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前期物業(yè)服務(wù)投標(biāo)方案-資料下載頁

2025-05-13 22:14本頁面

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【正文】 立遺留問題檔案; 34 物業(yè) 管理 公司指定專人協(xié)調(diào)處理遺留問題, 必要時(shí)公司總經(jīng)理出面協(xié)調(diào)解決。 第七 章 物業(yè) 管理 服務(wù) 方案 第一節(jié) 前期物業(yè)管理時(shí)間和組織機(jī)構(gòu) 一、前期物業(yè)管理 時(shí)間 : 自開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管理公司開始移交物業(yè)起至業(yè)主正式入伙止,通常時(shí)間為業(yè)主入住前一個(gè)月。 二、 前期物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu) : 為了便于與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)調(diào)有關(guān)事宜,保證 ****公寓 物業(yè)安全及正常運(yùn)營, 本著高效、精干、經(jīng)濟(jì)、合理的原則,設(shè)置組織機(jī)構(gòu),配置人員。 組織機(jī)構(gòu) 圖 (見圖六) ( 圖六 ) 人員配置 : 前期管理處配置人員共 26 — 30 人。 其中: 管理處領(lǐng)導(dǎo) 4 人 (含 項(xiàng)目經(jīng)理 1 人 ) 。物業(yè) 管理 公司委派具有高檔 小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和 較強(qiáng)綜合素質(zhì),有親和力 ,熱愛物業(yè)管理的經(jīng)理擔(dān)任物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo),協(xié)調(diào)聯(lián)系管理處辦公、 生活用房 , 現(xiàn)場協(xié)調(diào)承接驗(yàn)收的有關(guān)事宜 及內(nèi)部管理物業(yè)公司品質(zhì)控制部 管理處 資料接管驗(yàn)收組 工程接管驗(yàn)收組 秩序維護(hù)隊(duì) 保安 隊(duì) 清潔綠化組 35 工作。 資料承接驗(yàn)收組 1 人。 物業(yè) 管理 公司委派 1 名物業(yè)管理業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)物業(yè)資料承接驗(yàn)收。 工程承接驗(yàn)收組 1人。 物業(yè) 管理 公司委派 1名工程維修業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)工程的承接驗(yàn)收工作。 機(jī)電維修工 3人。協(xié)助工程 維修業(yè)務(wù)骨干進(jìn)行工程的承接驗(yàn)收工作。 秩序維護(hù)隊(duì) 13 人 ( 隊(duì)長 1 人,隊(duì)員 12 人 ) 。 兩 個(gè)出入口各設(shè) 1人,實(shí)行三班制。 清潔綠化工視交房進(jìn)度逐步增加,直至全員配置。 經(jīng)費(fèi)開支 : 按整體方案,依據(jù)前期實(shí)際配置人員進(jìn)行計(jì)算。 三、 前期物業(yè)管理工作重點(diǎn) : (一)物業(yè)安全 前期物業(yè)主要是零散的施工人員進(jìn)出 ****公寓 ,人員成份復(fù)雜,為保 證物業(yè)及配套 設(shè)施、設(shè)備安全,防止人為破壞尤 為重要。秩序維護(hù)人員必須認(rèn)真負(fù)責(zé),嚴(yán)把進(jìn)出口關(guān)。給進(jìn)場施工隊(duì)人員辦理進(jìn)出證,施工人員必須憑證出入。施工隊(duì)離場 前,必須到管理處申請“放行條”,經(jīng)管理處房管員以上人員檢查無誤并 簽名 確認(rèn) 后施工隊(duì)方可撤離。 (二) 內(nèi)部人員管理 由于管理處剛組建,員工之間不了解, 協(xié)調(diào)比較困難,管理處管理 人員應(yīng)加大協(xié)調(diào)管理力度,用制度管人,防止人員松散。 (三)承接驗(yàn)收 承接驗(yàn)收工作牽涉到 ****公寓 家家戶戶利益和開發(fā)商的利益, 在承接驗(yàn)收工作中 要 重點(diǎn)注意: 驗(yàn)收要仔細(xì)認(rèn)真,重要項(xiàng)目 要逐戶驗(yàn)收; 各種資料交接要齊全,交接手續(xù)要齊備 ; 遺留問題處理要及時(shí) ; 頂層物業(yè)在下雨后要全部查檢,對防水質(zhì)量要嚴(yán)格查檢。 第二節(jié) 業(yè)主 (住戶 )入住前籌備工作 36 一、 編制入住工作方案 管理處正式成立后,管理處項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)根據(jù)公司品質(zhì)控制部制定 的《 ****公寓 物業(yè)管理服務(wù)方案》編寫入住工作方案 。 入住工作方案的內(nèi)容包括以下部分: 核實(shí)《 ****公寓 物業(yè)管理服務(wù)方案》中擬訂的各類人員配備情況; 根據(jù) ****公寓 的實(shí)際情況和《 ****公寓 物業(yè)管理服務(wù)方案》中對住宅區(qū)管理的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn),擬定 ****公寓 入住后在加強(qiáng)治安、車輛管理、垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見或整改措施; 擬定辦公用房和員工宿舍的裝修方案; 擬定物品采購計(jì)劃; 制定入住流程 (入住流程見圖七) 。 二、 準(zhǔn)備入住材料 (一) 根據(jù) ****公寓實(shí)際情況編寫和印刷: 《消防責(zé)任安全書》; 《業(yè)主臨時(shí)公約》; 《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》; 《 ****公寓物業(yè)管理服務(wù)方案》 規(guī)定 應(yīng)建立的制度; 入住時(shí)的相關(guān)表格。 (二) 宣傳《成都市住宅裝修管理規(guī)定》,并結(jié)合實(shí)際編寫、印刷《 ****公寓房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》。 (三) 編制《水、電、氣抄表冊》 , 并登記水、電、氣底數(shù)。 繳交的款項(xiàng):包括樓價(jià)余款及辦理入住需交的其它費(fèi)用。 業(yè)主出具: 1) 《商品房購買合同》或《抵押貸款合同》原件。 2) 《抵押貸款合業(yè)主到來 交樓處 在等候區(qū)輪候 37 (圖七 ) 三、 驗(yàn)證 ****公寓 發(fā)出的入住通知單原件、購房或租賃合同復(fù)印件一份; 業(yè)主及家庭成員 (或同住人 )身份證原件及復(fù)印件一份; 業(yè)主及家庭成員 (或同住人 )一寸照片一張。 四、 業(yè)主領(lǐng)取資料 (一)將業(yè)主需填寫的資料用檔案袋按戶分裝,由專人負(fù)責(zé)發(fā)放和管理,業(yè)主領(lǐng)取后要簽名。資料包括 : 《業(yè)主臨時(shí)公約》; 《成都市住宅裝修管理規(guī)定》; 《 ****公寓 房屋裝飾裝修管理服務(wù) 協(xié)議 》; 38 《收費(fèi)項(xiàng)目一覽表》; (二) 資料填寫。指導(dǎo)業(yè)主填寫資料,并向業(yè)主解答疑惑。 (三) 回收、發(fā)放簽名后的資料。 將簽名后的相關(guān)資料發(fā)給業(yè)主。 管理處按業(yè)主 (住戶 )的棟號和房號進(jìn)行建檔編號。檔案 包 括: ( 1) 《入 住通知單原件》; ( 2) 業(yè)主及家庭成員 (或同住人 )身份證復(fù)印件一份; ( 3) 《業(yè)主家庭情況登記表》; ( 4) 《購房合同》復(fù)印件一份; ( 5) 《入住驗(yàn)房表》; ( 6) 《業(yè)主臨時(shí)公約》; ( 7) 《裝修申請 (驗(yàn)收 )表》; ( 8) 《 住宅室內(nèi)裝飾 裝修 管理服務(wù) 協(xié)議 》 ; ( 9) 《住宅室內(nèi)裝飾 裝修 登記 表 》 。 按戶將檔案裝入業(yè)主資料檔案袋,檔案袋封面應(yīng)編寫檔案目錄,檔案袋內(nèi)的檔案資料應(yīng)按目錄順序存在,檔案資料 統(tǒng)一 用 A4 紙 手寫 。 (四) 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),并將業(yè)主相關(guān)資料錄入電腦。 