【正文】 從項(xiàng)目的地點(diǎn)、功能和標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的市場需求狀況來看，項(xiàng)目結(jié)構(gòu)合理、市場需求狀況較好；從社會(huì)效益來看，本項(xiàng)目可 為國家提供可觀的財(cái)政收入，為南寧市增添了一個(gè)新的商貿(mào)住宅區(qū)，對(duì)振興地方經(jīng)濟(jì)具有積極的作用； 從經(jīng)濟(jì)效益分析來看，項(xiàng)目總投資 萬元，稅后利潤 萬元，投資回報(bào)率 %，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均達(dá)到并超過評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 23 附下表： 表三 籌款計(jì)劃及還款來源表 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 計(jì)算期 (年 ) 1 2 1 借款 5500 2021 3500 年初本息余額 0 本年借款 5500 2021 3500 本年應(yīng)計(jì)利息 本年還本付息 0 其中：還本 5500 0 5500 付息 0 年末本息余額 0 2 還本資金來源 當(dāng)年可用于還本的未分配利潤 當(dāng)年可用于還本的折舊和攤銷 以前年度結(jié)余可用于還本資金 可用于還款的其他資金 備注 : （ 1）借款年利率按 6%計(jì)算； （ 2）第一期借款資金人民幣 2021 萬元，第二期借款資金人民幣 3500萬元； （ 3）借款期限二年，建設(shè)期經(jīng)營期第二年開始還 本付息 (其中建設(shè)期 年 )。本項(xiàng)目就是要彌補(bǔ)這個(gè)空缺。 B 項(xiàng)目策劃及市場定位必須富有特色。因此可以看出，南寧商業(yè)營業(yè)性用房的投資風(fēng)險(xiǎn)比住宅和寫字樓都大。 南寧房地產(chǎn)開發(fā)投資的 特點(diǎn) A 房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增勢 B 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大 21 C 商品房銷售持續(xù)旺盛 D 房地產(chǎn)開發(fā)自籌資金增長，利用外資幅度增加 E 商品房空置面積增加，商業(yè)營業(yè)用房空置面積有所上升。然而 2021 年全國房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)高速上揚(yáng)，因此一直被視為房地產(chǎn)調(diào)控禁區(qū)的購房需求終于遭受打壓。 其實(shí)，早在去年前年，國家就不斷出臺(tái)措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。 全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)加大 2021 年 3 月 17日，中國人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)，個(gè)人房貸的最低首付將由目前的 20%提高到 30%，具體調(diào)整方式將由各個(gè)城市的銀行自己決定，不搞一刀切。 （三）內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率 (Ir)取決于項(xiàng)目內(nèi)在的各時(shí)點(diǎn)現(xiàn)金流量，而與外部 因素 無關(guān)。 該方案的使用壽命 ,即銷售期，為 1年，該項(xiàng)目的建設(shè)期為 。 九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 （一）項(xiàng)目凈現(xiàn)值、項(xiàng)目投資回收期 項(xiàng)目凈現(xiàn)值的計(jì)算以項(xiàng)目現(xiàn)務(wù)現(xiàn)金流量表（表四）中各年的凈現(xiàn)金流量為基數(shù)，各年折現(xiàn)系數(shù)、凈現(xiàn)值、累計(jì)凈現(xiàn)值如表四所示。在營業(yè)期的第一年凈現(xiàn)金流量為正，為 萬元，到項(xiàng)目營業(yè)期結(jié)束時(shí)，其凈現(xiàn)金流量累計(jì)額達(dá)到 萬元 . 18 （二）項(xiàng)目資金來源與資金占用平衡表（見表五） 資金來源 =銷售收入 +自有資金 +貸款 資金占用 =建設(shè)投資 +貸款償還 +利息償還 +營業(yè)稅 +所得稅 資金盈余 =資金來源－資金占用 從表五看出 ,此工程項(xiàng)目的基本建設(shè)投資分別由銀行貸款和企業(yè)自有資金取得 ,其數(shù)額分別為 5500 萬元和 萬元。 2021 年 12 月“ 某某大廈 ”奠基開發(fā)建設(shè) 2021 年 4 月前封頂 2021 年 4— 8 月成立經(jīng)營商場機(jī)構(gòu) 2021 年 10 月前全部交付使用，商廈全部投入經(jīng)營，住宅開始入住 附項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 : 14 15 六、項(xiàng)目投資估算 表一：項(xiàng)目投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 數(shù)量 單位 備注 A 開發(fā)成本 一 +二 +三 +四 +五 +六 +七 萬元 一 土地成本 萬元 1 土地面積 畝 2 土地單價(jià) 萬元 /畝 3 其它土地費(fèi)用 二 前期工程費(fèi)用 萬元 1 可行性研究費(fèi) 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) *3% 3 審查費(fèi) 5 場地平整、臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 三 建安工程費(fèi) 萬元 四 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 萬元 1 供電工程 2 供水工程 3 排水工程 4 設(shè)備費(fèi) 5 綠化、道路工程 9245 ㎡ 6 煤氣工程 7 智能化工程 五 公共設(shè)施配建費(fèi) 萬元 六 開發(fā)期間費(fèi)稅 萬元 1 城規(guī)綜合服務(wù)費(fèi) 2 城建配套設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) *3% 3 教育費(fèi)附加 建安工程費(fèi) *1% 4 人防建設(shè)費(fèi) 10 元 /㎡ 5 白蟻防治費(fèi) 2 元 /㎡ 6 工程質(zhì)監(jiān)費(fèi) 建安工程費(fèi) *‰ 7 工程招標(biāo)費(fèi) 建安工程費(fèi) *1‰ 8 監(jiān)理費(fèi) 建安工程費(fèi) *% 9 工程保險(xiǎn)費(fèi) 建安工程費(fèi) *2% 七 預(yù)備費(fèi) 萬元 1 基本預(yù)備費(fèi) (一 +二 +三 +四 +五 +六 )*2% 2 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) B 開發(fā)費(fèi)用 八 +九 +十 萬元 八 管理費(fèi)用 A*3% 萬元 九 銷售費(fèi)用 銷售額 *% 萬元 十 財(cái)務(wù)費(fèi)用 P=5500 萬元 i=% 2 年 萬元 C 總投資 A+B 萬元 16 表二：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建安工程、項(xiàng)目利潤估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 數(shù)量 單位 備注 D 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 一 總用地面積 ㎡ 二 建筑密度 26% 三 容積率 四 綠地率 30% 五 地上總建筑面積 ㎡ 1 住宅建筑面積 ㎡ 2 商業(yè)建筑面積 ㎡ 3 辦公建筑面積 ㎡ 4 地下車庫建筑面積 ㎡ 5 地下公共配建面積 ㎡ 六 道路、綠化面積 ㎡ 1 道路面積 ㎡ 2 綠化面積 ㎡ E 建安工程費(fèi) 萬元 1 住宅建安費(fèi) 1000 元／㎡ 萬元 2 商場建安費(fèi) 1000 元／㎡ 萬元 3 辦公建安費(fèi) 元／㎡ 0 萬元 4 車庫建安費(fèi) 1000 元／㎡ 萬元 5 公建建安費(fèi) 元／㎡ 0 萬元 F 總投資成本 萬元 G 銷售利潤 萬元 一 銷售總額 萬元 1 住宅銷售額 2500 元／㎡ 萬元 2 商場銷售額 萬元 一層商場銷售額 15000 元／㎡ 萬元 二層商場銷售額 12021 元／㎡ 萬元 三層商場銷售額 9000 元／㎡ 四層商場銷售額 7000 元／㎡ 五層商場銷售額