【正文】 修繕管理的重要環(huán)節(jié)。,㈧裝飾裝修基本要點(diǎn) 裝飾裝修的申請(qǐng)與批準(zhǔn) 雖然房屋業(yè)主有權(quán)對(duì)自己的房屋進(jìn)行裝修，但如果不加以管理，就可能會(huì)侵犯其他業(yè)主的利益，甚至破壞房屋結(jié)構(gòu)，影響到房屋的安全和正常使用。,㈢房屋建筑工程的最低保修期限為： 建設(shè)部第80號(hào)令《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定： 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間，房間和外墻面的防滲漏為5年； 供熱與供冷系統(tǒng)為2個(gè)彩暖期、供冷期； 電城郭系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年； 裝修工程為2年。 修繕費(fèi)用按建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》執(zhí)行。雙方在經(jīng)濟(jì)關(guān)系上也是平等的。 法律關(guān)系 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是委托者和受托者的關(guān)系，是聘用與受聘的關(guān)系。非業(yè)主不得成為業(yè)主委員會(huì)委員。執(zhí)行秘書(shū)可以是也可以不是本會(huì)委員。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選擇產(chǎn)生，經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體。 ⑺物業(yè)管理委托合同終止時(shí)，必須向業(yè)主委員會(huì)移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)、包括管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)，同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)。 ⑹有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。,各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件。 ⑶為日后管理創(chuàng)造條件。 ⑵驗(yàn)收性質(zhì)不同。 ⑵接管驗(yàn)收，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。,物業(yè)管理早期介入作用,它是指物業(yè)管理單位在接受委托物業(yè)管理時(shí)，對(duì)新建物業(yè)或原有物業(yè)按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合檢驗(yàn)的過(guò)程。 ⑶環(huán)境衛(wèi)生的管理 ⑷綠化管理 ⑸治安管理 ⑹消防管理 ⑺車輛道路管理 ⑻公眾代辦性質(zhì)的服務(wù) ⑼管理費(fèi)用的核收和使用管理 ⑽搞好社區(qū)管理、精神文明建設(shè)建立新型人際關(guān)系 ⑾物業(yè)的檔案管理,物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié),⑴物業(yè)管理的策劃階段； ⑵物業(yè)管理前期準(zhǔn)備階段； ⑶物業(yè)管理啟動(dòng)階段； ⑷物業(yè)管理日常運(yùn)行階段。 物業(yè)管理含義：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。 房屋裝修管理。 ⑵前期物業(yè)管理、招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。,接管驗(yàn)收的要求、資料。,⑴驗(yàn)收主體不同。接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司為了分清管理責(zé)任，對(duì)即將進(jìn)行管理的物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。（本身并不制造實(shí)物產(chǎn)品，通過(guò)服務(wù)達(dá)到目標(biāo)，本質(zhì)上講“產(chǎn)品”就是服務(wù)）,物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。 ⑶依照委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)。 ⑷接受行政主管部門(mén)監(jiān)督指導(dǎo)。 ㈢業(yè)主大會(huì)履行的職責(zé)： 裁定、修改業(yè)主公司和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 選舉、更換業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； 選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； 決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)集方案，并監(jiān)督實(shí)施； 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 法律、法規(guī)或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 ㈦業(yè)主委員會(huì)組織 根據(jù)物業(yè)規(guī)模大小，業(yè)主委員會(huì)設(shè)委員515名，其中主任1名，副主任23名，主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生。 業(yè)主委員會(huì)委員名額的分配取決于業(yè)主在該物業(yè)中所擁有業(yè)權(quán)份額的多少。,㈩業(yè)主委員會(huì)的義務(wù) 籌備并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作； 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過(guò)的各項(xiàng)決議，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督； 貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政 策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作，對(duì)住用戶開(kāi)展多種形式的宣傳教育； 嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同，保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)； 接受政府行政管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府部門(mén)對(duì)本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求； 本會(huì)作出的決定不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害業(yè)主公共利益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主方面的這種經(jīng)濟(jì)關(guān)系是通過(guò)物業(yè)管理委托合同確認(rèn)和保證的。