【正文】 低壓煤氣總用氣量 385m3/h，總管徑DN250；中壓煤氣總用氣量 1， 414m3/h，總管徑 DN300。 園區(qū)內設置周界防范系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng) 、閉路電視臨近系統(tǒng)。 引入市有線電視干線，通過通信綜合管道引至各需求之單體建筑。各級負荷的配電措施均滿足《民用建筑電氣設計規(guī)范》等相關電氣專業(yè)設計規(guī)范。考慮噪聲等原因，變電所應設在地下車庫，不宜設在高層地下室，網點的供電是引自其地下變電所。 供電 一、 編制說明 編制內容包括電力變配電系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)、 防雷系統(tǒng)、保護接地系統(tǒng)、火災自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)。 車庫排風下部排總風量的 2/3，上部排總風量的 1/3。 三、 公寓 本建筑 公寓 為每戶分戶供暖，每戶供回水支管由分戶表箱引入室內，供回水管均安裝鎖閉閥，回水支管設置冷熱型熱計量表。園區(qū)內設單獨的雨水管道。 三、 生活排水 園區(qū)內采用雨水、污水分流制排 水系統(tǒng) 生活污水系統(tǒng) ： 排水量按生活用水量的 90%計算。 水泥砂漿： M5， M10 公用設施方案 給水排水 一、 編制依據(jù) 建筑、總圖、采暖通風等專業(yè)提供的條件； 給水排水專業(yè)有關的設計規(guī)范。而對框架梁盡量減少高度，力避剛度過 大，并加強約束箍筋，柱截面由柱軸壓比控制，柱配筋盡量不出現(xiàn)計算配筋。本工程按抗震設防烈度 7 度設計。 二、 室內廚、衛(wèi)功能設置 公寓層每個獨立單元預留室內衛(wèi)生間、通風換氣管道及上下水管道，寫字間層設置公用衛(wèi)生間； 公寓層每個獨立單元劃分出廚房區(qū)域，不設管道煤氣； 每層防火通道前廳，設立為樓層的公共吸煙區(qū)。 四、 靜音設計 選用低噪音設備，并采用減震基礎，在各類機房墻面建筑均做專業(yè)吸音處理；順天大廈項目可行性研究報告 37 并采用隔聲門；采用中空玻璃，外片為反射玻璃，內片為低輻射玻璃，具有良好的熱工性能，防止外來噪音干擾及光污染。 五、 精裝房交房標準（待確定后編制交房手冊） 隔音天花吊頂，高級木地板，墻面乳膠漆、藝術照明燈、高級開關（品牌）； 衛(wèi)生間：配套精裝修，墻地面為高級瓷磚、高級衛(wèi)生潔具（品牌）、高級照明燈、玻璃淋浴間隔斷； 廚房：配套精裝修，高級炊具（品牌）、高檔櫥柜、排油煙機。 二、 電梯廳 /電梯間 商住樓電梯：兩組電梯，垂直交通直達地下一層，地下一層設通往地下車庫的出入口。 四、 景觀與視覺設計 園區(qū)在西主入口的前方設計了大面積的集中綠化部分，不僅可以形成良好的景觀效果，而且可以形成良好的視覺效果，不僅和建筑的對話關系形成良好的關系，并且注重了建筑群體的視覺景觀均好性。 塔樓后退大街一段距離，減輕對城市道路的壓迫感，迎合了業(yè)主心理的要求，也符合建筑審美的需求。 建筑首層主要功能為的大堂和接待等空間，車輛可以駛入大堂，賓客再通過設于大堂內的前廳、寫字間前廳進入各 個功能。 順天大廈項目可行性研究報告 34 5 項目 建設方案 建筑 設計 方案 建筑面積和內容 一、 建筑面積 總面積約 19， 160 平方米，其中：公寓及寫字間約 11， 369 平方米，商鋪約為 5，091 平方米，地下停車場及設備用房約 2， 660 平方米。同時同類競品競爭面擴大，能夠先入為主就能搶占 15%以上的客源。