【正文】 B，協(xié)商如何避免再發(fā)生的對(duì)策 。 C，絕對(duì)不允許反駁或找借口中 。 4，定期舉行管理會(huì)議商討落實(shí)管理工作 . 八，處理客戶投訴 1，如何對(duì)待客戶的投訴 A，對(duì)客戶的投訴處理應(yīng)放在首位 。 4，制定全面的建材保護(hù)措施及方法 。 四，清潔監(jiān)督與檢查 1，清潔日檢表 2，清潔周檢表 3，清潔月檢表 4，各項(xiàng)清潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)書 5，各項(xiàng)清潔作業(yè)崗位職責(zé) 6，清潔獎(jiǎng)罰制度 7，各分現(xiàn)場之間交替檢查，評(píng)比 五，員工管理 1，定期 的清潔培訓(xùn) 2，員工道德教育 3，作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理 4，員工考評(píng)制度 第二，清潔原則及清潔方案 一，清潔原則 創(chuàng)造舒適的環(huán)境，杜絕任何污染 ★ 在物業(yè)區(qū)域內(nèi)部，要求任何部位必須干凈整潔，一塵不染，無衛(wèi)生死角 ★ 親切的服務(wù)，給人以溫馨的感覺 ★ 垃圾及時(shí)清理，免除空氣的污染 保持建筑常用常新 ★ 使用適當(dāng)?shù)南磩?，保持建筑外觀干凈，常新，不受損壞 ★ 使用無污染洗劑，保持環(huán)境的清新 ★ 采用保護(hù)措施，避免建筑使用中的最小磨損 安全作業(yè)的確立 ★ 實(shí)施安全操作教育 ★ 清潔作業(yè)采用安全保護(hù)，防止其它建筑的意外損傷 ★ 清潔工作中必 須使用作業(yè)指示板，警示牌，防護(hù)欄，安全帽 作業(yè)情況督察 ★ 現(xiàn)場管理者每日巡查作業(yè)完成情況，提供報(bào)告書 ★ 各區(qū)域負(fù)責(zé)人每月進(jìn)行互檢 ★ 公司技術(shù)部每月進(jìn)行作業(yè)指導(dǎo)，監(jiān)督檢查 作業(yè)效率提高 ★ 大面積作業(yè)區(qū)域逐步采用人員和機(jī)器的相互配合 ★ 建筑采用先進(jìn)的專用設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng) ★ 逐步使用設(shè)計(jì)科學(xué)，合理使用方便，快捷的作業(yè)器材高效率的完成各項(xiàng)作業(yè) 樹立良好的社會(huì)形象，創(chuàng)超一流的環(huán)境 ★ 使用高效作業(yè)設(shè)備，確保環(huán)境干凈，整潔 ★ 選用高素質(zhì)作業(yè)人員，注重人員形象教育 ★ 嚴(yán)格要求著裝整齊，服務(wù)語言標(biāo)準(zhǔn)化 二，具體清潔方案構(gòu)想 人員 的選擇，培訓(xùn)，教育 ★ 選擇年青，工作勤勞，有一定文化素質(zhì)的員工 ★ 注重職業(yè)技能培訓(xùn)和服務(wù)規(guī)范化教育 ★ 定期進(jìn)行新技術(shù)培訓(xùn) 器材及洗劑選定 ★ 針對(duì)石材選用養(yǎng)護(hù)技術(shù)設(shè)備 ★ 大堂適時(shí)采用先進(jìn)設(shè)備進(jìn)行大面積清潔作業(yè) ★ 不銹鋼表面使用進(jìn)口高密度柔軟清潔巾進(jìn)行不損傷清潔 公共場所設(shè)施清潔 ★ 洗手間設(shè)施定期進(jìn)行消毒 ★ 垃圾桶，箱定期進(jìn)行消毒，避免空氣污染 保護(hù)作業(yè)法 ★ 保護(hù)建筑的作業(yè) :不同的建筑采用不同的方法和洗劑 ★ 保護(hù)使用者的作業(yè) :A，選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間作業(yè) 。 7，各項(xiàng)清潔工作安全批示書 。(簡稱 早會(huì) 或 例會(huì) ) 3，各項(xiàng)日常清潔工作安排表，指導(dǎo)書 。 4，月終根據(jù)統(tǒng)一考評(píng)檢討修訂下月度的實(shí)施清潔計(jì)劃 。 (10)綠籬，花球養(yǎng)護(hù) :綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，增加其藝術(shù)含量 .修剪下的枝葉要立刻清除 .春，夏季每兩個(gè)月施肥一次，秋，冬季每 3 個(gè)月施肥一次，施用復(fù)合肥和共生麩保證長勢旺盛 .綠籬，花球死亡缺苗，須在 1 周內(nèi)補(bǔ)種好 。 (7)植保 :提倡生物防治，人工防治，使用農(nóng)藥必須以不傷害市民的健康為前提，盡量使用高效低毒無公害農(nóng)藥，使用農(nóng)藥時(shí)必須在晴朗無風(fēng)的天氣一次性完成，噴藥后 4小時(shí)內(nèi)下雨的，要待天晴后重噴 。 (4)松土，擴(kuò)穴，施肥 :原則上每年冬季必須深耕擴(kuò)穴重施肥一次，平時(shí)每遇兩次大雨必須松土一次，每次松土后同時(shí)根據(jù)苗木的具體需要施肥一次 。 (2)澆水 :旱季喬，灌木每星期澆水一次，草皮每星期澆水兩次 。 3，修剪整形 :根據(jù)生長情況不定期修剪，整形，使苗木保持青綠，美觀大方 。 5，水泵軸承和電動(dòng)機(jī)溫度超過允許范圍時(shí) 。