【正文】 北京市政府鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商通過(guò)舊城改造和“退二進(jìn)三”的辦法來(lái)獲取建設(shè)用地，不鼓勵(lì)占用農(nóng)田來(lái)搞開(kāi)發(fā)。被占用的農(nóng)地中5000畝用于發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)；10500畝轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地，這部分將通過(guò)農(nóng)地整理達(dá)到“占補(bǔ)平衡”。其中主要是平房且相當(dāng)一部分為危舊房，居民稠密、房屋破舊、交通混亂；區(qū)域容積率低下、建筑密度高、環(huán)境較差。中心區(qū)存量土地共計(jì)1187. 38公頃,分為三大部分。XX集團(tuán)可關(guān)注這一區(qū)域，在適當(dāng)區(qū)位儲(chǔ)備土地。 其重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域CBD內(nèi)共有工業(yè)企業(yè)42家，調(diào)查結(jié)果顯示：42家企業(yè)總占地面積為2547027平方米，%。近郊區(qū)中朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)的土地開(kāi)發(fā)潛力最大。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，該地區(qū)的傳統(tǒng)工業(yè)正逐步從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型和高新技術(shù)方向轉(zhuǎn)化。新區(qū)建設(shè)也有兩種形式：進(jìn)入市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和參與邊緣集團(tuán)開(kāi)發(fā)。： （1）、參加舊城區(qū)改造。屬于實(shí)施“退二進(jìn)三”、。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，目前市區(qū)建成區(qū)面積約為454平方公里，因而總的增量建設(shè)用地即市區(qū)外延發(fā)展的部分還有156平方公里的土地供應(yīng)。規(guī)劃市區(qū)的范圍東起定福莊，西到石景山，北起清河，南到南苑，基本包含了城、近郊的8個(gè)區(qū)（不含永定河西側(cè)和海淀區(qū)山后）?！秶?guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的通知》（國(guó)土資廳發(fā)〔1999〕第30號(hào)文）進(jìn)一步明確了這一點(diǎn)。拍賣(mài)、招標(biāo)方式有利于形成公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)、平等的機(jī)制，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰；而協(xié)議出讓排斥市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，人為因素較多，缺乏公開(kāi)性和透明度，出讓價(jià)格具有一定的隨意性，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。（劃撥、出讓(協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài))）目前土地供應(yīng)方式主要有兩種：劃撥和出讓。但是，當(dāng)前遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)土地使用中還有“圈大院”的現(xiàn)象，土地使用率不高，人均城市建設(shè)用地面積大都在130平方米以上，不少地區(qū)建筑密度很低。目前，北京市有大量的危舊房需要改造，如建內(nèi)危改區(qū)、珠市口危改小區(qū)、法院寺危改小區(qū)、廣安危改小區(qū)等。 （10）國(guó)家鼓勵(lì)住宅郊區(qū)化。 （8）逐步建立政府土地儲(chǔ)備制度以及國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃管理制度，對(duì)未列入年度土地供應(yīng)計(jì)劃的土地禁止進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)；支持國(guó)企“盤(pán)活”存量土地，完善國(guó)企改革中劃撥土地資產(chǎn)處置辦法，繼續(xù)進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)試點(diǎn)。 綠化隔離帶能提升周邊土地的價(jià)值，這一點(diǎn)顯而易見(jiàn)。最近，國(guó)土資源部頒發(fā)了《國(guó)土資源部關(guān)于利用衛(wèi)星遙感檢測(cè)技術(shù)開(kāi)展土地執(zhí)法檢查工作的通知》。最近國(guó)土資源部起草下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場(chǎng)促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》，這一通知將大大加速公開(kāi)土地市場(chǎng)的形成，遏制隱形土地市場(chǎng)。4．1．