【正文】 屋修繕及其管理。 物業(yè)管理含義：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。 業(yè)主：物業(yè)所有人，即產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。 房屋裝修管理。,二、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā),㈠前期物業(yè)管理知識 工作內(nèi)容：（是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)企業(yè)以前，與建設(shè)單位簽合同進(jìn)入的物業(yè)管理） ⑴上崗人員培訓(xùn)計劃的制定和實(shí)施。 ⑵前期物業(yè)管理、招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。它是在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗(yàn)收。,接管驗(yàn)收的要求、資料。驗(yàn)收不合格時，雙方協(xié)議處理辦法，并商定時間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗(yàn)。,⑴驗(yàn)收主體不同。竣工驗(yàn)收是政府行為，對施工質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)和質(zhì)量評定。接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司為了分清管理責(zé)任，對即將進(jìn)行管理的物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。,接管驗(yàn)收的作用,三、物業(yè)服務(wù)企業(yè),基本概念。（本身并不制造實(shí)物產(chǎn)品，通過服務(wù)達(dá)到目標(biāo)，本質(zhì)上講“產(chǎn)品”就是服務(wù)）,物業(yè)管理資質(zhì)等級分為一、二、三級。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊登記 按《公司法》規(guī)定：企業(yè)設(shè)立須向工商行政管理部門進(jìn) 行注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。 ⑶依照委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)。 ⑺可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。 ⑷接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)。,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù),四、業(yè)主大會和業(yè)主委員會,㈠業(yè)主及其權(quán)利、義務(wù) 業(yè)主是指物業(yè)的所有人（前面已講述），又是我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的對象。 ㈢業(yè)主大會履行的職責(zé)： 裁定、修改業(yè)主公司和業(yè)主大會議事規(guī)則； 選舉、更換業(yè)主委員會、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； 決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)集方案，并監(jiān)督實(shí)施； 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 法律、法規(guī)或業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 業(yè)主委員會的宗旨是代表物業(yè)的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護(hù)本物業(yè)的公共秩序、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。 ㈦業(yè)主委員會組織 根據(jù)物業(yè)規(guī)模大小，業(yè)主委員會設(shè)委員515名，其中主任1名，副主任23名，主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生。 業(yè)主委員會主任、副主任、執(zhí)行和局為兼職或?qū)Ｂ殹?業(yè)主委員會委員名額的分配取決于業(yè)主在該物業(yè)中所擁有業(yè)權(quán)份額的多少。 業(yè)主委員會委員由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，有一定的組織能力和必要工作時間的成年人擔(dān)任。,㈩業(yè)主委員會的義務(wù) 籌備并向業(yè)主大會報告工作； 執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項(xiàng)決議，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督； 貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政 策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作，對住用戶開展多種形式的宣傳教育； 嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同，保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)； 接受政府行政管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求； 本會作出的決定不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會的決定，不得損害業(yè)主公共利益。在法律上，業(yè)主委員會有決定委托或不委托、聘用或不聘用某個物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也有接受或不接受委托、受聘或拒絕受聘的權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主方面的這種經(jīng)濟(jì)關(guān)系是通過物業(yè)管理委托合同確認(rèn)和保證的。,五、房屋修繕管理,㈠房屋修繕概念 房屋修繕是指對已建成的房屋進(jìn)行翻修、大修、中修、小修、綜合維修和維護(hù)保養(yǎng)。房屋建筑共用設(shè)施設(shè)備包括共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等。