【正文】 2023年 3月 下午 7時 26分 :26March 14, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 19:26:0319:26:0319:26Tuesday, March 14, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 7時 26分 3秒 下午 7時 26分 19:26: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 14日星期二 下午 7時 26分 3秒 19:26: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 19:26:0319:26:0319:263/14/2023 7:26:03 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023年 3月 下午 7時 26分 :26March 14, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 19:26:0319:26:0319:26Tuesday, March 14, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 3月 14日星期二 7時 26分 3秒 19: 謝謝各位！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 一個人要發(fā)現(xiàn)卓有成效的真理，需要千百萬個人在失敗的探索和悲慘的錯誤中毀掉自己的生命。 ? 最好的 CEO是構(gòu)建他們的團(tuán)隊來達(dá)成夢想，即便是邁克爾 ? 管得少，就是管得好。 ? 路是腳踏出來的，歷史是人寫出來的。 ? 是員工養(yǎng)活了公司。 ? 人們所認(rèn)識到的是成功者往往經(jīng)歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來并繼續(xù)向前。 ? 堅持是一種智慧，固執(zhí)是一種死板。 ? 自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關(guān)鍵。 ? 我的宗旨一向是逐步穩(wěn)健發(fā)展，既不要靠聳人聽聞的利潤，也不要在市場不景氣時，突然有資金周轉(zhuǎn)不靈的威脅。 ? 惟一持久的競爭優(yōu)勢，就是比你的競爭對手學(xué)習(xí)得更快的能力。 ? 患難可以試驗一個人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié) 。 19:2619:2619:26:0319:26:03 ? 所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。 深圳圣 ?莫麗斯：華萊利原創(chuàng)出品 ? ? 神圣的工作在每個人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點一滴做起。 獎項：物業(yè)管理費及禮品； 目的：帶動上門量、維護(hù)誠意客戶，展開社區(qū)人文活動。第一批熱銷形成。網(wǎng)絡(luò)、報紙、電臺媒體啟動，宣傳開盤信息，大賽獎項信息。 注 :配合秋交會現(xiàn)場活動吸引客戶上門體驗 ,形成口碑傳播。 Action2：現(xiàn)場人氣的營造 ? Action3：秋交會 時間： 9月 28— 10月 3日 地點：高交會館 內(nèi)容：大氣的展位設(shè)計、區(qū)域模型、形象樓書、 3D、瑞士風(fēng)景片 目的：充分利用秋交會的號召力，大造聲勢。 Action1：產(chǎn)品發(fā)布會暨認(rèn)籌活動 ? 時間： 8月 28日 12月 31日 地點： 售樓處現(xiàn)場 內(nèi)容： 誠意客戶現(xiàn)場任意消費。 形象網(wǎng)站內(nèi)容： 上游概念：上游的生活方式 項目介紹：天賦美宅的各項資源；建設(shè)團(tuán)隊 ? 活動：網(wǎng)上組建 “ 上游俱樂部 ” 時間： 5月 — 8月底 目的：確立項目形象認(rèn)知，引起市場關(guān)注 內(nèi)容： “500 強(qiáng)企業(yè)職員及海歸派 ” 的生活游記，異域生活相 關(guān)圖冊 流程：發(fā)布信息 網(wǎng)上登記個人或推薦人資料 篩選 成為俱樂部成員 要點： ? 