【正文】 六、電腦化管理——網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)空間 　　物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)寫(xiě)字樓實(shí)際，設(shè)計(jì)管理和服務(wù)軟件，對(duì)客戶檔案、裝修資料、室內(nèi)及公共區(qū)域維修、投訴處理等全部進(jìn)行電腦操作，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化辦公，提高工作效率。但現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常有客戶裝修造成有氣味、噪音影響鄰近客戶；客戶公司開(kāi)張慶祝，搞舞獅活動(dòng)；各種衣冠楚楚、西裝革履的推銷人員混進(jìn)大廈騷擾客戶，甚至有公司上班開(kāi)始全體員工喊口號(hào)，唱公司歌等等。比如監(jiān)控、紅外線布防、公安聯(lián)網(wǎng)報(bào)警、門(mén)禁系統(tǒng)卡、證件掃描器等。例如，使用中央空調(diào)控制系統(tǒng)、空調(diào)變頻技術(shù)，可以有效地控制空調(diào)使用量，大大降低中央空調(diào)的耗電量；使用感應(yīng)水龍頭，可減少20%30%的用水量；在人流量較少的區(qū)域采用照明紅外控制、聲控，可以節(jié)約用電量。而管理層主要精力放在物業(yè)監(jiān)理和資產(chǎn)管理上，這不僅將使寫(xiě)字樓的管理更專業(yè)化、規(guī)范化，也可以提升管理的整體水平，發(fā)揮更大的管理和服務(wù)潛能。 五、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用：2500元/月每年30000元/12月=2500元 六、物業(yè)公司利潤(rùn)：6906元/月按上述1not—9項(xiàng)費(fèi)用的3%計(jì)算 230231X3%=6906元 七、法定稅費(fèi)：11856元/月（按營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅5%、城市建設(shè)維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%、教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅稅額的3%計(jì)，%） %=11856元每月管理費(fèi)用支出248993元。 、生活用房裝修費(fèi)約10000元。 50000/36=1388元 三、行政辦公費(fèi)：共計(jì)24292元/月 ：3500元 2．文具、辦公用品費(fèi)用：5000元 3．車輛使用費(fèi)：6000元 (含彩燈電費(fèi))：500元 ：1000元 ：辦公面積1100平方米（會(huì)館地下440平方米、地上645平方米） ：100元 ：800元 ：500元 、員工生活區(qū)電費(fèi)：每月3000度 =1458元 、員工生活區(qū)用水：每月冷水400噸，熱水100噸。人數(shù)工資社會(huì)保險(xiǎn)福利總工資主任120002003502550副主任118002003152315保安隊(duì)主管116002002802080門(mén)崗巡邏人員98002001401140*9消防監(jiān)控室管理人員38002001401140*3車輛管理人員38002001401140*3保潔部主管116002002802080保潔人員48002001401140*4綠化部主管116002002802080綠化工28002001401140*2工程部主管118002003152315電梯維護(hù)人員210002001751375*2電氣維修人員210002001751375*2高配置間值班人員110002001751375空調(diào)維護(hù)人員110002001751375 各部門(mén)職責(zé)：(1)由物業(yè)部護(hù)管隊(duì)負(fù)責(zé)配合公安部門(mén)的工作，并做好各部門(mén)協(xié)調(diào)工作，向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)情況，記錄整個(gè)案件發(fā)生及處理情況，處理善后工作。（6）配合公安部門(mén)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察。（2）確認(rèn)并保護(hù)犯罪現(xiàn)場(chǎng)，使用警戒帶控制現(xiàn)場(chǎng)，禁止所有人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)，維護(hù)現(xiàn)場(chǎng) 秩序，疏散圍觀人員。并通知護(hù)管班長(zhǎng)（并及時(shí)通知護(hù)管隊(duì)長(zhǎng)）。（三）搶劫、盜竊、兇殺、綁架等刑事案件應(yīng)急處理預(yù)案 為了使本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)戶在發(fā)生各種突發(fā)事件時(shí)，能夠及時(shí)、冷靜、迅速的告知情況，減少損失、減少不安全系數(shù)，請(qǐng)牢記以下內(nèi)容：3各級(jí)人員要協(xié)同合作，共同完成緊急情況下的各項(xiàng)任務(wù)。