由各業(yè)主按業(yè)權(quán)比例分擔(dān)，做法是建立物業(yè)維修基金，事先向各業(yè)主按比例收取，在全體業(yè)主的監(jiān)督下專款專用。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)都負(fù)有檢查監(jiān)督的責(zé)任。,㈣房屋常用結(jié)構(gòu)——分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他 結(jié)構(gòu)。 中修工程 指需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以下的工程。因此，房屋所有人、使用人進(jìn)行家庭居室裝飾裝修前，必須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請。 ⑶凡專用設(shè)備（如煤氣儀表、管線等）的改動，必須報請主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可供辦申請。,㈩房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容 地基基礎(chǔ)養(yǎng)護(hù)； ⑴堅決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生； ⑵防止地基浸水； ⑶保證勒腳完好無損； ⑷防止地基凍害。 屋面工程維修養(yǎng)護(hù) ⑴定期清掃，保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài)； ⑵定期檢查、記錄，并對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理； ⑶建立大修、中修、小修制度； ⑷加強(qiáng)屋面使用的管理； ⑸建議建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊(duì)伍。,（十一）房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核標(biāo)準(zhǔn) 日常養(yǎng)護(hù)考核指標(biāo)主要有：定額指標(biāo)、經(jīng)費(fèi)指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)和安全指標(biāo)。 服務(wù)指標(biāo) 走訪查房率。 ⑴嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，不聲音上崗和操作； ⑵注意工具、用具的安全檢查，及時修復(fù)或更換有不安全因素的工具、用具； ⑶按施工規(guī)定選用結(jié)構(gòu)部件的材料，如利用舊料時，要特別注意安全性能的檢查，增強(qiáng)施工期間和完工后交付使用的安全因素。制定了“以防為主，綜合防治”的方針，要求做到“一防、二治、三管理”。 ⑶物業(yè)管理單位、房屋所有人應(yīng)定期對其房屋進(jìn)行蟻害安全檢查，如發(fā)現(xiàn)蟻情，應(yīng)立即委托具有資質(zhì)的房屋白蟻防治機(jī)構(gòu)進(jìn)行治理。,白蟻的預(yù)防 在蟻害區(qū)的建筑物進(jìn)行白蟻預(yù)防處理，是滅蟻治本的根本措施。房屋設(shè)備管理是對房屋設(shè)備的使用、日常養(yǎng)護(hù)維修與更新的管理。 設(shè)備管理的基本內(nèi)容、要求 ⑴使用管理； ⑵維修養(yǎng)護(hù)管理； ⑶安全管理； ⑷技術(shù)檔案資料管理,七、物業(yè)管理綜合服務(wù),物業(yè)管理綜合服務(wù)的概念 物業(yè)管理綜合服務(wù)是指除房屋建筑主體管理和房屋設(shè)備、設(shè)施管理之外的各項(xiàng)服務(wù)與管理工作，包括公共服務(wù)中的環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理和專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)。 綠地率 指小區(qū)內(nèi)綠地用地面積與小區(qū)總用地面積的比率。 治安管理概念： 治安管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發(fā)事故而對所管物業(yè)進(jìn)行的一系列管理活動。,八、住宅小區(qū)物業(yè)管理,住宅小區(qū)的功能 ⑴居住功能； ⑵服務(wù)功能； ⑶經(jīng)濟(jì)功能； ⑷社會功能； 住宅小區(qū)的特點(diǎn) ⑴統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開發(fā)； ⑵規(guī)劃大、功能全； ⑶房屋結(jié)構(gòu)整體化、配套設(shè)施系統(tǒng)化； ⑷產(chǎn)權(quán)多元化、管理復(fù)雜化。居民要自覺遵守住宅小區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度，遵守和維護(hù)公共秩序，愛護(hù)公共財物，提倡居民鄰里互且、文明居住、文明行為、關(guān)心孤寡老人和殘疾人。小區(qū)居民長期生活、學(xué)習(xí)工作在同一空間，彼此之間相互交往、溝通和影響，造成了特定的社會關(guān)系，形成了一個小社會。建設(shè)部2000年對[1995]120號文《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行修訂，建住房物[2000]8號《建設(shè)部關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)園）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知》。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度。 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源 定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)； 小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金； 以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一業(yè)為主，多種經(jīng)營的收入； 依靠政策多方面扶持； 開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。,第二部分 物業(yè)管理法規(guī),一、法律： 法律是由我國最高國家權(quán)力機(jī)關(guān)—全國人民代表大會和它的常務(wù)委員會，經(jīng)過一定的立法程序制定的規(guī)范性文件。 客體 物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體的權(quán)利共同指向的對象。指物業(yè)管理法