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【正文】 電扶梯。 嚴格遵守電扶梯操作規(guī)程。 22 當值人員每班每兩小時巡查扶梯一次。 當發(fā)現(xiàn)或接報扶梯發(fā)生故障時應馬上停止故障梯，并由設備管理員通 知保養(yǎng)商到場維修。 五、電梯設備維修管理制度 委托電梯保養(yǎng)承包商對電梯進行保養(yǎng)維修。 物管部負責與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)。特殊情況時其他部門可以直接與承包商聯(lián)系，并及時通知物管部。 將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設備維修記錄表、電梯設備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時記錄于電梯設備臺賬。 每季度末對電梯電源開關柜進行一次檢查并做維護保養(yǎng)。 強電管理員對電梯設備的維修、保養(yǎng)進行檢查監(jiān)督。 當電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。 六、電梯故障應急處理方案 （ 一）電梯困人 如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應按如下方法處理： 把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。 確定電梯轎廂位置。 當電梯停在距某平層位置約177。 60 cm 范圍時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。 當電梯未停在上述位置時，則必須用機械方法移動轎廂后救人。步驟如下： (1)轎門應保持關閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動關上。利用電梯內 23 對講電話，通知乘客轎廂將會移動，要求乘客靜待轎廂內 、不要亂動。 (2)在曳引電動機軸尾裝上盤車裝置。 (3)兩人把持盤車裝置，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動。 (4)按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動到平層177。 15cm 位置上。 (5)使抱閘恢復正常，然后在廳門對應轎門外機械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。 當按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時，應立即停止救援并及時通知大廈電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。 事后書面報告物管部經理。 （二）水浸 事故 電梯維修員發(fā)現(xiàn)或接報發(fā)生水浸事故將會危及電梯運行時應立刻通知物管部，當值保安員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。 電梯維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關閉該電梯。 攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。 即刻將情況報告主管管理員和電梯承包商。 （三）巡查中發(fā)現(xiàn)電梯異常 電梯維修員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯運行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運行的現(xiàn)象發(fā)生，應立刻通知監(jiān)控中心。 監(jiān)控中心當值人員通過轎廂對講機通 知客人從最近的樓層離開故障電梯。 電梯維修員將故障電梯關閉。 即刻將情況報告物管部經理和電梯承包商。 24 第六部分 維修管理 一、用戶室內設備維修規(guī)程 接到維修單，應先將單號和內容登記在維修檔案登記表上，隨后交對應的班組進行維修工作。 物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。 根據(jù)維修內容準備必要的工具和材料，按相應的維修服務承諾時間到達維修現(xiàn)場。 到達用戶后應經用戶許可后方能進入室內。 當判定維修項目屬有償維修時，根據(jù)物管部維修收費標準向用戶報維修價格。 用戶同意維修，則將收費金額填在維修單對應位置上；用戶不同意該價格，維修人員在維修單上注明原因，交用戶簽名。 因材料不足暫不能維修的，應向用戶解釋清楚，預約下次維修時間，并將有關情況記錄在維修單上。 因用戶自購設備故障無法維修的，應詳細向用戶說明原因，由用戶聯(lián)系其設備的供應商維修，同時將情況記錄在維修單上交用戶簽名。 根據(jù)故障情況采取相應的維修措施，注意做好現(xiàn)場周圍物品的防護和遮蓋。 故障修復后，用戶驗收合格，維修人員在維修單上填寫維修結果，請用戶簽名確認。維修人員清理現(xiàn)場后才可離開 。 1維修人員在完成的維修單上簽名，交物管部經理復核簽名，于當日交給物管部文員。維修單一聯(lián)留用戶，另兩聯(lián)分留物業(yè)部和物管部。物管部文員將維修單錄入電腦，并填寫維修檔案登記表，定期歸人維修檔案。 1每周由各專業(yè)管理員抽取 10％已完成的維修單進行回訪，發(fā)現(xiàn)用戶不滿意的 25 應追查，確實屬人為因素的應追究維修工的責任。 消防系統(tǒng)管理 一、消防報警設備運行規(guī)定 消防中心值班員負責消防中心內消防設備（報警系統(tǒng)、聯(lián)動柜等） 24 小時運行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后，應立即派人前往觀察。確認火情后，通 過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應滅火設備。 如有設備故障，監(jiān)控中心值班人員及時通知物管部進行維修處理。 當日值班人員要負責消防中心的清潔工作，保持地面、墻壁、設備無積塵，水漬，油漬。 由物管部選定消防報警設備維保單位，對消防報警設備進行日常維護保養(yǎng)，物管部派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行情況。 物管部和內保部每月定期對大樓消防系統(tǒng)進行模擬檢測，確保消防設備處于正常狀態(tài)。 消防系統(tǒng)如因維護或其他原因要暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動／自動等），應由物管部書面通知內保部，并提出相應的臨時措施，確保 大樓消防安全。 二、緊急廣播系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 按保養(yǎng)計劃表做系統(tǒng)保養(yǎng)。 保養(yǎng)時先斷開系統(tǒng)電源。 清潔錄音座的磁頭、壓帶輪、主導軸。 清潔錄音機磁頭和機械部分。 檢查切換器背后的接線端子、插頭和面板按鈕。 清潔擴音機散熱器上的灰塵。 26 保養(yǎng)結束后選擇部分樓層作測試，并填寫消防中心設備檢查表。 三、消防排煙系統(tǒng)、正壓送風機維修保養(yǎng)規(guī)程 按保養(yǎng)計劃進行機器的保養(yǎng)。 手動盤動風機檢查松緊度，發(fā)現(xiàn)異常馬上檢修。 檢查風機的風葉，清除表面灰塵。 加注潤 滑油，檢查緊固風機接線端子。 清除控制箱表面和內部的灰塵，檢查箱內器件。 檢查風機與風管間的軟接，發(fā)現(xiàn)破損立刻更換。 手動啟動風機檢查運行情況。 工作結束后，填寫消防風機檢查表。 四、防火卷閘維修保養(yǎng)規(guī)程 按保養(yǎng)計劃進行系統(tǒng)保養(yǎng)，并記錄在設備日常保養(yǎng)表。 清除卷閘電機及傳動鏈條表面灰塵，并加潤滑油。 檢查控制箱內器件，緊固接線端子，清潔箱內及表面灰塵。 檢查手動開關控制盒，清潔按鈕上的污物。 檢查卷閘上下行程開關，開關滑軌加潤滑油。 檢查電動剎車 手動開關和手動起閘裝置。 手動上升和下降防火閘，檢查運行情況，并調整上下行程開關位置，令卷閘開啟或關閉處于適當?shù)奈恢?。測試過程嚴防卷閘沖頂或沖底。 觸發(fā)卷閘附近的煙／溫感檢查自動落閘功能，消防中心監(jiān)控員在聯(lián)動臺上測試遙控落閘功能。 五、應急燈、疏散指示燈檢查保養(yǎng)制度 27 各樓層應急燈、疏散指示燈不得私自拆除、移位和取用。 巡查人員每天檢查一次應急燈具，發(fā)現(xiàn)異常馬上用《維修單》物管部維修。檢查內容包括燈具是否正常發(fā)亮，表面玻璃有否破損，安裝是否牢固，按下測試按鈕是否仍然發(fā)亮。 應急 燈具應保持清潔。