【正文】 ? 換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從門崗或監(jiān)控崗開始輪換。 車輛管理崗服務 ? 嚴格執(zhí)行車輛出入安全規(guī)定，做好泊車的輔助引導、做好車輛狀況的檢查，發(fā)現(xiàn)漏油、破損等情況立即提示車主，并向服務中心報告，做好記錄，做好特種車輛行使指揮； ? 保持停車泊位的秩序，檢查泊位的車輛狀況，發(fā)現(xiàn)缺陷立即向車主指出并記錄，同時向服務中心報告； ? 提示泊車車主，離開車輛時車內不要放置貴重物品，并鎖好車門； ? 保持環(huán)境整潔和各種交通標志清晰可辨，發(fā)現(xiàn)標志不清晰，及時通知有關部門補刷油漆、調換標志；發(fā)現(xiàn)設備、設施損壞，及時報修，保 證完好運行。 44 b、消控人員實行有證上崗。 消防管理 1）管理內容 對物業(yè)范圍內的消防設施進行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時報修。 c、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施，制訂突發(fā)事件應急處理措施。 安全保衛(wèi)管理 1）管理內容 維持該物業(yè)所轄范圍內的公共秩序，負責轄區(qū)內治安保衛(wèi)、消防安全、車輛管理工作，維護轄區(qū)共用部位、共用設備、公共設施的完整、完好及環(huán)境清潔。 2）管理標準 a、道路暢通，路面完好，有交通標志，具體要求按有關交通安全設施（標志、標線等）規(guī)定執(zhí)行。 [監(jiān)控中心的出入管理 ] ? 與工作無關的人員不得擅自進入監(jiān)控中心； ? 因工作需要進入監(jiān)控中心的管理人員，需經(jīng)保安領班簽證認可；外來人員進入，需保安主管簽證認可； ? 凡進出監(jiān)控中心的人員應做登記手續(xù)。 [樓宇巡視 ] ? 巡視前檢查和佩帶好對講機、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋； ? 巡視內容：走道清潔，電梯、照明、滅火器、消火栓、弱電間、空調機房、煙感、噴淋、送風排煙、場所、門、窗、防火門、裝修現(xiàn)場等； ? 按保安服 務處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應記載發(fā)現(xiàn)情況及時處理。向后轉，舉起左手臂至與肩平行位置（與身體垂直），右手手臂伸直來回揮動，示意車輛右轉，待車輛駛離大門向右轉彎后，跑步到立崗位置跨立 ,執(zhí)勤。 [機動車輛進出管理 ] ? 對機動車進出管理域區(qū)實行出入證制度、登記制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進入管理區(qū)域，（具體辦法按辦公樓實際情況定）。下班保安方可離崗。 38 第四節(jié) 大廈 的保安服務管理及操作程序 保安服務內容 ? 辦公樓外圍守護警衛(wèi)工作； ? 確保辦公樓外側道路交通順暢； ? 執(zhí)行辦公樓內各樓面巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時協(xié)助記錄維修事項，如：照明、漏水、空調運行等； ? 及時處理辦公樓內各突發(fā)事件，必要時疏散人員，及時匯報物業(yè)管理部門并做好記錄； ? 檢查辦公樓設施是否完好； ? 負責停車場區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通，車輛、人員管理； ? 保安監(jiān)控室消防安報監(jiān)控工作； ? 檢查進口設備、工具及非開放時段進出人員的憑證，負 責人員登記工作； ? 按業(yè)主要求及辦公樓二次裝修手冊監(jiān)督大廈內裝修項目的施工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料的出入登記。整改實施后，對于整改項目重新驗收，經(jīng)驗收合格后進行正式接管。 ? 工程維修部負責按驗收項目內容和要求制定驗收方案，會同建設單位對物業(yè)房屋、設備和設施的使用功能進行質量檢驗。 ? 工程維修部負責具體實施項目驗收工作，擬定項目驗收報告及與移交單位的聯(lián)系工作。 ? 地下室蓄水池溢流信號安全、有效。 ? 機房內嚴禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設備項目經(jīng)理同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進行。 ? 泵房設備其功能操作標識均應簡單明確。 ? 無關人員嚴禁進入泵房。 ? 轎廂、機房及門衛(wèi)的聯(lián)絡系統(tǒng)必須完好，發(fā)生緊急狀態(tài)時能及時聯(lián)絡并疏導乘客。 ? 機房內嚴禁吸煙、明火作 業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設備項目經(jīng)理同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進行。 ? 無關人員嚴禁進入電梯機房。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。閥門“開”與“關”標識應與實際狀態(tài)一致。 ? 不準擅自改變原設備及線路。 [空調設備機房安全管理制度 ] ? 機房設備必須由設備人員負責。 ? 