【文章內容簡介】 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產綜合開發(fā)公司編制 過程假 定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設、銷售等方面均遵照國家及 景東 的房地產項目開發(fā)程序及規(guī)定。 根據測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。 景東縣 房地產市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設計公司、中介顧問公司合作，強強聯合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 景東縣『銀生之嘉』 項目可行性研究報告 第 8 頁 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產綜合開發(fā)公司編制 第 2章 項目 投資環(huán)境與市場研究 . 投資環(huán)境分析 國家政治經濟形勢及有關政策 2021 年全年國內生產總值 246,619 億元，比上年增長 %。分產業(yè)看，第一產業(yè)增加值 28,910 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 121,381 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 96,328 億元，增長 %。第一產業(yè)增加值占國內生產總值的比重為%，與上年持平；第二產業(yè)增加值比重為 %，上升 個百分點；第三產業(yè)增加值比重為 %，下降 。 固定資產投資增長較快全年全社會固定資產投資 137,239 億元， 比上年增長%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產業(yè)投資 1,466 億元，比上年增長 %；第二產業(yè)投資51,020 億元，增長 %；第三產業(yè)投資 64,928 億元，增長 %。 全年房地產開發(fā)投資 25,280 億元，比上年增長 %，其中商品住宅投資 18,010億元，增長 %。商品房竣工面積 58,236 萬平方米，增長 %。商品房銷售面積76,193 萬平方米，增長 %，其中商品住宅 69,104 萬平方米，增長 %。 中央經濟工作會議將 2021 年的調控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經濟增長由偏 快轉向過熱、防止價格由結構性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”， 2021 年 12 月 8 日，央行將存款利準備金率提高一個百分點；同年 11 月 CPI 同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位； 12 月國務院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農村購買小產權房，繼 2021 年經來，因家出臺的宏觀調控政策頻率之高，調控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，緊緊扼住了房地產開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產稅收方面也加大了調控力度。以上政策對打擊房地產投機，消除房地產泡沫，保障房地 產業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產生了巨大的作用。 項目開發(fā)地區(qū)的經濟社會情況及管理、政策因素 2021年， 景東縣 實現生產總值（初步核算） 2億元，增長 %。近五年，是 景東 經濟發(fā)展較快的五年，經濟總量 是 2021年的 4 倍 ， 金融機構存貸款余額達 億景東縣『銀生之嘉』 項目可行性研究報告 第 9 頁 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產綜合開發(fā)公司編制 元和 億元，分別是 2021 年的 3倍和 倍，完成社會固定資產投資 億元，是“十五”期間的 倍。 2021 年， 景東縣 固定資產投資較快增長，投資結構進一步優(yōu)化。社會事業(yè)和基礎設施投資均有大幅度的增長。房地產開發(fā)投資穩(wěn)步增長 。 . 區(qū)域房地產市場分析 景東 房地產市場區(qū)域分布及特點 ① 主城區(qū)板塊 主城區(qū)為 景東 老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 18003000 元 /平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰峰境、亞華名都、世紀名城等。 . 項目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設計原則 ① 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； ② 以銷售為主導的分期規(guī)劃設計，保證項目滾動有序運作； ③ 節(jié)點式園林景觀視線軸設 計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； ④ 人車雙路線設計，即相對人車分流系統，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。 項目結構和布局 本項目總體規(guī)劃領先于湖南和衡陽眾多大盤規(guī)劃，力圖體現開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產品開發(fā)的可持續(xù)性，總 占地面積 20, 平方米，總建筑面積為 65,平方米， 本項目兼具現代高尚生活和東方傳統人文精神特質，強調人和人的交往，動靜有機結合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項目能夠站在衡陽房地產業(yè)高端，對市民選擇居所 的審美趨向和生活方式產生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項目開發(fā)建設成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過別具特色的物業(yè)服務，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。 景東縣『銀生之嘉』 項目可行性研究報告 第 10 頁 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產綜合開發(fā)公司編制 ① 獨具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團水景、水岸島居，強化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。 ② 更多的廣場和綠化開放的空間。小區(qū)內曲徑通幽、步 步為景，設計了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風景，并形成獨具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。 ③ 充分考慮衡陽的氣候特點，在平面布局上強調南北通透，力求通風系統暢通。 ④ 采用最經濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。 住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局 本項目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風景優(yōu)美的湘江邊布置聯排住宅水岸島居，同時辦公性質的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。 本項目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會所。