【正文】 行為的處理：,《物業(yè)管理?xiàng)l例》,中華人民共和國國務(wù)院令第379號《物業(yè)管理?xiàng)l例》，經(jīng)2003年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會議通過。自2003年9月1日起施行。,2007年9月1日根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定對，《物業(yè)管理?xiàng)l例》作如下修改： 一、將第十條第一款修改為：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。” 刪除第十條第二款。,二、將第十一條修改為：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： “(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； “(二)制定和修改管理規(guī)約； “(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； “(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； “(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金； “(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； “(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！?三、將第十二條修改為：“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 “業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 “業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 “業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 “業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！?四、將第十九條第二款修改為：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！?此外，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”，并對個別條文的文字作了修改。 本決定自2007年10月1日起施行。,思考題： 物業(yè)管理的含義、性質(zhì)？ 物業(yè)管理的基本特征？ 物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別？ 物業(yè)管理的基本內(nèi)容？ 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)？ 什么叫物業(yè)管理的早期介入？ 什么叫前期物業(yè)管理？ 前期物業(yè)管理工作內(nèi)容？ 早期介入作用？ 什么是接管驗(yàn)收？竣工驗(yàn)收？它們的區(qū)別是？,1接管驗(yàn)收的要求及資料？ 1物業(yè)交接雙方的責(zé)任？ 1接管驗(yàn)收的作用？ 1物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本概念、性質(zhì)？ 1各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件？ 1物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊登記？ 1物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)？ 1物業(yè)管理的基本原則？ 1業(yè)主及權(quán)利、義務(wù)？ 業(yè)主大會及職責(zé)？,2業(yè)主大會的重要議程？ 2業(yè)主大會決定問題的程序？ 2業(yè)主規(guī)約？ 2業(yè)主委員會的性質(zhì)和地位？ 2業(yè)主委員會產(chǎn)生與組織？ 2擔(dān)任業(yè)主委員會委員基本條件？ 2業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)？ 2業(yè)主委員會會議制度？ 2業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系？ 選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)？,3選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方法？ 3公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一般程序？ 3物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘和解聘程序？ 3物業(yè)管理委托合同內(nèi)容？ 3房屋修繕的概念？ 3房屋修繕管理在物業(yè)管理中的地位和作用？ 3房屋修繕責(zé)任的劃分？ 3物業(yè)服務(wù)企業(yè)房屋修繕管理的五大內(nèi)容？ 3建設(shè)部第80號令《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》？ 房屋損壞的原因？,4房屋常用結(jié)構(gòu)及其組成部分？ 4房屋完損等級評定方法？分類及標(biāo)準(zhǔn)？ 4什么叫房屋的大修、中修、小修？ 