【正文】 這與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商存在跟從性及購(gòu)房者的購(gòu)房觀念有很大的關(guān)系，也表明市場(chǎng)尚未成熟，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境中，對(duì)本項(xiàng)目亦是一個(gè)發(fā)展契機(jī)。 三、小結(jié) 市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)度集中，產(chǎn)品線窄 在住宅市場(chǎng)中，市場(chǎng)的供應(yīng)戶型基本都在 120 平方米以上， 120 平方米以下戶型寥寥無(wú)幾，100 平方米以下戶型更是難覓蹤影，市場(chǎng)主流供應(yīng)集中在 150 平方米 180 平方米，總價(jià)供應(yīng)過(guò)高，產(chǎn)品線比較單一，與市場(chǎng)實(shí)際需求造成一定脫節(jié)，造成目前大 戶型物業(yè)的滯銷現(xiàn)象，隨著年輕及外來(lái)購(gòu)房群體的增加，市場(chǎng)的需求將逐漸回歸理性，無(wú)論是酒店式公寓（單身公寓）還是住宅市場(chǎng)，都在呼喚個(gè)性化、多樣化精品化的產(chǎn)品。 盛華苑 2021． 5 約 2021 年年底或 2021 年 酒店式公寓為三棟高層，底部裙樓相連，具體情況目前尚未確定。其投資后出租給小型廣告公司、事務(wù)所、外籍商務(wù)人員和辦事處等。 B、單身白領(lǐng) 個(gè)人社會(huì)和經(jīng)濟(jì)特征：崇尚個(gè)性，個(gè)人月收較高，擁有較高學(xué)歷，具有較強(qiáng)的自主支配能力，是城市中的新生力量。 當(dāng)然，與其他沿海發(fā)達(dá)城市單身公寓火爆的銷售局面相比，沈城的酒店式公寓銷售態(tài)勢(shì)略遜一籌，由于當(dāng)代程式的預(yù)留口碑對(duì)沈城酒店式公寓市場(chǎng)存在一定的影響，使部分投資客戶處于觀望狀態(tài)，影響其投資積極性， 2021 年大量公建及商住用地的 供應(yīng)，以及外地大型開發(fā)商大量進(jìn)駐，將給沈城酒店式公寓市場(chǎng)帶來(lái)新的活力和變革，市場(chǎng)亦逐漸走向供需兩旺?，F(xiàn)有小戶型酒店式公寓的價(jià)格要高于中心區(qū)域住宅的價(jià)格，約高出 1500元 /平方米。 （ 3）供應(yīng)面積 目前，酒店式公寓主流供應(yīng)面積集中在 4070 平方米戶型，其中騰龍國(guó)際公寓最大戶型面積更是達(dá)到了 107 平方米，而 40 平方米以下的酒店式公寓供應(yīng)存在一定缺口，其中皇城酒店公寓、城建 同澤廣場(chǎng)和勝利公寓的部分供應(yīng)，由于市場(chǎng)主流供應(yīng)戶型銷售看好，開發(fā)商存在一定跟從性，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)的戶型面積相對(duì)集中，這意味著市場(chǎng)還沒(méi)有完全細(xì)分， 40 平方米以下小戶型酒店式公寓存在一定的機(jī)會(huì)。 主力面積 m178。 （ 1）供應(yīng)區(qū) 域 目前沈城酒店式公寓的供應(yīng)仍然比較集中，主要分布在三好街、青年大街周邊、和平區(qū)太原街周邊及中街、北行商圈等地段非常好的商業(yè)區(qū)及中心市區(qū)。 酒店式公寓在沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)時(shí)間較晚， 2021 年，當(dāng)代程式、騰龍國(guó)際公寓等酒店式公寓在沈城樓市橫空出世，一推出立即受到市場(chǎng)的追捧，成為白領(lǐng)、商務(wù)人士和投資者投資的熱點(diǎn)。 市場(chǎng)過(guò)高總價(jià)使物業(yè)的銷售壓力越來(lái)越明顯，總價(jià)在 50 萬(wàn)元以下的物業(yè)市場(chǎng)還存在很大的缺口，也說(shuō)明市場(chǎng)沒(méi)有完全細(xì)分，市場(chǎng)的需求也沒(méi)有得到釋放。 主力總價(jià)萬(wàn)元 備注 鵬利廣場(chǎng)花園 40 起價(jià) 3288 均價(jià) 4200 4550 一期 300 套 天龍家園 5 130145 起價(jià) 3588 4550 二期 地王國(guó)際花園 30 150180 起價(jià) 5200 80100 1000 余套 明城花園 135155 多層起價(jià) 3780 均價(jià) 4000 50 共 800 套一期 540 府苑名都 16 190 起價(jià) 4378 100 328 套 中街北苑 125 均價(jià) 4000 50 700 套 御點(diǎn)江山 5 均價(jià) 5200 80120 現(xiàn)房 66 套 未來(lái)城 — 157 起價(jià) 4180 6575 232 套 領(lǐng)袖 E 家 7 160 高層起價(jià) 4190 小高層起價(jià) 4260 6570 共 400 套 皇城東苑 5 120140 起價(jià) 3380 均價(jià) 36803496（折后均價(jià)） 4555 一期 236 套 勝利公寓 4070 起價(jià) 3280 2025 88 套 東大智慧鑫園 135155 起價(jià) 4230 60 120 套 從供應(yīng)戶型和面積看，市場(chǎng)主流供應(yīng)基本上是大面積戶型，面積主要集中在 150180 平方米之間 ,為三房?jī)蓮d為主，其中府苑名都的主力供應(yīng)面積高達(dá) 190 平方米，目前市場(chǎng)供應(yīng)戶型過(guò)于集中 ,前期市場(chǎng)消化了大量的高端客源 ,隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲 ,總價(jià)不斷上升 ,客戶層面越來(lái)越狹窄 ,同時(shí)渾南等新區(qū)的 開發(fā)建設(shè)，各種別墅物業(yè)的興起，分流了大量高端客源， 留下的市場(chǎng)分額越來(lái)越小 ,大面積戶型空置成為目前沈城房地產(chǎn)發(fā)展的重要問(wèn)題。 