【導(dǎo)讀】歐式風情豪門社區(qū)，萬平方米集中式商業(yè)及國際化商業(yè)街。項目能容納3484戶，車位共1779個，分四期開發(fā),一期471戶、二期926戶、三期1101戶、四期986戶。戶型以110－150㎡為三房為主，其中1棟83戶共31層，有。㎡；3棟74戶共27層，有三種戶型，建筑面積㎡；4棟62戶共22層，年6月中旬入伙。石龍鎮(zhèn)分為老城區(qū)、西湖區(qū)與新城區(qū)三個區(qū)，中央豪門項目位于石龍鎮(zhèn)新城區(qū)。被譽為廣東“四大名鎮(zhèn)”。石龍是東莞北部經(jīng)濟中心鎮(zhèn)，是東莞北部大石龍片區(qū)的。用我們中央豪門物業(yè)全體人的愛心、貼心、舒心、耐心、中央豪門物業(yè)服務(wù)中心提出的“精誠服務(wù)、成就。豪門生活”服務(wù)口號，將為中央豪門業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。全面發(fā)揮中央豪門小區(qū)的物業(yè)功能，實現(xiàn)最大的社會效益和經(jīng)濟效益。中央豪門小區(qū)的物業(yè)管理的工作重點表現(xiàn)在四個方面。以共同演繹精彩人生為主題，形成具有中央豪門特色小區(qū)居住文化。

　　

【正文】 文件，建立健全維修養(yǎng)護計劃并組織實施。 2. 小區(qū)建筑外觀完好、整潔，無礙市容和觀瞻現(xiàn)象。 3. 小區(qū)主要出入口、通道及功能區(qū)域有明顯標志、指示。 4. 小區(qū)建筑零修、急修及時率 100%以上，返修率不超過 1%，并建立維修回訪登記制度。 四、 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理 制定各類設(shè)備設(shè)施管理制度和操作規(guī)程，設(shè)備管理、保養(yǎng)、檢修制度完備、作業(yè)表格，日檢 、周檢、月檢制度落實，共用設(shè)施設(shè)備運行正常，維護良好，無事故隱患。有設(shè)備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。設(shè)備、設(shè)施完好率 100%，運行正常。 配電中心管理： 配電中心實行 24小時值班制度，定時巡檢、定時清掃，做好電量記錄。嚴格上崗證制度、值班制度、檢修制度，按停送電工作票、倒閘操作票、設(shè)備缺陷記錄、交接班記錄進行嚴格登記。照明系統(tǒng)外觀整潔、無缺損脫落，損壞及時更換。 給排水管理： 保證日常用水，建立嚴格的供水、蓄水設(shè)備、設(shè)施清洗、消毒制度。嚴格按規(guī)定水箱每年清洗 2次，消毒 2次， 并對水質(zhì)進行送檢，達到國家飲用水標準。落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔制度，以確保排水、排污暢通，并定期疏通、清理。水泵房、污水處理設(shè)備每天巡查二次。對消防泵、消防增壓泵每月兩次通電 第 30 頁 共 37 頁 運行檢查，確保消防系統(tǒng)隨時啟用。 照明系統(tǒng)管理 路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率在 98%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。 電梯系統(tǒng)管理： 電梯機房每日巡查一至兩次、清掃一次并做記錄，保證電梯每日正常使用。按電梯運行制度對電梯進行管理，建立電梯維護保養(yǎng)制度，做好日常保養(yǎng)，客梯轎廂保持清潔。督促電梯維保公司按合同定期 對電梯進行日常保養(yǎng)和年檢，確保電梯安全運行。 