【導讀】培訓，加強員工對管理服務之認識，改善禮貌及工作態(tài)度,做到以人為本，以質為先，以客為尊之要求。理公司以及開發(fā)商在市場中獨特、卓越之品牌形象。鑒于利國房產對該項目的精心打造，以及該項目所處的極佳地理位置，我司將借鑒符合國際標準的酒店式物業(yè)服務的模式，派出經。目，全力付出為全體客戶提供優(yōu)質價廉的服務。物業(yè)管理工作標準化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。通過ISO9002質量體系的運行，力，傾情打造又一市中心的地標建筑?！豪麌鴱V場』地處市中心黃金地段，南面延安西路，西依江蘇路。在建筑期內做出相應的增刪。如合約內未明確訂定條款，以及由原產。地付運，至安裝，測試過程中，事前也未有作出妥善安排，試承辦商都會互相推諉責任，最后蒙受損失的仍為發(fā)展商。二《『利國廣場』售樓處和樣板房物業(yè)管理服務方案》。同時根據(jù)『利國廣場』的特點，提出必要之清潔要求，草擬各級管理員工之崗位職責及權限；制訂人事制度、員工守則及協(xié)助編制員工之勞動合同；

　　

【正文】 4. 『 利國廣場 』智能化系統(tǒng)維護方案 『 利國廣場 』智能化系統(tǒng)的日常維護工作由物業(yè)管理處工程部負責； 『 利國廣場 』智能化系統(tǒng)的維修保養(yǎng)，根據(jù)慣例在物業(yè)交付使用后的第一年，可由供應商（智能化系統(tǒng)設備供應單位或 利國廣場 前期 物業(yè)管理 顧問 服務 計劃 書 第 36 頁 專業(yè)維修保養(yǎng)單位）免費維修和保養(yǎng)。第二年起，由物業(yè)管理企業(yè)與供應商簽定『 利國廣場 』智能化系統(tǒng)的《維修保養(yǎng)合同》，由供應商負責對系統(tǒng)故障進行有償維修和有償保 養(yǎng)?！逗贤房梢?guī)定故障維修的時間限制，以及每年對智能化系統(tǒng)進行的例行保養(yǎng)次數(shù)。但供應商對該系統(tǒng)維修時，如需更換集成線路板、模塊等零配件，須事先得到物業(yè)管理處的確認，并給予價格上的優(yōu)惠。 如發(fā)展商能在簽定智能化系統(tǒng)采購合同時，盡量爭取更多的優(yōu)惠條件，對『 利國廣場 』的業(yè)戶而言，則意味著發(fā)展商帶給其的超值服務和享受。 利國廣場 前期 物業(yè)管理 顧問 服務 計劃 書 第 37 頁 四、 物 業(yè)管理 處 人員 管理架構 注： 本架構只對中層以上管理人員作出編制配備；基層員工，如工程、保安等，屆時按實際情況再作具體配備； 中層以上管理人員需具有大 專以上學歷并持有物業(yè)管理專業(yè)上崗證書；基層員工需具有高中以上學歷及相關技能證書。 我司屬外商獨資企業(yè)，用工制度嚴格遵守政府有關用工制度的法律、法規(guī)執(zhí)行。 物業(yè)管理總經理 工程部經理 工 程 部 住宅物業(yè)經理 客戶服務部 保 安 部 清 潔 部 辦公 /商場物業(yè)經理 物 業(yè) 助 理 保 安 部 清 潔 部 財務部經理 會 計 出 納 采 購 倉 管 人事 /行政 利國廣場 前期 物業(yè)管理 顧問 服務 計劃 書 第 38 頁 五、 聘 用條件 前 期物業(yè)管理服務 5. 前 期物業(yè)管理時間 建議自雙方簽訂前期物業(yè)管理合同之日起至 『 利國廣場 』 交付之日 后兩年由 我司 提供前期物業(yè)管理服務。 5. 前 期物業(yè)管理費用 前 期 介 入 物 業(yè) 管 理 酬 金 為 每月 人民幣 壹萬 伍 仟元 整（ RMB15, ） 。 前期介入 物業(yè)顧問服務期 為 自雙方簽訂前期物業(yè)管理合同之日起至 『利國廣場』 交付之日 。 