小區(qū)南北兩個地塊之間的市政路，結合小區(qū)主入口的設置，形成 人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。 . 建筑設計 主要規(guī)范及標準 《建筑結構荷載規(guī)范》 [GB500092021] 《建筑地基基礎設計規(guī)范》 [GB500072021] 《混凝土結構設計規(guī)范》 [GB500102021] 《建筑抗震設計規(guī)范》 [GB500112021] 《建筑樁基技術規(guī)范》 [JGJ9494] 《地下工程防水技術規(guī)范》 [GB501082021] 《砌體結構設計規(guī)范》 GB500072021 《高層建筑混凝土結構技術規(guī)程》 JGJ32021 《高層建筑箱形與筏形基礎技術規(guī)范》 JGJ699 《建筑地基處理技術規(guī)范》 JGJ792021 《人民防空地下室設計規(guī)范》 GB5003894 《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內力重分布設計進規(guī)程》 CECS51： 93 景東縣『銀生之嘉』 項目可行性研究報告 第 11 頁 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產綜合開發(fā)公司編制 建筑風格及立面特點 ① 依照“以人為本”的建筑設計理念，體現休閑、簡約的建筑風格，將新古典美學的精細、質感、厚重和美感充分體現。 ② 在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復雜的線條曲線表現出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點，讓建筑多了點歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設計哲學 ③ 建 筑立面體現典雅細膩的新古典風格，采用大尺度的陽光露臺，經典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術氣息。 建筑戶型特色 ① 細化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設計以滿足日益變化的生活模式。 ② 充分考慮衡陽的氣候特點，在平面布局上強調南北通透，力求組織穿堂風，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質。 ③ 住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結構緊湊。 ④ 戶型設計新穎，增加品位空間，符合當前及未來的市場需求，提升賣點。如：陽光電梯廳、空中內庭院、大陽臺和飄窗等。 ⑤ 采用最經濟的核心筒尺寸，合理組 織交通，盡可能減少公攤面積。 . 結構設計 指導思路 在結構設計中充分考慮以下內容： Ⅰ、使結構具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。 Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。 Ⅲ、對可能出現的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。 結構設計 結構的安全等級二級，設計使用年限 50 年，抗震設防類別丙類，地基基礎設計等級丙級，地下室防水等級二級。 結構選型： 6 層以上的多層住宅采用框架結構， 46 層的多層住宅根據地質條件和是否有地景東縣『銀生之嘉』 項目可行性研究報告 第 12 頁 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產綜合開發(fā)公司編制 下車庫，確定采用磚混結構或框架結構。樓層蓋均休用現 澆梁板結構。 地下室設計 地下車庫層蓋結構采用澆鋼筋混凝土梁板結構，地下車庫存的頂板采用加設次梁的梁板結構，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結構自防水為主，抗?jié)B等極 S8。 使用工具及軟件 中國建科院 PKPM 系列結構軟件 2021 年新規(guī)范版。 . 給排水設計 給排水 ① 設計規(guī)范 1) 《建筑給水排水設計規(guī)范》 [GB500152021]（ 03年版） 2) 《建筑滅火器配置設計規(guī)范》 [GB501402021] 3) 《自動噴水滅火系 統設計規(guī)范》 [GB500842021]（ 05年版） 4) 《建筑設計防火規(guī)范》 [GB500162021] 5) 《室外給水設計規(guī)范》 [GB500132021] 6) 《室外排水設計規(guī)范》 [GB500142021] 7) 國家和本地區(qū)現行的有關規(guī)范、規(guī)程、標準等 ② 給水設計 Ⅰ水源概況 本工程生活、消防用水均由市政給水管網供水 小區(qū)西側海棠路上市政給水管管徑 DN600；小區(qū)東側楊柳路上市政給水管管徑DN600。市政給水管網 的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。 Ⅱ用水量 生活用水量 Q=1440M3/D（ 138M3/H）；室外消防用水量 Q=20L/S。 Ⅲ給水系統 小區(qū)各棟建筑由室外給水管網直接供水。 Ⅳ消防系統 景東縣『銀生之嘉』 項目可行性研究報告 第 13 頁 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產綜合開發(fā)公司編制 小區(qū)室外消防給水管網成環(huán)狀布置，管徑 DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進水管。小區(qū)室外有按規(guī)范設置室外消火栓。 ③排水設計 小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。 小區(qū)雨水經室外水管集中后，直接排入市政雨水管。 各棟生活污水經室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經處 理后，再排入市政下水道。 景東縣『銀生之嘉』 項目可行性研究報告 第 14 頁 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產綜合開發(fā)公司編制 第 3章 節(jié)能節(jié)水措施 . 設計依據 為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護環(huán)境的法規(guī)和政策，改善湖南省居住建筑室內熱環(huán)境，提高采暖和空調的能源利用效率，根據中華人民共和國行業(yè)標準《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》， JCJ1342021 制定的標準為依據。 . 建筑部分節(jié)能設計 外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設置活動外遮陽。 建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預防白蟻、鼠等生物侵害。 ① 淺色磁磚飾面。 ② 外加保溫隔熱構造。 ③ 采用倒 置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。 墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內表面溫度，不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失。 層室內地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。 樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。 景東縣『銀生之嘉』 項目可行性研究報告 第 15 頁 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產綜合開發(fā)公司編制 第 4章 環(huán)境影響評價 . 編制依據 1) 《污水綜合排放標準》 GB89781996；