群。之后每年以 50%左右的速度增長。 1997 年至 2020 年的六年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資以年均 %的高速度增長。 據(jù)介紹，九十年代中期，國家整頓金融秩序，使當(dāng)時(shí)的國內(nèi)的房地產(chǎn)熱在一夜之間迅速降溫。 從被訪者年齡看， 1835 歲有 364 人， 3655 有 424 人， 56 以上有 212人。在不同收入的市民中，月均收入在2020 元以下的市民現(xiàn)在主要追求的是住房的寬敞、實(shí)用。 樓層需求：主要集中在多層和高層之間，分別占 %和 %。 3) 家庭月均收入 4001 以上的被訪者 房屋面積需求：主要集中在 101125 平方米和 76100 平方米之間，分別占 %和 %。 房屋結(jié)構(gòu)分析：主要集中在三室二廳和三室一廳之間，分別占 %和 %。 單價(jià)承受能力：主 要集中在 1000 元以下和 10011250 元之間，分別占 %和 %。 圖 2 6 重慶市城市居民儲(chǔ)蓄存款余額及平均1 0 8 5 .3 61 3 1 7 .1 71595352242565134100011001200130014001500160017002020 2020 20203500370039004100430045004700490051005300城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額（億元） 平均每人儲(chǔ)蓄存款余額（元） 由上圖可以看出，近三年重慶城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款呈上漲趨勢，個(gè)人財(cái)富積累大幅上升。農(nóng)村 居民收入增幅有所加快 ， 工資性收入仍是農(nóng)民增收的主要渠道。 可以預(yù)見，如此快的城市化進(jìn)程必將帶動(dòng)大量的住房需求。尤其通過網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展、力促都市圈經(jīng)濟(jì)先騰飛，以強(qiáng)化都市圈的核心地位帶動(dòng)區(qū)縣城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 重慶市城市化進(jìn)程 重慶直轄之初在 3000 萬人口中有 73％是農(nóng)村人口，城鎮(zhèn)化水平只有27％，直轄 以 來年均有近 46 萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口， 2020 年底重慶的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)達(dá)到 ％，重慶的大城市帶動(dòng)大農(nóng)村的城市功能已經(jīng)初步顯現(xiàn)。我國一般用家庭食品支出占消費(fèi)支出的比重計(jì)算恩格爾系數(shù)。 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 92 頁 圖 2 1 重慶市 1998 － 2020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值及指數(shù) 15891750 110050010001500202025001998 1999 2020 2020 2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值104105106107108109110111112113國內(nèi)生產(chǎn)總值指數(shù)國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 國內(nèi)生產(chǎn)總值指數(shù)（上年＝1 0 0 ） 3. 人文背景 人口 2020 年末，全市總?cè)丝跒?3107 萬人，比上年增加 10 萬人。重慶市區(qū)坐落在長江與嘉陵江交匯處，四面環(huán)山，江水回繞，城市依山傍水，層疊而上，既以江城著稱，又以山城揚(yáng)名。作為西南地區(qū)和長江上游地區(qū)最重要的中心城市，全國重要的工業(yè)基地，交通樞紐和貿(mào)易口岸，再加上優(yōu)惠的政策，良好的投資環(huán)境以及前景廣闊的市場，重慶成為新一輪投資的熱點(diǎn)地區(qū)，大量的國外資金和國內(nèi)資金涌入重慶，尋求投資發(fā)展，激活了重慶的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，帶旺了人氣，為重慶經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展