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前期物業(yè)服務投標方案-資料下載頁

2025-05-13 22:14本頁面

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【正文】 立遺留問題檔案; 34 物業(yè) 管理 公司指定專人協(xié)調(diào)處理遺留問題, 必要時公司總經(jīng)理出面協(xié)調(diào)解決。 第七 章 物業(yè) 管理 服務 方案 第一節(jié) 前期物業(yè)管理時間和組織機構(gòu) 一、前期物業(yè)管理 時間 : 自開發(fā)建設單位向物業(yè)管理公司開始移交物業(yè)起至業(yè)主正式入伙止,通常時間為業(yè)主入住前一個月。 二、 前期物業(yè)管理組織機構(gòu) : 為了便于與開發(fā)建設單位協(xié)調(diào)有關事宜,保證 ****公寓 物業(yè)安全及正常運營, 本著高效、精干、經(jīng)濟、合理的原則,設置組織機構(gòu),配置人員。 組織機構(gòu) 圖 (見圖六) ( 圖六 ) 人員配置 : 前期管理處配置人員共 26 — 30 人。 其中: 管理處領導 4 人 (含 項目經(jīng)理 1 人 ) 。物業(yè) 管理 公司委派具有高檔 小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗和 較強綜合素質(zhì),有親和力 ,熱愛物業(yè)管理的經(jīng)理擔任物業(yè)管理處領導,協(xié)調(diào)聯(lián)系管理處辦公、 生活用房 , 現(xiàn)場協(xié)調(diào)承接驗收的有關事宜 及內(nèi)部管理物業(yè)公司品質(zhì)控制部 管理處 資料接管驗收組 工程接管驗收組 秩序維護隊 保安 隊 清潔綠化組 35 工作。 資料承接驗收組 1 人。 物業(yè) 管理 公司委派 1 名物業(yè)管理業(yè)務骨干負責物業(yè)資料承接驗收。 工程承接驗收組 1人。 物業(yè) 管理 公司委派 1名工程維修業(yè)務骨干具體負責工程的承接驗收工作。 機電維修工 3人。協(xié)助工程 維修業(yè)務骨干進行工程的承接驗收工作。 秩序維護隊 13 人 ( 隊長 1 人,隊員 12 人 ) 。 兩 個出入口各設 1人,實行三班制。 清潔綠化工視交房進度逐步增加,直至全員配置。 經(jīng)費開支 : 按整體方案,依據(jù)前期實際配置人員進行計算。 三、 前期物業(yè)管理工作重點 : (一)物業(yè)安全 前期物業(yè)主要是零散的施工人員進出 ****公寓 ,人員成份復雜,為保 證物業(yè)及配套 設施、設備安全,防止人為破壞尤 為重要。秩序維護人員必須認真負責,嚴把進出口關。給進場施工隊人員辦理進出證,施工人員必須憑證出入。施工隊離場 前,必須到管理處申請“放行條”,經(jīng)管理處房管員以上人員檢查無誤并 簽名 確認 后施工隊方可撤離。 (二) 內(nèi)部人員管理 由于管理處剛組建,員工之間不了解, 協(xié)調(diào)比較困難,管理處管理 人員應加大協(xié)調(diào)管理力度,用制度管人,防止人員松散。 (三)承接驗收 承接驗收工作牽涉到 ****公寓 家家戶戶利益和開發(fā)商的利益, 在承接驗收工作中 要 重點注意: 驗收要仔細認真,重要項目 要逐戶驗收; 各種資料交接要齊全,交接手續(xù)要齊備 ; 遺留問題處理要及時 ; 頂層物業(yè)在下雨后要全部查檢,對防水質(zhì)量要嚴格查檢。 第二節(jié) 業(yè)主 (住戶 )入住前籌備工作 36 一、 編制入住工作方案 管理處正式成立后,管理處項目經(jīng)理負責根據(jù)公司品質(zhì)控制部制定 的《 ****公寓 物業(yè)管理服務方案》編寫入住工作方案 。 入住工作方案的內(nèi)容包括以下部分: 核實《 ****公寓 物業(yè)管理服務方案》中擬訂的各類人員配備情況; 根據(jù) ****公寓 的實際情況和《 ****公寓 物業(yè)管理服務方案》中對住宅區(qū)管理的要求以及要達到的標準,擬定 ****公寓 入住后在加強治安、車輛管理、垃圾清運等方面的配套改進意見或整改措施; 擬定辦公用房和員工宿舍的裝修方案; 擬定物品采購計劃; 制定入住流程 (入住流程見圖七) 。 