【正文】 同，從確保物業(yè)日后的正常使用和維修的角度出發(fā)，對物業(yè)委托方委托的物業(yè)進行再檢驗。,竣工驗收與接管驗收的區(qū)別,⑴明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。 物業(yè)管理公司：是指按合法程序建立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，對物業(yè)進行管理的企業(yè)性經(jīng)濟實體。國務(wù)院建設(shè)部負責(zé)一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責(zé)二級和三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負責(zé)二；設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負責(zé)三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。另：收費標(biāo)準(zhǔn)報當(dāng)?shù)匚飪r部門審批。 ⑷有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。,⑴履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營。 ⑸提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化。 業(yè)主的權(quán)利——最基本的權(quán)利就是依法享有所擁有物的各項權(quán)利和參與管理，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。,㈣建設(shè)部建住房[2003]131號《業(yè)主大會規(guī)程》第十七規(guī)定業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。 業(yè)主委員會不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，從根本上講，還是業(yè)主實施民主管理的組織形式，是社會民主管理的基礎(chǔ)。 業(yè)主委員會主任通常由主要業(yè)主代表擔(dān)任，住宅小區(qū)可選熱心公眾事業(yè)，對物業(yè)管理有較多了解，有一定威信和組織工作能力的人擔(dān)任。主任、副主任、執(zhí)行秘書和經(jīng)業(yè)主委員會同意的其他人員可根據(jù)承擔(dān)的工作情況獲得適當(dāng)津貼。具有較多業(yè)權(quán)份額的業(yè)主，在業(yè)主委員會中應(yīng)占較多的委員名額；但分散業(yè)主也應(yīng)占有相應(yīng)比例的委員名額。但有下列情形的人員不得擔(dān)任委員會，已擔(dān)任的須停任，并由下次業(yè)主大會確認(rèn)： ⑴個人已宣告破產(chǎn)或擔(dān)任企業(yè)法寶代表人期間該企業(yè)破產(chǎn)3年內(nèi)的； ⑵因身體或精神上的疾病而喪失履行職責(zé)的能力； ⑶無故缺席會議連續(xù)3次以上； ⑷已不是業(yè)主； ⑸有違法犯罪行為被司法部門認(rèn)定或正在接受調(diào)查的； ⑹已以書面形式辭職的； ⑺其他不適宜擔(dān)任本會委員的情形。,（十一）業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系 業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，共同管理著一定范圍的物業(yè)。兩者無隸屬關(guān)系，不存在領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，也不存在管理和被管理的關(guān)系，兩者在法律上是平等的。合同簽訂后，雙方分別承擔(dān)不同的權(quán)利和義務(wù)。 ㈡房屋修繕責(zé)任的劃分 新建房屋在保修期內(nèi)； 保修期滿后 保修期滿后，由業(yè)主承擔(dān)房屋修繕責(zé)任，并承擔(dān)修繕費用。物業(yè)規(guī)劃絨線內(nèi)的市政公共設(shè)施和附屬建筑包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、自行車房棚、停車場等物業(yè)。,⑵業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。修繕費用由業(yè)主支付。 ㈤房屋組成部分 結(jié)構(gòu)部分——基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等項目； 裝修部分——門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細木裝修等項目； 設(shè)備部分——水衛(wèi)、電器照明、特殊設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯）等項目。 小修工程 小修工程即房屋的日常養(yǎng)護。其中： ⑴進行簡易裝飾裝修（如僅作面層涂料、貼墻紙、鋪面磚等）的，應(yīng)當(dāng)?shù)椒课莓a(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)管理單位登記備案； ⑵原有房屋裝飾裝修時，凡涉及拆改主體結(jié)構(gòu)和明顯加大荷載的，必須向房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，并由房屋安全鑒定單位對裝飾裝修方案的使用安全進行審定。,施工單位及人員的管理。 樓地面工程的養(yǎng)護 ⑴保證經(jīng)常用水房間的有效防水； ⑵避免室內(nèi)受潮與蟲害； ⑶加強對二次裝修的科學(xué)管理； ⑷控制與消除裝飾材料的副作用。