【正文】 物業(yè)管理充分發(fā)揮錦繡物業(yè)管理的品牌優(yōu)勢，在物業(yè)管理服務上可考慮提供以下服務內容：——聯(lián)合服務中心：代理代辦函件、包裹郵寄、鐵路航空貨運及票務服務；——家 政 服 務 ：鐘點工室內清潔、接送兒童上下學、保姆服務、縫紉和其他便民服務；——日常生活服務：申報戶口、申請訂報送報、送牛奶、送花、快餐、送餐服務等；——家庭水電設施維修；——商 務 服 務 ：代理住戶打字、復印、傳真及其它咨詢；——小區(qū)電腦聯(lián)網(wǎng)服務：電腦服務、網(wǎng)上溝通，傳達信息及其他網(wǎng)絡服務。216。五、工程進度及物業(yè)發(fā)展建議會所建議216。 宣傳推廣告總費用約為600萬元，包括包裝費用、廣告費用及活動費用；216。 參加房地產展銷會。 會所開放日，舉辦“健康嘉年華會”。 入伙儀式，與四川美術學院合辦“21世紀 結合工程進度，園林開放日舉辦“21世紀 邀請張藝謀及其《英雄》劇組到項目現(xiàn)場舉行見面會；同時，錦繡森鄰業(yè)主星光大道啟用儀式舉行。廣邀政府官員、專家、名流、廣大市民及傳媒參加，會后答詢；（第三階段）216。我的家園”成都市首屆DV攝影大賽，以社區(qū)生活及家庭活動為主要內容；（第二階段）216?！渌襟w：《時尚》封面冠名、《財經》等——首兩月的報紙廣告發(fā)布頻率及具體安排于開盤前兩周提供?！獔蠹垙V告包括硬性廣告及軟性廣告。只因健康寶貴、生命無價，給自己，給家人，一個健康悠閑、繁榮恬靜的歸宿。宣傳建議宣傳口號：成都華新國際,源于錦繡,創(chuàng)新未來親親我的森林，親親我的生活。刺激期：廣告圍繞各大買點進行銷售推廣。五、廣告及活動方案廣告目標廣告發(fā)布目標是讓客戶認識項目的概念、物業(yè)本質，并達成購買行為，其過程為：概念認知期——物業(yè)認知期——刺激期——強化期——鞏固期——再強化期的系統(tǒng)過程。216。 階段性主題海報制作；216。 音樂會、繪畫展配合促銷優(yōu)惠措施，宣揚錦繡森鄰花園的人文特色；216。具體實施：216。爭取在此階段完成一期銷售任務。會所展示：結合燈箱、人物局部展示國際兒童游樂室；樂隊創(chuàng)作室；智能化安全防護系統(tǒng)展示：能直接與樣板房進行可視對講演示電子網(wǎng)絡展示；材料展示區(qū)；兒童游戲區(qū)；休息區(qū)；洽談區(qū)；自助咖啡茶點；設單車和高爾夫球車。100CM）；室內導示（10CM180。開盤及促銷活動期間，廣場上搭建美食坊、游戲屋。制作VCD，加入《攜手同創(chuàng)花園世界》VCD內容，作為小禮品贈送。2)效果圖、平面圖整體效果圖：5張，包括南、北側/日、夜景/鳥瞰圖局部特寫效果圖（或渲染圖）：庭園、中心廣場、樣板區(qū)、會所、室內裝修設計建筑草圖小區(qū)總體規(guī)，中心廣場平面圖各戶型家私布置圖地理位置圖、紅線圖行為地圖（行為指引圖示）兒童、老人行為統(tǒng)計表行為地圖標識——向外開敞的完全公共空間人的公共活動空間小區(qū)半公共空間小區(qū)人活動空間私密空間收費標識標識物兒童活動空間緩跑徑體能活動空間單車或滑板路對外交通線路配套（學校、醫(yī)院、商場、超市、銀行）3)廣告片及810分鐘資料片配合強攻策略，進行立體宣傳，以求迅速擴大知名度，樹立樓盤形象。 賣點突出：即樓盤主打賣點應提前表現(xiàn)216。相關資料準備：1）錦繡生活圖鑒（可以取代樓書，賦予產品說明書的概念，用大量圖片說明。216。216。216。216。216。開盤條件：216。建議材料有質感，設計形式富有一定變化。資料準備1）折頁由于成本和印刷數(shù)量的原因，樓書數(shù)量不滿足銷售需要，需制作折頁以補充售樓資料。 舉辦華新國際品牌研討會；216。 銷售人員到位，不僅僅是促成交易，更重要的是刺探市場反映，檢討制定策略，為開盤決策奠定基礎；216。 參加2002年11月份深圳住交會，爭取拿到幾個單項獎，利用成都的媒體進行宣傳和擴大； 216。目標和思路：216。我們的家不只需要內部的豪華，也需要一如歐洲小鎮(zhèn)般的外部的典雅；窗外的花，門廊的花和草地的花；我們的家要延伸到庭院、小區(qū)，還不止，要延伸到整個社區(qū)。我們卻還在不斷地漂泊和尋找，太多的商業(yè)氣息和太不自然的做作和精致，還是不能令人相信，那是可以自由輕松一輩子的地方。 ————《回家的路》汪丁丁家 ≠ 房子什么是能稱得上“家”的房子？“在家的時候，人們要求更如同家的家。這里多數(shù)事情是可以預期的，于是帶來安全感。70P—80P左右尺寸30CM180。 