手動(dòng) 啟動(dòng)次數(shù)不應(yīng)連續(xù)超過 3 次，排污泵不允許空載運(yùn)轉(zhuǎn) .給水泵在 手動(dòng) 位置運(yùn)行時(shí)間不允許過長 . 三，監(jiān)視變頻控制是否按設(shè)定時(shí)間切換機(jī)組，信號(hào)，儀表指示是否正常，確認(rèn)是否在正常壓力狀態(tài) . 四，注意電動(dòng)機(jī)發(fā)熱，通風(fēng)情況，經(jīng)常保持電機(jī)周圍的清潔，及時(shí)排除泵坑積水 . 五，水池儲(chǔ)水是否充足，浮球閥開關(guān)工作是否正常 .如儲(chǔ)水不在規(guī)定范圍內(nèi)，及時(shí)查明原因后對(duì)水池儲(chǔ)水進(jìn)行調(diào)整，并做好記錄 . 六，發(fā)生下列情況之一者應(yīng)迅速停止運(yùn)轉(zhuǎn)， 必要時(shí)切斷電源檢查原因，消除故障后方可運(yùn)行 . 1，電流突然升高超過允許范圍時(shí) 。泵的轉(zhuǎn)運(yùn)是否靈活等等 。 5，制動(dòng)器，曳引輪，曳引繩，限速器等是否正常 。 10，各種標(biāo)識(shí)工具是否完好等 . 二，值班員巡視中發(fā)現(xiàn)設(shè)備有缺陷存在時(shí)，立即通知維修部主管 .維修部主管分析缺陷后，聯(lián)系相關(guān)技術(shù)人員處理，如缺陷較嚴(yán)重時(shí)，可按操作程序停機(jī)，并通知相關(guān)人員，說明情況 . 三，值班員對(duì)巡視的 情況認(rèn)真做好記錄，如設(shè)備故障正在處理時(shí)，未經(jīng)維修部主管同意不準(zhǔn)離開 . 四，為了防止意外事故，機(jī)房應(yīng)隨時(shí)上鎖，鑰匙由值班員管理，任何人不準(zhǔn)私自配鑰匙，下班時(shí)，將鑰匙及巡查記錄交給接班人，交班人與接班人嚴(yán)格按交接班制度執(zhí)行交接手續(xù) . 電梯巡視監(jiān)控管理制度 為確保電梯安全，可靠運(yùn)行，電梯管理員負(fù)責(zé)對(duì)電梯設(shè)備的統(tǒng)一管理，并監(jiān)督值班人員執(zhí)行 : 一，值班人員每日對(duì)電梯機(jī)房，轎廂，井道，底坑等主要部位巡視一次，根據(jù)巡視情況填寫《電梯設(shè)備巡視記錄》 . 二，巡視時(shí)按以下內(nèi)容認(rèn)真巡視檢查 : 1，曳引機(jī)是否有噪聲，異味，是否燙手 ，軸承螺栓是否松動(dòng) 。 6，主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)過程中是否有異常振動(dòng)或噪音 。 2，檢查三相電流是否平衡，是否超過額定電流 。 2，打開排水閥門觀察壓力表指示，壓力降至一定范圍時(shí)，消防泵是否安全啟動(dòng) 。 2，檢查進(jìn)出水閥門開，關(guān)狀態(tài)，閥門不能出現(xiàn)滴水，保持閥門處于正常開啟狀態(tài) 。 6，車輛停放后，自覺鎖好車門，貴重物品不得放于車內(nèi) 。 2，工程車，履帶式車輛不得駛?cè)胪＼噲?。 4，車輛停放后，必須鎖好，并調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，否則后果自負(fù) 。 10，發(fā)現(xiàn)他人違章用火，用電，用電焊，氣焊或有損壞消防設(shè)施，器材的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻，制止或向物業(yè)管理處報(bào)告 。 6，嚴(yán)禁封閉或損壞安全疏散標(biāo)識(shí)，事故照明設(shè)施及消防標(biāo)志 。 2，不得隨意堆放，晾曬易燃物，嚴(yán)禁亂扔煙頭，嚴(yán)禁將帶有火種的雜物或其它易燃物倒入垃圾桶，嚴(yán)禁在垃圾桶內(nèi)燒垃圾 。 6，正常情況下消防設(shè)施的停水停電不得過夜，特殊原因需要過夜的，必須經(jīng)有關(guān)人員同意，并及時(shí)通知所有人員加強(qiáng)防范 。 2，制訂防火管理制度，并監(jiān)督保障實(shí)施 。第三層為監(jiān)控系統(tǒng) 。12 17150元 2 室內(nèi)外走道 3 化糞池清理維護(hù) 4 污，雨水井清理維護(hù) 5 停車場道路維護(hù) 6 燈具 (園林，路燈，樓道燈，高桿燈等 ) 7 標(biāo)示牌，宣傳欄等維護(hù) 8 水泵 (含水管閥門 )日常維護(hù) 9 變壓器，配電房維護(hù) 10 消防設(shè)備維護(hù) 11 其它設(shè)備設(shè)施維護(hù) 12 電梯保養(yǎng)，維修，檢測等費(fèi)用 13 發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi) 14 煤氣站維護(hù) 15 監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù) 小計(jì) 17150 元 環(huán) 境 管 理 費(fèi) 用 1 園林綠化保養(yǎng)，修剪，施肥，噴藥，補(bǔ)種，機(jī)具損耗，用油等 綜合測算， 般月費(fèi)用為綠化面積 元，故為 ≈8000m2 元 2400 元 不含室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù) 2 辦公，生活垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi) 3 個(gè)桶 350 元 247。 