形象網(wǎng)站導(dǎo)入 ? 門戶網(wǎng)站鏈接 ? 活動規(guī)則確定（申請人生活形態(tài)描述、申請人資格確定、富有吸引力的權(quán)益等） ? 報紙廣告協(xié)助炒作 Action6： B、網(wǎng)絡(luò)營銷導(dǎo)入 ? 活動：瑞士圣莫麗斯風(fēng)情表演團(tuán)到深訪問及表演 時間： — 28日 目的：體現(xiàn)項目異域風(fēng)情 ,建立形象認(rèn)知，引起市場關(guān)注 內(nèi)容：瑞士圣莫麗斯風(fēng)情表演團(tuán) (長號表演 )到深訪問及表演 配合條件：費用贊助、場地聯(lián)系（可考慮華僑城華廈藝術(shù)中 心），誠意客戶邀請、贈送項目相關(guān)物料 特別事項：可采用冠名包場的形式向目標(biāo)客戶派送印有項目LOGO與定位語的特制入場卷； 目標(biāo)客戶暫定為：相關(guān)行政職能部門、前期積累客戶、各大銀行信用卡金卡客戶、相關(guān)單位高端客戶資源等 Action7：瑞士向深圳致敬 ? Action8：出書出冊 配合前期網(wǎng)絡(luò) 香蜜湖北的片區(qū)炒作及別墅在深圳的活動為主內(nèi)容展開 《大話香蜜湖北》網(wǎng)絡(luò)討論實錄出版 配合市政道路開通作針對性的宣傳手冊 《道路改變生活》：市政營銷 通過深圳近年的交通路網(wǎng)規(guī)劃，工程進(jìn)度（重點圍繞南坪快速路、新區(qū)大道、福龍路）展開 道路體現(xiàn)價值 ? 導(dǎo)入期推廣費用分配 網(wǎng)絡(luò)炒作： 10萬 打造 “ 世界 500強(qiáng) ” 居住基地新聞發(fā)布會： 20萬 廣告牌： 500萬（本期內(nèi)費用約為 80萬） 春交會： 100萬 分展場： 30萬 網(wǎng)站建設(shè)： 60萬（制作 +全程推廣費用，本期費用約為 10萬）第一次報版廣告： 20萬 合計： 320萬 ? 營銷階段分解 —— 內(nèi)部認(rèn)購期 時間： — 目標(biāo)：形成市場熱點，銷售 20%左右 階段策略：造圈 ?推出 “ 上游生活俱樂部 ” 權(quán)益卡 ?對歸國辦、駐深處資企業(yè)進(jìn)行針對性進(jìn)行宣傳 ?15秒形象廣告推出（ ） ?產(chǎn)品推介會（《圣莫麗斯 —— 上游生活誕生記》） ?樣板房、會所開放，賣場全情展示 ?瑞士人文風(fēng)情展活動 ? 時間： 8月 28日（周六） 地點： 五洲賓館（威尼斯酒店） 內(nèi)容：項目產(chǎn)品發(fā)布會暨認(rèn)籌；土地資源利用與建筑設(shè)計論壇，探討本項目的設(shè)計形式，也是產(chǎn)品發(fā)布會。 主體封頂 入伙 園林完工 售樓處 /會所開放 TOHO樣板房 多層樣板房 工程進(jìn)度 春交會 春交會 外展場咨詢 內(nèi)部認(rèn)購 開盤 銷售節(jié)點 內(nèi)部認(rèn)購期 公開發(fā)售期 持續(xù)銷售期 尾盤期 廣告牌 +“世界 500強(qiáng) ” 居住地發(fā)布會 +網(wǎng)絡(luò) 營銷 +春交會，提前 滲透，迅速建立知 名度 各營銷通路共 同出擊，鞏固 市場形象，社 團(tuán)營銷和現(xiàn)場 準(zhǔn)備是本階段 的工作重點 媒體集中運 用，營造熱 銷勢態(tài)；突 出賣點促銷 信息，現(xiàn)場 充分展示。 原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。 原則二：高端入市。 作為形象大盤的啟動原則 ? 細(xì)節(jié)彰顯品質(zhì) 關(guān)于細(xì)節(jié) 原則一：展示性優(yōu)先。 作為形象大盤的啟動原則 ? 售樓處展示方向二 B 原則一：展示性優(yōu)先。 啟動區(qū)分析之山體公園 原則一：展示性優(yōu)先。 ? 啟動區(qū)分析之湖景 原則一：展示性優(yōu)先。 展示攻略（賣場全線展示攻略） ? 樓梯走道布置人性化 啟動區(qū)分析 原則一：展示性優(yōu)先。 重于整。 ? ——我們的市場競爭策略 提升項目整體形象，與同質(zhì)項目拉開距離 策略分解二 1 ? 形象攻略 香蜜湖上游 ?