【正文】 上 海 Shanghai 27 香 港 Hong Kong 216。 資金回收是保證開發(fā)商（或投資商）項目順利運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，將被列入考核指標； 監(jiān)控調(diào)節(jié)系統(tǒng)以上策略是就假設(shè)市場環(huán)境而做出的具體，可是一旦市場發(fā)生設(shè)計以外的走勢，我們還將通過項目策劃的監(jiān)控調(diào)節(jié)系統(tǒng)進行修正，確保方案實施的正確性。鑒于此種情況，我們認為：216。E. 除此以外我們還將安排多重的SP、RP活動 營銷預(yù)算別墅因為可售面積少、土地單位成本較高、單元總價高、客源有限的問題，導(dǎo)致其推廣營運成本相對一般的住宅項目要高得多，其媒體涉及網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告牌、電視廣告等高費用項目。 （具體方案略）C. 異類客戶同步推廣的銷售策略考慮到本案的目標客戶來源廣泛，同時所受文化的熏陶不盡相同，因此在目標客戶獲取的方法上必須采用非常手段。A. “樣板引導(dǎo)”的銷售策略這是目前實用性較強的銷售方法，就是將局部區(qū)域的各個功能環(huán)節(jié)竣工到位，達到交付使用的標準，給來訪的客戶一個的整體感覺，客戶將考慮到今后的生活質(zhì)量的問題，所以產(chǎn)品細節(jié)的實際化對客戶的說服力更直接、更有效，同時又將成為產(chǎn)品和客戶溝通的最佳載體。借此突現(xiàn)本案的一大特色，同時這又將成為支撐樓盤價位的基石。然這些樓盤忽視了給產(chǎn)品帶來衍生附加值的“次元素”文化，倒是“奧林匹克花園”在這方面做得相當?shù)轿?，將“運動”這一大眾理念貫穿于整個樓盤的銷售之中，這使它能創(chuàng)出區(qū)域高價的原因之一。他們是：A. 大型企業(yè)組織的高層管理人員B. 外籍公司在滬的地區(qū)執(zhí)行長官（中方）主要需求：尋找釋放工作壓力的空間或為將來的退隱而準備年齡：4050歲C. 民營、私營企業(yè)業(yè)主：主要需求：對自身價值的實現(xiàn)，對擁有財富的炫耀D. 海歸派以及港臺人士（華僑）主要需求：對生活習(xí)慣的延續(xù)（海歸派）或是對過往生活空間的釋放（港臺人士）E. 文化名流、影視明星、體育明星主要需求：綜合上述的“尋找釋放工作壓力的空間或為將來的退隱而準備”，還有“對自身價值的實現(xiàn)，對擁有財富的炫耀”，最后他們還考慮到“財富的轉(zhuǎn)移和投資”。 c. 目標客戶定位目前在上海購買別墅的人群中，%，國內(nèi)其他地區(qū)的購買者占了25%，港澳臺同胞占了近30%，余下的為其他國家外籍人士購買。 周邊配套的逐步完善；216。 目前類似擁有聯(lián)體別墅的項目銷售速度偏慢，這是由周邊配套、交通情況所制約的，相信在一年后的今天這些狀況將得到較大的改觀。這樣在銷售過程中不會出現(xiàn)客戶分層或客戶相互之間的抗性；216。b. 價格定位1) 從本案的定位來看，已經(jīng)屬于區(qū)域內(nèi)較為高檔的樓盤：216。216。216。根據(jù)初步方案的概況中原方面做出如下有效的假設(shè)：a. 未來的一年中，該區(qū)域的住宅市場供需保持同比例增長，同時房價保持在一定的增長速度；b. 周邊樓盤在同一時段對外面市，同一類產(chǎn)品的供應(yīng)量相當大；c. 市政交通建設(shè)處于零界狀態(tài)，即將啟動；d. 周邊生活配套初具規(guī)模，例如建設(shè)有規(guī)模和檔次的休閑廣場；e. 