（6）后勤保障組的應(yīng)急程序和措施1向火場(chǎng)運(yùn)送滅火器以及其他所用工具。（4）安全防護(hù)組應(yīng)急程序和措施，保安隊(duì)員立即到小區(qū)正門(mén)和地下車庫(kù)門(mén)口不知人員進(jìn)行警戒，防止外人進(jìn)入小區(qū)，并將人員安置在空曠處。2，消防中控室接到報(bào)警并確認(rèn)火情后立即通知安保部經(jīng)歷和公司領(lǐng)導(dǎo)及指揮部其他成員到消防中控室集合。4下達(dá)啟動(dòng)消防設(shè)施指令。提供滅火器及搶險(xiǎn)工具等，并配合滅火組進(jìn)行滅火。試梯正常后，方可投入正常使用（二）火災(zāi)應(yīng)急方案 為了及時(shí)滅火和疏散人員，避免造成人員的傷亡和財(cái)產(chǎn)的損失，制定此預(yù)案1組織結(jié)構(gòu) ”一部、五組“即：指揮部、滅火行動(dòng)組、疏散引導(dǎo)組、通訊聯(lián)絡(luò)組、安全防護(hù)組、救護(hù)及后勤保障組。 發(fā)生火災(zāi)時(shí)的處置辦法：①當(dāng)樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)立即設(shè)法按動(dòng)“消防開(kāi)關(guān)”，使電梯進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)；電梯運(yùn)行到基站后，疏導(dǎo)群眾迅速離開(kāi)轎廂，并用電話通知分管領(lǐng)導(dǎo)（13706698596），同時(shí)撥打電話119。（2）轎廂遠(yuǎn)離電梯口時(shí)的援救步驟：　　①進(jìn)入機(jī)房，關(guān)閉該故障電位的電源開(kāi)關(guān)；②拆除電機(jī)尾軸端蓋，按上旋柄座及旋柄；③救援人員用力把住旋柄，另一救援人員手持制動(dòng)釋放桿，輕輕一撬開(kāi)制動(dòng)，注意觀察平面標(biāo)志，使轎廂逐步移動(dòng)最接近廳門(mén)（）為止；④當(dāng)確認(rèn)剎車制動(dòng)無(wú)誤時(shí)，放開(kāi)盤(pán)車手輪，然后按三、1中所列方法救援。如果轎廂門(mén)處在半開(kāi)閉狀態(tài)，救援人員應(yīng)設(shè)法將轎廂門(mén)完全關(guān)閉，以防不測(cè)。 通過(guò)“戴明循環(huán)”，讓“事前預(yù)防、事中控制、事后改進(jìn)”的安全突發(fā)事件處理過(guò)程的線條與思路變得更為清晰，便于不斷地發(fā)現(xiàn)隱患，制訂對(duì)策，有效處理，降低、規(guī)避物業(yè)管理公司的風(fēng)險(xiǎn)。 　?。?）根據(jù)總結(jié)情況，編制還缺乏的預(yù)案，以充實(shí)預(yù)案制。 　（三）事后改進(jìn)——處理突發(fā)事件的延續(xù) 　　“亡羊補(bǔ)牢，未為晚矣”。 　　靈活處理原則 　　對(duì)待突發(fā)事件，應(yīng)具體問(wèn)題具體分析。其中應(yīng)注意把握好以下幾個(gè)原則： 　　統(tǒng)一指揮原則 　　突發(fā)事件發(fā)生后應(yīng)由一名管理人員（一般以當(dāng)值最高級(jí)別的管理人員為佳）做好統(tǒng)一的現(xiàn)場(chǎng)指揮，安排調(diào)度，以免出現(xiàn)“多頭管理”，造成混亂。因此，突發(fā)事件的發(fā)生也就往往難以避免。同時(shí)，物業(yè)管理處應(yīng)對(duì)培訓(xùn)情況進(jìn)行定期、有計(jì)劃的評(píng)審，物業(yè)管理公司質(zhì)量監(jiān)管部門(mén)（如品質(zhì)部）應(yīng)對(duì)培訓(xùn)開(kāi)展情況進(jìn)行不定期的評(píng)審，以保證培訓(xùn)的落實(shí)及質(zhì)量。 　?。?）預(yù)案的試運(yùn)行 　　試運(yùn)行過(guò)程可看作是一個(gè)培訓(xùn)的過(guò)程，可具體分為對(duì)內(nèi)和對(duì)外兩種： 　?、賹?duì)內(nèi)培訓(xùn)，即是物業(yè)管理處針對(duì)所屬員工及各專業(yè)人員而組織的培訓(xùn)。 　　②編制預(yù)案者中，既要有具備一定相關(guān)實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技術(shù)水平的人員參與，以便把好技術(shù)關(guān)，增強(qiáng)預(yù)案的有效性；又要有具備一定文字功底的人員加盟，以便把好語(yǔ)言關(guān)，避免因文字表述不準(zhǔn)確而產(chǎn)生理解上的歧義。 　　安全隱患的識(shí)別工作，能在物業(yè)管理前期介入過(guò)程中實(shí)現(xiàn)為佳，最遲也應(yīng)在業(yè)主入住初期完成。第五章 安全突發(fā)事件的應(yīng)急措施方案一、突發(fā)事件的知識(shí)引導(dǎo)（一）事前預(yù)防——處理安全突發(fā)事件的先導(dǎo) 　 預(yù)先防范，有備無(wú)患。為方便客人，滿足客人需要，寫(xiě)字樓應(yīng)有配套的服務(wù)，設(shè)立服務(wù)中心。要有健全的檢查維修制度，要對(duì)公用設(shè)備、公共場(chǎng)所，如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護(hù)。