項目交付 使用之 日前 我 司 進駐 本項目的 員工工資 及相關 費用需另計。 前期 正式運營 物業(yè)管理酬金： 按政府規(guī)定，物業(yè)管理公司利潤不超過 15%。 我司 按貴司招標書規(guī)定，每年從物業(yè)管理費基本支出提取利潤 10%。 前期 正式運營 物業(yè)管理 時間為『 利國廣場 』 交付之日 起至交付之后兩年。 利國廣場 前期 物業(yè)管理 顧問 服務 計劃 書 第 39 頁 六、 合 同期內各方之投入與收益 貴 司在『 利國廣場 』主要負責以下工作及做出以下投入 6. 投 入： 1. 將驗收合格之房屋交付 我司 管理； 2. 維修基金，根據(jù)《上海市商品住宅維修基金管理辦法》收取支付基金，目前每平方米建筑面積成本價為人民幣 1,295元 /M 2； 3. 按建設部規(guī)定負責物業(yè)的售 后保修，如需 我司 保修，則根據(jù)交房時房屋的質量另行商定保修費用及另定合同； 4. 負責開荒保潔之費用； 5. 分期投入前期開辦費用； 6. 支付 我司 前期物業(yè)管理酬金； 7. 提供物業(yè)管理辦公室（已裝修）及輔助用房； 8. 在宣布入住后，如屬未售出單元，則開發(fā)商需繳納空置物業(yè)管理費。 6. 收 益： 1. 可在有關銷售廣告中利用本公司無形資產及管理之品牌效益，促進銷售； 2. 發(fā)展商 可 傾心專注房產開發(fā)業(yè)務，集中精力做好開發(fā)及營銷工作，達到事半功倍的效果； 3. 發(fā)展商可將一些與業(yè)主委員會有關的事項委托 我司 代為處理。 利國廣場 前期 物業(yè)管理 顧問 服務 計劃 書 第 40 頁 我司 物業(yè)之投入與收益 6. 投入 1. 我司 以外資 管理公司之管理品牌投入『 利國廣場 』； 2. 以公司之全部知識產權投入，為該項目提供全套管理服務，各項有關文件資料，管理規(guī)章及管理軟件； 3. 在籌備期，利用公司之綜合資源，無論從設備選型配置、工程管理、廣告策劃、銷售代理等方面提供咨詢意見，更為發(fā)展商節(jié)省大量現(xiàn)金投入； 4. 由于在籌備期， 我司 投入較多的人力資源從事項目顧問及籌備工作，實際上既是相對應的現(xiàn)金投入。 6. 收 益： 1. 收取 正式運營 管理期內管理酬金； 2. 由于 我司 在籌備期無正常物業(yè)管理收入，且有較多投入，故此在籌備期間由發(fā)展商 按約 支付前期物業(yè)管理酬金； 3. 我司 物業(yè)作為物業(yè)服務 企業(yè)將著重物業(yè)管理市場的占有率和長期效益，在前期管理中將全力做好 『 利國廣場 』之管理項目，爭取與業(yè)委會續(xù)簽管理合約。 利國廣場 前期 物業(yè)管理 顧問 服務 計劃 書 第 41 頁 七、 公 司員工資源之介紹 黃建邦 先生 ： 總經理， 1977 年畢業(yè)于上海外國語學院。黃氏從事上海房地產行業(yè)已有 11～ 12 年經驗， 1993 年和 1994年分別在新加坡和香港接受過房地銷售的物業(yè)管理專業(yè)培訓，直接參與了上海首批外銷商品房 ——維多利大廈、上海置地廣場、上海廣場的營銷工作。任公司總經理一職以來，主要代表公司協(xié)調各個項目的物業(yè)管理和負責外銷住宅的銷售代理工作。 李 鋒 先生 ： 高級物業(yè) 管理經理（工程師），于 1991 年接受香港管理專業(yè)和現(xiàn)代建筑（賓館）管理培訓，后就讀于華東師范大學房地產經營與物業(yè)管理專業(yè)。李氏從事上海房地產行業(yè)已有 10 多年的經驗，之前在美國喜來登集團管理的五星級酒店（賓館）負責設備管理工作。