鵬利廣場(chǎng)花園、天龍家園、地王國(guó)際花園明城花園 從上述物業(yè)規(guī)模看，除皇城東苑、勝利公寓以及東大智慧鑫園外，其他樓盤的物業(yè)規(guī)模均在5 萬(wàn)平方米以上，其中鵬利廣場(chǎng)花園、天龍家園、地王國(guó)際花園、明城花園等樓盤的物業(yè)規(guī)模均在 30 萬(wàn)平方米以上，且大都為期 房，目前沈城樓盤開發(fā)正在進(jìn)入規(guī)模時(shí)代，規(guī)模帶來(lái) 的品質(zhì)和配套優(yōu)化的物業(yè)越來(lái)越受購(gòu)房者的追捧，大規(guī)模的物業(yè)開發(fā)正在逐漸成為沈城房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的主流。 供應(yīng)規(guī)模 物業(yè)規(guī)模 供應(yīng)樓盤 5 萬(wàn) m178。 一、住宅市場(chǎng)供應(yīng)分析 結(jié)合沈陽(yáng)當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房消費(fèi)特性和項(xiàng)目的情況，本次市場(chǎng)供應(yīng)研究采集范圍為沈河區(qū)域及大東區(qū)一環(huán)范圍內(nèi)的在售樓盤，其中以中 街區(qū)域范圍為主力研究對(duì)象。 無(wú)論是金廊項(xiàng)目還是其他區(qū)域，都將成為本項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)板塊，參與分割有限的需求份額。從客觀上傳遞給發(fā)展商一個(gè)信息：在這樣一個(gè)地區(qū)，我們有理由相信這個(gè)市場(chǎng)是值得期待的。 2021 年政府為激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府不斷推出諸如購(gòu)房入戶、購(gòu)房補(bǔ)貼政策，同時(shí)簡(jiǎn)化購(gòu)房手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)推出“轉(zhuǎn)按揭”等利好政策，此 舉將刺激住宅市場(chǎng)的需求。 八、房地產(chǎn)相關(guān)政策解析 中央政策 2021 年 6月 13 日央行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，即所謂的 121號(hào)文件，對(duì)房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)的貸款資質(zhì)提出新要求，各種許可證要求齊全，自有資金應(yīng)不低于項(xiàng)目開發(fā)投資額的 30%才可申請(qǐng)貸款，同時(shí)個(gè)人貸款方面要求商業(yè)銀行只能對(duì)主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂?shù)淖》堪l(fā)放個(gè)人貸款。 2021 年土地供應(yīng)量加大，政府招商引資力度加大，各開發(fā)商紛紛看好城西區(qū)土地，預(yù)計(jì)在 2021 年會(huì)有大量中、高檔樓盤涌入沈陽(yáng)住宅市場(chǎng)。作為中心城區(qū)，隨著城市發(fā)展規(guī)劃，土 地資源越顯稀缺性，將導(dǎo)致價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。 由于沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，市場(chǎng)仍不成熟，購(gòu)房者求大求寬和跟風(fēng)的住房觀念，以及開發(fā)商為達(dá)到利潤(rùn)，過(guò) 度追求量上的增加，做足面積，缺乏產(chǎn)品品質(zhì)的理性和市場(chǎng)供需合理性思考，盲目跟從，一窩蜂走大戶型高端路線，忽視市場(chǎng)的合理需求，導(dǎo)致大面積戶型供應(yīng)大量增加，而小戶型由于缺少供應(yīng)，市場(chǎng)需求沒(méi)有得到釋放，造成當(dāng)前的市場(chǎng)畸形結(jié)構(gòu)。 在土地供應(yīng)中，商業(yè)用地比重增加，商業(yè)用地 25 宗，占 2021 年市本級(jí)市場(chǎng)供地量的 %，是 2021 年的 倍，金廊項(xiàng)目的實(shí)施以及舊城改造，未來(lái)商業(yè)用地的供應(yīng) 量仍會(huì)繼續(xù)放大。 