【導(dǎo)讀】培訓(xùn)，加強(qiáng)員工對(duì)管理服務(wù)之認(rèn)識(shí)，改善禮貌及工作態(tài)度,做到以人為本，以質(zhì)為先，以客為尊之要求。理公司以及開發(fā)商在市場(chǎng)中獨(dú)特、卓越之品牌形象。鑒于利國(guó)房產(chǎn)對(duì)該項(xiàng)目的精心打造，以及該項(xiàng)目所處的極佳地理位置，我司將借鑒符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的酒店式物業(yè)服務(wù)的模式，派出經(jīng)。目，全力付出為全體客戶提供優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的服務(wù)。物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。通過ISO9002質(zhì)量體系的運(yùn)行，力，傾情打造又一市中心的地標(biāo)建筑。『利國(guó)廣場(chǎng)』地處市中心黃金地段，南面延安西路，西依江蘇路。在建筑期內(nèi)做出相應(yīng)的增刪。如合約內(nèi)未明確訂定條款，以及由原產(chǎn)。地付運(yùn)，至安裝，測(cè)試過程中，事前也未有作出妥善安排，試承辦商都會(huì)互相推諉責(zé)任，最后蒙受損失的仍為發(fā)展商。二《『利國(guó)廣場(chǎng)』售樓處和樣板房物業(yè)管理服務(wù)方案》。同時(shí)根據(jù)『利國(guó)廣場(chǎng)』的特點(diǎn)，提出必要之清潔要求，草擬各級(jí)管理員工之崗位職責(zé)及權(quán)限；制訂人事制度、員工守則及協(xié)助編制員工之勞動(dòng)合同；

　　

【正文】 4. 『 利國(guó)廣場(chǎng) 』智能化系統(tǒng)維護(hù)方案 『 利國(guó)廣場(chǎng) 』智能化系統(tǒng)的日常維護(hù)工作由物業(yè)管理處工程部負(fù)責(zé)； 『 利國(guó)廣場(chǎng) 』智能化系統(tǒng)的維修保養(yǎng)，根據(jù)慣例在物業(yè)交付使用后的第一年，可由供應(yīng)商（智能化系統(tǒng)設(shè)備供應(yīng)單位或 利國(guó)廣場(chǎng) 前期 物業(yè)管理 顧問 服務(wù) 計(jì)劃 書 第 36 頁(yè) 專業(yè)維修保養(yǎng)單位）免費(fèi)維修和保養(yǎng)。第二年起，由物業(yè)管理企業(yè)與供應(yīng)商簽定『 利國(guó)廣場(chǎng) 』智能化系統(tǒng)的《維修保養(yǎng)合同》，由供應(yīng)商負(fù)責(zé)對(duì)系統(tǒng)故障進(jìn)行有償維修和有償保 養(yǎng)?！逗贤房梢?guī)定故障維修的時(shí)間限制，以及每年對(duì)智能化系統(tǒng)進(jìn)行的例行保養(yǎng)次數(shù)。但供應(yīng)商對(duì)該系統(tǒng)維修時(shí)，如需更換集成線路板、模塊等零配件，須事先得到物業(yè)管理處的確認(rèn)，并給予價(jià)格上的優(yōu)惠。 如發(fā)展商能在簽定智能化系統(tǒng)采購(gòu)合同時(shí)，盡量爭(zhēng)取更多的優(yōu)惠條件，對(duì)『 利國(guó)廣場(chǎng) 』的業(yè)戶而言，則意味著發(fā)展商帶給其的超值服務(wù)和享受。 利國(guó)廣場(chǎng) 前期 物業(yè)管理 顧問 服務(wù) 計(jì)劃 書 第 37 頁(yè) 四、 物 業(yè)管理 處 人員 管理架構(gòu) 注： 本架構(gòu)只對(duì)中層以上管理人員作出編制配備；基層員工，如工程、保安等，屆時(shí)按實(shí)際情況再作具體配備； 中層以上管理人員需具有大 專以上學(xué)歷并持有物業(yè)管理專業(yè)上崗證書；基層員工需具有高中以上學(xué)歷及相關(guān)技能證書。 我司屬外商獨(dú)資企業(yè)，用工制度嚴(yán)格遵守政府有關(guān)用工制度的法律、法規(guī)執(zhí)行。 物業(yè)管理總經(jīng)理 工程部經(jīng)理 工 程 部 住宅物業(yè)經(jīng)理 客戶服務(wù)部 保 安 部 清 潔 部 辦公 /商場(chǎng)物業(yè)經(jīng)理 物 業(yè) 助 理 保 安 部 清 潔 部 財(cái)務(wù)部經(jīng)理 會(huì) 計(jì) 出 納 采 購(gòu) 倉(cāng) 管 人事 /行政 利國(guó)廣場(chǎng) 前期 物業(yè)管理 顧問 服務(wù) 計(jì)劃 書 第 38 頁(yè) 五、 聘 用條件 前 期物業(yè)管理服務(wù) 5. 