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【正文】 立遺留問題檔案； 34 物業(yè) 管理 公司指定專人協(xié)調(diào)處理遺留問題， 必要時公司總經(jīng)理出面協(xié)調(diào)解決。 第七 章 物業(yè) 管理 服務 方案 第一節(jié) 前期物業(yè)管理時間和組織機構(gòu) 一、前期物業(yè)管理 時間 ： 自開發(fā)建設單位向物業(yè)管理公司開始移交物業(yè)起至業(yè)主正式入伙止，通常時間為業(yè)主入住前一個月。 二、 前期物業(yè)管理組織機構(gòu) ： 為了便于與開發(fā)建設單位協(xié)調(diào)有關事宜，保證 ****公寓 物業(yè)安全及正常運營， 本著高效、精干、經(jīng)濟、合理的原則，設置組織機構(gòu)，配置人員。 組織機構(gòu) 圖 （見圖六） （ 圖六 ） 人員配置 ： 前期管理處配置人員共 26 — 30 人。 其中： 管理處領導 4 人 （含 項目經(jīng)理 1 人 ） 。物業(yè) 管理 公司委派具有高檔 小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗和 較強綜合素質(zhì)，有親和力 ，熱愛物業(yè)管理的經(jīng)理擔任物業(yè)管理處領導，協(xié)調(diào)聯(lián)系管理處辦公、 生活用房 ， 現(xiàn)場協(xié)調(diào)承接驗收的有關事宜 及內(nèi)部管理物業(yè)公司品質(zhì)控制部 管理處 資料接管驗收組 工程接管驗收組 秩序維護隊 保安 隊 清潔綠化組 35 工作。 資料承接驗收組 1 人。 物業(yè) 管理 公司委派 1 名物業(yè)管理業(yè)務骨干負責物業(yè)資料承接驗收。 工程承接驗收組 1人。 物業(yè) 管理 公司委派 1名工程維修業(yè)務骨干具體負責工程的承接驗收工作。 機電維修工 3人。協(xié)助工程 維修業(yè)務骨干進行工程的承接驗收工作。 秩序維護隊 13 人 （ 隊長 1 人，隊員 12 人 ） 。 兩 個出入口各設 1人，實行三班制。 清潔綠化工視交房進度逐步增加，直至全員配置。 經(jīng)費開支 ： 按整體方案，依據(jù)前期實際配置人員進行計算。 三、 前期物業(yè)管理工作重點 ： （一）物業(yè)安全 前期物業(yè)主要是零散的施工人員進出 ****公寓 ，人員成份復雜，為保 證物業(yè)及配套 設施、設備安全，防止人為破壞尤 為重要。秩序維護人員必須認真負責，嚴把進出口關。給進場施工隊人員辦理進出證，施工人員必須憑證出入。施工隊離場 前，必須到管理處申請“放行條”，經(jīng)管理處房管員以上人員檢查無誤并 簽名 確認 后施工隊方可撤離。 （二） 內(nèi)部人員管理 由于管理處剛組建，員工之間不了解， 協(xié)調(diào)比較困難，管理處管理 人員應加大協(xié)調(diào)管理力度，用制度管人，防止人員松散。 （三）承接驗收 承接驗收工作牽涉到 ****公寓 家家戶戶利益和開發(fā)商的利益， 在承接驗收工作中 要 重點注意： 驗收要仔細認真，重要項目 要逐戶驗收； 各種資料交接要齊全，交接手續(xù)要齊備 ； 遺留問題處理要及時 ； 頂層物業(yè)在下雨后要全部查檢，對防水質(zhì)量要嚴格查檢。 第二節(jié) 業(yè)主 (住戶 )入住前籌備工作 36 一、 編制入住工作方案 管理處正式成立后，管理處項目經(jīng)理負責根據(jù)公司品質(zhì)控制部制定 的《 ****公寓 物業(yè)管理服務方案》編寫入住工作方案 。 入住工作方案的內(nèi)容包括以下部分： 核實《 ****公寓 物業(yè)管理服務方案》中擬訂的各類人員配備情況； 根據(jù) ****公寓 的實際情況和《 ****公寓 物業(yè)管理服務方案》中對住宅區(qū)管理的要求以及要達到的標準，擬定 ****公寓 入住后在加強治安、車輛管理、垃圾清運等方面的配套改進意見或整改措施； 擬定辦公用房和員工宿舍的裝修方案； 擬定物品采購計劃； 制定入住流程 （入住流程見圖七） 。 二、 準備入住材料 （一） 根據(jù) ****公寓實際情況編寫和印刷： 《消防責任安全書》； 《業(yè)主臨時公約》； 《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議》； 《 ****公寓物業(yè)管理服務方案》 規(guī)定 應建立的制度； 入住時的相關表格。 （二） 宣傳《成都市住宅裝修管理規(guī)定》，并結(jié)合實際編寫、印刷《 ****公寓房屋裝飾裝修管理服務協(xié)議》。 （三） 編制《水、電、氣抄表冊》 ， 并登記水、電、氣底數(shù)。 繳交的款項：包括樓價余款及辦理入住需交的其它費用。 業(yè)主出具： 1） 《商品房購買合同》或《抵押貸款合同》原件。 2） 《抵押貸款合業(yè)主到來 交樓處 在等候區(qū)輪候 37 (圖七 ) 三、 驗證 ****公寓 發(fā)出的入住通知單原件、購房或租賃合同復印件一份； 業(yè)主及家庭成員 (或同住人 )身份證原件及復印件一份； 業(yè)主及家庭成員 (或同住人 )一寸照片一張。 四、 業(yè)主領取資料 （一）將業(yè)主需填寫的資料用檔案袋按戶分裝，由專人負責發(fā)放和管理，業(yè)主領取后要簽名。資料包括 ： 《業(yè)主臨時公約》； 《成都市住宅裝修管理規(guī)定》； 《 ****公寓 房屋裝飾裝修管理服務 協(xié)議 》； 38 《收費項目一覽表》； （二） 資料填寫。指導業(yè)主填寫資料，并向業(yè)主解答疑惑。 （三） 回收、發(fā)放簽名后的資料。 將簽名后的相關資料發(fā)給業(yè)主。 管理處按業(yè)主 (住戶 )的棟號和房號進行建檔編號。檔案 包 括： （ 1） 《入 住通知單原件》； （ 2） 業(yè)主及家庭成員 (或同住人 )身份證復印件一份； （ 3） 《業(yè)主家庭情況登記表》； （ 4） 《購房合同》復印件一份； （ 5） 《入住驗房表》； （ 6） 《業(yè)主臨時公約》； （ 7） 《裝修申請 (驗收 )表》； （ 8） 《 住宅室內(nèi)裝飾 裝修 管理服務 協(xié)議 》 ； （ 9） 《住宅室內(nèi)裝飾 裝修 登記 表 》 。 按戶將檔案裝入業(yè)主資料檔案袋，檔案袋封面應編寫檔案目錄，檔案袋內(nèi)的檔案資料應按目錄順序存在，檔案資料 統(tǒng)一 用 A4 紙 手寫 。 （四） 數(shù)據(jù)統(tǒng)計，并將業(yè)主相關資料錄入電腦。 五、 管理費收取 以入住通知單發(fā)出 日期為準 ， 向產(chǎn)權所有人 預收 3 個月的物業(yè)管理服務費。 六、 驗房和鑰匙發(fā)放 由物管 處人員引導 業(yè)主按《業(yè)主入住驗房表》內(nèi)容驗房。住戶繳清費用后，在房管員的陪同下，對室 內(nèi)項目逐一進行驗收，驗收合格，雙方在《入住驗房表》簽名，發(fā)放業(yè)主鑰匙，業(yè)主將 《入住驗房表》 交回物管 處存檔。 驗收有問題時： 業(yè)主要求在搬入后再進行維修的，管理處應將業(yè)主房屋鑰匙全部發(fā)放 ； 業(yè)主驗房有問題，物管 處在將鑰匙交給業(yè)主的同時 ， 應預留一把工程 鑰匙在物管 處，以供維修時使用。 第三節(jié) 房屋保修工作管理 一、 保修工作流程 驗房 —— 申報 —— 維修 —— 驗收 。 39 （一） 申報保 修 住戶從領取鑰匙之日起三天 內(nèi)，憑“業(yè)主 (住戶 )入住驗房表”到物管 處，由主管房管員在“保修登記表”上登記； “保修登記表”上須明確住戶預約時間，聯(lián)系電話等； 房管員在預約時間內(nèi)，及時填寫《派工單》 并 委派物管 處維修人員或通知施工單位進行維修。 （二） 維修 大中修由管理處通知開發(fā) 建設 單位負責維修，小修、急修由物管 處派人維修； 業(yè)主必須在場； 維修后業(yè)主應簽字確認 。 （三） 驗收 業(yè)主、房管員和維修人員三方到場驗收，并簽字認可。 附： 《房屋承接驗收表》； 《公共配套設施承接驗收表》； 《機電設備承接驗收表》； 《承接驗收遺留問題統(tǒng)計表》； 《入住驗房表》 ； 《裝修申請 (驗收 )表》； 《業(yè)主家庭情況登記表》。 第四 節(jié) 管理服務人員配置 一、管理服務人員配置原則 “ ****公寓 ” 管理服務 組織機構(gòu)設置體現(xiàn)高效、精干、務實、經(jīng)濟 、合理的原則，實現(xiàn)人力資源有效整合，并充分利用其它項目的管理服務資源 ，最終為管理服務目標 的 實現(xiàn)提供組織保障。 二、管理服務人員配置 根據(jù)四川省物價局、川 價 費 [2021]294 號《四川省物業(yè)服務收費管理細則 》，針對 ****公寓 具體情況， 管理服務 人員 共計 配置 57 人。 