【正文】 因此，在新項(xiàng)目 的工程管理過程中， 希 望工程管理人員結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，參照本指引所闡述的原則，進(jìn)一步通盤考慮、舉一反三，以便 實(shí)施 全面、周到的 精裝修 工程管理，確保精裝修項(xiàng)目 產(chǎn)品品質(zhì) 。 竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的應(yīng)整改內(nèi)容完成后，項(xiàng)目公司與物業(yè)公司（酒店管理公司進(jìn)行交接驗(yàn)收，具體參照《集團(tuán)內(nèi)部交接程序與辦法》。 精裝修項(xiàng)目的預(yù)驗(yàn)收由集團(tuán)公司精裝修管理部會同總 工程師辦綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 60 公室 、規(guī)劃設(shè)計(jì)部等集團(tuán)公司相關(guān)職能部門對于該項(xiàng)目精裝修部分是否具備竣工驗(yàn)收條件進(jìn)行現(xiàn)場檢驗(yàn)評定，并提供具體整改意 見。 一戶一驗(yàn)的參加人員 項(xiàng)目工程 管 理 部、監(jiān)理公司、物管公司、 營銷策劃 部聯(lián)合派員驗(yàn)收，專業(yè)涵蓋裝飾、安裝、幕墻、土建等各專業(yè)工程師，對戶內(nèi)各分部分項(xiàng)工程進(jìn)行全面檢查，檢查分初驗(yàn)、終驗(yàn) 2 次驗(yàn)收，由監(jiān)理單位提前上報(bào)驗(yàn)收計(jì)劃，逐天驗(yàn)收。 交付內(nèi)容的不同 以往毛坯房交付的完成面為水泥砂漿面層，墻、地面大致相同，而精裝修房的交付內(nèi)容則要豐富的多，有衛(wèi)生間墻地面的大理石，臥室客廳地面的木地板，墻面的墻紙，吊頂?shù)氖喟?，臥室柜體的木飾面，廚房墻地面的瓷磚，櫥柜等等，不一一列舉。 資料管理 項(xiàng)目公司委派專人負(fù)責(zé)精裝修工程資料管理的日常工作，并檢查督促各分包單位的工程資料納入精裝修施工單位、精裝修工程的所有資料統(tǒng)一歸口到土建總包單位。 文明施工、成品保護(hù)管理 項(xiàng)目公司應(yīng)按《集團(tuán)安全文明施工管理?xiàng)l例》及《集團(tuán)成品保護(hù)施工管理?xiàng)l例》加強(qiáng)對精裝修施工單位的文明施工管理，在日常加強(qiáng)巡視中對于各種 違背 文明施工 的 現(xiàn)象應(yīng)及時予以制止及采取相應(yīng)的處理措施。 ②對于涉及到外立面、房屋形態(tài)、重要功能改變的重大設(shè)計(jì)變綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 55 更，項(xiàng)目公司須將變更理由及變更前后的方案設(shè)計(jì)圖紙報(bào)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部、精裝修管理部審核，集團(tuán)公司精裝修的分管領(lǐng)導(dǎo)及規(guī)劃設(shè)計(jì)的分管領(lǐng)導(dǎo)審定后方可實(shí)施，特別重大的設(shè)計(jì)變更須報(bào)宋衛(wèi)平董事長（或其授權(quán)人）審定。 人員管理 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)定期檢查施工單位操作人員的配備情況及實(shí)際操作水平，各工種人員應(yīng)配備合理，人員數(shù)量滿足工程進(jìn)度要求，施工單位對施工人員的雇傭與管理應(yīng)符合國家的相關(guān)規(guī)定。 資金管理 項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù) 合同中的相關(guān)條款，及時準(zhǔn)確的核定施工單位已完成工程量，上報(bào)工程成本管理部審批，并負(fù)責(zé)跟蹤、協(xié)調(diào)工程款的按時到位。 項(xiàng)目公司在施工過程中，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，通過合理改進(jìn)工藝工法，合理降 低施工成本。 綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 52 ⑤ 利用管理手段督促 施工單位增加施工人員和管理人員 。 