政府對目前的房地產(chǎn)政策沒有太大的修訂； 制定營銷策略a. 產(chǎn)品定位“理性的功能結(jié)構(gòu)空間和感性的愜意享受空間二者融合的中高檔低密度立體自然休閑TOWNHOUSE社區(qū)”定位詮釋：216。 生活配套可能還無法跟上，可能和市區(qū)內(nèi)同等價位的產(chǎn)品相差甚遠；216。 在產(chǎn)品細化方面有很大的挖掘潛力。 會所面積過于狹小，無法陪村規(guī)劃要求；c. 市場機會216。 就規(guī)劃草圖所示，建筑分布相對密集；216。 房型設(shè)計合理，功能齊全（保姆房）；216。不過，項目相對頤景園在價格方面具有相當強的競爭力，同時純別墅的產(chǎn)品類型相比頤景園別墅公寓的混合規(guī)劃更能顯示小區(qū)的檔次和品位，吸引該類客戶的關(guān)注。B、簡述本案規(guī)劃突出了江南鄰里文化和傳統(tǒng)的人性成分，園林化的環(huán)境和建筑布局主張包容性、均好性、安全性和美觀性，屬于有一定的內(nèi)涵的高檔住宅小區(qū)。價 格：39004500元/㎡，室內(nèi)車庫不計面積。216。值得一提的是，該案的售樓現(xiàn)場更是煞費苦心地建造了萬余平方米的景觀樣板區(qū)，營造出的古典園林環(huán)境形成了強烈的現(xiàn)場感染力。該案發(fā)展商杭州三盛房產(chǎn)挾其在杭州，舟山開發(fā)的同名樓盤的品牌知名效應(yīng)，適時在九亭地區(qū)推出了該項目，并且以氣度恢弘的大手筆規(guī)劃，全方位的廣告投入一時引起轟動效應(yīng)，其和奧園成為了九亭地區(qū)2001年最火的二大地產(chǎn)項目。非靠湖區(qū)域內(nèi)的多層以及別墅銷售情況處于穩(wěn)步提升狀態(tài)。 別墅為雙拼和獨棟規(guī)劃，面積主要為212—282平方米。月。小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，整體開發(fā)。應(yīng)該說對于別墅這種本身抗性較大的物業(yè)來講，能達到這樣的銷售局面已經(jīng)很不錯了，另一方面也反映了九亭別墅市場的影響力和上海房地產(chǎn)市場對于別墅的需求量較大。5) 去化情況縱觀九亭別墅個盤，銷售情況普遍良好。但是會所所開設(shè)的項目并沒有其他特色，基本上只有閱覽、棋牌、健身、兒童游樂等功能。 配套、會所無論物業(yè)的品質(zhì)和總價如何，客戶目前對于小區(qū)配套仍是有較高的要求。而象九亭明珠苑中的聯(lián)體別墅則處于多層物業(yè)當中，更加談不上綠化和景觀效果。當然， 上房集團投資的新上海里弄人家（一、二期）的以紅磚形態(tài)的立面引人注目，其排屋從外觀上借鑒了新式里弄和海外TOWN HOUSE建筑風格，40年代的里弄建筑情結(jié)去感召和呼應(yīng)具有這種情結(jié)的上海人，這樣一方面可以淡化區(qū)位概念，另一方面也體現(xiàn)出懷舊情調(diào)；新上海花園洋房（新上海弄里人家三期）則繼承了新上海弄里人家里面上更精髓的上海海派風格。3) 產(chǎn)品力216。應(yīng)該說，2001年的九亭別墅市場讓上海人刮目相看了一番。由此可以看出九亭房地產(chǎn)市場的溫度高低。從趨勢看，隨著輕軌R4線到2005年的建成開通，九亭市場的需求量還會一定程度上的上升。應(yīng)該說，九亭各樓盤從其產(chǎn)品力上講，品質(zhì)已經(jīng)和上海市區(qū)接軌。l 樓盤質(zhì)量較高，明星樓盤眾多所謂“明星樓盤”樓盤，就是指首先其是在上海房地產(chǎn)界、上海市民中產(chǎn)生重大影響力，有較高知名度；其次就是獲得過政府部門