1 土地政策及政策走勢(shì)一、現(xiàn)階段土地政策主要有： （1）《中共中央關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)保護(hù)耕地的通知》中明確規(guī)定國(guó)家實(shí)行世界上最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。其中以經(jīng)濟(jì)手段為主，國(guó)家實(shí)行土地有償使用，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議等方式出讓土地，合理的征收土地稅費(fèi)，制定土地基準(zhǔn)地價(jià)，開(kāi)放土地市場(chǎng)等形式來(lái)促進(jìn)土地資源的合理分配與利用。但在這兩個(gè)地區(qū)以外，普通寫(xiě)字樓的出租率和租金都要差得很多。一個(gè)住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較短，主要通過(guò)銷(xiāo)售回籠資金，住宅的投資回收期相對(duì)也較短；相對(duì)而言，而寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，主要通過(guò)出租而實(shí)現(xiàn)投資的回收，故投資回收期長(zhǎng)，占?jí)壕揞~長(zhǎng)線(xiàn)資金，受?chē)?guó)家宏觀政策、利率等的變化影響非常大。前者是后者的10倍，而且這個(gè)倍數(shù)還會(huì)不斷增大。寫(xiě)字樓受區(qū)位的影響大，而住宅受區(qū)位的影響不是那么明顯。綜上分析，開(kāi)發(fā)普通住宅比開(kāi)發(fā)中高檔公寓更穩(wěn)妥；開(kāi)發(fā)中高檔公寓比開(kāi)發(fā)普通住宅風(fēng)險(xiǎn)大，但是盈利機(jī)會(huì)也存在，這要求開(kāi)發(fā)商付出更多的精力，在經(jīng)營(yíng)管理上，在營(yíng)銷(xiāo)方式上，在物業(yè)品質(zhì)雕琢上下更大的工夫。 ，投資普通住宅或中高檔公寓，土地、市政配套及其他前期費(fèi)用基本相同。%的人選擇可能購(gòu)買(mǎi)的住房檔次為普通住宅。另外關(guān)于限制經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的有關(guān)政策，會(huì)在今年或明年出臺(tái)，屆時(shí)只有中低收入者才能購(gòu)買(mǎi)，這對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的銷(xiāo)售將造成較大的沖擊。 風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家房改過(guò)程中，為適應(yīng)新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，由政府推出，并非完全意義上的商品房，是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)物，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，其價(jià)格也不符合產(chǎn)品定價(jià)原則。在項(xiàng)目的具體運(yùn)作上稍有不慎，利潤(rùn)將小于3%，甚至?xí)霈F(xiàn)虧損。在中國(guó)加入WTO后，不能指望需求量會(huì)急劇增加，市場(chǎng)形勢(shì)迅速好轉(zhuǎn)，WTO對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，要消化現(xiàn)有存量及未來(lái)上市的寫(xiě)字樓需要一段時(shí)間。該區(qū)域內(nèi)的甲級(jí)寫(xiě)字樓供不應(yīng)求，基本沒(méi)有空置。另外，由于中關(guān)村核心區(qū)的寫(xiě)字樓尚不能滿(mǎn)足許多實(shí)力雄厚的國(guó)內(nèi)外高科技公司的需要，而金融街擁有交通便利、內(nèi)部設(shè)施齊全的甲級(jí)寫(xiě)字樓，距離中關(guān)村又較近，從而吸引一部分IT行業(yè)的公司。該地段在未來(lái)幾年將處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。由于位置的獨(dú)特性和土地資源的有限性，以及規(guī)劃的限制和居高不下的開(kāi)發(fā)成本，該地段寫(xiě)字樓是北京銷(xiāo)售價(jià)格最高的，平均為2600USD/平米，租金水平基本維持在2530USD/平米的水平。此地區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租務(wù)市場(chǎng)成交非常活躍，平均入住率為88%。當(dāng)前最有發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)區(qū)為CBD和中關(guān)村地區(qū)。另外，中國(guó)加入世貿(mào)組織后首先開(kāi)放的是保險(xiǎn)、金融、通訊以及銀行業(yè)等，傳統(tǒng)上都是甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主力，而代表新經(jīng)濟(jì)的互聯(lián)網(wǎng)公司在經(jīng)歷了99年及2000上半年的迅猛發(fā)展帶動(dòng)了對(duì)寫(xiě)字樓的需求后，受全球網(wǎng)絡(luò)趨勢(shì)和中國(guó)實(shí)際狀況的影響，在入關(guān)之后將面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)，大批該行業(yè)的公司將倒閉重整，對(duì)寫(xiě)字樓的需求將小于其釋放量。