前 期物業(yè)管理時(shí)間 建議自雙方簽訂前期物業(yè)管理合同之日起至 『 利國(guó)廣場(chǎng) 』 交付之日 后兩年由 我司 提供前期物業(yè)管理服務(wù)。 5. 前 期物業(yè)管理費(fèi)用 前 期 介 入 物 業(yè) 管 理 酬 金 為 每月 人民幣 壹萬(wàn) 伍 仟元 整（ RMB15, ） 。 前期介入 物業(yè)顧問服務(wù)期 為 自雙方簽訂前期物業(yè)管理合同之日起至 『利國(guó)廣場(chǎng)』 交付之日 。 項(xiàng)目交付 使用之 日前 我 司 進(jìn)駐 本項(xiàng)目的 員工工資 及相關(guān) 費(fèi)用需另計(jì)。 前期 正式運(yùn)營(yíng) 物業(yè)管理酬金： 按政府規(guī)定，物業(yè)管理公司利潤(rùn)不超過 15%。 我司 按貴司招標(biāo)書規(guī)定，每年從物業(yè)管理費(fèi)基本支出提取利潤(rùn) 10%。 前期 正式運(yùn)營(yíng) 物業(yè)管理 時(shí)間為『 利國(guó)廣場(chǎng) 』 交付之日 起至交付之后兩年。 利國(guó)廣場(chǎng) 前期 物業(yè)管理 顧問 服務(wù) 計(jì)劃 書 第 39 頁(yè) 六、 合 同期內(nèi)各方之投入與收益 貴 司在『 利國(guó)廣場(chǎng) 』主要負(fù)責(zé)以下工作及做出以下投入 6. 投 入： 1. 將驗(yàn)收合格之房屋交付 我司 管理； 2. 維修基金，根據(jù)《上海市商品住宅維修基金管理辦法》收取支付基金，目前每平方米建筑面積成本價(jià)為人民幣 1,295元 /M 2； 3. 按建設(shè)部規(guī)定負(fù)責(zé)物業(yè)的售 后保修，如需 我司 保修，則根據(jù)交房時(shí)房屋的質(zhì)量另行商定保修費(fèi)用及另定合同； 4. 負(fù)責(zé)開荒保潔之費(fèi)用； 5. 分期投入前期開辦費(fèi)用； 6. 支付 我司 前期物業(yè)管理酬金； 7. 提供物業(yè)管理辦公室（已裝修）及輔助用房； 8. 在宣布入住后，如屬未售出單元，則開發(fā)商需繳納空置物業(yè)管理費(fèi)。 6. 收 益： 1. 可在有關(guān)銷售廣告中利用本公司無形資產(chǎn)及管理之品牌效益，促進(jìn)銷售； 2. 發(fā)展商 可 傾心專注房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，集中精力做好開發(fā)及營(yíng)銷工作，達(dá)到事半功倍的效果； 3. 發(fā)展商可將一些與業(yè)主委員會(huì)有關(guān)的事項(xiàng)委托 我司 代為處理。 利國(guó)廣場(chǎng) 前期 物業(yè)管理 顧問 服務(wù) 計(jì)劃 書 第 40 頁(yè) 我司 物業(yè)之投入與收益 6. 投入 1. 我司 以外資 管理公司之管理品牌投入『 利國(guó)廣場(chǎng) 』； 2. 以公司之全部知識(shí)產(chǎn)權(quán)投入，為該項(xiàng)目提供全套管理服務(wù)，各項(xiàng)有關(guān)文件資料，管理規(guī)章及管理軟件； 3. 在籌備期，利用公司之綜合資源，無論從設(shè)備選型配置、工程管理、廣告策劃、銷售代理等方面提供咨詢意見，更為發(fā)展商節(jié)省大量現(xiàn)金投入； 4. 由于在籌備期， 我司 投入較多的人力資源從事項(xiàng)目顧問及籌備工作，實(shí)際上既是相對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金投入。 6. 收 益： 1. 收取 正式運(yùn)營(yíng) 管理期內(nèi)管理酬金； 2. 由于 我司 在籌備期無正常物業(yè)管理收入，且有較多投入，故此在籌備期間由發(fā)展商 按約 支付前期物業(yè)管理酬金； 3. 我司 物業(yè)作為物業(yè)服務(wù) 企業(yè)將著重物業(yè)管理市場(chǎng)的占有率和長(zhǎng)期效益，在前期管理中將全力做好 『 利國(guó)廣場(chǎng) 』之管理項(xiàng)目，爭(zhēng)取與業(yè)委會(huì)續(xù)簽管理合約。 