二、 準備入住材料 (一) 根據(jù) ****公寓實際情況編寫和印刷: 《消防責任安全書》; 《業(yè)主臨時公約》; 《 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議》; 《 ****公寓物業(yè)管理服務方案》 規(guī)定 應建立的制度; 入住時的相關表格。 (二) 宣傳《成都市住宅裝修管理規(guī)定》,并結(jié)合實際編寫、印刷《 ****公寓房屋裝飾裝修管理服務協(xié)議》。 (三) 編制《水、電、氣抄表冊》 , 并登記水、電、氣底數(shù)。 繳交的款項:包括樓價余款及辦理入住需交的其它費用。 業(yè)主出具: 1) 《商品房購買合同》或《抵押貸款合同》原件。 2) 《抵押貸款合業(yè)主到來 交樓處 在等候區(qū)輪候 37 (圖七 ) 三、 驗證 ****公寓 發(fā)出的入住通知單原件、購房或租賃合同復印件一份; 業(yè)主及家庭成員 (或同住人 )身份證原件及復印件一份; 業(yè)主及家庭成員 (或同住人 )一寸照片一張。 四、 業(yè)主領取資料 (一)將業(yè)主需填寫的資料用檔案袋按戶分裝,由專人負責發(fā)放和管理,業(yè)主領取后要簽名。資料包括 : 《業(yè)主臨時公約》; 《成都市住宅裝修管理規(guī)定》; 《 ****公寓 房屋裝飾裝修管理服務 協(xié)議 》; 38 《收費項目一覽表》; (二) 資料填寫。指導業(yè)主填寫資料,并向業(yè)主解答疑惑。 (三) 回收、發(fā)放簽名后的資料。 將簽名后的相關資料發(fā)給業(yè)主。 管理處按業(yè)主 (住戶 )的棟號和房號進行建檔編號。檔案 包 括: ( 1) 《入 住通知單原件》; ( 2) 業(yè)主及家庭成員 (或同住人 )身份證復印件一份; ( 3) 《業(yè)主家庭情況登記表》; ( 4) 《購房合同》復印件一份; ( 5) 《入住驗房表》; ( 6) 《業(yè)主臨時公約》; ( 7) 《裝修申請 (驗收 )表》; ( 8) 《 住宅室內(nèi)裝飾 裝修 管理服務 協(xié)議 》 ; ( 9) 《住宅室內(nèi)裝飾 裝修 登記 表 》 。 按戶將檔案裝入業(yè)主資料檔案袋,檔案袋封面應編寫檔案目錄,檔案袋內(nèi)的檔案資料應按目錄順序存在,檔案資料 統(tǒng)一 用 A4 紙 手寫 。 (四) 數(shù)據(jù)統(tǒng)計,并將業(yè)主相關資料錄入電腦。 五、 管理費收取 以入住通知單發(fā)出 日期為準 , 向產(chǎn)權所有人 預收 3 個月的物業(yè)管理服務費。 六、 驗房和鑰匙發(fā)放 由物管 處人員引導 業(yè)主按《業(yè)主入住驗房表》內(nèi)容驗房。住戶繳清費用后,在房管員的陪同下,對室 內(nèi)項目逐一進行驗收,驗收合格,雙方在《入住驗房表》簽名,發(fā)放業(yè)主鑰匙,業(yè)主將 《入住驗房表》 交回物管 處存檔。 驗收有問題時: 業(yè)主要求在搬入后再進行維修的,管理處應將業(yè)主房屋鑰匙全部發(fā)放 ; 業(yè)主驗房有問題,物管 處在將鑰匙交給業(yè)主的同時 , 應預留一把工程 鑰匙在物管 處,以供維修時使用。 第三節(jié) 房屋保修工作管理 一、 保修工作流程 驗房 —— 申報 —— 維修 —— 驗收 。 39 (一) 申報保 修 住戶從領取鑰匙之日起三天 內(nèi),憑“業(yè)主 (住戶 )入住驗房表”到物管 處,由主管房管員在“保修登記表”上登記; “保修登記表”上須明確住戶預約時間,聯(lián)系電話等; 房管員在預約時間內(nèi),及時填寫《派工單》 并 委派物管 處維修人員或通知施工單位進行維修。 (二) 維修 大中修由管理處通知開發(fā) 建設 單位負責維修,小修、急修由物管 處派人維修; 業(yè)主必須在場; 維修后業(yè)主應簽字確認 。 (三) 驗收 業(yè)主、房管員和維修人員三方到場驗收,并簽字認可。 附: 《房屋承接驗收表》; 《公共配套設施承接驗收表》; 《機電設備承接驗收表》; 《承接驗收遺留問題統(tǒng)計表》; 《入住驗房表》 ; 《裝修申請 (驗收 )表》; 《業(yè)主家庭情況登記表》。 第四 節(jié) 管理服務人員配置 一、管理服務人員配置原則 “ ****公寓 ” 管理服務 組織機構(gòu)設置體現(xiàn)高效、精干、務實、經(jīng)濟 、合理的原則,實現(xiàn)人力資源有效整合,并充分利用其它項目的管理服務資源 ,最終為管理服務目標 的 實現(xiàn)提供組織保障。 