【正文】 為達(dá)到上述目標(biāo)，本案在規(guī)劃中將本著以人為本、注重生態(tài)的原則，合理組織綠化和交通體系，完善市場(chǎng)與配套用房的布局，力爭(zhēng)創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境開闊、方便的公共活動(dòng)環(huán)境。二、項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià)本項(xiàng)目處于廠房搬遷地帶,該地帶城市面貌有待提升。（二）、目前對(duì)人和社會(huì)的影響促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展本項(xiàng)目建成后，除引入原大興路地區(qū)各個(gè)鞋業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者外，還將吸引更多的企業(yè)、客商入駐，為江漢區(qū)提供新的稅源，預(yù)計(jì)每年可新增上繳稅金1500萬元左右，有力地支持了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。將原占據(jù)鬧市中心的老鞋業(yè)市場(chǎng)遷出后，其黃金地帶的土地資源可得到更加有效地利用，同時(shí)促進(jìn)城市區(qū)間的協(xié)調(diào)發(fā)展，有利于武漢市加快現(xiàn)代化國(guó)際大都市戰(zhàn)略的實(shí)施。一、項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià)（一）、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性促進(jìn)招商引資工作本項(xiàng)目的開發(fā)商是浙江企業(yè)，置業(yè)的業(yè)主絕大部分是外地客商（包括已在武漢的外地客商）。同樣售價(jià)的變動(dòng)，也將影響本案的利潤(rùn)率的實(shí)現(xiàn)。一、項(xiàng)目靜態(tài)盈虧平衡分析假設(shè)本項(xiàng)目總投資如上表所測(cè)算不變，且售價(jià)均如表測(cè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)市場(chǎng)用房銷售到58%時(shí)，商鋪的投資利潤(rùn)率為零，也即投資剛好回收?！?投資回收期(動(dòng)態(tài))　1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)9稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流所得稅0管理費(fèi)用1271270地基開挖、土石方外運(yùn)4000地下室、車庫01365銷售收入0當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。第七章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，計(jì)算本項(xiàng)目全部投資的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目所需資本金由企業(yè)用自有資金投入。總建筑基底面積 18389 M2,地上三層，局部四層；容積率 。資金運(yùn)作方式如下：自有資金部分由企業(yè)自籌，其中作為武漢鹿迪投資有限公司的投資方武漢瑞隆實(shí)業(yè)有限公司出資4000萬人民幣，控股方武漢南國(guó)置業(yè)有限公司投資9320萬元，自有資金全部用于投資。平時(shí)采取機(jī)械排風(fēng)，失火時(shí)采取機(jī)械排煙。整棟樓設(shè)有以煙感溫感為主的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，火災(zāi)廣播系統(tǒng)和火災(zāi)通訊系統(tǒng)。電氣照明：包括一般性室內(nèi)外照明、應(yīng)急照明、疏散照明；雷接地系統(tǒng)：采用屋頂避雷帶防雷，柱內(nèi)主筋作為引下線，接地采用聯(lián)合接地極，在底層設(shè)總等電位端子箱，把所有進(jìn)出建筑物的金屬管線及建筑物的金屬構(gòu)件與總等電位端子箱連通，在衛(wèi)生間等處作局部等電位聯(lián)接。噴淋系統(tǒng)本工程在室內(nèi)滿堂設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。高層屋頂設(shè)一座18M3消防水箱，地下室設(shè)置720 M3消防水池和水泵房，消防水池分為二格。消火栓系統(tǒng)消火栓用水量計(jì)算：本工程由一棟高層辦公樓、大型多層商場(chǎng)、多層倉(cāng)庫組成。污水匯集后，經(jīng)化糞池處理后排水市政污水管道。室外由市網(wǎng)接二條DN200給水管，在地塊內(nèi)連成環(huán)狀，生活、消防合用。