【正文】 分成各個(gè)單位（以圖紙表明，或示以樣板房）來(lái)預(yù)售給客戶(hù)，此時(shí)先預(yù)收首期付款，然后在工程建筑的一定期限內(nèi)受其收齊剩余部分的款項(xiàng)。從開(kāi)發(fā)商方面而言，開(kāi)發(fā)商獲得了急需的大量資金，減輕了借貸壓力；對(duì)購(gòu)房方而言，期房除了可以用于自住之外，還有保值、增值，用于投資的功效；從房地產(chǎn)業(yè)甚至整個(gè)市場(chǎng)而言，這種形式大大的加快了樓宇的銷(xiāo)售，加快了資金的回籠過(guò)程，促使整個(gè)行業(yè)的繁榮發(fā)展。表現(xiàn)在當(dāng)事人所簽訂的合同上，買(mǎi)賣(mài)行為簽訂的是買(mǎi)賣(mài)合同，房屋委建行為簽訂的是承攬合同。首先，在大陸法系及我國(guó)的立法例中，物權(quán)的變動(dòng)只有通過(guò)公示登記才能完成，如果通過(guò)建立承攬合同而能夠順利取得原來(lái)不屬于自己的財(cái)產(chǎn)，勢(shì)必撼動(dòng)整個(gè)物權(quán)法的立法精神，不能維持社會(huì)中財(cái)產(chǎn)的有序占有?！?而商品房預(yù)售主要還是為了滿(mǎn)足大量的住房需求者，商品房投資不是市場(chǎng)的主要目的，更不是政府所提倡的交易目的。因此，商品房預(yù)售合同雖名為預(yù)售，但不是買(mǎi)賣(mài)預(yù)約，而是買(mǎi)賣(mài)合同本約，當(dāng)事人一方違反合同約定的，另一方有權(quán)利請(qǐng)求對(duì)方履行。而在交付之前，預(yù)購(gòu)人則已經(jīng)向預(yù)售人預(yù)付了房款，由此看來(lái)，預(yù)售行為應(yīng)該是一種責(zé)任傾斜在預(yù)購(gòu)房的遠(yuǎn)期交貨。之所以實(shí)行該原則，是為了保障現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)中不動(dòng)產(chǎn)交易之安全?！斗▏?guó)民法典》第1583條規(guī)定：“當(dāng)事人雙方就標(biāo)的物及其價(jià)金相互同意時(shí)，即使標(biāo)的物尚未交付，價(jià)金尚未交付，買(mǎi)賣(mài)即告成立，而標(biāo)的物所有權(quán)即由出賣(mài)人轉(zhuǎn)移與買(mǎi)受人。當(dāng)一方當(dāng)事人不辦理登記致使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)無(wú)法改變時(shí)，受害一方當(dāng)事人可以提起違約之訴而非無(wú)效之訴以保護(hù)自己的權(quán)益?？紤]到這些方面，我國(guó)立法也相應(yīng)出臺(tái)了《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》等，體現(xiàn)了較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性?！奔吹怯泜浒钢贫取ｍ樜坏拇_立，取決于登記的先后順序，先登記順位的物權(quán)優(yōu)于后登記順位的物權(quán)。預(yù)警的效力，也向第三人和社會(huì)提供了法律信息，可以讓他人了解該標(biāo)的物的全面情況，為其進(jìn)行交易判斷做出決定提供充分的幫助。商品房買(mǎi)賣(mài)行為完全分為訂立買(mǎi)賣(mài)合同與進(jìn)行權(quán)屬登記兩個(gè)階段。預(yù)告登記制度的建立，正好充分肯定了預(yù)購(gòu)方對(duì)期房的請(qǐng)求權(quán)，得以對(duì)抗承包方的優(yōu)先受償權(quán)。一個(gè)更為透明、更為嚴(yán)格、更為公開(kāi)的商品房預(yù)售制度，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序健康發(fā)展的保障，是廣大購(gòu)房者順利安家的福音，也是整個(gè)社會(huì)和諧發(fā)展的重要促進(jìn)因素。感謝三年中陪伴在我身邊的同學(xué)、朋友，感謝他們?yōu)槲姨岢龅挠幸娴慕ㄗh和意見(jiàn)，有了他們的支持、鼓勵(lì)和幫助，我才能充實(shí)的度過(guò)了三年的學(xué)習(xí)生活。當(dāng)我寫(xiě)完這篇畢業(yè)論文的時(shí)候，有一種如釋重負(fù)的感覺(jué)，感慨良多。如果破產(chǎn)之時(shí)，期房已轉(zhuǎn)移所有權(quán)，請(qǐng)求人可以行使物權(quán)的權(quán)利予以取回，如果期房已設(shè)立抵押，則請(qǐng)求權(quán)人可以行使別除權(quán)。預(yù)告登記之后，買(mǎi)受人擁有了對(duì)期房進(jìn)行保全的權(quán)利 從而可以對(duì)第三人產(chǎn)生對(duì)抗之效力，預(yù)購(gòu)人完成可以對(duì)預(yù)售方與第三人簽訂的預(yù)售合同的標(biāo)的物主張物上請(qǐng)求權(quán)。