【導(dǎo)讀】歐式風(fēng)情豪門社區(qū)，萬(wàn)平方米集中式商業(yè)及國(guó)際化商業(yè)街。項(xiàng)目能容納3484戶，車位共1779個(gè)，分四期開發(fā),一期471戶、二期926戶、三期1101戶、四期986戶。戶型以110－150㎡為三房為主，其中1棟83戶共31層，有。㎡；3棟74戶共27層，有三種戶型，建筑面積㎡；4棟62戶共22層，年6月中旬入伙。石龍鎮(zhèn)分為老城區(qū)、西湖區(qū)與新城區(qū)三個(gè)區(qū)，中央豪門項(xiàng)目位于石龍鎮(zhèn)新城區(qū)。被譽(yù)為廣東“四大名鎮(zhèn)”。石龍是東莞北部經(jīng)濟(jì)中心鎮(zhèn)，是東莞北部大石龍片區(qū)的。用我們中央豪門物業(yè)全體人的愛心、貼心、舒心、耐心、中央豪門物業(yè)服務(wù)中心提出的“精誠(chéng)服務(wù)、成就。豪門生活”服務(wù)口號(hào)，將為中央豪門業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。全面發(fā)揮中央豪門小區(qū)的物業(yè)功能，實(shí)現(xiàn)最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。中央豪門小區(qū)的物業(yè)管理的工作重點(diǎn)表現(xiàn)在四個(gè)方面。以共同演繹精彩人生為主題，形成具有中央豪門特色小區(qū)居住文化。

　　

【正文】 文件，建立健全維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施。 2. 小區(qū)建筑外觀完好、整潔，無(wú)礙市容和觀瞻現(xiàn)象。 3. 小區(qū)主要出入口、通道及功能區(qū)域有明顯標(biāo)志、指示。 4. 小區(qū)建筑零修、急修及時(shí)率 100%以上，返修率不超過 1%，并建立維修回訪登記制度。 四、 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理 制定各類設(shè)備設(shè)施管理制度和操作規(guī)程，設(shè)備管理、保養(yǎng)、檢修制度完備、作業(yè)表格，日檢 、周檢、月檢制度落實(shí)，共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，維護(hù)良好，無(wú)事故隱患。有設(shè)備臺(tái)帳、運(yùn)行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。設(shè)備、設(shè)施完好率 100%，運(yùn)行正常。 配電中心管理： 配電中心實(shí)行 24小時(shí)值班制度，定時(shí)巡檢、定時(shí)清掃，做好電量記錄。嚴(yán)格上崗證制度、值班制度、檢修制度，按停送電工作票、倒閘操作票、設(shè)備缺陷記錄、交接班記錄進(jìn)行嚴(yán)格登記。照明系統(tǒng)外觀整潔、無(wú)缺損脫落，損壞及時(shí)更換。 給排水管理： 保證日常用水，建立嚴(yán)格的供水、蓄水設(shè)備、設(shè)施清洗、消毒制度。嚴(yán)格按規(guī)定水箱每年清洗 2次，消毒 2次， 并對(duì)水質(zhì)進(jìn)行送檢，達(dá)到國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔制度，以確保排水、排污暢通，并定期疏通、清理。水泵房、污水處理設(shè)備每天巡查二次。對(duì)消防泵、消防增壓泵每月兩次通電 第 30 頁(yè) 共 37 頁(yè) 運(yùn)行檢查，確保消防系統(tǒng)隨時(shí)啟用。 照明系統(tǒng)管理 路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率在 98%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)。 電梯系統(tǒng)管理： 電梯機(jī)房每日巡查一至兩次、清掃一次并做記錄，保證電梯每日正常使用。按電梯運(yùn)行制度對(duì)電梯進(jìn)行管理，建立電梯維護(hù)保養(yǎng)制度，做好日常保養(yǎng)，客梯轎廂保持清潔。督促電梯維保公司按合同定期 對(duì)電梯進(jìn)行日常保養(yǎng)和年檢，確保電梯安全運(yùn)行。 弱電系統(tǒng)管理： 小區(qū)監(jiān)控設(shè)立 24小時(shí)值班制度，對(duì)智能化系統(tǒng)每日檢查并記錄 （閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對(duì)講控制系統(tǒng)、保安巡更管理系統(tǒng)、家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)、出入口管理及周邊防越報(bào)警系統(tǒng)等） 確保狀態(tài)良好，設(shè)備整潔，標(biāo)識(shí)明顯，維修及時(shí)率 100%以上，返修率不超過 1%，定期組織保養(yǎng)。 