給水系統(tǒng)共分2區(qū)，地下室到四層為低區(qū)，用水由市網(wǎng)直供。停車：物流停車安排在基地北側(cè)，就近倉(cāng)儲(chǔ)布置；人流停車，除部分地面外，充分利用地下室，屋面空間解決日益增加停車要求。車行人流由地基北側(cè)規(guī)劃道路入口，經(jīng)停車場(chǎng)（包括地面、地下室、屋面）停車進(jìn)入商場(chǎng)、辦公樓或倉(cāng)儲(chǔ)；或者由瀟湘路出入口，經(jīng)商場(chǎng)入口入廣場(chǎng)臨時(shí)?？砍鋈搿０迨礁邔愚k公樓，設(shè)在基地北側(cè)。 地塊建設(shè)條件一、工程概況項(xiàng)目選址鹿迪鞋城選址于武漢市漢口姑嫂樹路12號(hào)，基地西臨姑嫂樹路，南臨瀟湘路，北側(cè)與東側(cè)均為30M寬的規(guī)劃道路。本案同大興路市場(chǎng)群的關(guān)系基本上是你死我活的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，如果政府有深度的政策支持，如采取掐斷大興路市場(chǎng)的貨運(yùn)條件、以消防未達(dá)標(biāo)為由限制市場(chǎng)的發(fā)展等舉措，限制老市場(chǎng)支持本案的發(fā)展，否則大興路鞋城的搬遷將非常困難，本案的運(yùn)作也將存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。216。項(xiàng)目的威脅分析216。216。正值大興路改造契機(jī)：大興路南面的四個(gè)鞋市場(chǎng)已經(jīng)確定要拆遷，為我們介入鞋城的建設(shè)提供了機(jī)會(huì)。216。216。劣勢(shì)分析216。核心商戶優(yōu)勢(shì)：我們的股東就是核心商戶的一部分，并在大興路的核心市場(chǎng)老市場(chǎng)具有相當(dāng)?shù)奶?hào)召力。地理位置優(yōu)勢(shì)：該地塊處于城郊結(jié)合部，交通方便，運(yùn)輸條件較好，是現(xiàn)代大型物流中心布局的理想?yún)^(qū)域。而且本案的周圍有新華路管材批發(fā)市場(chǎng)、瀟湘路裝飾建材市場(chǎng)等批發(fā)市場(chǎng)，對(duì)本案聚集人流、加速形成大物流條件具有一定的促進(jìn)作用。地塊周圍景觀本案的北面和南面是一些老的工業(yè)廠房和由老廠房改成的管材批發(fā)市場(chǎng)，視覺環(huán)境較差，但西面是中高檔小區(qū)新華家園，臨街為好美家、三五酒店、武商量販店、招商銀行、工商銀行等，商業(yè)氛圍較為濃厚，炫目的立面裝潢，獨(dú)特的建筑模式，為本案豐富了區(qū)域的視覺環(huán)境，提升了區(qū)域?qū)哟?。如一間60平方米的商鋪，售價(jià)8000元/平方米計(jì)，售價(jià)為48萬元，若用于租賃經(jīng)營(yíng)，以每年8萬元計(jì)，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，其靜態(tài)回收期只有6年，其回報(bào)率是相當(dāng)可觀的?，F(xiàn)在因龍王廟改造，大興路鞋市一間25平米的鋪面轉(zhuǎn)租金竟高達(dá)10萬元/年以上，而且還十分搶手，造成經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)成本的大幅上升，因此，經(jīng)營(yíng)戶中大多數(shù)人都想有自己的置業(yè)?？梢娖錆撛诳蛻羧后w還是相當(dāng)龐大的。表33 武漢鞋料批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù)基本情況市場(chǎng)名稱經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù)漢來市場(chǎng)172硚口市場(chǎng)43清芬路市場(chǎng)186.合 計(jì)401以上兩個(gè)具有代表性的鞋類市場(chǎng)群經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù)共計(jì)942戶。潛在的客戶群體預(yù)測(cè)：①以現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶為主，基本轉(zhuǎn)入新市場(chǎng)以集資股東為核心，江漢區(qū)鞋業(yè)個(gè)協(xié)組織現(xiàn)有需拆遷的1628戶鞋業(yè)專營(yíng)經(jīng)營(yíng)戶，以業(yè)主購(gòu)買和租賃方式進(jìn)入新華中鞋業(yè)商貿(mào)城。90年代以后，全國(guó)的金融機(jī)構(gòu)紛紛選址江漢區(qū)建設(shè)大道，形成了建設(shè)大道金融一條街，這里高樓大廈云集，高檔寫字樓、酒店、酒吧應(yīng)有盡有，集商貿(mào)、金融、辦公、休閑于一體，成為武漢市對(duì)外交往的一張城市名片。是武漢市的政治、文化、信息中心，市委、市政府及市直屬機(jī)關(guān)90%設(shè)在該區(qū)內(nèi)，是武漢商貿(mào)的重要組成部分。