利國(guó)廣場(chǎng) 前期 物業(yè)管理 顧問 服務(wù) 計(jì)劃 書 第 41 頁(yè) 七、 公 司員工資源之介紹 黃建邦 先生 ： 總經(jīng)理， 1977 年畢業(yè)于上海外國(guó)語(yǔ)學(xué)院。黃氏從事上海房地產(chǎn)行業(yè)已有 11～ 12 年經(jīng)驗(yàn)， 1993 年和 1994年分別在新加坡和香港接受過房地銷售的物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，直接參與了上海首批外銷商品房 ——維多利大廈、上海置地廣場(chǎng)、上海廣場(chǎng)的營(yíng)銷工作。任公司總經(jīng)理一職以來，主要代表公司協(xié)調(diào)各個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)管理和負(fù)責(zé)外銷住宅的銷售代理工作。 李 鋒 先生 ： 高級(jí)物業(yè) 管理經(jīng)理（工程師），于 1991 年接受香港管理專業(yè)和現(xiàn)代建筑（賓館）管理培訓(xùn)，后就讀于華東師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理專業(yè)。李氏從事上海房地產(chǎn)行業(yè)已有 10 多年的經(jīng)驗(yàn)，之前在美國(guó)喜來登集團(tuán)管理的五星級(jí)酒店（賓館）負(fù)責(zé)設(shè)備管理工作。1995 年起在一家著名外資企業(yè)從事涉外甲級(jí)寫字樓的建設(shè)和物業(yè)管理。同時(shí)受某外資集團(tuán)委托管理了其在浦東的外銷別墅小區(qū)的物業(yè)管理工作。 張儉行 先生 ： 項(xiàng)目經(jīng)理，于 1998 年考取建設(shè)部物業(yè)專業(yè)管理人員崗位證書， 1999 年考取建設(shè)部全國(guó)物業(yè)管理經(jīng)理崗位證書。張氏從事中國(guó)大陸物業(yè)管理行業(yè)約 十年的時(shí)間， 90 年通過公開招聘進(jìn)入國(guó)貿(mào)大廈（ 10 萬(wàn)平方米），擔(dān)任弱電主管，主要負(fù)責(zé)大廈消防系統(tǒng) ,CAT V、CCT V 自控系統(tǒng)等。弱電項(xiàng)目竣工驗(yàn)收以及物業(yè)接管理驗(yàn)收工作以及平時(shí)日常管理工作。 95 年應(yīng)聘擔(dān)任仲盛金融大廈工程副經(jīng)理，從事大廈機(jī)電設(shè)備管理，負(fù)責(zé)大廈各種設(shè)備的運(yùn)行、調(diào)配和維修保養(yǎng)。建立設(shè)備 資產(chǎn)管理 制度及全 套工程管理 制度并加 以實(shí)施。 97 年進(jìn)怡高物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司，并被 利國(guó)廣場(chǎng) 前期 物業(yè)管理 顧問 服務(wù) 計(jì)劃 書 第 42 頁(yè) 委派進(jìn)駐東展商業(yè)大廈駐場(chǎng)經(jīng)理，依據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)履行大廈物業(yè)管理公司一切工作職責(zé)，包括保安、保潔、工程、客戶服務(wù)、財(cái)政運(yùn)作等全方位工作。該大廈 98 年被政府評(píng)為示范大廈達(dá)標(biāo)單位。 99 年進(jìn)本司擔(dān)任工程經(jīng)理，主要負(fù)責(zé)被委托管理單位的工程顧問、工程咨詢等服務(wù)工作以及日常管理和培訓(xùn)服務(wù)工作。 吳 剛 先生 ： 物業(yè)經(jīng)理，大學(xué)英語(yǔ)專業(yè)畢業(yè)，從事酒店管理、物業(yè)管理已近十年，曾加盟多家國(guó)外知名房地產(chǎn)公司，專業(yè)物業(yè)管理公司。曾長(zhǎng)期擔(dān)任浦東某著名別墅小區(qū)，會(huì)所經(jīng)理，物業(yè)經(jīng)理，在客戶服務(wù)工作中有十分豐富之經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)任上海某頂級(jí)物業(yè)駐場(chǎng)經(jīng)理，任職期間多次獲得外籍住戶之好評(píng)。 