（2）預(yù)購(gòu)房和第三人都進(jìn)行了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)登記。如果請(qǐng)求權(quán)的履行條件已經(jīng)成熟或者其現(xiàn)已到來(lái)，該請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容卻已經(jīng)轉(zhuǎn)移所有權(quán)，請(qǐng)求權(quán)人可以行使取回權(quán)；如果該請(qǐng)求權(quán)設(shè)定抵押，請(qǐng)求權(quán)人可以行使別除權(quán)。相對(duì)于登記備案制度的乏力，預(yù)告登記制度就顯得更加具有建設(shè)性。但從本質(zhì)上來(lái)講，經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的債權(quán)本質(zhì)上并不是物權(quán)，而是將物權(quán)特有的公示方法適用于債權(quán)，使請(qǐng)求權(quán)以后的實(shí)現(xiàn)得以制度性的保障，不但可以對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的所有人和其他物權(quán)人，也可以對(duì)抗任何第三人。（2）預(yù)售交易中，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)房所訂立的預(yù)售合同條款，全部由開(kāi)發(fā)商所提供，或增加其自身的權(quán)利，或加重對(duì)方之義務(wù)，或二者兼有之，購(gòu)房人也斷無(wú)可能對(duì)合同的條款提出修改或者增刪，開(kāi)發(fā)商具有強(qiáng)勢(shì)地位。從以上的三種立法例中可以看出，“各國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之登記與契約之效力關(guān)系問(wèn)題上，只存在契約之成立與否影響登記是否有效，而不可能存在登記影響契約的效力，契約只要是建立在雙方的合意上即告成立?！袄碚摶A(chǔ)為薩維尼的物權(quán)行為理論，認(rèn)為與債權(quán)向?qū)?yīng)的物權(quán)行為具有獨(dú)立性和無(wú)因性。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得可以分為原始取得和繼受取得，而繼受取得又可分為轉(zhuǎn)移取得和創(chuàng)設(shè)取得兩種方式?！庇纱丝梢?jiàn)，分期付款最大的特征除了分批支付款項(xiàng)之外，還應(yīng)該預(yù)先占有標(biāo)的物。即約定將來(lái)訂立一定契約之契約，其將來(lái)所訂立的契約即本約。所以，保護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益，只能在承認(rèn)預(yù)售行為的買(mǎi)賣(mài)性質(zhì)的基礎(chǔ)上，通過(guò)其他的途徑和救濟(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。對(duì)于商品房由誰(shuí)設(shè)計(jì)、由誰(shuí)施工、具體工程等問(wèn)題，預(yù)購(gòu)人通常并不考慮。討論、廓清房地產(chǎn)預(yù)售制度的相關(guān)法律問(wèn)題，對(duì)于切實(shí)保護(hù)購(gòu)房者的利益，便于司法實(shí)踐中更準(zhǔn)確地適用法律法規(guī)，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。但是隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人們購(gòu)房能力的提高，房屋的供需產(chǎn)生了很大的矛盾，即現(xiàn)有的房屋遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足人們的需求。預(yù)售合同。畢業(yè)論文作者簽名： 簽名日期： 年 月 日摘要：商品房預(yù)售制度，因其成就完成許多人的夢(mèng)想而備受推崇，又因其引發(fā)造成許多風(fēng)險(xiǎn)流弊而受到百般阻撓。本文試圖在了解商品房預(yù)售性質(zhì)的基礎(chǔ)上，對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)中存在的法律問(wèn)題加以探討，以期解決存在于市場(chǎng)中的一些負(fù)面問(wèn)題。預(yù)告登記制度Abstract：the system of preselling property, which is strongly supported for its h