根據(jù)“低開高走”的定價原則，如開盤均價 5800 元 /平方米，經過 1 個月的客群成交、市場摸底試探，如反饋良好可以飆升 200 元 /平方米左右，即均價 6000 元 /平方米；經過兩三個月的熱銷反饋，再提升至 6500 元 /平方米是有可能的。 定價策略 定價原則 1） 應以支持實現(xiàn)高速銷售目標為確定銷售價格的前提； 2） 以全程銷售期內具有良好性價比優(yōu)勢作為市場競爭的重要手段； 3） 以入市形成較好的人氣為基準，建立逐步上揚的價格體系； 4） 合理安排不同位置、不同類型、不同朝向物業(yè)的價格結構，在一定周期內，確保各類物業(yè)的相對均衡出貨； 5） 計劃底商類物業(yè)銷售適當后置，以便在前期接待中積累客戶，謀求更大利潤空間。 四、 樓宇的保安與消防管理 建立有效的保安體系，配備專門保安人員和保安設備（ 報警裝置、閉路電視監(jiān)控器等），對樓宇內部、外圍、停車場等進行嚴格管理，保證正常的安防秩序。 順天大廈項目可行性研究報告 30 一、 整體樓宇的營銷推廣 面對“順天大廈”的整合型功能，樓宇收益性物業(yè)的特性較強，整體物業(yè)管理把營銷推廣作為一項經常性的管理工作內容，為業(yè)主提供租賃業(yè)務的代租、聯(lián)絡、談判、簽約以及業(yè)主與客戶間關系的協(xié)調。 管理方案設計 商住功能配套 設立 24 小時行政中心，與大廈內的業(yè)主公司共享。以上五個因素實際的比例相差甚微，可以作為同層面同時考慮的五大因素。 四、 收入水平 公司每月純利潤在 5 萬 172。 A 類──傳媒機構、文化傳播公司、廣告發(fā)布公司、廣告藝術公司、廣告設計公司、印刷公司、公關活動公司、圖文信息公司、影視文化公司、培訓教育機構、圖書機構、家具設計公司、雜志社等； B 類──貿易公司、旅游公司、貨運代理公司、航空公司、銷售（醫(yī)藥、涂料、照明等）公司； C 類──投資管理公司、咨詢服務公司、律師事務所、會計事務所、駐沈代表處（辦事處）、中介服務公司、顧問公司、環(huán)保類公司。對于買、租辦公樓時會考量長期的運營成本和投資益，往往選擇前者。投資分析思路經常是“如果??就??，退而求其次也??，再惡劣也??”模式的填空思維。 綜上所述，本定位的目標是結合項目先天后天優(yōu)勢，發(fā)掘新亮點；在市場上贏取美譽并得到經濟利益回報。 4） 市區(qū)兩級政府的前景規(guī)劃，使得保值、升值潛力得以提前體現(xiàn)，這是攻克市場觀望心理的唯一出路。在整體設計上充分考慮商住的需求，在樓層面的空間劃分上保證分隔和組合的靈活性。所謂“順天者存”就是順應天命就會存在，而天命就是一種有益于人類繁衍生息的偉大而神奇的力量。 “順天大廈”作為公建立項的產品，前期推廣應深入，把握入市時機，力爭各大樓盤銷售暫緩期入市，以短平快的方式銷售，以規(guī)避各大樓盤集中上市的風險。 綜合以上分析，可以得到 SWOT 綜合分析表。 表 SWOT綜合分析表 競爭優(yōu)勢（ strength） 競爭劣勢（ weakness） 略（參間 ） 略（參間 ） 機會 (opportunity) SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略 略 （參間 ） 項目應盡快動工，以趕在 2021年前全盤推向市場，以合理利用下一個需求高峰； 充分利用交通和區(qū)位的優(yōu)勢，宣傳以寫字樓供應為主，提高項目的知名度。 項目 SWOT 的綜合分析 通過以上 SWOT 分析，得出只要策略處理得當，完全可以轉化為對本項目有利的因素。 威脅 一、 周邊有類似銷售項目 項目對面是正在銷售中的商務公寓（東逸花園商務公寓）。 