整合社會專業(yè)資源的工作取得進展，和成都本地電影行業(yè)、藝術中心、電視臺、報紙、電臺媒體等樹立良好合作關系。u 小范圍、低層面透露“錦繡森鄰”的項目信息，所處地點，主要項目特色等。四、分階段營銷實施階段營銷實施提要1. 推廣思路的統(tǒng)一和解析，營銷推廣中的四個階段工作重點。小區(qū)內人性化會所、雙語教學的國際幼教中心、商業(yè)網(wǎng)點的設置。216。 提升錦繡花園定位及形象，樹立溫江片區(qū)高尚住宅新標準形象。三、一期整體營銷策略總體發(fā)展戰(zhàn)略216。 設計和統(tǒng)一本項目VI識別系統(tǒng)，設計原則要求時尚、識別性強、體現(xiàn)品牌特征、有視覺沖擊力，并和錦繡花園有一定繼承性；216。 華新國際的品牌宣傳可以借助對“錦繡花園”的包裝宣傳開始，加大錦繡和華新兩個品牌的關聯(lián)度是今年年底的主要工作；216。 在全國的土地儲備規(guī)模大，有全國性品牌的優(yōu)勢；216。 房地產企業(yè)品牌可通過項目的成功推廣而逐漸建立，而企業(yè)品牌一旦建立，對項目推廣極為有利；216。216。 對項目品牌的期望過高而導致的不切實際的定位也會導致失??；216。 萬科城市花園和中海名城為外地品牌企業(yè)在成都開發(fā)的品牌項目，置信為本地第一品牌，華新介于兩者之間；216。 品牌導致的競爭優(yōu)勢主要體現(xiàn)在較高的利潤率、較高的市場份額和比較豐富的營銷資源；216。從本項目的營銷推廣來看，“華新國際”和“錦繡花園”兩個品牌有重要影響力，鑒于這兩個品牌在普通消費者心目中的關聯(lián)性不是很強，所以從8月份到本項目正式開始銷售，建立這兩個品牌的關聯(lián)性是一項很重要的工作。216。 目前溫江房地產市場土地價格存在緩慢上升趨勢，這也預示著商品房價格將有上升空間。價格控制為能在銷售最重要的前期充分積聚人氣，對銷售面積采用階段控制，可采用如下手段實施：——內部認購及開盤優(yōu)惠折扣3%。核心均價本項目核心均價確定受諸多因素影響，如片區(qū)價值認可、市場競爭態(tài)勢、現(xiàn)場包裝質素、工程進度、回款要求（銷售速度）、交通因素的影響等。 以相對較高的售價推向市場，確立“高尚社區(qū)、價值不菲”形象；216。 展示：讓客戶充分感受“華新國際”的物業(yè)價值，絕對“一分錢一分貨”；216?；诒緲潜P總體銷售策略：216。 物業(yè)的質素、包裝；216。 整體的經濟氣候；216。因此合理的定價配合優(yōu)惠的付款辦法，方便客戶資金投入，使客戶的投資意愿增大。對于私營業(yè)主而言，有一定的經濟實力，他們最為關心的是樓宇的價格、工程進度以及社會配套的便利。對于C類客戶這部分客戶主要有兩種：白領階層和小私營業(yè)主。但是有相當部分人仍然居住在早期的一些多層住宅或單位住宅里，在居住上存在各種困擾：物業(yè)平面設計落后、面積不合要求、小區(qū)管理不善、檔次不高導致的不滿足，因此他們有強烈的再次置業(yè)需求?？蛻舴治觥獙τ贏類客戶他們與本區(qū)域有千絲萬縷的關系，比較熟悉和認同，由于親緣或朋友的推薦，傾向于選擇本片區(qū)合適物業(yè)，區(qū)域內有素質優(yōu)秀、價格合理的新盤推出，會成為優(yōu)先考慮的范圍。 必須注意本項目和整個溫江板塊共同發(fā)展問題，也就是和競爭對手怎樣保持既競爭又合作的關系，溫江板塊的發(fā)展成熟是大家共同的問題。操作面：森宇和建信等項目的連續(xù)性開發(fā)將為本區(qū)域的共同炒作提供素材。邊城水戀，在水及生態(tài)環(huán)境上做文章，柳城誼苑，營造的是一種的親水生態(tài)主題等。舊城改造項目的消費群體主要為溫江本地人，外地購房者所占比例較小，僅“芙蓉古城”的客戶群以成都市內消費者和外地消費者為主，其中35－50歲的消費者成為購房的主力。 專此奉達，即頌商祺！ 主筆策劃總監(jiān)： 汪開誠 總 經 理： 全 忠 深圳市成全企劃有限公司 2002年 7月30日目 錄一、項目定位及優(yōu)劣勢分析二、項目品牌及企業(yè)品牌現(xiàn)狀分析三、一期整體營銷策略四、分階段營銷實施五、廣告及活動方案六、工程進度及物業(yè)發(fā)展建議一、項目定位及優(yōu)劣勢分析項目區(qū)域狀況簡析隨著光華大道、成溫邛高速公路、繞城高速公路等城市快速通道的建成，以及今年4月14日，國務院正式批準撤消溫江縣，設立成都市溫江區(qū)，越來越多的開發(fā)商將目光轉向了成都以西的溫江。謹呈：成都華新國際城市發(fā)展有限公司華新國際溫江項目一期營銷策劃執(zhí)行報告深圳市成全企劃2002年7月30