二、管理服務人員配置 根據(jù)四川省物價局、川 價 費 [2021]294 號《四川省物業(yè)服務收費管理細則 》,針對 ****公寓 具體情況, 管理服務 人員 共計 配置 57 人。 包括 : 管理處管理人員 4 人,其中 項目經(jīng)理 1人, 行政助理 1 人, 財務管理 1 40 人, 客戶 服務 中心 主 管 1人 。 工程維修組 6 人,其中工程主管 1人, 維修工 5 人 ; 秩序維護隊 25 人,其中 隊長 1人 , 領班 3人,秩序維護 員 21人 ; 保潔 綠化組 22 人, 其中 保潔主管 1人, 保潔工 16 人,綠化主管 1人,綠化工 4 人 。 三、員工崗位任職要求 各崗位任職的基本要求是:身體健康,無不良嗜好;熱愛集體,團結(jié)向上;聽從指揮,服從安排。 (一) 項目經(jīng)理崗位任職要求 大專以上文化 程度 ,持“物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證 ”或“物管項目經(jīng)理證”,從事過大型物業(yè)項目管理工作三年以上,有豐富的管理經(jīng)驗,組織協(xié)調(diào)能力強; 親和力 強,具有良好的溝通表達能力、團隊協(xié) 作能力和對業(yè)主、住戶的把握能力; 個人綜合能力強,工作積極主動,有責任感,能勝任在壓力下工作; 具有較強的組織管理和分析解決問題的能力; 熟悉相關的法律法規(guī),對質(zhì)量管理體系和環(huán)境管理體系有一定了解 。 (二) 行政助理崗位任職要求 中專以上文化 程度,持“物業(yè)管理員上崗證”,從事過物業(yè)管理工作一年以上或 從事行政管理工作一年以上,有一定的管理經(jīng)驗,組織協(xié)調(diào)能力 強; 親和力 強,具有良好的溝通表達能力、團隊協(xié) 作能力和對業(yè)主、住戶的把握能力; 個人綜合能力 較 強,工作積極主動,有責任感,能勝任在壓力下工作; 具有較強的組織管理和分析解決問題的能力; 熟悉相關的法律法規(guī),對質(zhì)量管理體系和環(huán)境管理體系有一定了解 。 (三) 管理員或客戶服務員崗位任職要求 男女不限, 30 歲以下,中專以上文化 程度,持“物業(yè)管理員上崗證”,有一定的文字功底 ; 41 親和力 強,具有良好的溝通表達能力、團隊協(xié) 作能力和對業(yè)主、住戶的把握能力; 從事過相關管理工作一年以上,語言表達能 力強,有較強的服務意識和責任心; 對相關的法律法規(guī)有一定了解 。 (四)工程主管 崗位任職要求 男, 40歲以下,中專以上文化 程度 ,身體健康,工作責任心強; 三年以上相關工作經(jīng)驗,持有相關專業(yè)操作證 、上崗證 ; 溝通、協(xié)調(diào)、組織能力強,有分析解決問題的能力 ; 服從安排,遵守公司 規(guī)章 制度 。 (五)維修工 崗位任職要求 男, 40歲以下,高中以上文化 程度 ,身體健康,工作責任心強; 二年以上相關工作經(jīng)驗,持有相關專業(yè)操作證 、上崗證 ; 溝通、協(xié)調(diào)、組織能力較 強; 服從安排,遵守公司 規(guī)章 制度 。 (六)秩序維護隊 隊長崗位任職要求 男, 40歲以下,高中以上文化,持有相關職業(yè)資格證書; 從事過大型物業(yè)項目安全管理工作兩年以上,有消防管理經(jīng)驗,組織、管理、協(xié)調(diào)能力強,退伍軍人優(yōu)先; 工作責任心強,有上進心,有大局觀 念,有獨立分析和 解決問題的能力。 (七)秩序維護隊 領班崗位任職要求 男, 35歲以下,持有相關職業(yè)資格證書; 從事物業(yè)項目安全管理工作一年以上,有相關消防管理經(jīng)驗,組織、管理、協(xié)調(diào)能力較強,退伍軍人優(yōu)先; 工作責任心強,有上進心,有大局觀 念 ,協(xié)作能力強 。 (八)秩序維護 員 崗位任職要求 男, 30歲以下,持有相關職業(yè)資格證書; 從事過物業(yè)項目安全管理, 退伍軍人優(yōu)先; 42 工作責任心強, 有良好的職業(yè)道德,有上進心,協(xié)作能力較強 。 (九) 保潔員崗位任職要求 男女不限, 40 歲以下,初中以上文化 程度 ,身體健康,能吃苦耐勞; 從事過相關工作者優(yōu)先考慮; 服務意識強,有責任心,工作積極主動,服從工作 安排 。 (十)綠化工 崗位任職要求 男女不限, 40 歲以下,初中以上文化 程度 ,身體健康,能吃苦耐
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