【正文】 務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。 業(yè)主的義務(wù)——就是遵守有關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定及業(yè)主規(guī)約，物業(yè)管理委托合同所載明的各項(xiàng)條款和執(zhí)行、服從業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)決議、決定。,㈡業(yè)主大會(huì)：是由全體業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理項(xiàng)目的業(yè)主自治管理組織。 ㈢業(yè)主大會(huì)履行的職責(zé)： 裁定、修改業(yè)主公司和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 選舉、更換業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； 選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； 決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)集方案，并監(jiān)督實(shí)施； 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 法律、法規(guī)或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。,㈣建設(shè)部建住房[2003]131號(hào)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第十七規(guī)定業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主規(guī)約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。 ㈤業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和地位 業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理城區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選擇產(chǎn)生，經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體。 業(yè)主委員會(huì)的宗旨是代表物業(yè)的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護(hù)本物業(yè)的公共秩序、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。 業(yè)主委員會(huì)不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，從根本上講，還是業(yè)主實(shí)施民主管理的組織形式，是社會(huì)民主管理的基礎(chǔ)。,㈥業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生 第一屆業(yè)主委員會(huì)，由物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)、企業(yè)代表組成籌委會(huì)，籌委會(huì)會(huì)推薦本會(huì)候選人名單，提交第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。 業(yè)主委員會(huì)會(huì)每屆任期3年，由業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。 ㈦業(yè)主委員會(huì)組織 根據(jù)物業(yè)規(guī)模大小，業(yè)主委員會(huì)設(shè)委員515名，其中主任1名，副主任23名，主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生。 業(yè)主委員會(huì)主任通常由主要業(yè)主代表?yè)?dān)任，住宅小區(qū)可選熱心公眾事業(yè)，對(duì)物業(yè)管理有較多了解，有一定威信和組織工作能力的人擔(dān)任。 業(yè)主委員會(huì)聘任執(zhí)行秘書（或秘書長(zhǎng)）1名，負(fù)責(zé)處理本會(huì)日常事務(wù)。執(zhí)行秘書可以是也可以不是本會(huì)委員。 業(yè)主委員會(huì)主任、副主任、執(zhí)行和局為兼職或?qū)Ｂ殹Ｖ魅?、副主任、?zhí)行秘書和經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意的其他人員可根據(jù)承擔(dān)的工作情況獲得適當(dāng)津貼。,㈧業(yè)主委員會(huì)委員 業(yè)主委員會(huì)委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期3年，可連選舉連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過后提交業(yè)主大會(huì)確認(rèn)。 業(yè)主委員會(huì)委員名額的分配取決于業(yè)主在該物業(yè)中所擁有業(yè)權(quán)份額的多少。具有較多業(yè)權(quán)份額的業(yè)主，在業(yè)主委員會(huì)中應(yīng)占較多的委員名額；但分散業(yè)主也應(yīng)占有相應(yīng)比例的委員名額。如其物業(yè)30%業(yè)權(quán)為分散的業(yè)主，則在委員中30%的委員應(yīng)由這些分散的業(yè)主推選。非業(yè)主不得成為業(yè)主委員會(huì)委員。 業(yè)主委員會(huì)委員由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，有一定的組織能力和必要工作時(shí)間的成年人擔(dān)任。但有下列情形的人員不得擔(dān)任委員會(huì)，已擔(dān)任的須停任，并由下次業(yè)主大會(huì)確認(rèn)： ⑴個(gè)人已宣告破產(chǎn)或擔(dān)任企業(yè)法寶代表人期間該企業(yè)破產(chǎn)3年內(nèi)的； ⑵因身體或精神上的疾病而喪失履行職責(zé)的能力； ⑶無(wú)故缺席會(huì)議連續(xù)3次以上； ⑷已不是業(yè)主； ⑸有違法犯罪行為被司法部門認(rèn)定或正在接受調(diào)查的； ⑹已以書面形式辭職的； ⑺其他不適宜擔(dān)任本會(huì)委員的情形。,㈨業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利 召集和主持業(yè)主大會(huì)； 修訂業(yè)主規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程； 決定聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)； 審議物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法； 審議年度管理工作計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算； 檢查、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理工作； 監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理。 