三、 項目適應辦公居住需求 “順天大廈”在空間劃分上的靈活性，即同一樓層中單元格局的處理可按需間隔，以適應不同買家的規(guī)模需要；單元內可適應 SOHO 族的家居“多功能化”，辦公、居住、廚、衛(wèi)可自主分隔和組合。 三、 商住氛圍不明顯 目前項目區(qū)域內未形成成熟的商住氛圍，是銷售不可忽略的難點?！绊樚齑髲B”的開發(fā)建設必將成為這里的亮點。 順天大廈項目可行性研究報告 22 三、 成熟的環(huán)境配套 “順天大廈”的周邊過去是老城區(qū)的傳統(tǒng)小商業(yè)，經過近幾年現(xiàn)代生活區(qū)的開發(fā)，現(xiàn)代商業(yè)已經形成；而這里的文化氛圍是久已形成的，有省市的重點學校、專業(yè)醫(yī)院、國家重點研究所等；郵政、銀行、商業(yè)、賓館和商務公寓等環(huán)境配套逐漸積聚和發(fā)展起來。大東區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮匿杞藤Q圈。 優(yōu)勢、劣勢與機會、威脅相組合，形成 SO、 ST、 WO、 WT 策略。因此，清楚的確定項目的資源優(yōu)勢和缺陷，了解項目所面臨的機會和挑戰(zhàn)，對于制 定公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關重要的意義。 一、 資源因素 資源因素是寫字樓宗地本身的條件，包括所處地段、地塊位置、地塊規(guī)模、臨街寬度、臨街深度、容積率、建筑密度、建 筑物面積、層高、層數(shù)、停車場狀況、基礎設施狀況等。影響交通條件的因子有 ： 交通流量、公交站點密度、順天大廈項目可行性研究報告 20 公交線路數(shù)、道路通達程度等。商服繁華程度與一個城市的城市性質、規(guī)模、人口數(shù)量、經濟發(fā)展水平等直接相關，并影響所在城市或地區(qū)的物質流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的商業(yè)房地產價值。商圈規(guī)模的大小將直接影響商務客流量的大小，進而影響其價值。 區(qū)域因素 區(qū)域因素是指寫字樓所在市場和地區(qū)的特性對房地產 需求量和價值水平的影響因素。在這一過程中，人的心理因素對房地產需求和價值的影響是不可忽視的。 經濟因素中，主要有經濟發(fā)展狀況、財政收支與金融狀況、居民收入與消費水平、物價與利率水平、儲蓄與投資水平、社會消費品零售額等因子。 一、 行政因素 行政因素是指國家政策、法律、法規(guī)和行政法令對房地產市場和房地產需求的影響和干預。 一般因素 一般因素是指對房地產需求量及其走勢有普遍性、一般性和共同性的影響因素。另外還包括由世鴻地產開發(fā)的并統(tǒng)一持有的三個中檔寫字樓物業(yè)鴻洋大廈，東祥大廈，鴻運大廈等。實際上沈陽市寫字樓 物業(yè)管理市場上高質量的專業(yè)物業(yè)管理公司較少，除了地王國際的凱賓斯基酒店管理，匯寶國際的世邦魏理士，以及商貿國際的戴德梁行等少數(shù)幾個知名的寫字樓物業(yè)管理公司，其余的都是沈陽市本地的小型的物業(yè)公司或附屬于發(fā)展商的物業(yè)管理公司，管理水平參差不齊。 統(tǒng)一業(yè)權 寫字樓物業(yè)管理主要由開發(fā)商自營 可以認為統(tǒng)一業(yè)權形式下發(fā)展商有在商務配套上投入更大成本的動機。 從寫字樓物業(yè)內部的配套水平，裝修水平到物業(yè)管理水平都存在較大差異，當然相應的價格也存在較大的差異。當然這與沈陽順天大廈項目可行性研究報告 16 作為老工業(yè)基地的歷史經濟背景聯(lián)系在一起。