天賦美宅 展示攻略 中心化推廣攻略 與香蜜湖高檔片區(qū)關(guān)聯(lián)，提升項目形象總戰(zhàn)略 現(xiàn)場強(qiáng)勢展示高端社區(qū)形象體現(xiàn) 加強(qiáng)遠(yuǎn)距昭示效果 商業(yè)街展示完善配套 打造 “世界 500強(qiáng) ”居住基地 城市中部稀有土地引發(fā)成熟居住觀討論 融合香蜜湖高尚區(qū)域的整合片區(qū)及項目形象傳播 以切合目標(biāo)客戶的市場形象為統(tǒng)領(lǐng) ? 全國、東南亞地區(qū)乃至全球與本區(qū)域有親緣、血緣、工作緣的企業(yè)家、政府背景人士及行業(yè)專業(yè)人士 核心客戶 重點客戶 邊緣客戶 本區(qū)域內(nèi) 集團(tuán)公司 /個人 中國城市貴族（包括私營企業(yè)主、大型集團(tuán)公司最高層管理者、政府背景人士、行業(yè)專業(yè)人士等） 港澳、珠三角區(qū)域內(nèi)商賈、大型集團(tuán)公司高層管理者及行業(yè)專業(yè)人士 客戶定位 ? 本地化港人 公務(wù)員 傳統(tǒng)行業(yè)私營企業(yè)主 廣東籍老板 原住民 知富階層 移民新貴 深圳中高端客戶 華僑城 /紅樹西岸 傳統(tǒng)核心區(qū)域 水榭花都 /熙園 世紀(jì)村 /瑞河椰納 紅樹林 本項目將以紅樹西岸 /水榭花都的客戶為基準(zhǔn) 目標(biāo)客戶 ? —— 我們的客戶不買所有人羨慕的房子；生活的真實需求同樣重要 —— 我們的客戶不買都市森林般的房子；舒適是適度的 從目標(biāo)客戶看待項目形象 —— 我們的客戶不選擇喧嘩所在，街區(qū)的格調(diào)高于繁華 知富階層 私營企業(yè)主 ＋ 讓生活真實地舒適、文明高于讓生活豪華或單純的品味 —— 我們的客戶有著成熟的思考，選擇生活與景觀的兼美 ? 在城市中，你擁有多少自然。 同區(qū)域本項目最大的競爭對手為星河丹堤，其目標(biāo)客 戶定位為 “ 中產(chǎn)階層 ” ，價格將具競爭力；下游產(chǎn)品有 萬科第五園及萬科城的低價搶客；后續(xù)有龍一號、信 托項目的同質(zhì)競爭。 龍一號 ?地塊拍賣引起市場關(guān)注； ?開發(fā)商品牌。 ?率先全方位強(qiáng)勢出擊市場 ?其小資與中產(chǎn)定位 ?區(qū)域交通道路改造 ?形象提升，超越競爭； ?先聲奪人，市場占位； ?完美現(xiàn)場展示和銷售體驗； ?破關(guān)營銷，主動拓展； ?中心化 VS邊緣化 ?規(guī)劃展示 ?打造中低端產(chǎn)品的市場競爭力 星河丹堤 香蜜湖一號 萬科第五園及萬科城 本項目 萬科第五園及萬科城之現(xiàn)有動作： 土地拍賣引起業(yè)界關(guān)注； 行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的地位受到的關(guān)注； 深圳人廣告炒作引起的關(guān)注； 萬客會、萬科周刊等宣傳物料的傳播力； 重要位置廣告牌與站臺廣告； 公司品牌持續(xù)推廣等 ? 競爭項目因素對比 項目 優(yōu)勢 劣勢 圣莫麗斯 ?區(qū)域純靜 ， 無農(nóng)民房干擾； ?自然資源 —— 原生態(tài)山景 ?距香蜜湖豪宅區(qū)及市區(qū)距離近； ?高尚社區(qū) ， 產(chǎn)品線相對集中 。 ? 客戶層面和物業(yè)選址的外擴(kuò) —— 走向東部、走出關(guān)外 ?單純價格的競爭將逐漸退出主流，市場特征表現(xiàn)為產(chǎn)品核心力與整體品質(zhì)的競爭 ，別墅產(chǎn)品的升級與創(chuàng)新、附加價值、整體性價比、營銷推廣將成為能否被市場認(rèn)可的關(guān)鍵 深圳別墅市場總結(jié)（２） ? 未來供應(yīng)量一覽 項目 位置 土地面積 容積率 總量 面積區(qū)間 賣點 香蜜湖一號 香蜜湖 240350 區(qū)位、湖景、開發(fā)商品牌 城市山谷 3期 沙河西路 230330 區(qū)位 東方花園 M3區(qū) 華僑城 288— 355 區(qū)位、環(huán)境、開發(fā)商品牌 波托菲諾別墅2期 華僑城歡樂谷 11 21 150400 區(qū)位、環(huán)境、開發(fā)商品牌 仙湖山莊 2期 仙湖植物園 243367 區(qū)位、植物園 東海岸 3期 大梅沙 8 180230 海景、環(huán)境、開發(fā)商品牌 聯(lián)泰大梅沙 大梅沙 海景、環(huán)境、開發(fā)商品牌 天琴灣 3期 大梅沙 350