4房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)？ 4危房鑒定的分類及原則？ 4裝飾裝修基本要點(diǎn)及審批程序？ 4建設(shè)部令第110號《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》內(nèi)容？ 4什么叫房屋的日常養(yǎng)護(hù)？其兩種類型？ 4房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容及考核標(biāo)準(zhǔn)？ 50、白蟻對房屋的危害表現(xiàn)在哪幾個方面？,5白蟻的預(yù)防和滅治方法？ 5白蟻防治安全注意事項(xiàng)？ 5房屋設(shè)備管理概念、構(gòu)成、分類？ 5房屋設(shè)備管理的基本內(nèi)容與要求？ 5電梯的運(yùn)行管理和安全管理？ 5物業(yè)管理綜合服務(wù)的概念、特點(diǎn)？ 5物業(yè)管理綜合服務(wù)的運(yùn)作與管理？ 5清潔衛(wèi)生管理工作的基本要求？ 5綠化管理的基本知識及評價指標(biāo)？ 60、治安管理的主要工作內(nèi)容？,6治安管理中常見問題的處置方法？ 6消防管理的主要內(nèi)容？ 6車輛道路管理的重要性及主要內(nèi)容？ 6住宅小區(qū)的概念及其特點(diǎn)？ 6住宅小區(qū)的功能？ 6住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)及原則？ 6住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容與實(shí)施？ 6住宅小區(qū)精神文明建設(shè)的基本內(nèi)容？ 6住宅小區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)考評標(biāo)準(zhǔn)？ 70、住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源？,7維修專項(xiàng)基金提取比例？ 7建住房[1998]213號建設(shè)部、財政部關(guān)于印發(fā)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的通知的基本內(nèi)容？ 7住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則及費(fèi)用構(gòu)成？ 7招投標(biāo)文件中對投標(biāo)中時限要求？ 7法與法制的概念？ 7法律的概念？ 7我國物業(yè)管理法律規(guī)范層次？ 7物業(yè)管理法律關(guān)系的三要素？ 7物業(yè)管理法律關(guān)系的特征？ 80、各主體的基本權(quán)利及義務(wù)？,8物業(yè)管理違約行為及其處理？ 8違反業(yè)主規(guī)約的行為及其處理？ 8房政發(fā)[2006]1號文《關(guān)于優(yōu)質(zhì)服務(wù)管理辦法》 8房政辦發(fā)[2006]25號《關(guān)于開展房產(chǎn)公司物業(yè)小區(qū)主任管理達(dá)標(biāo)、升級競賽的通知及評分細(xì)則》 8小區(qū)主任、物業(yè)管理員崗位職責(zé)？ 8物業(yè)管理員職業(yè)道德規(guī)范？ 8結(jié)合國有企業(yè)輔業(yè)改制，武鋼物業(yè)的生存和發(fā)展對策？ 8強(qiáng)化物業(yè)管理法律意識的作用？ 8武價房字[2004]136號市物價局、市房產(chǎn)局關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》實(shí)施細(xì)則的通知 90、武漢市物業(yè)管理行業(yè)誠信服務(wù)自律公約？ 9試述物業(yè)管理服務(wù)合同的作用？,案例： 汽車停泊在小區(qū)，丟失了，物業(yè)公司承擔(dān)何種責(zé)任？ 業(yè)主丟失自行車，物業(yè)公司不理睬，業(yè)主能否要求賠償和拒交物業(yè)費(fèi)？為什么？ 低層業(yè)主拒交電梯費(fèi)如何處理？ 樓房脫落水泥塊砸傷業(yè)主，物業(yè)公司是否負(fù)責(zé)？ 業(yè)主在小區(qū)的外墻上掛廣告牌如何處理？ 如何處理小區(qū)違章建筑？是否屬小區(qū)主任的職責(zé)？,某小區(qū)800多套商品房，有40套開發(fā)商（建房單位）沒售出，小區(qū)要召開業(yè)主大會議事，并選舉業(yè)主委員會，開發(fā)商要求參加，并要求有投票權(quán)和被選舉權(quán)，是否正確？為什么？ 某業(yè)主樓下住戶向物業(yè)管理處反映，樓上往樓下他家漏水，樓上不讓進(jìn)屋，物業(yè)公司是否有強(qiáng)制修理的權(quán)利？為什么？ 某住宅小區(qū)一樓上業(yè)主家發(fā)生火災(zāi)，當(dāng)時家中無人。消防隊(duì)接警及時趕到現(xiàn)場，迅速展開撲救，由于火勢很大，消防用水較多，大量的水浸入到樓下住戶家致使樓下家中物品及裝修部分受到浸泡和污染。為此樓下住戶要求樓上賠償。樓上提不出發(fā)生火災(zāi)的原因，又不承擔(dān)責(zé)任，而發(fā)生糾紛。樓上是否承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任？是否應(yīng)給樓下賠償？ 某小區(qū)要進(jìn)行業(yè)主委員會的選舉了，有兩位業(yè)主連續(xù)數(shù)月拒交物業(yè)管理費(fèi)，這兩人卻要求周圍鄰居們推選他們?yōu)闃I(yè)主委員會委員候選人。這兩位業(yè)主是否有資格擔(dān)任業(yè)主委員會委員候選人？,謝謝大家！,