【正文】 投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。 第七條 投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。 （一）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 （二）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。 （三）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。 第八條 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的 后續(xù)支出，滿足本準(zhǔn)則第六條規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本；不滿足本準(zhǔn)則第六條規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益。 第三章 后續(xù)計(jì)量 第九條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但本準(zhǔn)則第十條規(guī)定的除外。采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量，適用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第 4 號 —— 固定資產(chǎn)》。 采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量，適用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第 6 號 —— 無形資產(chǎn)》。 第十條 有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件： （一）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場； （二）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計(jì)。 第十一條 采用公允價值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。 第十二條 企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn) 為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更，按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第 28 號 —— 會計(jì)政策、會計(jì)估計(jì)變更和差錯更正》處理。 已采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。 第四章 轉(zhuǎn)換 17 第十三條 企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)： （一）投資性房地產(chǎn)開始自用。 （二）作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租。 （三）自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值。 （四）自用建筑物停止自用，改 為出租。 第十四條 在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。 第十五條 采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。 第十六條 自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計(jì)價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。 第五章 處置 第十七條 當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。 第十八條 企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。 第六章 披露 第十九條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的下列信息： （一）投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計(jì)量模式。 （二）采用成本模式的，投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷，以及減值準(zhǔn)備的計(jì)提情況。 （三）采用公允價值模式的，公允價值的確定依據(jù)和方法，以及 公允價值變動對損益的影響。 （四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況、理由，以及對損益或所有者權(quán)益的影響。 （五）當(dāng)期處置的投資性房地產(chǎn)及其對損益的影響。 18 《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第 3 號 —— 投資性房地產(chǎn)》解釋 為了便于本準(zhǔn)則的應(yīng)用和操作，現(xiàn)就以下問題作出解釋：（ 1）投資性房地產(chǎn)的范圍；（ 2）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量；（ 3）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換。 一、投資性房地產(chǎn)的范圍 本準(zhǔn)則第三條規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值、或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 （一）已出租的建筑物和已出租的土地使用權(quán)，是指以經(jīng)營租賃（不含融資租賃）方式出租的建筑物和土地使用權(quán)，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房地產(chǎn)。其中，用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物；用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過受讓方式取得的土地使用權(quán)。 已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。 （二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過受讓方式取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 閑置土地不屬于持有并準(zhǔn)備增值的土地使用權(quán)。根據(jù)《閑置土地處置辦法》（中華人民共和國 國土資源部令第 5號）的規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。 具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地： 1．國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿 1年未動工開發(fā)建設(shè)的； 2．已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足 25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1年的； 3．法律、行政法規(guī)規(guī)定的 其他情形。 （三）一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；否則，不能作為投資性房地產(chǎn)。 （四）企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。 （五）關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，租出方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 母 公司以經(jīng)營租賃的方式向子公司租出房地產(chǎn)，該項(xiàng)房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)，但在編制合并報表時，作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。 （六）企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的是通過向客戶提供客房服務(wù)取得服務(wù)收入，該業(yè)務(wù)不具有租賃性質(zhì)，不屬于投資性房地產(chǎn)；將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 （七）自用房地產(chǎn)，是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)的廠房和辦公樓，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)等。 企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿 舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。 （八）作為存貨的房地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。 二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 （一）企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量。 在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第 4號 ——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第 6號 ——無形資產(chǎn)》對已出租的建筑物或土地使用權(quán)進(jìn)行計(jì)量，并計(jì)提折舊或攤銷；如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則 第 8號 ——資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確 19 定，不得隨意變更，只有存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才允許采用公允價值計(jì)量模式。 （二）根據(jù)本準(zhǔn)則第十條規(guī)定，采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下條件： 1．投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，意味著投資性房地產(chǎn)可以在房地產(chǎn)交易市場中直接交易。所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中城市，應(yīng)當(dāng)具體化為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。 活躍市場，是指同時具有下列特征的市場：（ 1）市場內(nèi)交易對 象具有同質(zhì)性；（ 2）可隨時找到自愿交易的買方和賣方；（ 3）市場價格信息是公開的。 2．企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)合理的估計(jì)。 同類或類似的房地產(chǎn)，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對于土地使用權(quán)而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。 三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 （一）轉(zhuǎn)換日的確定 1．投資性房 地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。 2．作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日應(yīng)當(dāng)為租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。 3．自用土地使用權(quán)停止自用，改為用于資本增值，轉(zhuǎn)換日是指停止將該項(xiàng)土地使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，且該土地使用權(quán)能夠單獨(dú)計(jì)量和轉(zhuǎn)讓的日期。 （二）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模 式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計(jì)量。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額作為投資損失，計(jì)入當(dāng)期損益。 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計(jì)入所有者權(quán)益。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期的投資收益。 20 《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第 4 號 —— 固定資產(chǎn)》 第一章 總則 第一條 為了規(guī)范固定資產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露，根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則 —— 基本準(zhǔn)則》，制定本準(zhǔn)則。 第二條 下列各項(xiàng)適用其他相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則： （ 一）作為投資性房地產(chǎn)的建筑物，適用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第 3 號 —— 投資性房地產(chǎn)》。 （二）生產(chǎn)性生物資產(chǎn)，適用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第 5 號 —— 生物資產(chǎn)》。 第二章 確認(rèn) 第三條 固定資產(chǎn)，是指同時具有下列特征的有形資產(chǎn)： （一）為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的； （二）使用壽命超過一個會計(jì)年度。 使用壽命，是指企業(yè)使用固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)期間，或者該固定資產(chǎn)所能生產(chǎn)產(chǎn)品或提供勞務(wù)的數(shù)量。 第四條 固定資產(chǎn)同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)： （一）與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè) ； （二）該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。 第五條 固定資產(chǎn)的各組成部分具有不同使用壽命或者以不同方式為企業(yè)提供經(jīng)濟(jì)利益，適用不同折舊率或折舊方法的，應(yīng)當(dāng)分別將各組成部分確認(rèn)為單項(xiàng)固定資產(chǎn)。 第六條 與固定資產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，符合本準(zhǔn)則第四條規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入固定資產(chǎn)成本；不符合本準(zhǔn)則第四條規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益。 第三章 初始計(jì)量 第七條 固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。 第八條 外購固定資產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所 發(fā)生的可歸屬于該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、安裝費(fèi)和專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)等。 以一筆款項(xiàng)購入多項(xiàng)沒有單獨(dú)標(biāo)價的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照各項(xiàng)固定資產(chǎn)公允價值比例對總成本進(jìn)行分配，分別確定各項(xiàng)固定資產(chǎn)的成本。 購買固定資產(chǎn)的價款超過正常信用條件延期支付，實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，固定資產(chǎn)的成本以購買價款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定。實(shí)際支付的價款與購買價款的現(xiàn)值之間的差額，除按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第 17號 —— 借款費(fèi)用》應(yīng)予資本化的以外，應(yīng)當(dāng)在信用期間內(nèi)計(jì)入當(dāng)期損益。 第九條 自行建造固定資產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所 發(fā)生的必要支出構(gòu)成。 第十條 應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用，按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第 17 號 —— 借款費(fèi)用》處理。 第十一條 投資者投入固定資產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價值確定，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。 第十二條 非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組、企業(yè)合并和融資租賃取得的固定資產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)分別按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第 7 號 —— 非貨幣性資產(chǎn)交換》、《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第 12 號 —— 債務(wù)重組》、《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第 20 號 —— 企業(yè)合并》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第 21 號 —— 租賃》確定。 第十三條 確定固定 資產(chǎn)成本時，應(yīng)當(dāng)考慮預(yù)計(jì)棄置費(fèi)用因素。 第四章 后續(xù)計(jì)量 第十四條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所有固定資產(chǎn)計(jì)提折舊。但是，已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)和單獨(dú)計(jì)價入賬的土地除外。折舊，是指在固定資產(chǎn)使用壽命內(nèi)，按照確定的方法對應(yīng)計(jì)折舊額進(jìn)行系統(tǒng)分?jǐn)?。?yīng)計(jì)折舊額，是指應(yīng)當(dāng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)的原價扣除其預(yù)計(jì)凈殘值后的金額。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的固定資產(chǎn)，還應(yīng)當(dāng)扣除已計(jì)提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備累計(jì)金額。預(yù)計(jì)凈殘值，是指假定固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)使用壽命已滿并處于使用壽命終了時的預(yù)期狀態(tài)，企業(yè)目前從該項(xiàng)資產(chǎn)處置中獲得的扣除預(yù)計(jì)處置費(fèi)用后的金額。 21 第十五條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，合理確定固定資產(chǎn)的使用壽命和預(yù)計(jì)凈殘值。固定資產(chǎn)的使用壽命、預(yù)計(jì)凈殘值一經(jīng)確定，不得隨意變更。但是，符合本準(zhǔn)則第十九條規(guī)定的除外。 第十六條 企業(yè)確定固定資產(chǎn)使用壽命，應(yīng)當(dāng)考慮下列因素：