2000年起，北京寫(xiě)字樓的整體售價(jià)出現(xiàn)了緩慢增長(zhǎng)勢(shì)頭，上半年寫(xiě)字樓售價(jià)比去年年底上調(diào)了兩三個(gè)百分點(diǎn)，目前本市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均售價(jià)為2200USD/平方米，較95年初下降了25%。因此，許多外國(guó)公司盡早進(jìn)入中國(guó)，搶灘這些領(lǐng)域，加大了對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求。近年來(lái)寫(xiě)字樓平均租金走勢(shì)圖（USD/平方米）近期高檔寫(xiě)字樓租金急劇上升的原因有：1）IT公司發(fā)展迅猛。目前市場(chǎng)上寫(xiě)字樓總存量約為425萬(wàn)平方米。．3. 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 別墅市場(chǎng)近期內(nèi)仍難走出低迷，雖然加入WTO，外國(guó)來(lái)華經(jīng)商人員增加，對(duì)別墅市場(chǎng)會(huì)起到一定的促進(jìn)作用，但仍不能使別墅市場(chǎng)有根本性改變，仍需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。．2. 市場(chǎng)需求 盡管市場(chǎng)上現(xiàn)有的別墅多是前幾年建成的，但從我們統(tǒng)計(jì)的情況來(lái)看，除幾個(gè)口碑較好的項(xiàng)目外，銷(xiāo)售率均較低，平均銷(xiāo)售率約為40%。、別墅市場(chǎng)．1 市場(chǎng)供應(yīng)自95年起，別墅市場(chǎng)開(kāi)始低迷，銷(xiāo)售疲軟，出現(xiàn)大量積壓。從區(qū)域本身情況來(lái)看，該區(qū)域的項(xiàng)目仍將有一定的漲價(jià)空間。此地區(qū)公寓以銷(xiāo)售為主，但只有萬(wàn)泉新新家園的銷(xiāo)售情況較好，而其它的內(nèi)銷(xiāo)公寓由于沒(méi)有特色，銷(xiāo)售情況一般。3) 中關(guān)村地區(qū)中關(guān)村核心區(qū)目前高檔公寓的供應(yīng)量相對(duì)較小，外銷(xiāo)房數(shù)量也較少，只有科技會(huì)展中心。從99年下半年以來(lái)，紫竹橋、西直門(mén)等幾個(gè)熱鬧地段整體供應(yīng)量逐漸增大，新項(xiàng)目數(shù)量增多。 較早推出的項(xiàng)目，如景園大廈、清境明湖、美惠大廈等以出租為主，新推出的項(xiàng)目則以銷(xiāo)售為主，如嘉和麗園、世貿(mào)國(guó)際公寓、陽(yáng)光100、現(xiàn)代城、嘉里中心、國(guó)貿(mào)公寓等。中關(guān)村及西二、三環(huán)地區(qū)的客戶(hù)則以國(guó)內(nèi)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)者、律師、文體明星及從事高新技術(shù)的人員為主。近年來(lái)高檔外銷(xiāo)公寓平均租金走勢(shì)圖（USD/平方米）由于北京出現(xiàn)越來(lái)越多的高檔內(nèi)銷(xiāo)商品住宅，其設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)已逐漸接近外銷(xiāo)住宅的水準(zhǔn)，內(nèi)銷(xiāo)住宅物業(yè)和外銷(xiāo)住宅物業(yè)概念正在逐步淡化；另外外籍人士對(duì)購(gòu)買(mǎi)外銷(xiāo)住宅的興趣減弱，也造成相當(dāng)一部分外銷(xiāo)公寓項(xiàng)目從市場(chǎng)銷(xiāo)售活動(dòng)的開(kāi)始階段，就將目標(biāo)市場(chǎng)定位于國(guó)內(nèi)消費(fèi)者?，F(xiàn)在本市在售的高檔外銷(xiāo)公寓平均售價(jià)1800美元左右，與去年同期基本持平。海淀區(qū)是高檔公寓市場(chǎng)的一個(gè)新興地區(qū)，很有發(fā)展?jié)摿?，但其高檔公寓主要面向國(guó)內(nèi)客戶(hù)。由此可見(jiàn)，東二、三環(huán)仍然是高檔公寓的認(rèn)知區(qū)。另外由于外銷(xiāo)寫(xiě)字樓市場(chǎng)不景氣，發(fā)展商改變物業(yè)功能。1999年已銷(xiāo)售的經(jīng)濟(jì)適用房大大釋放了這部分居民購(gòu)買(mǎi)力，2000年起，經(jīng)濟(jì)適用房的銷(xiāo)售可能不會(huì)再有99年的“火爆”場(chǎng)面了。但必須看到經(jīng)濟(jì)適用房真正熱銷(xiāo)的是位于市區(qū)邊緣地區(qū)，房?jī)r(jià)大約在4000元左右的房子，其購(gòu)買(mǎi)者多為較高收入階層。這樣，供大于求不可避免，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈?？傮w價(jià)格趨勢(shì)是穩(wěn)中有降，但不排除個(gè)別熱點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上揚(yáng)。這部分需求主要來(lái)源于商品住宅，今后將全部通過(guò)商品住宅市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，因此今后幾年，商品住宅的銷(xiāo)售量將越來(lái)越大。根據(jù)對(duì)85年以來(lái)住宅竣工面積的回歸分析，預(yù)計(jì)2001年住宅竣工面積為985萬(wàn)平方米，2002年為1107萬(wàn)平方米，2003年為1239萬(wàn)平方米。