進(jìn)度的推進(jìn)方法： ① 全員管理，全員跟蹤；月度計(jì)劃會議 要求 全員參 加 ，包括銷售系統(tǒng)和酒店管理公司甚至財(cái)務(wù)和綜管系統(tǒng) ，使 整個公司對月度工程指標(biāo)都有所了解。 進(jìn)度管理 項(xiàng)目公司在施工階段進(jìn)度管理的主要內(nèi)容為： ①要求施工單位擬訂總體進(jìn)度計(jì)劃、月進(jìn)度計(jì)劃、周進(jìn)度計(jì)劃綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 51 及施工進(jìn)度控制節(jié)點(diǎn)。 項(xiàng)目公司在精裝修工程的重要分項(xiàng)工程中應(yīng)邀請?jiān)O(shè)計(jì)人員、監(jiān)理人員、施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人、集團(tuán)公司精裝修管理部進(jìn)行技術(shù)交底。 準(zhǔn)備備品備件： 精裝修工程 ,所涉及后期的整改內(nèi)容會較多 ,材料差異性大，而且有些是定加工材料，所以對石材、地板、墻紙等甲供、甲定乙供材料必須準(zhǔn)備一定比例的備品備件；它是確保整改是否能夠及時處理的前提條件。 ⑧材料的環(huán)保指標(biāo)是否符合要求。 ④ 是否與供貨方及時簽訂買賣合 同。 在施工階段，項(xiàng)目公司是精裝修材料管理的主要責(zé)任者。 施工階段的主要方面管理 材料管理 按材料供應(yīng)及管理方式的不同，工程材料分為三類，甲供材綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 47 料、 甲定乙供材料和乙供材料。 ③ 裝飾公司應(yīng)綜合裝飾施工圖及所有石材面嵌入設(shè)備、設(shè)施，繪制詳細(xì)的石材排版圖，石材排版圖必須經(jīng)過項(xiàng)目公司精裝修分管人員確認(rèn)。 ⑥ 施工單位應(yīng)根據(jù)裝飾施工進(jìn)度編排合理的木制品生產(chǎn)、到貨計(jì)劃，以滿足各工種收頭工作的有序進(jìn)行。 ② 所有木制品應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場復(fù)合實(shí)際尺寸進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，項(xiàng)目公司管理人員應(yīng)對深化設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審核（木制品結(jié)構(gòu)和使用 功能）， 木制品尺寸由裝飾公司根據(jù)現(xiàn)場尺寸進(jìn)行審核，避免與現(xiàn)場結(jié)構(gòu)面、設(shè)備造成矛盾。 ④ 防水材料的施工過程必須嚴(yán)格控制（包括基層干燥、清潔、平整度及構(gòu)造處理，施工溫度 宜在 5℃以上 ，施工順序及養(yǎng)護(hù)的時間），才能保證防水效果。 ⑤ 木地板施工前，應(yīng)根據(jù)房間或鋪設(shè)區(qū)域的具體特點(diǎn)確定地板綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 43 的鋪設(shè)形式（順鋪或斜鋪），鋪設(shè)方向宜為順光方向，基層板必須做好三防（防水、防蛀、防火）處理。 ⑦ 鏡面安裝應(yīng)保證安全，并有防腐蝕措施（ 3M紙 +中性膠），鏡面上安裝開關(guān)面板時，應(yīng)采取措施（墻面交接面打剛性膠填充）防止鏡子破裂 4． 地面工程 ① 石材、瓷磚、木地板地面施工前應(yīng)制定綜合排版圖，對地面設(shè)施綜合考慮，避免過小尺寸的使用和避免地面嵌入設(shè)施的騎縫、壓縫等現(xiàn)象，保證地面的和諧、美觀。 ③ 對墻柱面不同相鄰飾面的關(guān)系要有充分的認(rèn)識，對收口的效果、嵌縫材料的選擇，提前確定。 ④ 隔墻龍骨間距應(yīng)嚴(yán)格控制，與基層連接牢固，并按規(guī)定與留伸縮縫，如遇廚房、衛(wèi)生間等有防水要求的部位，根部應(yīng)有 15CM的砼翻邊。 綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 40 ⑦使用其他吊頂材料時，需嚴(yán)格按照相應(yīng)材料的不同施工方法進(jìn)行施工。 ③ 制定天花綜合排版圖，對燈具、風(fēng)口等構(gòu)件在頂面的位置與裝飾效果綜合考慮，避免設(shè)備安裝引起的龍骨調(diào)整和保證天花（尤其塊狀金屬板、木飾面）的對稱美觀。 