【導讀】我聲明，所呈交的畢業(yè)論文是本人在老師指導下進行的研究工作及取得的研究成果。據(jù)我查證，除了文中特別加以標注和致謝的地方外，論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果，我承諾，論文中的所有內(nèi)容均真實、可信。至此，房屋預售已經(jīng)成為一種類似于買空賣空的“期貨交易”的形式。傳統(tǒng)上的房地產(chǎn)交易采取“現(xiàn)售”，即先建后售的形式。因此，隨著內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，預售制度在內(nèi)地得以充分運用并得到最大的發(fā)展。但由于預售制度本身的性質(zhì)所決定，在幾十年的商品房交易市場中，造成了房地產(chǎn)商魚龍混雜、房地產(chǎn)陷阱林林總總、銀行不良信貸居高不下等問題。這兩年銀行及學界方面取消預售制度的呼聲與建設(shè)部“暫不會取消預售制度”的表態(tài)正好表明了房地產(chǎn)市場深刻的矛盾和復雜的利益關(guān)系。討論、廓清房地產(chǎn)預售制度的相關(guān)法律問題，對于切實保護購房者的利益，便于司法實踐中更準確地適用法律法規(guī)，具有重大的現(xiàn)實意義。

　　

【正文】 （4）預警效力。正因為預告登記具有寶全順位的效力，預告登記對于第三人具有預告的意義，第三人不得無視預告登記的存在，對于日后有本登記可能的認識，不得以善意為抗辯。預警的效力，也向第三人和社會提供了法律信息，可以讓他人了解該標的物的全面情況，為其進行交易判斷做出決定提供充分的幫助?！蹦壳埃覈默F(xiàn)行法律尚未對商品房預售的預告登記作出規(guī)定，但從學界的觀點以及法律事務(wù)工作看來，預告登記制度將成為商品房預售制度中一股新鮮的血液，可以更好的保護購房者的利益，克服預售備案制度的缺陷，促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。筆者認為，預告登記制度的建立，至少可以解決以下三方面的問題?！耙环慷u”的問題在學界以及實踐的概括中，“一房二賣”主要表現(xiàn)為4種情況：（1）預購人沒有辦理過戶手續(xù)，但預售方為第三人辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)。（2）預購房和第三人都進行了過戶登記手續(xù)登記。（3）預購方和第三人均沒有辦理過戶登記。（4）預售方為預購房辦理了過戶登記后，又與第三人形成同一標的物的商品房預售合同。在我國，商品房交易形式采用了買賣合同之債權(quán)合同加過戶登記的折衷主義變動模式。商品房買賣行為完全分為訂立買賣合同與進行權(quán)屬登記兩個階段。其中，前者是債權(quán)行為，合同依法生效后，在當事人之間就產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，且先于登記過戶而有效存在。但是只有過戶登記，商品房的所有權(quán)才能從出賣方一方轉(zhuǎn)移到買受方，如果沒有過戶登記，買受人只享有債權(quán)的請求權(quán)，請求出賣人承擔違約責任，而不能像物權(quán)人那樣主張物上請求權(quán)。預告登記制度的建立從很大程度上打亂了這種二段式的交易方式。預告登記之后，買受人擁有了對期房進行保全的權(quán)利 從而可以對第三人產(chǎn)生對抗之效力，預購人完成可以對預售方與第三人簽訂的預售合同的標的物主張物上請求權(quán)。而且其預警的效力也會使此類糾紛大幅度減少。我國《合同法》第286條規(guī)定：發(fā)包人未按照約定支付價款時，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)付款，發(fā)包人逾期不付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜打折、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將此工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。此規(guī)定則是承包人的優(yōu)先受償權(quán)，根據(jù)此規(guī)定，承包方在完成一定工作后，有取得優(yōu)先報酬的請求權(quán)，而購房人在已經(jīng)預付大部分甚至全部房款之后，尚未能取得商品房所有權(quán)，一旦開發(fā)商違約，承包方得行使建設(shè)工程價款之優(yōu)先權(quán)，由此一來，預購方期待權(quán)便成空話。預告登記制度的建立，正好充分肯定了預購方對期房的請求權(quán)，得以對抗承包方的優(yōu)先受償權(quán)。依破產(chǎn)法第34條、第31條、第37條之規(guī)定，破產(chǎn)費用應(yīng)從破產(chǎn)財產(chǎn)中優(yōu)先撥付，又依第28條第2款之規(guī)定，已作為擔保物的財產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。很顯然，作為個人購房的老百姓，一旦遇上開發(fā)商破產(chǎn)，很可能一輩子的積蓄就消失殆盡，傷害之大，可想而知。但是，如果預購人在簽訂預售合同之后進行了預告登記，不僅取得了保全期房的請求權(quán)，還獲得了破產(chǎn)保護的效力。如果破產(chǎn)之時，期房已轉(zhuǎn)移所有權(quán)，請求人可以行使物權(quán)的權(quán)利予以取回，如果期房已設(shè)立抵押，則請求權(quán)人可以行使別除權(quán)。5結(jié)語“擁有一所房子是人們?yōu)橹非蠖鴬^斗一生的目標，商品房交易就是現(xiàn)代人實現(xiàn)這一理想的途徑。”這一過程是否順利，切實關(guān)系著百姓的切身利益。同時，作為中國經(jīng)濟持續(xù)增長的強硬支撐點，房地產(chǎn)交易更是關(guān)乎國家的經(jīng)濟命運。一個更為透明、更為嚴格、更為公開的商品房預售制度，就是房地產(chǎn)市場的有序健康發(fā)展的保障，是廣大購房者順利安家的福音，也是整個社會和諧發(fā)展的重要促進因素。參考文獻[1] [M].暨南大學出版社,1997年版，246頁.[2] [C].法律出版社,2004年版，57頁.[3] 郭明瑞,[M].中國人民大學出版社,2001年版，434頁.[4] 張少鵬. 中國房地產(chǎn)法制研究 [M].暨南大學出版社,1997年版，246頁.[5] 國家司法考試輔導用書[C].法律出版社,2006年版第一卷75頁.[6] 國家司法考試輔導用書 [C].法律出版社2006年版第一卷75頁.[7] [M].法律出版社2004年版，171頁.[8] [M].法律出版社1997年版,153頁.[9] [D].西安：長安大學土地資源管理系，2007.[10] [D]. 西安：西北大學，2011.[11] [M].法律出版社2004年版，240頁.[12] [M].法律出版社2004年版，97頁.[13] [M].法律出版社2004年版，154頁.致謝大學生活一晃而過，回首走過的歲月，心中倍感充實。從確定論題到定稿歷時近兩個月。寫作的過程，也是我緬懷四年流金般歲月的過程。當我寫完這篇畢業(yè)論文的時候，有一種如釋重負的感覺，感慨良多。首先誠摯的感謝我的論文指導老師鄭云老師。她在忙碌的教學工作中擠出時間來審查、修改我的論文。還有教過我的所有老師們，是他們嚴謹細致、一絲不茍的作風一直是我工作、學習中的榜樣；他們循循善誘的教導和不拘一格的思路給予我無盡的啟迪。感謝三年中陪伴在我身邊的同學、朋友，感謝他們?yōu)槲姨岢龅挠幸娴慕ㄗh和意見，有了他們的支持、鼓勵和幫助，我才能充實的度過了三年的學習生活。方楠2013年8月30日11