消防系統(tǒng)管理： 在小區(qū)原有消防設(shè)施、設(shè)備的基礎(chǔ)上，配備必要的消防應(yīng)急器材，消防監(jiān)控中心設(shè)專人值班。定期對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行測(cè)試，及時(shí)排除故障，使消防系統(tǒng)處于完好狀態(tài)可隨時(shí)啟用。定期檢查煙 感、溫感探頭和噴淋系統(tǒng)，并做好記錄。制定突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急方案；緊急疏散指示明顯，道路暢通。每年針對(duì)應(yīng)急方案進(jìn)行一次消防演習(xí)，按照消防部門有關(guān)要求巡查年檢。 五、 其他有償服務(wù)項(xiàng)目 根據(jù)業(yè)主的需求，開發(fā)其他有償服務(wù)項(xiàng)目，并收取合理費(fèi)用。 六、 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理與使用 根據(jù)政府規(guī)定 ， 本物業(yè)建立共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大中修、更新、改造的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金由市物業(yè)管理行政主管部門，以住宅小區(qū)為單位設(shè)立專戶管理，?？顚Ｓ谩７课莨灿貌课?、共用設(shè)施設(shè) 備維修基金的使用由業(yè)主委員會(huì)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。 乙方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。 七、 房屋裝飾裝修管理 第 31 頁(yè) 共 37 頁(yè) 業(yè)主進(jìn)行房屋裝飾裝修前需向 物業(yè)服務(wù)中心 提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后辦理相關(guān)手續(xù)并與 物業(yè)服務(wù)中心 簽訂《裝修管理協(xié)議》。 物業(yè)服務(wù)中心 對(duì)裝修單元進(jìn)行定期巡查，對(duì)巡查過程中發(fā)現(xiàn)的問題提出整改意見并及時(shí)向業(yè)主反饋。對(duì)違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定的行為提交相關(guān)部門處理。 第八章 社區(qū)文化建設(shè) 建設(shè)有 中央豪門 特色的社區(qū)居住文化是 中央豪門 物業(yè)管理服務(wù)一項(xiàng)重要任務(wù)，中央豪門 物業(yè)管理的服 務(wù)特點(diǎn)是“以業(yè)主為中心、以服務(wù)為導(dǎo)向、以文化為引導(dǎo)”，文化是 中央豪門 小區(qū)今后物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)含，所以開展健康有益的社區(qū)文化活動(dòng)，創(chuàng)辦“ 中央豪門 健康生活”內(nèi)刊，作為業(yè)主與物業(yè)管理公司溝通的橋梁，以豐富多彩的宣傳欄的方式，展示物業(yè)豐彩。 一、 社區(qū)文化活動(dòng)方案 組織的文藝活動(dòng)：每?jī)稍轮辽匍_展一次社區(qū)文化活動(dòng)，活動(dòng)內(nèi)容包括：春節(jié)迎春、元宵燈迷、三月賞花及業(yè)主棋牌比賽或臺(tái)球比賽、五月慶祝勞動(dòng)節(jié)、七月慶黨的生日、九月秋菊、十月慶國(guó)慶迎中秋晚會(huì)、十一月業(yè)主乒乓球比賽、十二月圣誕晚會(huì)?；顒?dòng)內(nèi)容由 物業(yè)服務(wù)中心 人員、業(yè)主和住戶 同臺(tái)表演、共同參與。 平常組織的活動(dòng)：針對(duì)老年人開展的以健康為主題的晨練，如扇子舞、表演太極等，針對(duì)中青年人的交誼舞，針對(duì)兒童的書畫比賽等。 二、 中央豪門 健康生活內(nèi)刊 作為溝通業(yè)主、住戶與物業(yè) 物業(yè)服務(wù)中心 的橋梁的“ 中央豪門 健康生活”內(nèi)刊，盡可能的每月出一期，每期都有不同的主題，同時(shí)在內(nèi)刊在反映一些業(yè)主和住戶共同關(guān)心的問題， 物業(yè)服務(wù)中心 在上面給予答復(fù)，物業(yè) 物業(yè)服務(wù)中心 開展的一些活動(dòng)在內(nèi)刊予以報(bào)道，同時(shí)也可以發(fā)表一些業(yè)主、住戶和 物業(yè)服務(wù)中心 工作人員的文章，以及發(fā)布一些生活信息，如購(gòu)物信息、就餐信息、家政信息、教育信 息等。 