【正文】 1— 5 相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 第 31 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 ? 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從 1992 年起至今開發(fā)建造的各類別墅物業(yè)大約有 160 個(gè)，可建造總面積約在 1000 萬平方米左右，目前已交付使用 或正建造的總量約在 700 成萬平米，致分布在徐匯、虹橋、青浦、莘松、嘉定、浦東等區(qū)域。 ? 常見行銷策略為： ? 運(yùn)用多種方式對(duì)有效目標(biāo)群（特別是金字塔上部客層）實(shí)行“一對(duì)一”直效營(yíng)銷； ? 廣告策略隨有效目標(biāo)客源而調(diào)整，輔助配合銷售進(jìn)行； ? 銷售執(zhí)行策略靈活、機(jī)動(dòng)、有效； ? 銷售方式多樣化（如帶租約銷售、以租代售、包租返利等多種銷售方式的使用）。 ? 滿足新鮮感 親朋好友在市區(qū)同一幢樓宇和群居意識(shí)，與一市郊別墅區(qū)群居觀念相比，后者要大于前者。 ? 客戶層面擴(kuò)大 前幾年，對(duì)別墅物業(yè)發(fā)生興趣的，大多來自文藝界、體育界、新聞界等文化含量較高的行業(yè)，而今天，不少上班族也開始放棄市中心地段物業(yè)，把目光投向市郊的別墅，這是客戶層面的變化。 （一） 別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)中的賣點(diǎn)構(gòu)成 專業(yè)人士、市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，上海的別墅市場(chǎng)的啟動(dòng)已經(jīng)具備可行性?！熬C合質(zhì)量”反映了人們對(duì)生活質(zhì)量的追求。 1— 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 1— 1 別墅的由來 1— 2 別墅的分類及其特性分述 1— 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 1— 4 別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述 1— 5 相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 背景篇導(dǎo)讀 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 第 26 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 （四）別墅配套設(shè)施特點(diǎn) ? 會(huì)所規(guī)格例舉 A：娛樂休閑會(huì)所 舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書館、健身房等； B：綜合功能型會(huì)所 醫(yī)療保健、兒童樂園、老年活動(dòng)中心等； C：豪華舒適型會(huì)所 高爾夫球場(chǎng)、草地網(wǎng)球地、桑拿浴池、游泳池等 ? 別墅物業(yè)周圍配套機(jī)能例舉 A、 大型超市 B、 郵電局 C、 自動(dòng)提款機(jī)（或銀行） D、 美容中心 E、 洗衣中心等 ? 關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)及安保設(shè)施和配套例舉 A、 設(shè)備養(yǎng)護(hù) B、 24 小時(shí)保修服務(wù) C、 養(yǎng)綠護(hù)綠 D、 家政式社區(qū)服務(wù) 小區(qū)就應(yīng)該是一個(gè)社區(qū)、一個(gè)城市、一個(gè)全面 照顧、全員呵護(hù)的生活空間 A、 24 小時(shí)電子巡更 B、 紅外線周界報(bào)警 C、 一、二層設(shè)門磁、窗磁、三樓設(shè)門磁 1— 4 別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述 1— 1 別墅的由來 1— 2 別墅的分類及其特性分述 1— 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 1— 4 別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述 1— 5 相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 背景篇導(dǎo)讀 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 第 27 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 “綜合質(zhì)量”和“綜合環(huán)境” 以人為本，強(qiáng)調(diào)“人與人、人與自然、人與建筑”的和諧統(tǒng)一是人們對(duì)生活的追求。環(huán)境其實(shí)有兩個(gè)要素，一個(gè)是自然環(huán)境，一個(gè)是人文環(huán)境。中國(guó)園林造景離不開水，有水才能構(gòu)造山水般詩意的人生。 1— 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 1— 1 別墅的由來 1— 2 別墅的分類及其特性分述 1— 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 1— 4 別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述 1— 5 相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 背景篇導(dǎo)讀 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 第 25 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 （三）別墅小區(qū)規(guī)劃特點(diǎn) ? 別墅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)里面特別關(guān)心整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃布局。