B，新技術(shù) (能 )培訓(xùn) :智能化技術(shù)，新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等 . (3)素質(zhì)提高培訓(xùn) : A，操作層自我開發(fā)培訓(xùn) :進(jìn)行有關(guān)學(xué)歷，職稱的外送培訓(xùn)，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦，消防，環(huán)保等相關(guān)知識(shí)講座 。 B，員工手冊培訓(xùn) :員工守則，禮儀行為規(guī)范，職業(yè)道德教育等 。2，人員形象及服 務(wù)意識(shí)管理 . 8 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)管理 標(biāo)識(shí)日常維護(hù)管理 9 檔案管理 1，建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料 。3，車輛行駛管理 . 接管驗(yàn)收后開始 5 清潔衛(wèi)生管 1，清潔衛(wèi)生管理 。6，其他 接管驗(yàn)收后開始，部分待施工單位保修期 滿 屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助 3 安保管理 1， 24 小時(shí)值班及巡查，監(jiān)控等安全防范管理 2，違章私設(shè)攤點(diǎn)及設(shè)立廣告管理 。2，運(yùn)行管理 。 5，軍事化管理加現(xiàn)代化管理 .具體我們的管理分組織系統(tǒng)，運(yùn)作程序系統(tǒng)，激勵(lì)系統(tǒng)三個(gè)部分說明 . (一 )組織系統(tǒng) : 1，貴公司可以直接對(duì)管理處下指示，以提高服務(wù)效率 . 2，管理處實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管 理環(huán)節(jié)，管理處設(shè)主任，文員，品管，各業(yè)務(wù)部門管理員和業(yè)務(wù)塊操作員工 . (二 )，運(yùn)作程序系統(tǒng) : 1，整體運(yùn)作程序 2，內(nèi)部運(yùn)作流程 說明 : 1，在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持全過程管理，保證指揮，監(jiān)督的封閉性 .管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者，計(jì)劃，組織，控制，反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時(shí)到位 . 2，各層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范 .同時(shí)充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性 . (三 )，激勵(lì)系統(tǒng) : 說明 : 1，激勵(lì)機(jī)制重在尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力，服 務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益 . 2，思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，尊重個(gè)人情感，針對(duì)個(gè)性心理及時(shí)做思想工作，方式有談心，座談等 . 3，獎(jiǎng)懲機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制相結(jié)合，以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲分明，通過獎(jiǎng)勵(lì)引著員工走，通過懲罰 打 著員工走，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力 .獎(jiǎng)勵(lì)分為物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì) . 4，培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值 .我們將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置，目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者讓，為 人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境 . 5，工資福利機(jī)制重在考核，考核分月考核和年度考核進(jìn)行，實(shí)行浮動(dòng)工資，增強(qiáng)工作能力 . 