三、 社區(qū)宣傳欄 社區(qū)宣傳欄每月一期，以豐富業(yè)主和住戶生活為主題，同時(shí)宣傳國(guó)家的法律法規(guī)。 第九章 前期配合方面 一、 中央豪門項(xiàng)目 中央豪門項(xiàng)目在配合營(yíng)銷方面，主要有會(huì)所來訪、參觀客戶接待，樣板房參觀客戶禮儀接待、展示區(qū)域清潔綠化服務(wù)、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、水電保證服務(wù)、秩序 第 32 頁(yè) 共 37 頁(yè) 維護(hù)服務(wù)等。 為保證營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)展示效果、服務(wù)品質(zhì)，組織 服務(wù) 人員 每天不定時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行 巡視檢查， 根據(jù)營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng) 需要做好各項(xiàng)營(yíng)銷宣傳 活動(dòng) 、開盤活動(dòng) 的車輛停放指引，禮儀接待，客戶服務(wù)等。 二、 帝景灣項(xiàng)目 為全面提升帝景灣項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，配合項(xiàng)目營(yíng)銷和前期介入管理 ，突顯帝景灣皇家六星級(jí)樓盤服務(wù)檔次，樹立佳兆業(yè)高端樓盤與高檔物業(yè)服務(wù)的品牌形象，配合帝景灣項(xiàng)目營(yíng)銷，做好銷售的堅(jiān)實(shí)后盾，打造佳兆業(yè)精品項(xiàng)目、石龍豪宅典范，彰顯帝者天成、王者形象。結(jié)合帝景灣項(xiàng)目定位和市場(chǎng)營(yíng)銷需要，帝景灣物業(yè)服務(wù)中心全體工作人員親情將帝景灣打造為石龍乃至東莞地區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)桿項(xiàng)目，石龍唯一六星級(jí)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。提升佳兆業(yè)品牌知名度、美譽(yù)度，為地產(chǎn)產(chǎn)品做好配套服務(wù)，真正意義地提升產(chǎn)品的附加值，特制定帝景灣項(xiàng)目六星級(jí)物業(yè)管理服務(wù)方案。 經(jīng)初步與帝景灣市場(chǎng)營(yíng)銷人員溝通、交流，營(yíng)銷部對(duì)打造帝景灣六星級(jí)服務(wù) 事宜總體思路是“服務(wù)品質(zhì)第一、成本第二，不惜成本提升服務(wù)品質(zhì)”。 基于對(duì) 帝景灣項(xiàng)目物管定位的 判斷 、分析 ， 物業(yè)服務(wù)中心確定打破現(xiàn)有常規(guī)模式，從人員架構(gòu)，軟硬件配置，到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)立提升等等， 融合國(guó)際先進(jìn)物管理念，傳承英式物管精髓， 結(jié)合帝景灣項(xiàng)目所在區(qū)域的物業(yè)管理現(xiàn)狀、項(xiàng)目的管理服務(wù)定位、客戶群體定位和營(yíng)銷部打造六星級(jí)服務(wù)需求，樹立佳兆業(yè)高端物業(yè)管理旗幟，滿足客戶個(gè)性化、極端服務(wù)需求， 創(chuàng)建全新物業(yè) 理念 ，整合多方資源把英式管家與高端物業(yè) 第 33 頁(yè) 共 37 頁(yè) 服務(wù)有效結(jié)合，創(chuàng)建針對(duì) 帝景灣項(xiàng)目 的高端物業(yè)管家服務(wù)模式 英式管家 。 英 式管家 接待客戶服務(wù)流程 三、 東江豪門項(xiàng)目 東江豪門坐落于東莞東部工業(yè)園的企石鎮(zhèn)，臨近繁華地段中心，北靠東江大道，緊接?xùn)|莞東部快速干線，東鄰黃大仙公園，優(yōu)享豐富的山水景觀資源，交通便捷，項(xiàng)目總占地約 萬(wàn)平方米，近 22 萬(wàn)平方米的建筑面積，總戶數(shù) 2538 戶，車位 1150個(gè) 。 東江豪門 項(xiàng)目目前處于施工待建階段，目前已建設(shè)臨時(shí)樣板房 三套一處 售樓處和一處項(xiàng)目部 ，有在職物業(yè)管理人員 20 多人。