五、 管理費(fèi)收取 以入住通知單發(fā)出 日期為準(zhǔn) , 向產(chǎn)權(quán)所有人 預(yù)收 3 個(gè)月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。 六、 驗(yàn)房和鑰匙發(fā)放 由物管 處人員引導(dǎo) 業(yè)主按《業(yè)主入住驗(yàn)房表》內(nèi)容驗(yàn)房。住戶繳清費(fèi)用后,在房管員的陪同下,對室 內(nèi)項(xiàng)目逐一進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收合格,雙方在《入住驗(yàn)房表》簽名,發(fā)放業(yè)主鑰匙,業(yè)主將 《入住驗(yàn)房表》 交回物管 處存檔。 驗(yàn)收有問題時(shí): 業(yè)主要求在搬入后再進(jìn)行維修的,管理處應(yīng)將業(yè)主房屋鑰匙全部發(fā)放 ; 業(yè)主驗(yàn)房有問題,物管 處在將鑰匙交給業(yè)主的同時(shí) , 應(yīng)預(yù)留一把工程 鑰匙在物管 處,以供維修時(shí)使用。 第三節(jié) 房屋保修工作管理 一、 保修工作流程 驗(yàn)房 —— 申報(bào) —— 維修 —— 驗(yàn)收 。 39 (一) 申報(bào)保 修 住戶從領(lǐng)取鑰匙之日起三天 內(nèi),憑“業(yè)主 (住戶 )入住驗(yàn)房表”到物管 處,由主管房管員在“保修登記表”上登記; “保修登記表”上須明確住戶預(yù)約時(shí)間,聯(lián)系電話等; 房管員在預(yù)約時(shí)間內(nèi),及時(shí)填寫《派工單》 并 委派物管 處維修人員或通知施工單位進(jìn)行維修。 (二) 維修 大中修由管理處通知開發(fā) 建設(shè) 單位負(fù)責(zé)維修,小修、急修由物管 處派人維修; 業(yè)主必須在場; 維修后業(yè)主應(yīng)簽字確認(rèn) 。 (三) 驗(yàn)收 業(yè)主、房管員和維修人員三方到場驗(yàn)收,并簽字認(rèn)可。 附: 《房屋承接驗(yàn)收表》; 《公共配套設(shè)施承接驗(yàn)收表》; 《機(jī)電設(shè)備承接驗(yàn)收表》; 《承接驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表》; 《入住驗(yàn)房表》 ; 《裝修申請 (驗(yàn)收 )表》; 《業(yè)主家庭情況登記表》。 第四 節(jié) 管理服務(wù)人員配置 一、管理服務(wù)人員配置原則 “ ****公寓 ” 管理服務(wù) 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置體現(xiàn)高效、精干、務(wù)實(shí)、經(jīng)濟(jì) 、合理的原則,實(shí)現(xiàn)人力資源有效整合,并充分利用其它項(xiàng)目的管理服務(wù)資源 ,最終為管理服務(wù)目標(biāo) 的 實(shí)現(xiàn)提供組織保障。 二、管理服務(wù)人員配置 根據(jù)四川省物價(jià)局、川 價(jià) 費(fèi) [2021]294 號《四川省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理細(xì)則 》,針對 ****公寓 具體情況, 管理服務(wù) 人員 共計(jì) 配置 57 人。 包括 : 管理處管理人員 4 人,其中 項(xiàng)目經(jīng)理 1人, 行政助理 1 人, 財(cái)務(wù)管理 1 40 人, 客戶 服務(wù) 中心 主 管 1人 。 工程維修組 6 人,其中工程主管 1人, 維修工 5 人 ; 秩序維護(hù)隊(duì) 25 人,其中 隊(duì)長 1人 , 領(lǐng)班 3人,秩序維護(hù) 員 21人 ; 保潔 綠化組 22 人, 其中 保潔主管 1人, 保潔工 16 人,綠化主管 1人,綠化工 4 人 。 三、員工崗位任職要求 各崗位任職的基本要求是:身體健康,無不良嗜好;熱愛集體,團(tuán)結(jié)向上;聽從指揮,服從安排。 (一) 項(xiàng)目經(jīng)理崗位任職要求 大專以上文化 程度 ,持“物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證 ”或“物管項(xiàng)目經(jīng)理證”,從事過大型物業(yè)項(xiàng)目管理工作三年以上,有豐富的管理經(jīng)驗(yàn),組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng); 親和力 強(qiáng),具有良好的溝通表達(dá)能力、團(tuán)隊(duì)協(xié) 作能力和對業(yè)主、住戶的把握能力; 個(gè)人綜合能力強(qiáng),工作積極主動(dòng),有責(zé)任感,能勝任在壓力下工作; 具有較強(qiáng)的組織管理和分析解決問題的能力; 熟悉相關(guān)的法律法規(guī),對質(zhì)量管理體系和環(huán)境管理體系有一定了解 。 (二) 行政助理崗位任職要求 中專以上文化 程度,持“物業(yè)管理員上崗證”,從事過物業(yè)管理工作一年以上或 從事行政管理工作一年以上,有一定的管理經(jīng)驗(yàn),組織協(xié)調(diào)能力 強(qiáng); 親和力 強(qiáng),具有良好的溝通表達(dá)能力、團(tuán)隊(duì)協(xié) 作能力和對業(yè)主、住戶的把握能力; 個(gè)人綜合能力 較 強(qiáng),工作積極主動(dòng),有責(zé)任感,能勝任在壓力下工作; 具有較強(qiáng)的組織管理和分析解決問題的能力; 熟悉相關(guān)的法律法規(guī),對質(zhì)量管理體系和環(huán)境管理體系有一定了解 。 (三) 管理員或客戶服務(wù)員崗位任職要求 男女不限, 30 歲以下,中專以上文化 程度,持“物業(yè)管理員上崗證”,有一定的文字功底 ; 41 親和力 強(qiáng),具有良好的溝通表達(dá)能力、團(tuán)隊(duì)協(xié) 作能力和對業(yè)主、住戶的把握能力; 從事過相關(guān)管理工作一年以上,語言表達(dá)能 力強(qiáng),有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和責(zé)任心; 對相關(guān)的法律法規(guī)有一定了解 。 (四)工程主管 崗位任職要求 男, 40歲以下,中專以上文化 程度 ,身體健康,工作責(zé)任心強(qiáng); 三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),持有相關(guān)專業(yè)操作證 、上崗證 ; 溝通、協(xié)調(diào)、組織能力強(qiáng),有分析解決問題的能力 ; 服從安排,遵守公司 規(guī)章 制度 。 (五)維修工 崗位任職要求 男, 40歲以下,高中以上文化 程度 ,身體健康,工作責(zé)任心強(qiáng); 二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),持有相關(guān)專業(yè)操作證 、上崗證 ; 溝通、協(xié)調(diào)、組織能力較 強(qiáng); 服從安排,遵守公司 規(guī)章 制度 。 (六)秩序維護(hù)隊(duì) 隊(duì)長崗位任職要求 男, 40歲以下,高中以上文化,持有相關(guān)職業(yè)資格證書; 從事過大型物業(yè)項(xiàng)目安全管理工作兩年以上,有消防管理經(jīng)驗(yàn),組織、管理、協(xié)調(diào)能力強(qiáng),退伍軍人優(yōu)先; 工作責(zé)任心強(qiáng),有上進(jìn)心,有大局觀 念,有獨(dú)立分析和 解決問題的能力。 (七)秩序維護(hù)隊(duì) 領(lǐng)班崗位任職要求 男, 35歲以下,持有相關(guān)職業(yè)資格證書; 從事物業(yè)項(xiàng)目安全管理工作一年以上,有相關(guān)消防管理經(jīng)驗(yàn),組織、管理、協(xié)調(diào)能力較強(qiáng),退伍軍人優(yōu)先; 工作責(zé)任心強(qiáng),有上進(jìn)心,有大局觀 念 ,協(xié)作能力強(qiáng) 。 (八)秩序維護(hù) 員 崗位任職要求 男, 30歲以下,持有相關(guān)職業(yè)資格證書; 從事過物業(yè)項(xiàng)目安全管理, 退伍軍人優(yōu)先; 42 工作責(zé)任心強(qiáng), 有良好的職業(yè)道德,有上進(jìn)心,協(xié)作能力較強(qiáng) 。 (九) 保潔員崗位任職要求 男女不限, 40 歲以下,初中以上文化 程度 ,身體健康,能吃苦耐勞; 從事過相關(guān)工作者優(yōu)先考慮; 服務(wù)意識(shí)強(qiáng),有責(zé)任心,工作積極主動(dòng),服從工作 安排 。 (十)綠化工 崗位任職要求 男女不限, 40 歲以下,初中以上文化 程度 ,身體健康,能吃苦耐
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