包括 ： 管理處管理人員 4 人，其中 項目經(jīng)理 1人， 行政助理 1 人， 財務管理 1 40 人， 客戶 服務 中心 主 管 1人 。 工程維修組 6 人，其中工程主管 1人， 維修工 5 人 ； 秩序維護隊 25 人，其中 隊長 1人 ， 領班 3人，秩序維護 員 21人 ； 保潔 綠化組 22 人， 其中 保潔主管 1人， 保潔工 16 人，綠化主管 1人，綠化工 4 人 。 三、員工崗位任職要求 各崗位任職的基本要求是：身體健康，無不良嗜好；熱愛集體，團結(jié)向上；聽從指揮，服從安排。 （一） 項目經(jīng)理崗位任職要求 大專以上文化 程度 ，持“物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證 ”或“物管項目經(jīng)理證”，從事過大型物業(yè)項目管理工作三年以上，有豐富的管理經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強； 親和力 強，具有良好的溝通表達能力、團隊協(xié) 作能力和對業(yè)主、住戶的把握能力； 個人綜合能力強，工作積極主動，有責任感，能勝任在壓力下工作； 具有較強的組織管理和分析解決問題的能力； 熟悉相關的法律法規(guī)，對質(zhì)量管理體系和環(huán)境管理體系有一定了解 。 （二） 行政助理崗位任職要求 中專以上文化 程度，持“物業(yè)管理員上崗證”，從事過物業(yè)管理工作一年以上或 從事行政管理工作一年以上，有一定的管理經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力 強； 親和力 強，具有良好的溝通表達能力、團隊協(xié) 作能力和對業(yè)主、住戶的把握能力； 個人綜合能力 較 強，工作積極主動，有責任感，能勝任在壓力下工作； 具有較強的組織管理和分析解決問題的能力； 熟悉相關的法律法規(guī)，對質(zhì)量管理體系和環(huán)境管理體系有一定了解 。 （三） 管理員或客戶服務員崗位任職要求 男女不限， 30 歲以下，中專以上文化 程度，持“物業(yè)管理員上崗證”，有一定的文字功底 ； 41 親和力 強，具有良好的溝通表達能力、團隊協(xié) 作能力和對業(yè)主、住戶的把握能力； 從事過相關管理工作一年以上，語言表達能 力強，有較強的服務意識和責任心； 對相關的法律法規(guī)有一定了解 。 （四）工程主管 崗位任職要求 男， 40歲以下，中專以上文化 程度 ，身體健康，工作責任心強； 三年以上相關工作經(jīng)驗，持有相關專業(yè)操作證 、上崗證 ； 溝通、協(xié)調(diào)、組織能力強，有分析解決問題的能力 ； 服從安排，遵守公司 規(guī)章 制度 。 （五）維修工 崗位任職要求 男， 40歲以下，高中以上文化 程度 ，身體健康，工作責任心強； 二年以上相關工作經(jīng)驗，持有相關專業(yè)操作證 、上崗證 ； 溝通、協(xié)調(diào)、組織能力較 強； 服從安排，遵守公司 規(guī)章 制度 。 (六）秩序維護隊 隊長崗位任職要求 男， 40歲以下，高中以上文化，持有相關職業(yè)資格證書； 從事過大型物業(yè)項目安全管理工作兩年以上，有消防管理經(jīng)驗，組織、管理、協(xié)調(diào)能力強，退伍軍人優(yōu)先； 工作責任心強，有上進心，有大局觀 念，有獨立分析和 解決問題的能力。 （七）秩序維護隊 領班崗位任職要求 男， 35歲以下，持有相關職業(yè)資格證書； 從事物業(yè)項目安全管理工作一年以上，有相關消防管理經(jīng)驗，組織、管理、協(xié)調(diào)能力較強，退伍軍人優(yōu)先； 工作責任心強，有上進心，有大局觀 念 ，協(xié)作能力強 。 （八）秩序維護 員 崗位任職要求 男， 30歲以下，持有相關職業(yè)資格證書； 從事過物業(yè)項目安全管理， 退伍軍人優(yōu)先； 42 工作責任心強， 有良好的職業(yè)道德，有上進心，協(xié)作能力較強 。 （九） 保潔員崗位任職要求 男女不限， 40 歲以下，初中以上文化 程度 ，身體健康，能吃苦耐勞； 從事過相關工作者優(yōu)先考慮； 服務意識強，有責任心，工作積極主動，服從工作 安排 。 （十）綠化工 崗位任職要求 男女不限， 40 歲以下，初中以上文化 程度 ，身體健康，能吃苦耐