同時(shí)要加強(qiáng)經(jīng)常性巡視保潔，保證大堂、電梯、過(guò)道隨臟隨清，辦公室內(nèi)無(wú)雜物、灰塵，門(mén)窗干凈明亮，會(huì)議室整潔，茶具清潔消毒。一定要教育員工、業(yè)主、租戶遵守用火、用電制度，明確防火責(zé)任人，熟悉消防基本知識(shí)，掌握防火、救火基本技能；加強(qiáng)防范措施，定期檢查、完善消防設(shè)施，落實(shí)消防措施，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，消除事故隱患。加強(qiáng)前門(mén)、后門(mén)的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏，力求做到萬(wàn)無(wú)一失。只有這樣，才能達(dá)到好的管理效果。　　寫(xiě)字樓的樓宇維護(hù)、停車管理可參見(jiàn)相關(guān)各章內(nèi)容。①定期巡檢法(隨見(jiàn)隨報(bào)，定點(diǎn)檢查，劃簿登記)；②每 日抽查；③會(huì)巡制度；④食用水質(zhì)及排污處理檢查。（六）清潔衛(wèi)生管理　　清潔是寫(xiě)字樓管理水平的重要標(biāo)志，也是對(duì)建筑和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的需要。⑩明確火災(zāi)緊急疏散程序。⑦配備必需、完好的消防設(shè)備設(shè)施。由各業(yè)主、租戶擔(dān)負(fù)所屬物業(yè)范圍的防火責(zé)任。宣傳的形式有：消防輪訓(xùn)，利用標(biāo)語(yǔ)或牌示進(jìn)行宣傳，發(fā)放消防須知(防火手冊(cè))。②濕式消防系統(tǒng)：自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，消防栓系統(tǒng)(消防泵)。主要是加強(qiáng)保安措施，配備專門(mén)保安人員和保安設(shè)備(報(bào)警裝置、門(mén)戶密碼開(kāi)啟裝置、閉路電視監(jiān)控器等)，加強(qiáng)寫(xiě)字樓內(nèi)部及外圍保安巡邏，加強(qiáng)對(duì)停車場(chǎng)的 保安及交通指揮。④群防群治，內(nèi)緊外松。這里的關(guān)鍵是要把握好更新改造的時(shí)機(jī)，制訂切實(shí)可行的更新改造方案。④全面維修。② 定期檢修法。②維修周期是否科學(xué)(周期是指兩次大修之間的工作時(shí)間)。一般可建立三級(jí)保養(yǎng)制度：日常保養(yǎng)(又稱作例行保養(yǎng))；一級(jí)保養(yǎng)；二級(jí)保養(yǎng)。(6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個(gè)人的工作。(2)完善工程部架構(gòu)。較齊全的商務(wù)中心提供的服務(wù)項(xiàng)目包括：　(1)翻譯服務(wù)，包括文件、合同等；　(2)秘書(shū)服務(wù)，包括各類文件處理；　(3)辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù)；　(4)整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù)；　(5)臨時(shí)辦公室租用服務(wù)；　(6)長(zhǎng)話、傳真、電信服務(wù)；　(7)商務(wù)會(huì)談、會(huì)議安排服務(wù)；　(8)商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù)；　(9)客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等；　(10)郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)；　(11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、BP機(jī)、手機(jī)租賃服務(wù)等；　(12)報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù)；　(13)客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù)；　(14)文件、名片等印制服務(wù)；　(15)成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)；　(16)報(bào)刊剪報(bào)服務(wù)；　(17)秘書(shū)培訓(xùn)服務(wù)等?！　∩虅?wù)中心的主要對(duì)象是客人，有時(shí)寫(xiě)字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務(wù)中心使用設(shè)備， 為此制定商務(wù)中心簽單程序；　　寫(xiě)字樓內(nèi)部人員到商務(wù)中心使用設(shè)備，必須是因工作需要；使用前，必須由該員工所在 部門(mén)經(jīng)理的同意。①服務(wù)前：了解客戶所需服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間及服務(wù)要求；向客戶講明收費(fèi)情況，開(kāi)據(jù)收費(fèi)通知單并收一定比例的押金。要做