房屋建筑共用設(shè)施設(shè)備包括共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)都負(fù)有檢查監(jiān)督的責(zé)任。 中修工程 指需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以下的工程。 ⑶凡專用設(shè)備（如煤氣儀表、管線等）的改動(dòng)，必須報(bào)請(qǐng)主管部門(mén)批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可供辦申請(qǐng)。 屋面工程維修養(yǎng)護(hù) ⑴定期清掃，保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài)； ⑵定期檢查、記錄，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)處理； ⑶建立大修、中修、小修制度； ⑷加強(qiáng)屋面使用的管理； ⑸建議建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊(duì)伍。 服務(wù)指標(biāo) 走訪查房率。制定了“以防為主，綜合防治”的方針，要求做到“一防、二治、三管理”。,白蟻的預(yù)防 在蟻害區(qū)的建筑物進(jìn)行白蟻預(yù)防處理，是滅蟻治本的根本措施。 設(shè)備管理的基本內(nèi)容、要求 ⑴使用管理； ⑵維修養(yǎng)護(hù)管理； ⑶安全管理； ⑷技術(shù)檔案資料管理,七、物業(yè)管理綜合服務(wù),物業(yè)管理綜合服務(wù)的概念 物業(yè)管理綜合服務(wù)是指除房屋建筑主體管理和房屋設(shè)備、設(shè)施管理之外的各項(xiàng)服務(wù)與管理工作，包括公共服務(wù)中的環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理和專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)。 治安管理概念： 治安管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防意外及人為突發(fā)事故而對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行的一系列管理活動(dòng)。居民要自覺(jué)遵守住宅小區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度，遵守和維護(hù)公共秩序，愛(ài)護(hù)公共財(cái)物，提倡居民鄰里互且、文明居住、文明行為、關(guān)心孤寡老人和殘疾人。建設(shè)部2000年對(duì)[1995]120號(hào)文《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行修訂，建住房物[2000]8號(hào)《建設(shè)部關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)園）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》。 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源 定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)； 小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金； 以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)的收入； 依靠政策多方面扶持； 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。 客體 物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體的權(quán)利共同指向的對(duì)象。任何組織和個(gè)人都會(huì)與房地產(chǎn)發(fā)生各種聯(lián)系，并通過(guò)這種聯(lián)系形成人與人之間的社會(huì)關(guān)系。,業(yè)主規(guī)約是全體業(yè)主及使用人共同制定又共同遵守的行為準(zhǔn)則，是一種自我約束的公共契約。,2007年9月1日根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定對(duì)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》作如下修改： 一、將第十條第一款修改為：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 “業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。樓上是否承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任？是否應(yīng)給樓下賠償？ 某小區(qū)要進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的選舉了，有兩位業(yè)主連續(xù)數(shù)月拒交物業(yè)管理費(fèi)，這兩人卻要求周圍鄰居們推選他們?yōu)闃I(yè)主委員會(huì)委員候選人?！?此外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”，并對(duì)個(gè)別條文的文字作了修改。” 刪除第十條第二款。但業(yè)主規(guī)約并不是法，不能為約束行為主體的全部行為，只能約束因物權(quán)而產(chǎn)生的客觀行為。 權(quán)屬基礎(chǔ)性 物業(yè)管理的對(duì)象是房地產(chǎn)。指物業(yè)管理對(duì)象，如居民住宅小區(qū)、公寓、寫(xiě)字樓、別墅、綜合商貿(mào)大廈及其附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場(chǎng)地等。政府定價(jià)、指導(dǎo)價(jià)；實(shí)行經(jīng)營(yíng)考定價(jià)。住宅小區(qū)、工業(yè)