弱電系統(tǒng)管理： 小區(qū)監(jiān)控設(shè)立 24小時值班制度，對智能化系統(tǒng)每日檢查并記錄 （閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對講控制系統(tǒng)、保安巡更管理系統(tǒng)、家庭防盜報警系統(tǒng)、出入口管理及周邊防越報警系統(tǒng)等） 確保狀態(tài)良好，設(shè)備整潔，標識明顯，維修及時率 100%以上，返修率不超過 1%，定期組織保養(yǎng)。 消防系統(tǒng)管理： 在小區(qū)原有消防設(shè)施、設(shè)備的基礎(chǔ)上，配備必要的消防應(yīng)急器材，消防監(jiān)控中心設(shè)專人值班。定期對消防設(shè)備進行測試，及時排除故障，使消防系統(tǒng)處于完好狀態(tài)可隨時啟用。定期檢查煙 感、溫感探頭和噴淋系統(tǒng)，并做好記錄。制定突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急方案；緊急疏散指示明顯，道路暢通。每年針對應(yīng)急方案進行一次消防演習(xí)，按照消防部門有關(guān)要求巡查年檢。 五、 其他有償服務(wù)項目 根據(jù)業(yè)主的需求，開發(fā)其他有償服務(wù)項目，并收取合理費用。 六、 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理與使用 根據(jù)政府規(guī)定 ， 本物業(yè)建立共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大中修、更新、改造的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金由市物業(yè)管理行政主管部門，以住宅小區(qū)為單位設(shè)立專戶管理，?？顚Ｓ?。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè) 備維修基金的使用由業(yè)主委員會提出年度使用計劃，經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。 乙方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。 七、 房屋裝飾裝修管理 第 31 頁 共 37 頁 業(yè)主進行房屋裝飾裝修前需向 物業(yè)服務(wù)中心 提出申請，經(jīng)批準后辦理相關(guān)手續(xù)并與 物業(yè)服務(wù)中心 簽訂《裝修管理協(xié)議》。 物業(yè)服務(wù)中心 對裝修單元進行定期巡查，對巡查過程中發(fā)現(xiàn)的問題提出整改意見并及時向業(yè)主反饋。對違反國家有關(guān)規(guī)定的行為提交相關(guān)部門處理。 第八章 社區(qū)文化建設(shè) 建設(shè)有 中央豪門 特色的社區(qū)居住文化是 中央豪門 物業(yè)管理服務(wù)一項重要任務(wù)，中央豪門 物業(yè)管理的服 務(wù)特點是“以業(yè)主為中心、以服務(wù)為導(dǎo)向、以文化為引導(dǎo)”，文化是 中央豪門 小區(qū)今后物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)含，所以開展健康有益的社區(qū)文化活動，創(chuàng)辦“ 中央豪門 健康生活”內(nèi)刊，作為業(yè)主與物業(yè)管理公司溝通的橋梁，以豐富多彩的宣傳欄的方式，展示物業(yè)豐彩。 一、 社區(qū)文化活動方案 組織的文藝活動：每兩月至少開展一次社區(qū)文化活動，活動內(nèi)容包括：春節(jié)迎春、元宵燈迷、三月賞花及業(yè)主棋牌比賽或臺球比賽、五月慶祝勞動節(jié)、七月慶黨的生日、九月秋菊、十月慶國慶迎中秋晚會、十一月業(yè)主乒乓球比賽、十二月圣誕晚會?