從而抑制了住宅一級(jí)市場(chǎng)的消費(fèi)，促使一級(jí)市場(chǎng)作相應(yīng)的調(diào)整，使價(jià)格更趨合理。4）南二三環(huán)：據(jù)統(tǒng)計(jì)，本地區(qū)供應(yīng)總量為148萬(wàn)平方米，此區(qū)域內(nèi)中檔項(xiàng)目較多，均價(jià)保持在6000元/平方米左右，其總體價(jià)位要比北部的低至1000元/平方米。因此，中關(guān)村地區(qū)的物業(yè)價(jià)格保持穩(wěn)中有升，尤其是位于核心區(qū)的項(xiàng)目，由于其周邊商品房供應(yīng)量將會(huì)越來(lái)越小，需求會(huì)大于供給，因此其價(jià)格有進(jìn)一步上升趨勢(shì)。目前中關(guān)村地區(qū)的項(xiàng)目均呈現(xiàn)不同程度的熱銷(xiāo)場(chǎng)面，隨著中關(guān)村科技園的建設(shè)，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，其將成為本市最熱的地區(qū)之一。從發(fā)展趨勢(shì)上看，亞運(yùn)村及其周邊仍然是許多購(gòu)房者首選的地區(qū)。消費(fèi)者對(duì)住房的工程質(zhì)量、功能、環(huán)境質(zhì)量和管 理質(zhì)量要求越來(lái)越高，許多開(kāi)發(fā)商觀念上仍沒(méi)有完全改 變對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，目前市場(chǎng)上適應(yīng)個(gè)人購(gòu)房的個(gè)性 化、多樣化的住宅供應(yīng)不足。根據(jù)中房指數(shù)最 新調(diào)查顯示，87%的被訪者能承受的價(jià)格在4000元/平方 米以下，其中20003000元這個(gè)區(qū)間的人數(shù)最多，為27%。二環(huán)內(nèi)住宅平均價(jià)格為7760元左右，二三環(huán)間為6000~8000元左右，三四環(huán)之間為4000~6000元。1．． 需求分析 近年來(lái)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨好，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)，居民人均收入不斷提高，這增大了居民購(gòu)房的信心和熱情。北京市歷年住宅竣工面積（萬(wàn)平方米） 住宅項(xiàng)目在各個(gè)區(qū)域均有分布，其中近郊區(qū)面積遠(yuǎn)大于城區(qū)，相對(duì)而言，朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)三區(qū)更為活躍，其總建筑面積比例分別占26%、19%和14%。在經(jīng)濟(jì)周期的低轉(zhuǎn)折點(diǎn)來(lái)到之前，把握好投資機(jī)會(huì)和項(xiàng)目，保證在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張期和高峰期能得到較大發(fā)展，在高轉(zhuǎn)折點(diǎn)到來(lái)時(shí)能及時(shí)采取調(diào)整措施，使投資項(xiàng)目、投資結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)期限長(zhǎng)短等得到合理匹配和較好組合，優(yōu)化新開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā)投資的選擇。房地產(chǎn)的周期波動(dòng)包括膨脹、收縮、停滯、調(diào)整、恢復(fù)等一系列自我平衡機(jī)制，具體說(shuō)來(lái)它的周期波動(dòng)大致如下：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)物業(yè)的需求——刺激建筑業(yè)的發(fā)展——經(jīng)濟(jì)繁榮進(jìn)一步刺激物業(yè)需求——新建物業(yè)超過(guò)實(shí)際需求——產(chǎn)生過(guò)剩物業(yè)積壓——物業(yè)需求迅速退進(jìn)入調(diào)整期——物業(yè)需求逐步消化現(xiàn)存量進(jìn)入恢復(fù)期——物業(yè)供求關(guān)系達(dá)到平衡階段——新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)使物業(yè)需求大于供給——開(kāi)始新一輪市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，剛剛從固定資產(chǎn)投資及基本建設(shè)中獨(dú)立出來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展歷程相當(dāng)短，只有十幾年的歷史，但就這十幾年來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以說(shuō)是發(fā)展快、波動(dòng)大，它的周期性波動(dòng)形式在一定程度上可以探討我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的規(guī)律。 由于GDP與房地產(chǎn)業(yè)呈正相關(guān)關(guān)系，而且相關(guān)度很高，所以，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)趨好的大環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)將面臨新一輪的發(fā)展周期。