【正文】 否則，施工進度不能保證，則直接影響銷售及完工交付。 綜上 所述，本項目的實施，其社會、經(jīng)濟效益顯著，建議盡快辦理相關審批手續(xù)，做好規(guī)劃設計，投入開發(fā)建設。 總之，該項目定位較準確，優(yōu)勢較明顯，銷售價格定價較適中，在片區(qū)內(nèi)具有較強的競爭力，加之若嚴格控制房屋開發(fā)的成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項目風險控制到較低水平。 銷售風險及防范 本項目地理位置優(yōu)越，定位準確、設計合理，建筑風格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時尚相結(jié)合。城市 開發(fā) 精品社區(qū)，提高住戶的人居水準 本項目作為衡陽 富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 在衡陽湘江東岸南段地區(qū)建設的又一大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，將從產(chǎn)品定位、設計施工、材料采購、配套完善、市場推廣、客戶服務和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)進行全方位的質(zhì)量控制，將高標準高品質(zhì)的建設理念融入到樓盤定位設計當中，力爭開發(fā)出一個高檔次的精品住宅小區(qū)，進一步提高客戶的人居水準。 景東縣『銀生之嘉』 項目可行性研究報告 第 27 頁 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司編制 就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升 30%時，也能保持盈虧平衡。 . 不確定性分析 敏感性分析 根據(jù)本項目的特點選擇對銷售收入和總投資兩個指標對本項目所得稅后的凈現(xiàn)值（ NPV）、財務內(nèi)部收益率（ FIRR）進行敏感性測試。詳見附表八。 折現(xiàn)率的設定：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項加權平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機會成本、預期收益期待，將財務基準收益率定為 10%； 景東縣『銀生之嘉』 項目可行性研究報告 第 26 頁 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司編制 . 財務評價 基本報表 損益和利潤分配表（見附表 六）。 本項目開發(fā)投資的資金來源有兩個渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。 第 7章 投資估算與資金籌措 . 投資估算 法律依據(jù) Ⅰ、國家和有關部門頒布的有關投資的政策、法規(guī)； Ⅱ、國家發(fā)改委《投資建設項目可行性研究指南（試用版）》； Ⅲ、中國建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報價》； Ⅳ、國家發(fā)展計劃委員會、建設部《工程設計收費基價表》； Ⅴ、《中華人民共和國土地管理法》； Ⅵ、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； Ⅶ 、中華人民共和國國家標準 GB/T 18508— 2021《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。也就是說，招投標從業(yè)人員真正將業(yè)主的事情當成自己的事情一樣對待，招投標這種采購方式才能完全體現(xiàn)其優(yōu)點 和益處。 做好招投標項目的前期準備和后期跟蹤、回訪是確保招投標項目成功的一個重要條件。 招標從業(yè)人員在招標項目中應樹立 “服務 ”意識，一切從業(yè)主利益出發(fā) ，以高度的敬業(yè)精神要求自己，配合采購業(yè)主的時間安排加班和出差，主動辦理好各種手續(xù)并勤與其聯(lián)絡，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。 近年來，我國《招標投標法》及招標辦法的管理規(guī)定相繼頒布 ，國家對企業(yè)通過規(guī)范招標采購設備也給予了一定的政策扶植。此時，如果采購業(yè)主與招標機構配合默契，在與上述潛在投標人進行技術、商務等方面交流時采取一視同仁的態(tài)度，公平地對待他們，將有助于吸引更多投標人，從而在 該項目招標過程中形成良好的競爭氛圍，有效降低設備的投標報價，增加設備的配置，實現(xiàn)采購業(yè)主利益最大化。 業(yè)主與招標機構的配合是否默契是招標項目成功的基礎。 招標制度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購過程的透明化 公平性競爭與擇優(yōu)選定是招標投標的基本屬性，是招標過程的首要條件。 在招標投標過程中，投標方為了經(jīng)濟利益，市場份額，企業(yè)信譽等各 方面考慮，都力爭中標，而價格是否較低是評標的中標的重要依據(jù)之一，因此，投標方往往在投景東縣『銀生之嘉』 項目可行性研究報告 第 20 頁 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司編制 標過程中競相壓價，爭取中標。 招標是企業(yè)提高投資效益，無償獲得經(jīng)濟、科技信息，與國內(nèi)外市場接軌的有效途徑。在建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制過程中，全面工程方面招標投標，有利于運用競爭機制，使資金得到經(jīng)濟的、有效的使用，確保招標項目質(zhì)量優(yōu)化。運用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動合理組織起來，形成一個明確任務、職責、權限，而又互相促進的管理網(wǎng)絡和有機的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標準化，從而建造出百姓滿意的工程。 2021年 7月，完成項目規(guī)劃、報批、前期勘察設計和拆遷工作； 2021年 2月， 13號樓商品住宅房、商鋪房項目主體完工； 2021年 4月， 13號樓公共停車場建設主體完工； 2021年 6月，完成項目掃尾工程和輔助公共設施的建設。 各類水泵單獨設置在各自的水泵房，水泵均設隔 振墊，在水渠進、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。 . 環(huán)境保護措施 設計依據(jù) 《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》； 《城市區(qū)域環(huán)境噪音標準》； 《大氣污染物綜合排放標準》； 《室外排水設計規(guī)范》。全年極端最高氣溫 ≥35 ℃ 的高溫日 23(祁東 ) ～ 32(衡山 )天 ,北部多于南部。下半年氣候基本趨勢：夏秋季節(jié)雨水充沛，比較涼爽，雨季結(jié)束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關性，是厄爾尼諾現(xiàn)象導致氣候異常變化的重要 表現(xiàn)。 . 環(huán)境現(xiàn)狀 氣象 全年氣候的基本特點 :上半年氣溫延續(xù)近 10 年來一直偏高的特點，主要原因是冬季偏暖，而春季氣溫也一再偏高。 墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失。 建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預防白蟻、鼠等生物侵害。 小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。 Ⅳ消防系統(tǒng) 景東縣『銀生之嘉』 項目可行性研究報告 第 13 頁 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司編制 小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑 DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進水管。 . 