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。,㈩業(yè)主委員會(huì)的義務(wù) 籌備并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作； 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)決議，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督； 貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政 策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作，對(duì)住用戶開展多種形式的宣傳教育； 嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同，保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)； 接受政府行政管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府部門對(duì)本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求； 本會(huì)作出的決定不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害業(yè)主公共利益。,（十一）業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系 業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，共同管理著一定范圍的物業(yè)。這就決定了他們之間具有一定的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 法律關(guān)系 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是委托者和受托者的關(guān)系，是聘用與受聘的關(guān)系。在法律上，業(yè)主委員會(huì)有決定委托或不委托、聘用或不聘用某個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也有接受或不接受委托、受聘或拒絕受聘的權(quán)利。兩者無(wú)隸屬關(guān)系，不存在領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，也不存在管理和被管理的關(guān)系，兩者在法律上是平等的。,經(jīng)濟(jì)關(guān)系 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)是有償?shù)?，在提供一定的物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，也應(yīng)獲得相應(yīng)的報(bào)酬。同樣，業(yè)主在享受到這些管理服務(wù)的同時(shí)，也應(yīng)付出相應(yīng)的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主方面的這種經(jīng)濟(jì)關(guān)系是通過物業(yè)管理委托合同確認(rèn)和保證的。合同簽訂后，雙方分別承擔(dān)不同的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按合同規(guī)定及要求提供相應(yīng)的管理服務(wù)，向業(yè)主委員會(huì)及廣大業(yè)主負(fù)責(zé)，并在日常工作中接受他們的監(jiān)督；同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)及廣大業(yè)主應(yīng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作，并按時(shí)繳交物業(yè)管理委托合同寫明的各項(xiàng)費(fèi)用。雙方在經(jīng)濟(jì)關(guān)系上也是平等的。,五、房屋修繕管理,㈠房屋修繕概念 房屋修繕是指對(duì)已建成的房屋進(jìn)行翻修、大修、中修、小修、綜合維修和維護(hù)保養(yǎng)。 ㈡房屋修繕責(zé)任的劃分 新建房屋在保修期內(nèi)； 保修期滿后 保修期滿后，由業(yè)主承擔(dān)房屋修繕責(zé)任，并承擔(dān)修繕費(fèi)用。對(duì)業(yè)主委托物業(yè)管理的物業(yè)，具體規(guī)定如下：,⑴物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。 房屋建筑共同部位包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等重結(jié)構(gòu)部位和外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯廳、樓內(nèi)車庫(kù)等。房屋建筑共用設(shè)施設(shè)備包括共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等。物業(yè)規(guī)劃絨線內(nèi)的市政公共設(shè)施和附屬建筑包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、自行車房棚、停車場(chǎng)等物業(yè)。規(guī)劃絨線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施包括網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。 修繕費(fèi)用按建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》執(zhí)行。由各業(yè)主按業(yè)權(quán)比例分擔(dān)，做法是建立物業(yè)維修基金，事先向各業(yè)主按比例收取，在全體業(yè)主的監(jiān)督下?？顚Ｓ?。,⑵業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。自用部位和自用設(shè)備是指戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽(yáng)臺(tái)。業(yè)主可自行修繕，也可委托他人或物業(yè)服務(wù)企業(yè)修繕。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)都負(fù)有檢查監(jiān)督的責(zé)任。修繕費(fèi)用由業(yè)主支付。 其他情況 凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。,㈢房屋建筑工程的最低保修期限為： 建設(shè)部第80號(hào)令《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定： 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間，房間和外墻面的防滲漏為5年； 供熱與供冷系統(tǒng)為2個(gè)彩暖期、供冷期； 電城郭系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年； 裝修工程為2年。,㈣房屋常用結(jié)構(gòu)——分為