【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他 結(jié)構(gòu)。 ㈤房屋組成部分 結(jié)構(gòu)部分——基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等項(xiàng)目； 裝修部分——門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)目； 設(shè)備部分——水衛(wèi)、電器照明、特殊設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯）等項(xiàng)目。 ㈥房屋完損等級(jí)的分類及標(biāo)準(zhǔn)： 完好房； 基本完好房； 一般損壞房； 嚴(yán)重?fù)p壞房； 危險(xiǎn)房。,㈦房屋的大修、中修、小修 大修工程 指需要牽動(dòng)或拆換部分主體和房屋設(shè)備，但不需全部拆除，一次費(fèi)用在該建筑同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25%以上的工程。 中修工程 指需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以下的工程。 小修工程 小修工程即房屋的日常養(yǎng)護(hù)。指為了保持房屋的原有完好等級(jí)，進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和及時(shí)修復(fù)小損小坪的工程。,㈧裝飾裝修基本要點(diǎn) 裝飾裝修的申請(qǐng)與批準(zhǔn) 雖然房屋業(yè)主有權(quán)對(duì)自己的房屋進(jìn)行裝修，但如果不加以管理，就可能會(huì)侵犯其他業(yè)主的利益，甚至破壞房屋結(jié)構(gòu)，影響到房屋的安全和正常使用。因此，房屋所有人、使用人進(jìn)行家庭居室裝飾裝修前，必須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請(qǐng)。其中： ⑴進(jìn)行簡(jiǎn)易裝飾裝修（如僅作面層涂料、貼墻紙、鋪面磚等）的，應(yīng)當(dāng)?shù)椒课莓a(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)管理單位登記備案； ⑵原有房屋裝飾裝修時(shí)，凡涉及拆改主體結(jié)構(gòu)和明顯加大荷載的，必須向房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)，并由房屋安全鑒定單位對(duì)裝飾裝修方案的使用安全進(jìn)行審定。房屋裝飾裝修申請(qǐng)人持批準(zhǔn)書向建設(shè)行政主管部門辦理報(bào)建手續(xù)，并領(lǐng)取施工許可證。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可供辦申請(qǐng)。 ⑶凡專用設(shè)備（如煤氣儀表、管線等）的改動(dòng)，必須報(bào)請(qǐng)主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可供辦申請(qǐng)。,施工單位及人員的管理。 裝飾裝修工程質(zhì)量與安全管理。 ㈨房屋日常養(yǎng)護(hù)概念： 房屋日常養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理部門為確保房屋的完好和正常使用所進(jìn)行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護(hù)管理等工作，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)房屋修繕管理的重要環(huán)節(jié)。,㈩房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容 地基基礎(chǔ)養(yǎng)護(hù)； ⑴堅(jiān)決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生； ⑵防止地基浸水； ⑶保證勒腳完好無(wú)損； ⑷防止地基凍害。 樓地面工程的養(yǎng)護(hù) ⑴保證經(jīng)常用水房間的有效防水； ⑵避免室內(nèi)受潮與蟲害； ⑶加強(qiáng)對(duì)二次裝修的科學(xué)管理； ⑷控制與消除裝飾材料的副作用。 墻臺(tái)面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù) ⑴定期檢查，及時(shí)處理； ⑵加強(qiáng)保護(hù)與其它工程相接處； ⑶清單清潔與清潔方法； ⑷注意日常工作中的防護(hù)； ⑸注意材料的工作環(huán)境； ⑹定期更換部件，保證整體協(xié)調(diào)性。