作為精裝修專業(yè)管理人員應(yīng)充分認(rèn)識裝飾工程各階段、各種材料的施工管理技術(shù)，保證裝飾各階段、各材料間的合理銜接和搭配；同時應(yīng)把握目前裝飾工程各環(huán)節(jié)的技術(shù)特點(diǎn)、局限性、質(zhì)量通病，選取經(jīng)濟(jì)合理、技術(shù)先進(jìn)的施工方法，應(yīng)用于項(xiàng)目工程營造。 (6)墻頂面乳膠漆，墻紙、軟包施工。同時通過現(xiàn)場樣板層施工，可以有效的解決戶內(nèi)電線管、給水管、排水管的排布位置、走向問題。 通過對樣板間的施工， 可對各種 戶型的吊頂造型、格局布置、綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 37 各種工序的前后關(guān)系，進(jìn)行優(yōu)化，同時，也能有效的制定相應(yīng)材料、設(shè)備的進(jìn)場計(jì)劃。 (5)鋁合金門窗及幕墻外型目測檢查（檢查內(nèi)容：五金件是否齊全，使用是否靈活，是否有撞傷、變形、破損、砂漿污染、玻璃破損等）及成品保護(hù)措施驗(yàn)收。 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)室內(nèi)裝修施工單位及其他單位的工序交接驗(yàn)收，保證裝飾公司施工的前置條件 ，并形成驗(yàn)收紀(jì)要、明確整改時間和讓步接收條件等相關(guān)事宜： (1)幾何尺寸（開間、凈高、門洞尺寸等）及裂縫、空鼓等偏差綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 36 檢查。 樣板房的施工及軟裝配飾，應(yīng)在項(xiàng)目開盤前 2 個月完成，以提升樓盤形象，促進(jìn)客戶積累，并為銷售合同中的相應(yīng)條款的表述提供依據(jù)。 ③ 設(shè)備、設(shè)施的安裝條件應(yīng)符合相應(yīng)的安裝參數(shù)要求，保證設(shè)備的正常使用。 室內(nèi)裝飾與機(jī)電安裝的協(xié)調(diào) 室內(nèi)機(jī)電設(shè)備的布線安裝，對室內(nèi)精裝修工程的進(jìn)度、質(zhì)量控制有重要影響。 簽訂《室內(nèi)裝修施工合同》 項(xiàng)目公司根據(jù)室內(nèi)裝修施工招標(biāo)結(jié)果形成 中標(biāo) 意向， 對合同標(biāo)的在 100 萬元及以上、 1000 萬元以下的，報(bào)執(zhí)總片區(qū)評審、片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理審批；對合同標(biāo)的在 1000 萬元及以上的，報(bào) 集團(tuán) 工程 成本管理部、精裝修管理部等相關(guān)部門會簽，報(bào) 集團(tuán) 工程分管領(lǐng)導(dǎo)審核后， 片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理 審批 。 編寫《室內(nèi)裝修施工招標(biāo)文件》 項(xiàng)目公司參照集團(tuán)公司精裝修管理部《室內(nèi)裝修施工招標(biāo)文件》的標(biāo)準(zhǔn)文本及結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，編寫《室內(nèi)裝修施工招標(biāo)文件》。應(yīng)會同集團(tuán)公司精裝修管理部等 相 關(guān)部門實(shí)地考察，并報(bào)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人審定后確定擬邀請投標(biāo)單位。 項(xiàng)目公司在編寫《精裝修監(jiān)理招標(biāo)文件》時，應(yīng)參照集團(tuán)公司精裝修監(jiān)理招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本，《精裝修監(jiān)理招標(biāo)文件》經(jīng)項(xiàng)目公司確認(rèn)后應(yīng)報(bào)集團(tuán)總工程師辦公室審核后，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人審批。 編寫《精裝修監(jiān)理招標(biāo)文件》 室內(nèi)裝修監(jiān)理的選擇有兩種模式 ①實(shí)行監(jiān)理一體化，即土建監(jiān)理與精裝修監(jiān)理為一家單位。 