房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)增，投資主體發(fā)生變化 2021 年沈陽(yáng)房地產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，完成投資 億元，投資增幅達(dá) %，由于渾南新區(qū)、鐵西新區(qū)、棋盤山風(fēng)景區(qū)的開發(fā)和 CBD 建設(shè)、金廊工程啟動(dòng)進(jìn)程加快，加之 18 號(hào)文件等房地產(chǎn)市場(chǎng)利好刺激，開發(fā)商普遍會(huì)加大投資力度，未來(lái)投資規(guī)模將提增。 一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)制度日趨完善，土地價(jià)格上升 2021 年沈陽(yáng)市開始出臺(tái)了一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的法規(guī)、政策文件，政府每年均按照土 地供應(yīng)計(jì)劃進(jìn)行供地。 2021 年沈陽(yáng)商品房備案銷售 萬(wàn)平方米，銷售額達(dá) 億元，分別較 2021 年增長(zhǎng) 33%和 34%，二手房銷售 萬(wàn)平方米，銷售額達(dá) 億元，分別比去年增長(zhǎng) 39%和 55%。 房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)分析 2021 年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) ％。因此，理性的看待以上房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)的變化可以 發(fā)現(xiàn)： 第一，沈陽(yáng)的房地產(chǎn)開發(fā)尚處于起步階段，但縱觀其它經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，沈陽(yáng)的房地產(chǎn)發(fā)展具有較好的基礎(chǔ)； 第二，目前沈陽(yáng)的投資外地及本地民營(yíng)資本為主，社會(huì)投資的主體具有非常強(qiáng)的趨利性，在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有積極影響的基礎(chǔ)設(shè)施投資上，民間資本及政府投資力度有限，顯得政府的支持相對(duì)薄弱。沈陽(yáng)已成為東北地區(qū)最大的資金、物資、人才的交流中心。 重工業(yè)比重大 沈陽(yáng)作為東北老工業(yè)基地，重工業(yè)一直是其經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)， 其中以汽車裝備、制造業(yè)更為突出。 另外，由于金廊工程的實(shí)施，帶來(lái)大量拆遷戶，這部分人群轉(zhuǎn)入購(gòu)房群體當(dāng)中，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，同時(shí)金廊 17 塊土地的供應(yīng)，進(jìn)期內(nèi)各種商用物業(yè)、住宅增量物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)大幅度增加，在一定程度上對(duì)本案構(gòu)成很大的威脅。 同時(shí)，沈河區(qū)正在通過(guò)中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)，打造沈陽(yáng)總部生態(tài)圈，即總部經(jīng)濟(jì)中心（引進(jìn)跨國(guó)公司、大型企業(yè)和企業(yè)研究發(fā)展中心，形成企業(yè)總部在城市中心聚集），當(dāng)前，沈陽(yáng)確定 了經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向：發(fā)展金融業(yè)，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)入駐，使銀行、保險(xiǎn)和證券等各類金融服務(wù)行業(yè)相對(duì)集中；發(fā)展服務(wù)行業(yè)，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外各類服務(wù)性企業(yè)、機(jī)構(gòu)入 駐，使信息、咨詢、中介和物流相對(duì)集中，發(fā)展公司總部，引進(jìn)大型企業(yè)總部。 “兩園”為沈河科技園和工業(yè)園，其中科技園位于沈河區(qū)先農(nóng)壇路，區(qū)域面積 4 萬(wàn)平方米，現(xiàn)用房 1 萬(wàn)平方米，以高新技術(shù)企業(yè)及產(chǎn)品為主導(dǎo)。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方面，西部鐵西裝備制造業(yè)新型工業(yè)帶、南部渾南高新技術(shù)區(qū)、北部現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)，東部汽車制造業(yè)為主要的沈海工業(yè)園區(qū)和棋盤山國(guó)際風(fēng)景旅游區(qū)，中心地區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的中央城市走廊。 沈陽(yáng)城市發(fā)展規(guī)劃