,門窗工程的養(yǎng)護(hù) ⑴嚴(yán)格遵守使用常識(shí)與操作規(guī)程； ⑵經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理； ⑶定期更換易損部件，保持整體狀況良好； ⑷北方地區(qū)外門窗冬季使用管理； ⑸加強(qiáng)窗臺(tái)與暖氣的使用管理。 屋面工程維修養(yǎng)護(hù) ⑴定期清掃，保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài)； ⑵定期檢查、記錄，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)處理； ⑶建立大修、中修、小修制度； ⑷加強(qiáng)屋面使用的管理； ⑸建議建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊(duì)伍。,通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理 ⑴住戶在安裝抽油煙機(jī)的衛(wèi)生間通風(fēng)器時(shí)，必須小細(xì)致地操作，不要亂打亂鑿，對(duì)通風(fēng)道造成損害； ⑵不要往通風(fēng)道里扔磚頭、石塊或在通風(fēng)道上掛東西，擋住風(fēng)口，堵塞通道； ⑶物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年應(yīng)逐戶對(duì)通風(fēng)道的使用情況及有無(wú)裂縫破損、堵塞等情況進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)不正確的使用行為要及時(shí)制止，發(fā)現(xiàn)損壞要認(rèn)真記錄，及時(shí)修復(fù)； ⑷檢查時(shí)可在樓枯通風(fēng)道出屋面處測(cè)通風(fēng)道的通風(fēng)狀況，并用鉛絲懸掛大錘放入通風(fēng)道檢查其是否暢通； ⑸通風(fēng)道發(fā)現(xiàn)小裂縫應(yīng)及時(shí)用水泥砂漿填補(bǔ)，嚴(yán)重?fù)p壞的在房屋大修時(shí)應(yīng)徹底更換。,垃圾道的養(yǎng)護(hù)管理 ⑴指定專人負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)，保持垃圾道通暢； ⑵搬運(yùn)重物時(shí)要注意保護(hù)好垃圾道，避免碰撞，平時(shí)不要用重物敲擊垃圾道； ⑶不要往垃圾道中傾倒體積較大或長(zhǎng)度較長(zhǎng)的垃圾； ⑷垃圾道出現(xiàn)堵塞時(shí)應(yīng)盡快組織人員疏通，否則越堵越嚴(yán)，疏通起來(lái)更加費(fèi)時(shí)費(fèi)力； ⑸垃圾斗、出垃圾門每?jī)赡陸?yīng)重新油漆一遍，防銹蝕，延長(zhǎng)其壽命，降低維修費(fèi)用； ⑹垃圾道出現(xiàn)小的破損要及時(shí)用水泥砂漿或混凝土修補(bǔ)，防止其擴(kuò)大。,（十一）房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核標(biāo)準(zhǔn) 日常養(yǎng)護(hù)考核指標(biāo)主要有：定額指標(biāo)、經(jīng)費(fèi)指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)和安全指標(biāo)。 定額指標(biāo) 小修養(yǎng)護(hù)工人的勞動(dòng)效率要100%達(dá)到或超過(guò)人工定額；材料消耗不超過(guò)或低于材料消耗定額。達(dá)到小修養(yǎng)護(hù)工程定額的指標(biāo)，是完成小修養(yǎng)護(hù)工作量，搞好日常服務(wù)的必要保證。 經(jīng)費(fèi)指標(biāo) 小修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)主要通過(guò)收費(fèi)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)籌集，不足部分從物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營(yíng)的收入中彌補(bǔ)。 服務(wù)指標(biāo) 走訪查房率。一般要求管理員每月對(duì)轄區(qū)的?。ㄓ茫粢咴L查房50%以上；每季對(duì)轄區(qū)內(nèi)?。ㄓ茫粢饝糇咴L查房1遍。