五大功能區(qū)的劃分使住宅科學(xué)體現(xiàn)了日常生活中對(duì)空間利用的規(guī)律，滿足了業(yè)主飲食起居，交流禮儀等各方面的家庭生活。在增強(qiáng)居室私密性的同時(shí)，更應(yīng)注意室內(nèi)、外空間的過渡，以及與私家花園，即自然環(huán)境的交融。個(gè)別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢(shì)及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價(jià)一再提升。 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 第 22 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 市中 心城區(qū) 土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 第 21 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 浦東板塊區(qū)域 繼浦東西北沿線形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東片的內(nèi)外環(huán)線之間，又形成了以張江、金橋、 華夏、康橋?yàn)閰^(qū)域核心的別墅住宅區(qū)，湯臣豪園更是因高爾夫球場(chǎng)的附加值而爆棚滬上；康橋地區(qū)則嘗試投資別墅，以 3000 畝超大規(guī)模的康橋半島以“新獨(dú)院住宅”概念面市后，更將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，而陸續(xù)推出 150— 300 萬獨(dú)立別墅，區(qū)域上市量也不亞于金橋。繼松江新橋之后，松江九亭近 30 家開發(fā)商匯聚，形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域。加之由相對(duì)營(yíng)建已久的名都城、王朝別墅等物業(yè)所襯，蔚然勾勒出一道建筑天際線，使“入住西郊的虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。其售價(jià)基本接近于 30 萬 —— 40 萬之間，適中的售價(jià)無疑為工薪階層帶來了更多的實(shí)惠。圣淘沙花園、當(dāng)代藝墅等高檔樓盤借助環(huán)線交通優(yōu)勢(shì)及本身品位，也有效形成了買方市場(chǎng)。選擇合適認(rèn)購價(jià)位則完全取決于消費(fèi)者準(zhǔn)確把握購房時(shí)機(jī)。 經(jīng)濟(jì)生活家庭型別墅 此類物業(yè)大凡處于城郊結(jié)合部，低廉的地價(jià)使發(fā)展商開始在小區(qū)規(guī)模性方面做足文章，使低容積率、高綠化率的別墅住宅透顯其價(jià)格等綜合性能比的“實(shí)惠”：園內(nèi)寬敞的生活空間、一應(yīng)俱全的生活配套、清新秀美的小區(qū)景致均是普通住宅無法比擬的，而其物業(yè)部、總價(jià)控制于 40 至 80 萬元，立體交通的改善使信奉“反璞歸真、回歸自然”的居住時(shí)尚的購房族樂于承受。 目前別墅市場(chǎng)開發(fā)總量按面積分布的比例情況25%18%12%12%1 2 0 —2 0 0 m 2 2 0 0 —2 5 0 m 2 2 5 0 —3 0 0 m 2 3 2 0 m 2 以上 背景篇 ? 別墅常識(shí) 別墅市場(chǎng)研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 第 15 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專題調(diào)查研展報(bào)告 合美企劃全程策略伙伴 別墅物業(yè)在建筑造型上風(fēng)格迥異，有充滿地中海風(fēng)情的西班牙建筑，此類風(fēng)格多見外挑門亭、弧型長(zhǎng)窗、圓柱塔樓等；有海岸同風(fēng)情的北歐式建筑，此類風(fēng)格常見三角型屋檐、米字格墻面，別具一格；有造型簡(jiǎn)潔明快馬加的德國(guó)式建筑，常見有大坡項(xiàng)包裹、外挑柱廊；有古典現(xiàn)代完美融合的歐式城堡；也有內(nèi)廊環(huán)繞、實(shí)用美觀的歐美鄉(xiāng)村型別墅；還有簡(jiǎn)約與皇家氣息并 存的英式、富有貴族氣質(zhì)的意大利式、浪漫端莊的法式、充滿陽光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國(guó)庭園式建筑等等，建筑藝術(shù)風(fēng)格越具獨(dú)異性，其審美價(jià)值就越恒久。因此，經(jīng)濟(jì)型 別墅要面向更多客戶群，別墅小型化是最為有效的方法之一，也是經(jīng)濟(jì)型別墅拓展空間的主攻方向。因而此類物業(yè)就更注重交通、配套、生活機(jī)能的完善化，強(qiáng)調(diào)形成適宜居住的高尚生活區(qū)域，此類物業(yè)雖然沒有中、高檔別墅那樣奢華，那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上是相差無幾，其單套面積則往往控制在 160 平方米以內(nèi)，由此也就控制了總價(jià)不大（ 40—— 80 萬元之間）。隨著加入 WTO 的日益臨近，高檔別墅市場(chǎng)正悄悄地在升溫。高檔別墅一般處于優(yōu)越的地理位置，享有優(yōu)美的自然景觀，有的還具備無法復(fù)制的人文景觀優(yōu)勢(shì)。 經(jīng)濟(jì)型 130—— 160 平方米 新型別墅 疊加別墅 （雙復(fù)式公寓） 又叫公寓型別墅，它是介于別墅與多層住宅之間，兼顧了別墅的小密度、大間距、多綠化和舒適感，又有多層低價(jià)優(yōu)勢(shì)。 1 — 1 別墅的由來1 — 2 別墅的分類及其特性分述1 — 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1 — 4 別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述1 — 5 相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)背景篇導(dǎo)讀 第 12 頁 共 31 頁 關(guān)于虹山半島