機房內嚴禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設備項目經(jīng)理同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進行。 ? 進出配電房須隨手關門，通風洞、須罩上鐵絲網(wǎng)，以防小動物竄入，發(fā)生電器事故。 ? 各控制柜、顯示屏、信號燈、控制線路等的運作應始終處于有效狀態(tài)，各類功能標識應明確。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。 ? 監(jiān)控中心嚴禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先 辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設備項目經(jīng)理同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進行。 ? 低壓供配電設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 空調設備系統(tǒng) 安全操作規(guī)程 ? 給排水設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 33 ? 電梯設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 消防設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 弱電設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 設備機房安全制度 [BA 監(jiān)控中心安全管理制度 ] ? 監(jiān)控中心由設備運行部負責 24 小時監(jiān)控，操作人員須經(jīng)培訓后方可上機操作。 （ 6） 登高作業(yè)時，必須有牢固的保險帶并有人監(jiān)護，做好隔離裝置。 （ 2） 必須嚴格執(zhí)行“十不燒”原則。 （ 7） 自動空氣開關跳開或熔斷器熔斷時，應查明原因再進行恢復，必要時允許試送電一次。緊急情況須帶電作業(yè)時，應有監(jiān)護人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認安全方可進行。 設備維修工安全守則 （ 1） 任何電氣設備、裝置的拆裝、檢修、校驗等工作，應有經(jīng)考核合格持有操作證的電工擔任。 （ 6） 下井坑作業(yè)時，禁止關閉廳門，廳門口 必須擺設告示牌，防止無關人員靠近。 （ 2） 維修保養(yǎng)時一般須切斷電源，以免觸電、卷入引繩輪等造成人身傷亡和設備事故。 ? 暗處作業(yè)時，如需照明，須使用 24V 行燈。 ? 作業(yè)完成后，必須清點所帶工具，切勿把工具遺忘在設備內。 ? 上吊頂需有三人以上操作，一人擋扶梯。 ? 設備重大故障，重要部位維修，中、大修，更換另配件應填寫設備臺卡中的維修記錄。 ? 暖通設備 冷凍機、新風機組、空調機、循環(huán)泵、分體空調機、等。 設備檔案與運行報告 為規(guī)范、統(tǒng)一設備的管理模式，使“ 建偉新世界大廈 辦公樓的設備得到有序管理，從而體現(xiàn) 建偉 物業(yè)公司的管理特色，確保設備安全正常運行。 （ 2） 各電板無塵、無氧化現(xiàn)象。 （ 4） 接地保護符合規(guī)定。 樓宇設備監(jiān)控系統(tǒng) ? 根據(jù)積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)，調整空調舒適度。 [資料 ] ? 原始竣工資料。 [應急廣播 ] ? 廣播 設備 (擴大機、話筒、卡座等 )齊全完好。 [消防報警 ] ? 消火栓泵運轉應與報警聯(lián)動。 ? 送、排風機 (風量、動壓等參數(shù) )符合出廠要求。 ? 噴頭、管道無滲漏、銹蝕。 ? 日常運行記錄。 ? 鍵盤無損壞，不滲漏?？梢暳己?、主機聯(lián)系情況良好。 ? 操作運行管理制度。 [錄像機 ] ? 所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求。 [攝像機 ] ? 各攝像機工作正常，配置數(shù)量齊全。 ? 各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為。 [顯示屏 ] ? 各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設計要求。 ? 操作運行管理制度。 ? 各檢查口標記清楚，操作方便。 ? 各延時沖洗閥完好，可調，無滲漏。 ? 原始技術資料。 ? 空調機、新風機濾網(wǎng)定期清洗，濾網(wǎng)完好。 [風機盤管、空調機及新風機 ] ? 風機盤管運行正常，無異常聲。 [水系統(tǒng) ] ? 定期做好循環(huán)水、水質分析、測試，做到 1次 /月測試。 ? 電氣控制箱各元件齊全，正常可靠。 ? 管道保溫良好。 ? 油位正常，無漏油。 ? 運行管理制度。 ? 急停檢修開關有效。 ? 電梯控制和內接線符合要求，無臨時跳線。 [供電系統(tǒng) ] ? 每臺梯專用一只控制箱，電氣規(guī)范符合要求。 [導軌導靴 ] ? 連接點平滑，固定螺栓無松動，導軌不走位。 ? 各安全開關齊全、性能可靠、有效。 ? 轎門開閉平穩(wěn)，時間適中。 ? 照明完好，通風機運轉平穩(wěn) ，無異常聲。 ? 冷卻風機正常、有效。 [各種管理資料齊全 ] ? 原始資料齊全。 ? 移動的照明燈具是否用安全電壓 24伏。 ? 開關是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險。 ? 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。 ? 二次接線與電器或端子排的連接應牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全。按日常巡視記錄及定期檢查記錄 ，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交設備主管審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司公司主管部門； h. 按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件； i. 協(xié)助設備主管做好分承包方的評審、評價和初選工作。 設備維修工 a. 每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接收機房設備及衛(wèi)星天線，記錄《信號收視設備巡視記錄表》； b. 信號接收機房每周打掃一次，信號接收設備每月清潔一次； c. 發(fā)現(xiàn)弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告弱電領班，督促維修保養(yǎng)。 維修保養(yǎng) a. 弱電維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作； b. 設備機房每周打掃一次， c. 按《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內 ； d. 消防設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內。 消防系統(tǒng) [工作程序 ] 日常巡視 a. 設備維修工每日一次按照《設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房及風機房設備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。 給排水設備 [工作程序 ] 設備維修工 a. 每日一次按照《設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備，并記錄《水泵房巡視記錄表》； b. 水泵房每周打掃一次，機組 每月清潔一次。每月一次切換檢查雙電源設備，記錄《設備定期啟動表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交設備主管審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報設備主管審 核后，交公司主管部門； h. 按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。 物業(yè)設備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設備的正常運行，加強日常保養(yǎng)和維修管理提出了更高的要求，為此特制定本檢查標準。制定設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設備操作管理。 建偉 物業(yè)公司建立的設備應急支持網(wǎng)絡保證了設備應急事件的及時有效處理。 清潔工：初中以上文化程度，身體健康，品德優(yōu)良，自覺工作意識強，有辦公樓或清潔公司工作經(jīng)驗者優(yōu)先。 各部門員工任職資格 服務中心項目經(jīng)理：具有大專以上文化程度，管理組織能力強，有很強的協(xié)調處理經(jīng)驗，具有獨立工作的能力，懂得法律法規(guī)和先進的管理理論。 3）培訓內容 1．儀容儀表、文明禮貌培訓 2．管理制度培訓 3．質量管理理念培訓 4．技能培訓 5．崗位責任培訓 崗位操作技能培訓 設備系統(tǒng)、工具使用培訓 安全作業(yè)程序培訓 四、部門職責及任職資格 工程維修部 職責 做好季節(jié)性養(yǎng)護工作（如：梅雨季節(jié)的通風、干燥；雷雨季節(jié)對避雷設施的檢查，臺風季節(jié)對高空及室外建筑的檢查以及防漏等）； 做好辦公樓的維修工作； 14 負責辦公樓內配套設施設備的運行維護管理； 搞好辦公樓的各種空調、機電、消防、給排水、供電、網(wǎng)絡、通訊、自控、電梯等設備的管理； 負責辦公樓工程管理計劃的制定和落實，做好設施設備的檔案資產(chǎn)管理。 我公司針對辦公樓管理特點，將制定極具針對性的培訓計劃。 D、上崗培訓體現(xiàn)個性化方案，針對每一位被提任員工要有個性化的培訓方案。 二、 人員配備 部門 崗位 人數(shù)（名） 主要職責 備注 服務中心 經(jīng)理 1 物業(yè)的全部運營工作 客戶服務部 物業(yè)助理 1 辦公樓全面服務客戶 客戶服務部 內業(yè)管理 1 接待、收費、考勤、擋案管理 安全管理部 主管 1 整個園區(qū)的安全工作 市場共用 門崗 2 門口出入管理工作 車庫崗 2 車輛出入管理及收費工作 監(jiān)控 2 周界防范工作、設備運行記錄 市場共用 巡邏 2 園區(qū)安全防范巡視工作 市場共用 工程維修部 水電 2 公區(qū)水電維護及設施維護 空調 0 供暖及空調的維護 環(huán)境 管理部 領班、輪休 1 對保潔進行工作安排 外圍保潔 1 園區(qū)道路及景觀清潔 市場共用 空置房保潔 0 空置房定期清潔及維護 樓層保潔