；顒觾?nèi)容由 物業(yè)服務(wù)中心 人員、業(yè)主和住戶 同臺表演、共同參與。 平常組織的活動：針對老年人開展的以健康為主題的晨練，如扇子舞、表演太極等，針對中青年人的交誼舞，針對兒童的書畫比賽等。 二、 中央豪門 健康生活內(nèi)刊 作為溝通業(yè)主、住戶與物業(yè) 物業(yè)服務(wù)中心 的橋梁的“ 中央豪門 健康生活”內(nèi)刊，盡可能的每月出一期，每期都有不同的主題，同時在內(nèi)刊在反映一些業(yè)主和住戶共同關(guān)心的問題， 物業(yè)服務(wù)中心 在上面給予答復(fù)，物業(yè) 物業(yè)服務(wù)中心 開展的一些活動在內(nèi)刊予以報道，同時也可以發(fā)表一些業(yè)主、住戶和 物業(yè)服務(wù)中心 工作人員的文章，以及發(fā)布一些生活信息，如購物信息、就餐信息、家政信息、教育信 息等。 三、 社區(qū)宣傳欄 社區(qū)宣傳欄每月一期，以豐富業(yè)主和住戶生活為主題，同時宣傳國家的法律法規(guī)。 第九章 前期配合方面 一、 中央豪門項目 中央豪門項目在配合營銷方面，主要有會所來訪、參觀客戶接待，樣板房參觀客戶禮儀接待、展示區(qū)域清潔綠化服務(wù)、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、水電保證服務(wù)、秩序 第 32 頁 共 37 頁 維護服務(wù)等。 為保證營銷現(xiàn)場展示效果、服務(wù)品質(zhì)，組織 服務(wù) 人員 每天不定時對現(xiàn)場進行 巡視檢查， 根據(jù)營銷現(xiàn)場 需要做好各項營銷宣傳 活動 、開盤活動 的車輛停放指引，禮儀接待，客戶服務(wù)等。 二、 帝景灣項目 為全面提升帝景灣項目物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，配合項目營銷和前期介入管理 ，突顯帝景灣皇家六星級樓盤服務(wù)檔次，樹立佳兆業(yè)高端樓盤與高檔物業(yè)服務(wù)的品牌形象，配合帝景灣項目營銷，做好銷售的堅實后盾，打造佳兆業(yè)精品項目、石龍豪宅典范，彰顯帝者天成、王者形象。結(jié)合帝景灣項目定位和市場營銷需要，帝景灣物業(yè)服務(wù)中心全體工作人員親情將帝景灣打造為石龍乃至東莞地區(qū)物業(yè)服務(wù)標桿項目，石龍唯一六星級物業(yè)服務(wù)項目。提升佳兆業(yè)品牌知名度、美譽度，為地產(chǎn)產(chǎn)品做好配套服務(wù)，真正意義地提升產(chǎn)品的附加值，特制定帝景灣項目六星級物業(yè)管理服務(wù)方案。 經(jīng)初步與帝景灣市場營銷人員溝通、交流，營銷部對打造帝景灣六星級服務(wù) 事宜總體思路是“服務(wù)品質(zhì)第一、成本第二，不惜成本提升服務(wù)品質(zhì)”。 基于對 帝景灣項目物管定位的 判斷 、分析 ， 物業(yè)服務(wù)中心確定打破現(xiàn)有常規(guī)模式，從人員架構(gòu)，軟硬件配置，到服務(wù)標準的設(shè)立提升等等， 融合國際先進物管理念，傳承英式物管精髓， 結(jié)合帝景灣項目所在區(qū)域的物業(yè)管理現(xiàn)狀、項目的管理服務(wù)定位、客戶群體定位和營銷部打造六星級服務(wù)需求，樹立佳兆業(yè)高端物業(yè)管理旗幟，滿足客戶個性化、極端服務(wù)需求， 創(chuàng)建全新物業(yè) 理念 ，整合多方資源把英式管家與高端物業(yè) 第 33 頁 共 37 頁 服務(wù)有效結(jié)合，創(chuàng)建針對 帝景灣項目 的高端物業(yè)管家服務(wù)模式 英式管家 。 