【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 五、銷(xiāo)售資料準(zhǔn)備 業(yè)務(wù)類(lèi) ? 售樓書(shū)、宣傳資料 ? 價(jià)格表、付款方式 ? 房號(hào)銷(xiāo)控表 ? 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)資料 ? 臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書(shū)、正式認(rèn)購(gòu)書(shū)、買(mǎi)賣(mài)合同 ? 置業(yè)計(jì)劃 ? 購(gòu)樓須知 ? 培訓(xùn)計(jì)劃 管理類(lèi) ? 進(jìn)線電話登記表 ? 客戶(hù)接待登記表 ? 周月銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)表 ? 成交客戶(hù)明細(xì)表 ? 廣告效果統(tǒng)計(jì)表 ? 售樓處現(xiàn)場(chǎng)管理制度 六、培訓(xùn)計(jì)劃 為達(dá)到預(yù)期銷(xiāo)售目標(biāo)，在正式上崗前對(duì)銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)是至關(guān)重要的；同時(shí) ，在銷(xiāo)售過(guò)程中也要不斷結(jié)合銷(xiāo)售中出現(xiàn)的新問(wèn)題進(jìn)行后續(xù)培訓(xùn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 VI 系 統(tǒng) ：從細(xì)部體現(xiàn)本項(xiàng)目和發(fā)展商的形象，如：水杯、名片、導(dǎo)示系統(tǒng)、信封、信箋、文件袋、手袋、筆等； 樓 書(shū) ：主要使用傳統(tǒng)樓 書(shū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第六章 銷(xiāo) 售 實(shí) 施 一、正式銷(xiāo)售中心包裝建議 為了抓住銷(xiāo)售旺季，并為正式開(kāi)盤(pán)（暫定 2021 年 12 月）做好充分的預(yù)熱和客戶(hù)積累，建議正式認(rèn)籌搶在以下時(shí)間進(jìn)行（ 2021 年 11 月 20）。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目形象，也改變本項(xiàng)目在周?chē)用裥哪坷锏男蜗蟆? 三、施工外網(wǎng)進(jìn)度 XX 國(guó)際酒店公寓緊鄰東門(mén)路，非常具有標(biāo)識(shí)性，如果一直以現(xiàn)在的形象展示，將會(huì)造成更多的負(fù)面影響，從而影響銷(xiāo)售，因此，我司建議應(yīng)該利用東門(mén)路良好的展示面，盡早完成腳手架的重新安裝，為利用展示面制作樓體噴繪和燈光字等及時(shí)展示本 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第五章 銷(xiāo)售與施工的配合 為了體現(xiàn)“體驗(yàn)式和情景式”的營(yíng)銷(xiāo)理念，并保障施工與銷(xiāo)售工作的協(xié)調(diào)和連貫性，我司建議在施工安排上應(yīng)從以下幾方面配合銷(xiāo)售工作，并且依據(jù)銷(xiāo)售和施工工程配合時(shí)間，安排工程各部分確定時(shí)間以及工期。 2021 年 12 月 20 日，銷(xiāo)售設(shè)施配合全部到位，屆時(shí)一些公共設(shè)施已經(jīng)可以對(duì)外開(kāi)放參觀，燈桿棋應(yīng)提前半個(gè)月到位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、樓體廣告 根據(jù)計(jì)劃 2021 年 11 月 20 日為項(xiàng)目認(rèn)籌階段，屆時(shí)可以利用樓體廣告對(duì)周邊的流動(dòng)車(chē)輛人群和居住在周?chē)娜巳哼M(jìn)行“零距離”宣傳。 第四章 樓盤(pán)包裝建議 一、圍墻包裝（ 2021 年 11月 15 日前） 工地作為買(mǎi)家最為關(guān)注的地方之一，其圍墻是經(jīng)濟(jì)和有效的宣傳場(chǎng)所，是客戶(hù)在項(xiàng)目籌劃期最能直接感受項(xiàng)目格調(diào)品質(zhì)的宣傳點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 包裝策略 更新現(xiàn)場(chǎng)包裝，強(qiáng)化商業(yè)氛圍，調(diào)整宣傳主題； 現(xiàn)場(chǎng)條幅強(qiáng)化“現(xiàn)樓”信息傳遞。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 公關(guān)促銷(xiāo) 舉辦業(yè)主聯(lián)誼酒會(huì)，促使“老業(yè)主帶動(dòng)新業(yè)主”； 銷(xiāo)售通道 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售； 實(shí)施“走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)”銷(xiāo)售計(jì)劃。 宣傳策略 銷(xiāo)售旺季， 前加大營(yíng)銷(xiāo)力度， 繼續(xù)強(qiáng)化準(zhǔn)現(xiàn)樓和入伙信息， 5 月份（春交會(huì)期間）則重點(diǎn)是通過(guò)優(yōu)惠促銷(xiāo)，不宜投放過(guò)多的廣告量； 宣傳上形象與賣(mài)點(diǎn)并重，重點(diǎn)炒作物業(yè)、地段的投資價(jià)值； 媒體廣告主要集中在入伙前 1— 2 周投放，重點(diǎn)對(duì)入伙信息、商業(yè)賣(mài)點(diǎn)和熱銷(xiāo)成績(jī)進(jìn)行綜合宣傳。