張 勉 先生 ： 物業(yè)經(jīng)理，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)畢業(yè)。從事物業(yè)管理、酒店管理行業(yè)八年時(shí)間 ，其中包括高級(jí)辦公樓、高檔小區(qū)的物業(yè)管理，積累了十分豐富的物業(yè)管理和酒店管理之經(jīng)驗(yàn)。在擔(dān)任某高級(jí)住宅小區(qū)管理處經(jīng)理期間，參加了該小區(qū) ISO9002 程序文件的編寫工作，并最終通過了 DNV（挪威船級(jí)社）的質(zhì)量認(rèn)證曾使該小區(qū)成為該區(qū)唯一一家被評(píng)為 “全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū) ”的物業(yè)，贏得了同行的贊賞和業(yè)主的表?yè)P(yáng)。同時(shí)張氏在從事物業(yè)管理工作之前，曾在多家企業(yè)中擔(dān)任財(cái)務(wù)、審計(jì)的職務(wù)，因此對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的預(yù)算，財(cái)務(wù)管理方面有相當(dāng)?shù)膶I(yè)經(jīng)驗(yàn)。張氏持有全國(guó)物業(yè)管理經(jīng)理崗位證書，會(huì)計(jì)崗位證書，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證書， ISO9002 內(nèi) 審員證書等。 利國(guó)廣場(chǎng) 前期 物業(yè)管理 顧問 服務(wù) 計(jì)劃 書 第 43 頁(yè) 朱鈞靖 先生 ： 財(cái)務(wù)主管（會(huì)計(jì)師），大學(xué)企業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)。自 77年從事金融財(cái)務(wù)管理工作， 8 年中歷任總帳會(huì)計(jì)、聯(lián)行及辦事處主任等職務(wù)。后調(diào)任某大型企業(yè)擔(dān)任財(cái)務(wù)計(jì)劃部經(jīng)理，負(fù)責(zé)企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理?，F(xiàn)結(jié)合物業(yè)管理之特色，編制了一套財(cái)務(wù)預(yù)算、營(yíng)收、成本及其他財(cái)務(wù)管理的規(guī)章制度，對(duì)公司的財(cái)務(wù)管理有一套行之有效的辦法和見解。在多年的工作中，積累了十分豐富的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，并取得驕人的業(yè)績(jī)。 利國(guó)廣場(chǎng) 前期 物業(yè)管理 顧問 服務(wù) 計(jì)劃 書 第 44 頁(yè) 附件 一 : 港聯(lián)物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 企業(yè)情況及物業(yè)管理服務(wù)簡(jiǎn)介 利國(guó)廣場(chǎng) 前期 物業(yè)管理 顧問 服務(wù) 計(jì)劃 書 第 45 頁(yè) 1. 前言 物 業(yè)樓宇是人類社會(huì)的一種寶貴的財(cái)富，亦是人類社會(huì)進(jìn)步與文明的象征。 對(duì)絕大多人來說，置業(yè)確是不易，有些人甚至要傾注畢生的精力。然而一個(gè)好的物業(yè)更重要的是其建成后的維護(hù)與管理。好的物業(yè)加上優(yōu)質(zhì)的管理能使物業(yè)保值升值，而且能真正使業(yè)主 “安居樂業(yè) ”。于是一種嶄新的行業(yè) ——物業(yè)管理就被悄然引進(jìn)上海灘。 作為物業(yè)管理的先驅(qū)及前沿地帶 ——香港，從七十年代就逐漸形成一套獨(dú)特物業(yè)管理模式，開創(chuàng)了物業(yè)管理這一新興行業(yè)之先河。 港聯(lián)物業(yè)服務(wù) (上海 )有限公司是香港上市公司投資的外資專業(yè)物業(yè)管理公司之一，其高中層管理人員亦是一 批最早涉足中國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理行業(yè)，有著豐富管理經(jīng)驗(yàn)的精英。