商品檔次、市場(chǎng)品位逐步提高，配套設(shè)施逐步完善，交易手段逐步向網(wǎng)絡(luò)化、信息化轉(zhuǎn)變。武漢市主要鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)分布于大興路以外的還有漢正街、清芬路等地區(qū)，鞋料市場(chǎng)分布在漢西、喬口等地區(qū)，由于這些批發(fā)市場(chǎng)均位于老城區(qū)中心地段，也面臨著和大興路市場(chǎng)類似的問題，市場(chǎng)規(guī)模小且分散，設(shè)施簡(jiǎn)陋、品位低下、管理落后，已嚴(yán)重制約了市場(chǎng)的擴(kuò)大與發(fā)展。5）同時(shí)大興路市場(chǎng)的貨流主要通過10米寬的道路停車、卸貨、裝貨和疏散，并和市內(nèi)人流混雜，物流及疏散用地嚴(yán)重不足，不能適應(yīng)日益發(fā)展壯大的需要。2）交通運(yùn)輸受到限制。大興路鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)位于漢口中心區(qū)，該市場(chǎng)立足武漢、輻射湖北全省及周邊6個(gè)省市（包括湖北、湖南、四川、重慶、安徽、江西等地區(qū)），2003年銷售額15億元，涵蓋人口2億人。 綜上所述，建設(shè)華中鞋業(yè)商貿(mào)城項(xiàng)目是廣大鞋業(yè)商戶的迫切需要，也是進(jìn)一步調(diào)整市場(chǎng)布局，加速發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，改善城市面貌的重要舉措，建設(shè)是十分必要的。成為了華中地區(qū)最大的鞋類商品銷售集散中心。使華中鞋業(yè)商貿(mào)城真正成為立足于武漢，輻射湖北及周邊華中地區(qū)的鞋業(yè)及鞋料批發(fā)、零售一級(jí)市場(chǎng)，增加市場(chǎng)集聚及輻射能力，大幅度擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，改善三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是武漢市“十五”計(jì)劃的重點(diǎn)，物流業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)，大力發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)是帶動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要舉措之一。因此，遷建鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，騰出黃金地段，才能改善城市環(huán)境，提升城市品味。江漢區(qū)政府、江漢區(qū)新華工業(yè)區(qū)指揮部等方面對(duì)此議進(jìn)行了認(rèn)真研究，充分肯定了興建該項(xiàng)目的意義。即將出臺(tái)的《武漢市商品交易市場(chǎng)管理?xiàng)l例》，針對(duì)上述問題也同時(shí)明確對(duì)在城市中心區(qū)建設(shè)大型交易市場(chǎng)加以限制，鞋類交易批發(fā)市場(chǎng)不可能繼續(xù)在該地區(qū)重建，只有將現(xiàn)有的市場(chǎng)遷出中心城區(qū)，才能謀求長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。同時(shí)，市場(chǎng)分布散亂，難以形成規(guī)模效應(yīng)，特別是產(chǎn)品按行入市問題無法解決，也加大了政府職能部門的監(jiān)管難度。，治安形勢(shì)嚴(yán)峻大興路地區(qū)位于中心城區(qū)，是市民集居區(qū)，人口密度大，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)者及服務(wù)人員達(dá)萬余人，大多屬外來人口，給公安機(jī)關(guān)的治安管理帶來極大的壓力。雖經(jīng)過歷年來的多次整改，均未能得到徹底解決，市場(chǎng)的管理者及經(jīng)營(yíng)者在擔(dān)心害怕中度日，一旦出現(xiàn)問題后果不堪設(shè)想。然而受市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)條件限制，大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群與武漢市652個(gè)商品交易市場(chǎng)一樣，集中在市中心區(qū)，占據(jù)黃金地段，其建場(chǎng)當(dāng)初就遺留下的許多問題逐漸顯現(xiàn)出來。著名的國(guó)家級(jí)漢正街小商品市場(chǎng)，有30多個(gè)室內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)6萬余種商品，日均客流量20萬人次，年銷售額18