我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的增加值到2010年將達(dá)13800億元，%。世界部分國(guó)家或地區(qū)1988年房地產(chǎn)占GDP的比重大約在10%上下（參見(jiàn)下表）；香港地區(qū)高達(dá)30%，在這些國(guó)家或地區(qū)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 政策導(dǎo)向?qū)⒂兄趩?dòng)和完善北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)，保證北京房改政策的進(jìn)一步落實(shí)，促進(jìn)北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這些都是使中關(guān)村地區(qū)成為“中國(guó)硅谷”的優(yōu)勢(shì)。由于綠化隔離帶的建設(shè)，將改變周邊土地環(huán)境，把原來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施差，環(huán)境惡劣，人口稠密的城鄉(xiāng)結(jié)合部改變成環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施齊全的可用來(lái)開(kāi)發(fā)居住小區(qū)的優(yōu)等地。這些政策規(guī)定有利于深化住房制度改革，開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則改革公房租賃關(guān)系；對(duì)城市房屋拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償，完善住房公積金制度，開(kāi)征利息所得稅等一系列政策規(guī)定的出臺(tái)和實(shí)施，對(duì)于擴(kuò)大房地產(chǎn)投資，轉(zhuǎn)變?cè)谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下長(zhǎng)期形成的住房消費(fèi)觀念，增加居民住房消費(fèi)支出，發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，都有著重要的現(xiàn)實(shí)意義，并對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。本市經(jīng)濟(jì)保持強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，總體經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，景氣曲線(xiàn)呈上揚(yáng)勢(shì)態(tài)。補(bǔ)償數(shù)額，按照原建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新確定；如果進(jìn)行實(shí)物補(bǔ)償，則由拆遷人把貨幣補(bǔ)償額折算成等額的房屋。房屋拆遷是城市建設(shè)和發(fā)展的重要內(nèi)容，無(wú)論是拆遷還是被拆遷人，都有應(yīng)當(dāng)服從首都建設(shè)和發(fā)展的需要。第三，促進(jìn)住房市場(chǎng)化的原則。在修改《細(xì)則》和制訂《辦法》的過(guò)程中，堅(jiān)持了以下一些原則：第一，加大了房屋拆遷的透明度。《辦法》的制訂和實(shí)施標(biāo)志著北京市房屋拆遷管理發(fā)展到了一個(gè)新的階段。為了推動(dòng)二、三級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，國(guó)家又出臺(tái)了關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收的政策，減免了部分稅費(fèi)，減輕了個(gè)人買(mǎi)賣(mài)普通住宅的稅收負(fù)擔(dān)，既有利于投資又有利于消費(fèi)。第三，目前投資住房，既可以避免征收利息所得稅，還可以享受住房貨幣分配、住房二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)放和公房上市交易減免稅費(fèi)的好處。第二，住房投資，可以同時(shí)實(shí)現(xiàn)兩種功能。在資金一定的情況下，住房投資也應(yīng)當(dāng)是人們首選的投資項(xiàng)目。所以，要滿(mǎn)足居民生活的需求，首先必需滿(mǎn)足居民對(duì)住房的需求。在長(zhǎng)期的傳統(tǒng)體制下，人們把住房只看作是消費(fèi)品，這種看法是不正確的。投資住宅，不僅符合國(guó)家鼓勵(lì)消費(fèi)和鼓勵(lì)投資的政策導(dǎo)向，而且投資者可以獲得較高的收益。但是在我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的條件下，就投資去向或投資品種來(lái)看，居民除了銀行儲(chǔ)蓄存款以外，主要是投資股票、債券、工商業(yè)和房地產(chǎn)。開(kāi)征利息所得稅，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資?；謴?fù)征收利息所得稅，可以從三個(gè)方面發(fā)揮作用。這個(gè)稅種也不是我國(guó)特有的，在世界上許多國(guó)家，都對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息所得征收所得稅。利息稅不是新設(shè)立的稅種?！　≈档米⒁獾氖情_(kāi)征利息所得稅。居民個(gè)人住房抵押貸款雖然有了