我們盼望能以本公司充足的人才及經(jīng)驗(yàn)技術(shù)，通過專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，為 貴司之物業(yè)開拓一個(gè)和諧而優(yōu)美的工作生活環(huán)境。 閣下參閱此份簡(jiǎn)介后，我們希望能與貴方進(jìn)一步探討有關(guān)全面合作進(jìn)行物業(yè)管理顧問服務(wù)的細(xì)節(jié)，務(wù)求為貴公司的發(fā)展作出貢獻(xiàn)。 利國(guó)廣場(chǎng) 前期 物業(yè)管理 顧問 服務(wù) 計(jì)劃 書 第 46 頁(yè) 2. 公 司簡(jiǎn)介 2. 1 港聯(lián)物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司服務(wù)理念 以 人為本，以客為尊，以質(zhì)為先 2. 2 港聯(lián)物業(yè)服務(wù) (上海 )有限公司簡(jiǎn)介 港聯(lián)物業(yè)服務(wù) (上海 )有限公司于 1998 年成立，正式進(jìn)入上海市房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)。公司整合了 物業(yè)管理、工程技術(shù)、物業(yè)租賃、市場(chǎng)營(yíng)銷等各方面的綜合型人力資源，培養(yǎng)出了一大批市場(chǎng)研究、信息處理、項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷管理、物業(yè)租賃、物業(yè)管理等方面的專業(yè)人才，掌握著上海市各區(qū)域項(xiàng)目的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及資源，擁有著對(duì)各種物業(yè)類型的豐富管理經(jīng)驗(yàn)，尤以別墅和酒店式公寓為最。 港聯(lián)物業(yè)至 1999 年起，從擔(dān)任上海市當(dāng)時(shí)最大型住宅小區(qū)萬(wàn)邦都市花園的物業(yè)管理顧問，瑞虹新城、陽(yáng)光真邸的物業(yè)策劃銷售代理開始，至承接香港興業(yè)國(guó)際投資的嘉里華庭第二座酒店式公寓，香港新世界集團(tuán)開發(fā)的柏華麗酒店式公寓的獨(dú)家租賃代理；靜安靜邸、香港恒基集團(tuán)開發(fā)恒 安閣的獨(dú)家策劃銷售；全權(quán)管理上海六處高檔物業(yè)，從大型住宅小區(qū)、酒店式公寓、至上海頂級(jí)別墅，面積多達(dá) 50 余萬(wàn)平方米；物業(yè)管理顧問面積達(dá) 60 余萬(wàn)平方米；港聯(lián)物業(yè)在上海市房地產(chǎn)、物業(yè)管理市場(chǎng)上創(chuàng)造著一個(gè)個(gè)令人側(cè)目的成績(jī)。 港聯(lián)物業(yè)為何在幾年之內(nèi)可取得如此驚人之業(yè)績(jī)，是因?yàn)椋? 港聯(lián)物業(yè)匯集著最早涉足上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的外企營(yíng)銷、租賃、物業(yè)管理人才，并能很好的將香港先進(jìn)，完善的管理經(jīng)驗(yàn)與內(nèi)地的獨(dú)特市場(chǎng)特性相結(jié)合，形成了港聯(lián)極具特色，并市場(chǎng)所接受的管理理念和企業(yè)文化。 港聯(lián)物業(yè)伴隨著上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而發(fā)展，企盼著為 獨(dú)具品味的開發(fā)商、業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)、最完善的房地產(chǎn)、物業(yè)管理服務(wù)。 利國(guó)廣場(chǎng) 前期 物業(yè)管理 顧問 服務(wù) 計(jì)劃 書 第 47 頁(yè) 港聯(lián)物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司 組織架構(gòu)圖 董事會(huì) 總經(jīng)理室 人事 財(cái)務(wù)部 銷售 部 物業(yè)管理部 租賃部 市場(chǎng)策劃部 客 戶 服 務(wù) 工 程 咨