當然與全國幾個發(fā)達城市比較的，沈陽的寫字樓市場還是不成熟的。沈陽市建設現(xiàn)代化的區(qū)域中心城市的定位是寫字樓市場發(fā)展的源動力。 工程地質條件 該地段地處渾河南岸二級沖積階地，地表為較厚的第四系沖積物，地基承載力較大，地下巖性穩(wěn)定，季節(jié)性凍土層厚度約 米。 建設條件 自然環(huán)境條件 大東區(qū)位于沈陽城區(qū)的東部和東北部 ， 位于北溫帶亞洲季風氣候區(qū)的北緣，屬受季風影響的溫帶半濕潤氣候。大東區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮匿杞藤Q圈。 項目 建設地點 項目位置 東： 現(xiàn)狀住宅 住宅 南： 航空西路 西： 傍江街 北： 107 中學 順天大廈項目可行性研究報告 12 項目位置 圖 項目在沈陽市大東區(qū)的位置 周邊 配套設施 提高了項目的宜居性 項目地塊所在地是城市中心次熱點區(qū)域，西臨城市內環(huán)線交通干道的滂江街；北為沈陽市重點初中 107 中學，正東為遼寧省重點中學沈陽市第一高級中學；周邊有以“東逸花園”為首的等高檔生活社區(qū)；有“世紀聯(lián)華”大型商業(yè)賣場；西南面為距今已有百年歷史萬泉公園，園區(qū)內水面面積為 公頃，草木繁茂。 順天大廈項目可行性研究報告 11 大東區(qū)內可置換的與需重新盤活的工業(yè)用地有 500 萬平方米，水、煤、氣、電等工業(yè)用基礎設施完備，有相當豐富的工業(yè)資源尚未得到充分利用。區(qū)內聚集了眾多優(yōu)勢企業(yè)，如沈陽金杯客車制造有限公司、沈陽黎明航發(fā)集團、沈陽華潤壓縮機有限公司、沈陽三洋空調有限公司、沈陽東芝電梯有限公司、沈陽金杯通用汽車有限公司、沈海熱電廠等。工業(yè)用地上建筑、必要的專用設備在數(shù)量和質量上，居于沈陽市前列。 貨運：沈陽東站座落在大東區(qū)內， 101 條鐵路專用線構成發(fā)達的貨運網絡。 海運：從沈陽出發(fā)， 2 小時可達營口港， 4 小時可達大連港，可與世界 140 多個國家和地區(qū)的港口通航。 一、 交通條件 大東區(qū)所在地沈陽是中國交通最發(fā)達地區(qū)之一 ， 也是東北地區(qū)最大的交通樞紐 ，已形成陸海空立體交通網絡。沈陽桃仙國際機場，是東北地區(qū)最大的樞紐機場，距大東區(qū) 20 公里。 沈陽市是中國交通最發(fā)達的地區(qū)之一，也是東北地區(qū)最大的交通樞紐。 可行性研究報告編制依據(jù) 1） 《投資項目可行性研究指南》， 2021，國家計委以計辦投資 [2021]15 號文件，中國電力出版社 2） 《建設項目經濟評價方法與參數(shù)（第三版）》， 2021，中國計劃出版社 3） 《 沈陽市國民經濟和社會發(fā)展“十一五”計劃和遠景目標綱要 》 4） 《 沈陽市城市總體規(guī)劃大綱（ 2021— 2020 年） 》 5） 國家 、 遼寧省 及沈陽市 政府現(xiàn)行有關規(guī)定及文件 6） 《大東區(qū)第三產業(yè)發(fā)展規(guī)劃（“十五”及 2021 年）》 7） 房地產開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額 8） 沈陽市及項目周邊地區(qū)市場調研和現(xiàn)場勘察資料 順天大廈項目可行性研究報告 6 9） 投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書 10） 其他有關依據(jù)資料 11） 項目批復文件 主要 技術 經濟 指標 與研究結論 表 順天大廈 項目 主