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 包裝策略 商業(yè)裙樓包裝（裙樓商業(yè)裝修完成等）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 包裝策略 通過(guò)路燈旗、樓體燈光字、廣告牌，加強(qiáng)銷(xiāo)售氛圍渲染； 配合不同訴求主題更換圍墻、樓體和廣告牌內(nèi)容 更新導(dǎo)視系統(tǒng) ； 完成正式售樓處、樣板間的裝修改造，以及看樓通道的布置； 公關(guān)促銷(xiāo) 組織健康體檢活動(dòng)，教育咨詢(xún)活動(dòng)和圣誕或新年 party 活動(dòng)等，吸 引目標(biāo)客戶(hù)注意； 銷(xiāo)售通路 現(xiàn)場(chǎng)售樓處銷(xiāo)售； 直郵、傳真、我司長(zhǎng)期積累的客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)。 解籌即開(kāi)盤(pán)階段 銷(xiāo)售階段 解籌即開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)階段 時(shí)間 ～ 價(jià)格策略 開(kāi)盤(pán)第一周給予 3%額外折扣，第二周只有 1%額外折扣，從第三周開(kāi)始取消所有額外優(yōu)惠折扣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。超值多功能復(fù)式酒店公寓 ”和“ 享受黃金點(diǎn)，財(cái)富 1+1”的形象宣傳； － 對(duì)“ 財(cái)富 1+1”進(jìn)行強(qiáng)化渲染并同時(shí)對(duì)具體賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行延展。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 籌劃階段： 2021 年 11 月 20 日前 階段性策略： 事事提前，策劃先行； 精心部署，形 象先行。 （二） 各階段推廣計(jì)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 企業(yè)內(nèi)部資源整合 確立“讓客戶(hù)對(duì)服務(wù) 100%滿(mǎn)意”為目標(biāo)，由發(fā)展商協(xié)調(diào)物業(yè)管理公司、工程部、財(cái)務(wù)部等相關(guān)單位積極協(xié)作，在社會(huì)樹(shù)立良好企業(yè)形象； 產(chǎn)品印象經(jīng)營(yíng)與塑造 在確立核心營(yíng)銷(xiāo)思路的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)包裝、工地包裝、員工形象包裝??，以整體形象向外界展示，從而樹(shù)立項(xiàng)目高品質(zhì)形象； 市場(chǎng)溫度培養(yǎng)及展示 本項(xiàng)目的推出應(yīng)該在市場(chǎng)具備 極高的社會(huì)知名度，所以前期形象推廣上必須抓住統(tǒng)一性，主題明確等方面； 潛在客戶(hù)群體培養(yǎng) 除積極的宣傳推廣外，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間還應(yīng)積極挖掘和積累客戶(hù)資源，同時(shí)努力開(kāi)發(fā)老客戶(hù)推介資源，為公開(kāi)發(fā)售積累一定的客戶(hù)資源，從而造成公開(kāi)發(fā)售的火爆局面，因而形成羊群效應(yīng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （七）主動(dòng)出擊策略 利用我司超過(guò) 2021 多有效客戶(hù)資源，實(shí)行 “ 走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái) ” 的銷(xiāo)售方式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格策略（如：起價(jià)、均價(jià)、層差、朝向差）作針對(duì)性定價(jià)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。此外，低開(kāi)高走的價(jià)格策略還能夠有效地規(guī)避定價(jià)錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)，并有利于逼迫潛在客戶(hù)迅速成交。 （四）搶先入市策略 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 2021 年 11 月中開(kāi)始認(rèn)籌； 2021 年 12 月中解籌（即開(kāi)盤(pán)）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。超高性?xún)r(jià)比 先拔高項(xiàng)目形象，通過(guò)樓盤(pán)包裝、媒體宣傳與同時(shí)段同區(qū)域開(kāi) 發(fā)的其他項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的差異化； 在市場(chǎng)高度關(guān)注的基礎(chǔ)上，先虛后實(shí)，虛實(shí)結(jié)合，賣(mài)點(diǎn)跟進(jìn)，逐步滲透。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 社會(huì)線： 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目和周邊學(xué)校、醫(yī)院、健康資源的互動(dòng)，賦 予發(fā)展商健康企業(yè)、明星企業(yè)的形象，將地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)拔到社會(huì)高度，樹(shù)立發(fā)展商的形象品牌。 度。 重視 體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo) 通過(guò)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)樓盤(pán)包裝、 示范樣板（樣板層、樣板間）、銷(xiāo)售中心設(shè)計(jì)、看樓通道、人性化服務(wù)等方面的現(xiàn)場(chǎng)感染力，提升客戶(hù)認(rèn)同感以及決策時(shí)對(duì) XX 國(guó)際的傾向 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 由于本項(xiàng)目的特殊性， 1）已經(jīng)是現(xiàn)樓進(jìn)行銷(xiāo)售； 2）現(xiàn)階段的銷(xiāo)售準(zhǔn)備時(shí)間很緊，因此，在本項(xiàng)目的實(shí)際操作中，應(yīng)該將幾條線融合和并行，只需要遵守一般產(chǎn)品推廣的規(guī)律即可。