英 式管家 接待客戶服務(wù)流程 三、 東江豪門項目 東江豪門坐落于東莞東部工業(yè)園的企石鎮(zhèn)，臨近繁華地段中心，北靠東江大道，緊接?xùn)|莞東部快速干線，東鄰黃大仙公園，優(yōu)享豐富的山水景觀資源，交通便捷，項目總占地約 萬平方米，近 22 萬平方米的建筑面積，總戶數(shù) 2538 戶，車位 1150個 。 東江豪門 項目目前處于施工待建階段，目前已建設(shè)臨時樣板房 三套一處 售樓處和一處項目部 ，有在職物業(yè)管理人員 20 多人。主要配合營銷開展 參觀客戶接待，樣板房參觀客戶禮儀接待、展示區(qū)域清潔綠化服務(wù) 、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、水電保證服務(wù)、秩序維護服務(wù) 和施工場地看護服務(wù) 等。 四、 西湖項目 西湖項目目前有在職員工 6 人，主要是配合投資發(fā)展部看護場地、設(shè)施和部分區(qū)域拆遷工作等。 五、 圓洲項目 圓洲項目 目前有在職員工 2 人，主要是配合投資發(fā)展部看護場地。 第十章 2021 年中央豪門 (一期 )費用預(yù)算 一、收入測算 ： 元 /年 序號 項目 金額 (萬元 /年 ) 金額 (元 /月 ) 迎賓大使 交通指引 “微笑天使 ” 茶點服務(wù) 金牌營銷接待 全程客戶資料收集 首席管家 高級管家 一對一服務(wù) 送客戶至銷售中心 參觀樣板房 第 34 頁 共 37 頁 1 物業(yè)管理費 1,067, 152, 2 停車費 417, 59, 3 維修有償服務(wù)收入 4 多種經(jīng)營收入 5 工本費 1, 6 裝修垃圾清運費 13, 二、支出測算 (1)人工成本 ： 元 /年 序號 項目 金額 (萬元 /年 ) 金額 (元 /月 ) 1 工資 608, 86, 2 獎金 112, 3 福利費 4 社會保險費 54, 7, 5 住房公積金 6 培訓(xùn)費 8, 1, 7 加班餐費 8 其他 140, （ 2）、 行政辦公費 : 元 /年 序號 項目 金額 (萬元 /年 ) 金額 (元 /月 ) 1 印刷費 2, 2 折舊攤銷費用 3 通訊費 3, 4 接待 /員工用水 3, 5 交通費 4, 6 公告宣傳費 2, 7 招聘費 8 郵寄費 9 辦公用品 12, 1, 10 業(yè)委會費用 11 其他 (員工宿舍租金 6300元和不可預(yù)見費 800 元） 49, 7, （ 3） 服務(wù)分包費用： 元 /年 序號 項目 金額 (萬元 /年 ) 金額 (元 /月 ) 1 綠化養(yǎng)護 1, 2 植物花卉租擺費用 3 保潔費 189, 27, 4 生活垃圾清運費 第 35 頁 共 37 頁 5 裝修垃圾清運費 6 化糞池清運費 7 四害消殺費用 8 其他 9 電梯維保費 10 電梯年檢費 11 中央空調(diào)維護費 12 生活水池清洗 /水質(zhì)處理 4, 13 消防系統(tǒng)維保費 14 高壓變配電設(shè)備維護費用 15 發(fā)電機維保費用 （ 4）、 公共能耗費 ： 151, 元 /年 序號 項目 金額 (萬元 /年 ) 金額 (元 /月 ) 1 電梯耗電費 21, 3, 2 中央 空調(diào)運行電費 13, 1, 3 水泵運行費 52, 7, 4 停車場耗電費 19, 2, 5 樓道 /走廊公共耗電費 4, 6 外圍公共耗電費 3, 7 景觀照明耗電費 3, 8 辦公及零星耗電費 5, 9 設(shè)備 /維修房電費 15, 2, 10 環(huán)境保潔用水費 3, 11 綠化用水費 2, 12 游泳池消耗用水 13 水景耗水費 5, 14 公共衛(wèi)生間耗水費 15 辦公及零星耗水費 （ 5）、 工程設(shè)備 /設(shè)施維護費 ： 3500 元 /年 序號 項目 金額 (萬元 /年 ) 金額 (元 /月 ) 1 電梯