簽訂《精裝修材料、設(shè)備采購合同》 項(xiàng)目公司根據(jù)精裝修材料、設(shè)備招標(biāo)結(jié)果形成意向， 報(bào)集團(tuán)公司材料設(shè)備部、精裝修管理部 會簽， 報(bào)集團(tuán) 采購 分管領(lǐng)導(dǎo)審核 ， 片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理 審 批 。項(xiàng)目公司應(yīng)在集團(tuán)公司層面組織召開材料評審會。并應(yīng)會同集團(tuán)公司材料設(shè)備部、成本管理部、精裝修管理部、總工程師辦公室等相關(guān)部門進(jìn)行必要考察，報(bào) 集團(tuán) 采購分管領(lǐng)導(dǎo)審核后， 片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理 審批。 對于獨(dú)棟高層單體建筑的裝修標(biāo)段，宜采用橫向劃分（如： 某高層建筑 10 樓以上一個標(biāo)段， 10 樓以下為一個標(biāo)段； 如：某 寫字樓 十 樓以上為一個標(biāo)段， 十 樓以下為一個標(biāo)段）。 界面劃分可結(jié)合自身項(xiàng)目特點(diǎn)，參考相關(guān)項(xiàng)目的界面劃分內(nèi)容進(jìn)行編制，并提前安排實(shí)施。 精裝修施工月計(jì)劃、周計(jì)劃、倒排計(jì)劃在項(xiàng)目工程實(shí)施過程中制 訂 。資金計(jì)劃內(nèi)容為各精裝修項(xiàng)目施工單位的工程款支付、甲供材料款的支付、設(shè)計(jì)費(fèi)的支付、工程尾款等； ④ 項(xiàng)目精裝修月度施工計(jì)劃： 綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 24 月施工計(jì)劃是精裝修管理中最重要的計(jì)劃之一，是指導(dǎo) 項(xiàng)目公司 、監(jiān)理單位、施工單位、材料供應(yīng)單位等 開展工作 的重要依據(jù)。 綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 23 ① 招投標(biāo)管理計(jì)劃： 制定項(xiàng)目精裝修工程招投標(biāo)管理計(jì)劃，將精裝修范圍 內(nèi)的所有合作單位、材料、設(shè)備招標(biāo)，在時間上、程序上、內(nèi)容上做統(tǒng)一安排，并入項(xiàng)目總開發(fā)計(jì)劃，為全面充分 地考察、選擇 合作單位、材料商創(chuàng)造合理的時間條件。 為項(xiàng)目的材料設(shè)備采購，規(guī)定清晰的時間節(jié)點(diǎn)。 （ 3）及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場與設(shè)計(jì)圖紙的矛盾問題，及時解決處理。 （附兩次評審紀(jì)要）經(jīng)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后，并以文本及光盤形式報(bào)集團(tuán)公司精裝修管理部備案。 《設(shè)計(jì)評審意見表》、整理評審會議紀(jì)要。 （ 6）對于大面積裝修及交付 樣板房的施工圖審核，必須充分考慮其技術(shù)、經(jīng)濟(jì)合理性和施工工藝的可操作性。 （ 2）材料、設(shè)備選型是否完備并符合使用功能 及成本 要求。 （附評審會議紀(jì) 要）經(jīng)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后，以《設(shè)計(jì)工作會簽表》的形式報(bào)集團(tuán)精裝修管理部和規(guī)劃設(shè)計(jì)部審核，集團(tuán)公司設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)審批，并以文本及光盤形式報(bào)集團(tuán)公司精裝修管理部和規(guī)劃設(shè)計(jì)部、材料設(shè)備部備案。 ①初步設(shè)計(jì)方案評審時，與會人員除對功能、 效果及與項(xiàng)目定位匹配性進(jìn)行進(jìn)一步論證外，還應(yīng)對材料樣板、家具及軟裝飾和施工協(xié)調(diào)性、可行性等技術(shù)問題提出評價。 （ 4）控制立面等關(guān)系到整體設(shè)計(jì)效果的設(shè)計(jì)是否與意向概念相一致。 審，并經(jīng)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人確認(rèn)。 ，如有必要再次評審。 ，項(xiàng)目公司在評審會召開三天前將評審資料（原始建筑圖、平面布置圖、隔間布置圖、地面布置圖、頂面平面圖、效果圖、實(shí)例意象圖、家具軟裝飾意向及材料樣板等）以電子郵件或白圖形式分發(fā)至與會單位、 部門、人員，以便相關(guān)人員有充分時間熟悉評審資料。 （ 3）對設(shè)計(jì)風(fēng)格定位的理解是否正確。 方案設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目公司內(nèi)部評審 ，負(fù)責(zé)對設(shè)計(jì)方案的設(shè)計(jì)進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，定期、及 時地與設(shè)計(jì)公司進(jìn)行溝通；方案設(shè)計(jì)階段確定了設(shè)計(jì)風(fēng)格、功能定位分區(qū)及室內(nèi)交通組織流線，對設(shè)備系統(tǒng)的配置給予初步的組織，方案階段的成果是后續(xù)設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)充分考量其與設(shè)計(jì)任務(wù)書的響應(yīng)程度，并及時調(diào)整。 室內(nèi)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行方案設(shè)計(jì)之前，項(xiàng)目公司須向室內(nèi)設(shè)計(jì)單位提供 建筑設(shè)計(jì)方案，并要求其對原來的建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行評估。 ②室內(nèi)設(shè)計(jì)合同經(jīng)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人確認(rèn)后，以《文件審批單》的形式報(bào)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部、精裝修管 理部 評審、集團(tuán)設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理審批，涉及非標(biāo)準(zhǔn)合同的，還需 法律事務(wù)部綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 11 評審。 ③對于擬選設(shè)計(jì)單位的評價意見上報(bào)集團(tuán)公司，由集團(tuán)設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)審批 ，對于重大、重點(diǎn)項(xiàng)目，設(shè)計(jì)單位的選擇由 集團(tuán) 董事長審批 。 ③ 設(shè)計(jì)公司的選擇，對設(shè) 計(jì)工作質(zhì)量、進(jìn)度及整個精裝修工程的進(jìn)展都非常關(guān)鍵。 ②項(xiàng)目公司編寫完成的《室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書》，先在項(xiàng)目公司內(nèi)部進(jìn)行評審，評審?fù)ㄟ^，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人審核確認(rèn)。 公共空間應(yīng)體現(xiàn)識別性、歸屬感、儀式感、價值感。 綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 6 制定《項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)劃》 實(shí)行系統(tǒng)的設(shè)計(jì)管理，事先應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃制定詳實(shí)的室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)劃，以明確設(shè)計(jì)各階段的起止時間 、制約條件、工作內(nèi)容和保障措施，提前解決影響設(shè)計(jì)的因素，使設(shè)計(jì)進(jìn)度最大限度的滿足工程進(jìn)展。 綠城集團(tuán)精裝修工程管理指引 5 設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段 精裝修工程產(chǎn)品定位 對于不同類型、不同內(nèi)