主要配合營(yíng)銷開展 參觀客戶接待，樣板房參觀客戶禮儀接待、展示區(qū)域清潔綠化服務(wù) 、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、水電保證服務(wù)、秩序維護(hù)服務(wù) 和施工場(chǎng)地看護(hù)服務(wù) 等。 四、 西湖項(xiàng)目 西湖項(xiàng)目目前有在職員工 6 人，主要是配合投資發(fā)展部看護(hù)場(chǎng)地、設(shè)施和部分區(qū)域拆遷工作等。 五、 圓洲項(xiàng)目 圓洲項(xiàng)目 目前有在職員工 2 人，主要是配合投資發(fā)展部看護(hù)場(chǎng)地。 第十章 2021 年中央豪門 (一期 )費(fèi)用預(yù)算 一、收入測(cè)算 ： 元 /年 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 (萬(wàn)元 /年 ) 金額 (元 /月 ) 迎賓大使 交通指引 “微笑天使 ” 茶點(diǎn)服務(wù) 金牌營(yíng)銷接待 全程客戶資料收集 首席管家 高級(jí)管家 一對(duì)一服務(wù) 送客戶至銷售中心 參觀樣板房 第 34 頁(yè) 共 37 頁(yè) 1 物業(yè)管理費(fèi) 1,067, 152, 2 停車費(fèi) 417, 59, 3 維修有償服務(wù)收入 4 多種經(jīng)營(yíng)收入 5 工本費(fèi) 1, 6 裝修垃圾清運(yùn)費(fèi) 13, 二、支出測(cè)算 (1)人工成本 ： 元 /年 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 (萬(wàn)元 /年 ) 金額 (元 /月 ) 1 工資 608, 86, 2 獎(jiǎng)金 112, 3 福利費(fèi) 4 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) 54, 7, 5 住房公積金 6 培訓(xùn)費(fèi) 8, 1, 7 加班餐費(fèi) 8 其他 140, （ 2）、 行政辦公費(fèi) : 元 /年 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 (萬(wàn)元 /年 ) 金額 (元 /月 ) 1 印刷費(fèi) 2, 2 折舊攤銷費(fèi)用 3 通訊費(fèi) 3, 4 接待 /員工用水 3, 5 交通費(fèi) 4, 6 公告宣傳費(fèi) 2, 7 招聘費(fèi) 8 郵寄費(fèi) 9 辦公用品 12, 1, 10 業(yè)委會(huì)費(fèi)用 11 其他 (員工宿舍租金 6300元和不可預(yù)見費(fèi) 800 元） 49, 7, （ 3） 服務(wù)分包費(fèi)用： 元 /年 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 (萬(wàn)元 /年 ) 金額 (元 /月 ) 1 綠化養(yǎng)護(hù) 1, 2 植物花卉租擺費(fèi)用 3 保潔費(fèi) 189, 27, 4 生活垃圾清運(yùn)費(fèi) 第 35 頁(yè) 共 37 頁(yè) 5 裝修垃圾清運(yùn)費(fèi) 6 化糞池清運(yùn)費(fèi) 7 四害消殺費(fèi)用 8 其他 9 電梯維保費(fèi) 10 電梯年檢費(fèi) 11 中央空調(diào)維護(hù)費(fèi) 12 生活水池清洗 /水質(zhì)處理 4, 13 消防系統(tǒng)維保費(fèi) 14 高壓變配電設(shè)備維護(hù)費(fèi)用 15 發(fā)電機(jī)維保費(fèi)用 （ 4）、 公共能耗費(fèi) ： 151, 元 /年 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 (萬(wàn)元 /年 ) 金額 (元 /月 ) 1 電梯耗電費(fèi) 21, 3, 2 中央 空調(diào)運(yùn)行電費(fèi) 13, 1, 3 水泵運(yùn)行費(fèi) 52, 7, 4 停車場(chǎng)耗電費(fèi) 19, 2, 5 樓道 /走廊公共耗電費(fèi) 4, 6 外圍公共耗電費(fèi) 3, 7 景觀照明耗電費(fèi) 3, 8 辦公及零星耗電費(fèi) 5, 9 設(shè)備 /維修房電費(fèi) 15, 2, 10 環(huán)境保潔用水費(fèi) 3, 11 綠化用水費(fèi) 2, 12 游泳池消耗用水 13 水景耗水費(fèi) 5, 14 公共衛(wèi)生間耗水費(fèi) 15 辦公及零星耗水費(fèi) （ 5）、 工程設(shè)備 /設(shè)施維護(hù)費(fèi) ： 3500 元 /年 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 (萬(wàn)元 /年 ) 金額 (元 /月 ) 1 電梯