,通風(fēng)道的養(yǎng)護管理 ⑴住戶在安裝抽油煙機的衛(wèi)生間通風(fēng)器時，必須小細致地操作，不要亂打亂鑿，對通風(fēng)道造成損害； ⑵不要往通風(fēng)道里扔磚頭、石塊或在通風(fēng)道上掛東西，擋住風(fēng)口，堵塞通道； ⑶物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年應(yīng)逐戶對通風(fēng)道的使用情況及有無裂縫破損、堵塞等情況進行檢查。 定額指標(biāo) 小修養(yǎng)護工人的勞動效率要100%達到或超過人工定額；材料消耗不超過或低于材料消耗定額。一般要求管理員每月對轄區(qū)的住（用）戶要走訪查房50%以上；每季對轄區(qū)內(nèi)住（用）戶要逐戶走訪查房1遍。,（十二）白蟻是世界性主要害蟲之一，俗稱“無牙老虎”。,白蟻的防治管理 ⑴白蟻的防治由各級政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)。 ⑷加強白蟻防治機構(gòu)的資質(zhì)審批和管理；白蟻防治人員須經(jīng)崗位培訓(xùn)合格后持證上崗。白蟻的預(yù)防主要從3方面入手： ⑴堵塞白蟻入侵的途徑； ⑵建筑物基部的處理； ⑶木材防蟻。 ㈡房屋設(shè)備的構(gòu)成與分類 房屋建筑設(shè)備 ⑴給水設(shè)備； ⑵排水設(shè)備； ⑶熱水供應(yīng)設(shè)備； ⑷消防設(shè)備； ⑸衛(wèi)生與廚房設(shè)備； ⑹供暖、供冷、通風(fēng)設(shè)備； ⑺燃氣設(shè)備。,物業(yè)管理綜合服務(wù)的特點 物業(yè)管理綜合服務(wù)除具有物業(yè)管理委托性和有償性的基本特點外，還具有以下3個突出特點： ①綜合性強 ②專業(yè)性強 ③政策性強 物業(yè)管理綜合服務(wù)的運作形式 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)管理綜合服務(wù)的組織者與管理者。綠地率=小區(qū)內(nèi)綠地用地面積／小區(qū)總用地面積100%。 治安管理工作公安全保衛(wèi)和正常的生活、工作秩序的維持兩部分，主要工作包括： ①建立健全物業(yè)安全保衛(wèi)組織機構(gòu)； ②制定和完善各項治安保衛(wèi)崗位責(zé)任制； ③保安員的配備及其培訓(xùn)； ④建立正常的巡視制度； ⑤加強區(qū)域內(nèi)車輛的安全管理； ⑥完善區(qū)域內(nèi)的安全設(shè)施； ⑦聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，搞好群防群治； ⑧在當(dāng)?shù)毓才沙鏊闹笇?dǎo)下搞好治安管理； ⑨與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度； ⑩為保安配備必要的保安器具，辦理人身保險。 住宅小區(qū)物業(yè)管理特點——管理具有社會性、統(tǒng)一性、強調(diào)服務(wù)性、具有復(fù)雜性、追求藝術(shù)性。 ⑵完善、充實娛樂場所和文體活動設(shè)施，開展豐富多彩的文體活動，豐富小區(qū)居民的業(yè)余生活，密切鄰里感情，協(xié)調(diào)人際關(guān)系，提高廣大居民的參與意識，促進安定團結(jié)和社會穩(wěn)定。“社區(qū)”精神，是住宅小區(qū)居民的精神狀態(tài)和思想行為的綜合反映。 申報條件： 參評項目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求、配套設(shè)施齊全。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)無重大責(zé)任事故。,物業(yè)管理服務(wù)收費原則 應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的總原則。它具有權(quán)威性、穩(wěn)定性、嚴(yán)肅性以及效力低于憲法高于行政法規(guī)和地方性法規(guī)等特點。主要包括： ⑴物，亦稱標(biāo)的物。即根據(jù)主體之間形成的各種合同、協(xié)議等法律文書，如“物業(yè)管理委托合同”所進行的物業(yè)管理活動。因此，可以說物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利主體和義務(wù)主體是非常廣泛的。因此，物業(yè)管理法律規(guī)范是一個以權(quán)屬為基礎(chǔ)的法律規(guī)范。同時，業(yè)主規(guī)約又是法規(guī)政策的補充和完善，可以通過業(yè)主大會隨時增關(guān)內(nèi)容，補充法規(guī)建設(shè)的不足。根據(jù)業(yè)主規(guī)約的規(guī)定對輕微或一般違反業(yè)主規(guī)約的行為，可先由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)來進行調(diào)解；調(diào)解不成時，應(yīng)根據(jù)違反業(yè)主規(guī)約行為的性質(zhì)和程度按違反行為的處理方式和程序提請政府相關(guān)主管部門調(diào)解裁決或申請仲裁及訴訟。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 “業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議?！?四、將第十九條第二款修改為：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。消防隊接警及時趕到現(xiàn)場，迅速展開撲救，由于火勢很大，消防用水較多，大量的水浸入到樓下住戶家致使樓下家中物品及裝修部分受到浸泡和污染。這兩位業(yè)主是否有資格擔(dān)任業(yè)主委員會委員候選人？,謝謝大家！