,安全指標(biāo)。確保住用、生產(chǎn)安全，是維修服務(wù)的首要指標(biāo)，是考核工作實(shí)績(jī)的重要依據(jù)。 ⑴嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，不聲音上崗和操作； ⑵注意工具、用具的安全檢查，及時(shí)修復(fù)或更換有不安全因素的工具、用具； ⑶按施工規(guī)定選用結(jié)構(gòu)部件的材料，如利用舊料時(shí)，要特別注意安全性能的檢查，增強(qiáng)施工期間和完工后交付使用的安全因素。,（十二）白蟻是世界性主要害蟲之一，俗稱“無(wú)牙老虎”。是一種巢群棲生活的昆蟲，主要取食木材和含植物纖維素的物質(zhì)，也能蛀蝕塑料、橡膠、瀝青和金屬制品。,（十三）白蟻的預(yù)防和滅治 防治白蟻是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作，為加強(qiáng)城市房屋白蟻防治工作，消除白蟻危害隱患，確保國(guó)家財(cái)產(chǎn)和人民生命安全，建設(shè)部1993年制定了《關(guān)于認(rèn)真做好新建房屋白蟻預(yù)防工作的通知》和《房屋建筑白蟻預(yù)防工程施工技術(shù)規(guī)定》。制定了“以防為主，綜合防治”的方針，要求做到“一防、二治、三管理”。,白蟻的防治管理 ⑴白蟻的防治由各級(jí)政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)。 ⑵在蟻害區(qū)所有房屋新建工程和原有房屋進(jìn)行改建、翻建的項(xiàng)目，均須進(jìn)行“白蟻預(yù)防處理”，并經(jīng)政府房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)。否則，不予核發(fā)《規(guī)劃許可證》，不予辦理商品房銷（預(yù)）售許可證和產(chǎn)權(quán)登記證。 ⑶物業(yè)管理單位、房屋所有人應(yīng)定期對(duì)其房屋進(jìn)行蟻害安全檢查，如發(fā)現(xiàn)蟻情，應(yīng)立即委托具有資質(zhì)的房屋白蟻防治機(jī)構(gòu)進(jìn)行治理。 ⑷加強(qiáng)白蟻防治機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審批和管理；白蟻防治人員須經(jīng)崗位培訓(xùn)合格后持證上崗。 ⑸房屋白蟻防治服務(wù)，收取白蟻預(yù)防費(fèi)，嚴(yán)格資金管理，?？顚Ｓ?。 ⑹加強(qiáng)對(duì)白蟻防治藥物的生產(chǎn)和使用的管理與監(jiān)督檢查，防止安全事故發(fā)生。,白蟻的預(yù)防 在蟻害區(qū)的建筑物進(jìn)行白蟻預(yù)防處理，是滅蟻治本的根本措施。白蟻的預(yù)防主要從3方面入手： ⑴堵塞白蟻入侵的途徑； ⑵建筑物基部的處理； ⑶木材防蟻。 白蟻的滅治 白蟻的滅治主要有藥物滅治漢、挖巢法、誘殺法。,六、房屋設(shè)備管理,㈠概念： 房屋設(shè)備，是對(duì)房屋建筑內(nèi)部附屬的和相關(guān)的市政、公用各類維修與更新的管理。房屋設(shè)備管理是對(duì)房屋設(shè)備的使用、日常養(yǎng)護(hù)維修與更新的管理。 ㈡房屋設(shè)備的構(gòu)成與分類 房屋建筑設(shè)備 ⑴給水設(shè)備； ⑵排水設(shè)備； ⑶熱水供應(yīng)設(shè)備； ⑷消防設(shè)備； ⑸衛(wèi)生與廚房設(shè)備； ⑹供暖、供冷、通風(fēng)設(shè)備； ⑺燃?xì)庠O(shè)備。,房屋建筑電氣工程設(shè)備 ⑴供電及照明設(shè)備； ⑵弱電設(shè)備； ⑶電梯設(shè)備； ⑷防雷設(shè)備。 ㈢房屋管理的基本內(nèi)容與要求 設(shè)備及其管理的特點(diǎn) ⑴服務(wù)性功能強(qiáng)； ⑵經(jīng)營(yíng)性特點(diǎn)突出； ⑶專業(yè)性技術(shù)性要求高； ⑷綜合性強(qiáng)。 設(shè)備管理的基本內(nèi)容、要求 ⑴使用管理； ⑵維修養(yǎng)護(hù)管理； ⑶安全管理； ⑷技術(shù)檔案資料管理,七、物業(yè)管理綜合服務(wù),物業(yè)管理綜合服務(wù)的概念 物業(yè)管理綜合服務(wù)是指除房屋建筑主體管理和房屋設(shè)備、設(shè)施管理之外的各項(xiàng)服務(wù)與管理工作，包括公共服務(wù)中的環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理和專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)。,2