6，企業(yè)文化機(jī)制是發(fā)展之源，通過企業(yè)文化的發(fā)展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感，通過企業(yè)文化的凝聚力，引導(dǎo)功能，約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來 . 工作計(jì)劃 依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為前期管理，常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計(jì)劃如下 . (一 )前期管理工作計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 時(shí) 間 備 注 1 物業(yè)管理標(biāo)的調(diào)研 全面了解物業(yè)管理 標(biāo)的 05年 12月 31日 盡量提前 2 擬訂管理方案 結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案 06 年 1 月 5日 盡量提前 3 接管合同簽訂 1，方案送審 2，簽訂合同 方案確認(rèn)時(shí)止 盡量縮短時(shí)間 4 組建管理隊(duì)伍 1，選拔 2，培訓(xùn) 3，上崗 方案確認(rèn)至進(jìn)場 5 整改及完善辦公條件 1，安排管理用房 2，安排員工宿舍 3，物質(zhì)裝備到位 方案確認(rèn)至進(jìn)場 6 制訂管理制度 1， 制訂切合實(shí)際的各項(xiàng)物業(yè)管理制度 2，導(dǎo)入ISO90012020 物業(yè)接管驗(yàn)收 辦理書面移交手續(xù) (二 )常規(guī)期管理工作計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 時(shí) 間 備 注 1 房屋及公用部位維修保養(yǎng) 1， 制定大，中修計(jì)劃方案 。第四 :開展環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)境形象建設(shè) . 3，保證車輛有序停放 .為防止車輛亂停放現(xiàn)象， 我們將對(duì)使用人進(jìn)行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場溫馨管理，提示相結(jié)合，對(duì)其講理無效之后，給予處理，最后達(dá)到整齊，規(guī)范停車和秩序井然的目的 . 4，實(shí)行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的管理方法 .這種方法體現(xiàn)在人員安排，治安，消防，衛(wèi)生設(shè)施，設(shè)備管理等各方面 .我們以管理處為指揮機(jī)構(gòu)統(tǒng)一集中管理，同時(shí)每塊區(qū)域設(shè)班，組長負(fù)責(zé)各自具體業(yè)務(wù)，各單項(xiàng)業(yè)務(wù)又設(shè)管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊，規(guī)范嚴(yán)密 . 5，我們在管理服務(wù)中將推出 24 小時(shí)值班巡邏的服務(wù)機(jī)制，以解決使用者所需 . 每二節(jié) 擬采取的管理方式，工作計(jì)劃和物質(zhì)需求情況 一，擬采取 的管理方式 對(duì)于不同的物業(yè)，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為 :專業(yè)化，規(guī)范化，精細(xì)化，品牌化，經(jīng)營型的管理方式 . 基本思路是 : 1，嚴(yán)格選人，謹(jǐn)慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì) 。正大卓越，贏萬眾口碑創(chuàng)品牌 的理念全方位導(dǎo)入，并秉持我們的職業(yè)操守 :崗不離守，守不離綱，威武文明，誠摯服務(wù) .我們深信通過我們的努力，一定能給貴公司和使用人交一分滿意的答卷 . 三，二項(xiàng)承諾 : 1，自接管該物業(yè)管理項(xiàng)目之日起，二年內(nèi)使該物業(yè)管理項(xiàng)目成為優(yōu)秀示范項(xiàng)目，樹立工業(yè)園區(qū)引進(jìn)專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例 . 2，自接管之日起，即按照 ISO90012020 服務(wù)質(zhì)量體系全 面實(shí)施物業(yè)管理服務(wù) . 四，五個(gè)重點(diǎn) : 針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)和工作難點(diǎn)，我們確定了在管理上的五個(gè)重點(diǎn) : 1，樹立工業(yè)園物業(yè)整體形象 通過環(huán)境形象，工業(yè)園區(qū)形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造工業(yè)園區(qū)開放，高效，規(guī)