給排水設計 給排水 ① 設計規(guī)范 1) 《建筑給水排水設計規(guī)范》 [GB500152021]（ 03年版） 2) 《建筑滅火器配置設計規(guī)范》 [GB501402021] 3) 《自動噴水滅火系 統(tǒng)設計規(guī)范》 [GB500842021]（ 05年版） 4) 《建筑設計防火規(guī)范》 [GB500162021] 5) 《室外給水設計規(guī)范》 [GB500132021] 6) 《室外排水設計規(guī)范》 [GB500142021] 7) 國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關規(guī)范、規(guī)程、標準等 ② 給水設計 Ⅰ水源概況 本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水 小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑 DN600；小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600。樓層蓋均休用現(xiàn) 澆梁板結(jié)構。 Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。 ④ 戶型設計新穎，增加品位空間，符合當前及未來的市場需求，提升賣點。 ② 在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點，讓建筑多了點歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設計哲學 ③ 建 筑立面體現(xiàn)典雅細膩的新古典風格，采用大尺度的陽光露臺，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術氣息。 住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局 本項目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。 ② 更多的廣場和綠化開放的空間。通過別具特色的物業(yè)服務，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰 2021 年， 景東縣 固定資產(chǎn)投資較快增長，投資結(jié)構進一步優(yōu)化。 中央經(jīng)濟工作會議將 2021 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏 快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”， 2021 年 12 月 8 日，央行將存款利準備金率提高一個百分點；同年 11 月 CPI 同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位； 12 月國務院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權房，繼 2021 年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元，增長 %。 景東縣『銀生之嘉』 項目可行性研究報告 第 8 頁 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司編制 第 2章 項目 投資環(huán)境與市場研究 . 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟形勢及有關政策 2021 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元，比上年增長 %。分析測算景東縣『銀生之嘉』 項目可行性研究報告 第 7 頁 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司編制 過程假 定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設、銷售等方面均遵照國家及 景東 的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。 預期目標 景東縣『銀生之嘉』商品房 項目 擬 建在 占地面積 25071 平方米的土地上，建設總?cè)莘e率為 1容積率 5，建設密度為 %,總建筑面積為 平方米的 6棟 (A、 B、 C、 D、 E、 F 棟 樓 )高層電梯住宅房（其中住宅面積 平方米， 12層 商業(yè) 面積 平方米，地下停車場面積 6600 平方米）。 據(jù)有關權威人士測算，我國 GDP 每增長 1 個百分點，全國可新提供 80 多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動 GDP增長 ，則可提供 40多萬個就業(yè)崗位。同時，隨著 景東 經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不 斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設就是為了使 景東 城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。 景東縣『銀生之嘉』 項目可行性研究報告 第 5 頁 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司編制 景東是普洱 新型城市群 建設的 北部 城市之一，其經(jīng)濟發(fā)展速度在 云南 區(qū)域經(jīng)濟 中領先地位更加突出，對全省各地乃至 滇西 南地區(qū)都具有較強的輻射力，在 以 普洱 城市群發(fā)展建設的環(huán)境下， 景東縣 委 縣 政府提出要突出 景東 城市形象建筑，提高 景東 城市品位，加強城市輻射功能的目標。我國居民住宅的近期發(fā)展目標是戶均一套、人均一室，力爭 2021年達到人均建筑面積 35 平方米，主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳。 項目提出的理由 ① 項目建設符合國民經(jīng)濟發(fā)展 當前，我國國民 經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構，把住宅建設作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 公司人員大都是經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員， 而項目負責人的綜合開發(fā)實力比較雄厚， 年開發(fā)能力為 10 萬多平方米。現(xiàn)年 39 歲，自 1994年 8 月 以來一直在該公司工作 ， 2021 年 7 月 在職就讀 畢業(yè)于 云南省行政學院 ， 1994年起從事房地產(chǎn)業(yè)，先后在 景東參加了興業(yè)小區(qū)、凌云小區(qū)、銀生水榭、玉泰花園 等住宅小區(qū) 。 第 8 章 組織機構與人力資源配置 ........................................................................ 錯誤 !未定義書簽。 . 項目總體規(guī)劃方案 ...................................................................................................................... 9 . 建筑設計 ..................................................................................................................................... 10 . 結(jié)構設計 ..................................................................................................................................... 11 . 給排水設計 ................................................................................................................................. 12 第 5 章 節(jié)能節(jié)水措施 ......................................