1995 年起在一家著名外資企業(yè)從事涉外甲級寫字樓的建設和物業(yè)管理。同時受某外資集團委托管理了其在浦東的外銷別墅小區(qū)的物業(yè)管理工作。 張儉行 先生 ： 項目經理，于 1998 年考取建設部物業(yè)專業(yè)管理人員崗位證書， 1999 年考取建設部全國物業(yè)管理經理崗位證書。張氏從事中國大陸物業(yè)管理行業(yè)約 十年的時間， 90 年通過公開招聘進入國貿大廈（ 10 萬平方米），擔任弱電主管，主要負責大廈消防系統(tǒng) ,CAT V、CCT V 自控系統(tǒng)等。弱電項目竣工驗收以及物業(yè)接管理驗收工作以及平時日常管理工作。 95 年應聘擔任仲盛金融大廈工程副經理，從事大廈機電設備管理，負責大廈各種設備的運行、調配和維修保養(yǎng)。建立設備 資產管理 制度及全 套工程管理 制度并加 以實施。 97 年進怡高物業(yè)服務（上海）有限公司，并被 利國廣場 前期 物業(yè)管理 顧問 服務 計劃 書 第 42 頁 委派進駐東展商業(yè)大廈駐場經理，依據(jù)國家有關法規(guī)履行大廈物業(yè)管理公司一切工作職責，包括保安、保潔、工程、客戶服務、財政運作等全方位工作。該大廈 98 年被政府評為示范大廈達標單位。 99 年進本司擔任工程經理，主要負責被委托管理單位的工程顧問、工程咨詢等服務工作以及日常管理和培訓服務工作。 吳 剛 先生 ： 物業(yè)經理，大學英語專業(yè)畢業(yè)，從事酒店管理、物業(yè)管理已近十年，曾加盟多家國外知名房地產公司，專業(yè)物業(yè)管理公司。曾長期擔任浦東某著名別墅小區(qū)，會所經理，物業(yè)經理，在客戶服務工作中有十分豐富之經驗?，F(xiàn)任上海某頂級物業(yè)駐場經理，任職期間多次獲得外籍住戶之好評。 張 勉 先生 ： 物業(yè)經理，企業(yè)經營管理專業(yè)畢業(yè)。從事物業(yè)管理、酒店管理行業(yè)八年時間 ，其中包括高級辦公樓、高檔小區(qū)的物業(yè)管理，積累了十分豐富的物業(yè)管理和酒店管理之經驗。在擔任某高級住宅小區(qū)管理處經理期間，參加了該小區(qū) ISO9002 程序文件的編寫工作，并最終通過了 DNV（挪威船級社）的質量認證曾使該小區(qū)成為該區(qū)唯一一家被評為 “全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū) ”的物業(yè)，贏得了同行的贊賞和業(yè)主的表揚。同時張氏在從事物業(yè)管理工作之前，曾在多家企業(yè)中擔任財務、審計的職務，因此對物業(yè)項目的預算，財務管理方面有相當?shù)膶I(yè)經驗。張氏持有全國物業(yè)管理經理崗位證書，會計崗位證書，房地產經紀人證書， ISO9002 內 審員證書等。 利國廣場 前期 物業(yè)管理 顧問 服務 計劃 書 第 43 頁 朱鈞靖 先生 ： 財務主管（會計師），大學企業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)。自 77年從事金融財務管理工作， 8 年中歷任總帳會計、聯(lián)行及辦事處主任等職務。后調任某大型企業(yè)擔任財務計劃部經理，負責企業(yè)的各項財務管理?，F(xiàn)結合物業(yè)管理之特色，編制了一套財務預算、營收、成本及其他財務管理的規(guī)章制度，對公司的財務管理有一套行之有效的辦法和見解。在多年的工作中，積累了十分豐富的財務管理經驗，并取得驕人的業(yè)績。 利國廣場 前期 物業(yè)管理 顧問 服務 計劃 書 第 44 頁 附件 一 : 港聯(lián)物業(yè)服務（上海）有限公司 企業(yè)情況及物業(yè)管理服務簡介 利國廣場 前期 物業(yè)管理 顧問 服務 計劃 書 第 45 頁 1. 