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二） 核心戰(zhàn)略構(gòu)想 對(duì)于大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)必須遵循“策劃先行，思路清晰，主次分明，目標(biāo)明確”的指導(dǎo)思想，圍繞 本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、形象塑造、核心推廣主題，以及營(yíng)銷(xiāo)核心目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，我司提出以下四大核心戰(zhàn)略構(gòu)想，本案的所有營(yíng)銷(xiāo)建議都將緊緊圍繞著這四大核心戰(zhàn)略開(kāi)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 因此，我們選取中心區(qū)的東方都會(huì)、東門(mén) 16東門(mén)天下、東方時(shí)代四個(gè)可參照性的寫(xiě)字樓作為比較項(xiàng)目。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 XX 國(guó)際的形象定位語(yǔ)建議： 享受黃金點(diǎn) 2）由于本項(xiàng)目?jī)r(jià)格較周邊物業(yè)均價(jià)有優(yōu)勢(shì)，因此應(yīng)該表現(xiàn)本項(xiàng)目性?xún)r(jià)優(yōu)勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。其它賣(mài)點(diǎn)只作從屬性賣(mài)點(diǎn)； 公寓市場(chǎng)的推廣主題應(yīng)該簡(jiǎn)單、易懂、有沖擊力。 （二）推廣主題定位 本項(xiàng)目的內(nèi)在外在優(yōu)勢(shì)都比較明顯，也都同時(shí)存在缺陷，因此，核 心推廣主題應(yīng)從提煉本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)集合 ,避免暴露劣勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 學(xué)校、醫(yī)院等配套將成為公共的賣(mài)點(diǎn)，無(wú)法體現(xiàn)差異化 ，因此，不是我們的核心賣(mài)點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。根據(jù)我市房地產(chǎn)網(wǎng)上預(yù)售合同備案統(tǒng) 計(jì)， 2021 年 1~9 月，全市住宅平均交易價(jià)格為每平方米 5897 元，與去年同期的 5589 元／平方米相比，上漲 ％ ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯火爆 ，存在較大機(jī)會(huì)； 羅湖東門(mén)地區(qū)小戶(hù)型和公寓市場(chǎng)占該區(qū)域市場(chǎng)份額的 95%以上。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 偏向于居住，對(duì)居住環(huán)境要求較高； 有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)且對(duì)生活品位要求較高的白領(lǐng)階層或自由職業(yè)者； 為子女教育問(wèn)題而購(gòu)買(mǎi) ； 小型公司辦公用途。 象 、內(nèi)部配套、成本、物業(yè)管理。 購(gòu)買(mǎi)特點(diǎn)： 東門(mén)片區(qū)公寓投資型客戶(hù)的關(guān)注重點(diǎn)依次為：價(jià)格、地段、外部配套、外在形 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、客戶(hù)定位 客戶(hù)定位將對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售方式、宣傳手法、推廣媒體、營(yíng)銷(xiāo)廣告費(fèi)用投入比例，以及現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售的引導(dǎo)等方面具有重要的指導(dǎo)作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 重要特征 2—— 超性?xún)r(jià)比 依據(jù)我司市場(chǎng)調(diào)查，東門(mén)片區(qū)小戶(hù)型及酒 店式公寓的均價(jià)約為 8500 元 /平方米，發(fā)展商對(duì)本項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目初步的價(jià)格定位大致是 7500 元 /平方米，因此可以看出，本項(xiàng)目在價(jià)格上是有相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)力的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。多功能酒店公寓 以上定位是本項(xiàng)目的核心特征體現(xiàn)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能否成功關(guān)鍵在于能否凸顯這些核心特征，因此，以上定位將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和推廣營(yíng)銷(xiāo)起核心指導(dǎo)作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 各種不同類(lèi)型對(duì)一般功能的要求 小戶(hù)型住宅 商務(wù)型 酒店式公寓 服務(wù)型 酒店式公寓 度假型 酒店式公寓 陽(yáng)臺(tái) 非常強(qiáng) 一般 一般 非常強(qiáng) 綠化 非常強(qiáng) 較強(qiáng) 較強(qiáng) 非常強(qiáng) 會(huì)所 較強(qiáng) 一般 較強(qiáng)