前言 物 業(yè)樓宇是人類社會的一種寶貴的財富，亦是人類社會進步與文明的象征。 對絕大多人來說，置業(yè)確是不易，有些人甚至要傾注畢生的精力。然而一個好的物業(yè)更重要的是其建成后的維護與管理。好的物業(yè)加上優(yōu)質的管理能使物業(yè)保值升值，而且能真正使業(yè)主 “安居樂業(yè) ”。于是一種嶄新的行業(yè) ——物業(yè)管理就被悄然引進上海灘。 作為物業(yè)管理的先驅及前沿地帶 ——香港，從七十年代就逐漸形成一套獨特物業(yè)管理模式，開創(chuàng)了物業(yè)管理這一新興行業(yè)之先河。 港聯(lián)物業(yè)服務 (上海 )有限公司是香港上市公司投資的外資專業(yè)物業(yè)管理公司之一，其高中層管理人員亦是一 批最早涉足中國內地物業(yè)管理行業(yè)，有著豐富管理經驗的精英。我們盼望能以本公司充足的人才及經驗技術，通過專業(yè)物業(yè)管理服務，為 貴司之物業(yè)開拓一個和諧而優(yōu)美的工作生活環(huán)境。 閣下參閱此份簡介后，我們希望能與貴方進一步探討有關全面合作進行物業(yè)管理顧問服務的細節(jié)，務求為貴公司的發(fā)展作出貢獻。 利國廣場 前期 物業(yè)管理 顧問 服務 計劃 書 第 46 頁 2. 公 司簡介 2. 1 港聯(lián)物業(yè)服務（上海）有限公司服務理念 以 人為本，以客為尊，以質為先 2. 2 港聯(lián)物業(yè)服務 (上海 )有限公司簡介 港聯(lián)物業(yè)服務 (上海 )有限公司于 1998 年成立，正式進入上海市房地產服務市場。公司整合了 物業(yè)管理、工程技術、物業(yè)租賃、市場營銷等各方面的綜合型人力資源，培養(yǎng)出了一大批市場研究、信息處理、項目策劃、營銷管理、物業(yè)租賃、物業(yè)管理等方面的專業(yè)人才，掌握著上海市各區(qū)域項目的市場數(shù)據(jù)及資源，擁有著對各種物業(yè)類型的豐富管理經驗，尤以別墅和酒店式公寓為最。 港聯(lián)物業(yè)至 1999 年起，從擔任上海市當時最大型住宅小區(qū)萬邦都市花園的物業(yè)管理顧問，瑞虹新城、陽光真邸的物業(yè)策劃銷售代理開始，至承接香港興業(yè)國際投資的嘉里華庭第二座酒店式公寓，香港新世界集團開發(fā)的柏華麗酒店式公寓的獨家租賃代理；靜安靜邸、香港恒基集團開發(fā)恒 安閣的獨家策劃銷售；全權管理上海六處高檔物業(yè)，從大型住宅小區(qū)、酒店式公寓、至上海頂級別墅，面積多達 50 余萬平方米；物業(yè)管理顧問面積達 60 余萬平方米；港聯(lián)物業(yè)在上海市房地產、物業(yè)管理市場上創(chuàng)造著一個個令人側目的成績。 港聯(lián)物業(yè)為何在幾年之內可取得如此驚人之業(yè)績，是因為： 港聯(lián)物業(yè)匯集著最早涉足上海市房地產市場的外企營銷、租賃、物業(yè)管理人才，并能很好的將香港先進，完善的管理經驗與內地的獨特市場特性相結合，形成了港聯(lián)極具特色，并市場所接受的管理理念和企業(yè)文化。 港聯(lián)物業(yè)伴隨著上海市房地產市場的發(fā)展而發(fā)展，企盼著為 獨具品味的開發(fā)商、業(yè)主提供最優(yōu)質、最完善的房地產、物業(yè)管理服務。 利國廣場 前期 物業(yè)管理 顧問 服務 計劃 書 第 47 頁 港聯(lián)物業(yè)服務（上海）有限公司 組織架構圖 董事會 總經理室 人事 財務部 銷售 部 物業(yè)管理部 租賃部 市場策劃部 客 戶 服 務 工 程 咨