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房產公司職工技術運動會-物業(yè)管理培訓(編輯修改稿)

2024-11-22 02:48 本頁面
 

【文章內容簡介】 鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構和其他 結構。 ㈤房屋組成部分 結構部分——基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等項目; 裝修部分——門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚、細木裝修等項目; 設備部分——水衛(wèi)、電器照明、特殊設備(如消防栓、避雷針裝置、電梯)等項目。 ㈥房屋完損等級的分類及標準: 完好房; 基本完好房; 一般損壞房; 嚴重損壞房; 危險房。,㈦房屋的大修、中修、小修 大修工程 指需要牽動或拆換部分主體和房屋設備,但不需全部拆除,一次費用在該建筑同類結構新建造價的25%以上的工程。 中修工程 指需牽動或拆換少量主體構件,保持原房的規(guī)模和結構,一次費用在該建筑物同類結構新建造價的20%以下的工程。 小修工程 小修工程即房屋的日常養(yǎng)護。指為了保持房屋的原有完好等級,進行日常養(yǎng)護和及時修復小損小坪的工程。,㈧裝飾裝修基本要點 裝飾裝修的申請與批準 雖然房屋業(yè)主有權對自己的房屋進行裝修,但如果不加以管理,就可能會侵犯其他業(yè)主的利益,甚至破壞房屋結構,影響到房屋的安全和正常使用。因此,房屋所有人、使用人進行家庭居室裝飾裝修前,必須向物業(yè)服務企業(yè)提出申請。其中: ⑴進行簡易裝飾裝修(如僅作面層涂料、貼墻紙、鋪面磚等)的,應當?shù)椒课莓a權單位或物業(yè)管理單位登記備案; ⑵原有房屋裝飾裝修時,凡涉及拆改主體結構和明顯加大荷載的,必須向房屋所在地房地產行政主管部門提出申請,并由房屋安全鑒定單位對裝飾裝修方案的使用安全進行審定。房屋裝飾裝修申請人持批準書向建設行政主管部門辦理報建手續(xù),并領取施工許可證。物業(yè)服務企業(yè)可供辦申請。 ⑶凡專用設備(如煤氣儀表、管線等)的改動,必須報請主管部門批準,物業(yè)服務企業(yè)可供辦申請。,施工單位及人員的管理。 裝飾裝修工程質量與安全管理。 ㈨房屋日常養(yǎng)護概念: 房屋日常養(yǎng)護是物業(yè)管理部門為確保房屋的完好和正常使用所進行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護管理等工作,是物業(yè)服務企業(yè)房屋修繕管理的重要環(huán)節(jié)。,㈩房屋日常養(yǎng)護的內容 地基基礎養(yǎng)護; ⑴堅決杜絕不合理荷載的產生; ⑵防止地基浸水; ⑶保證勒腳完好無損; ⑷防止地基凍害。 樓地面工程的養(yǎng)護 ⑴保證經(jīng)常用水房間的有效防水; ⑵避免室內受潮與蟲害; ⑶加強對二次裝修的科學管理; ⑷控制與消除裝飾材料的副作用。 墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護 ⑴定期檢查,及時處理; ⑵加強保護與其它工程相接處; ⑶清單清潔與清潔方法; ⑷注意日常工作中的防護; ⑸注意材料的工作環(huán)境; ⑹定期更換部件,保證整體協(xié)調性。,門窗工程的養(yǎng)護 ⑴嚴格遵守使用常識與操作規(guī)程; ⑵經(jīng)常清潔檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理; ⑶定期更換易損部件,保持整體狀況良好; ⑷北方地區(qū)外門窗冬季使用管理; ⑸加強窗臺與暖氣的使用管理。 屋面工程維修養(yǎng)護 ⑴定期清掃,保證各種設施處于有效狀態(tài); ⑵定期檢查、記錄,并對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理; ⑶建立大修、中修、小修制度; ⑷加強屋面使用的管理; ⑸建議建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊伍。,通風道的養(yǎng)護管理 ⑴住戶在安裝抽油煙機的衛(wèi)生間通風器時,必須小細致地操作,不要亂打亂鑿,對通風道造成損害; ⑵不要往通風道里扔磚頭、石塊或在通風道上掛東西,擋住風口,堵塞通道; ⑶物業(yè)服務企業(yè)每年應逐戶對通風道的使用情況及有無裂縫破損、堵塞等情況進行檢查。發(fā)現(xiàn)不正確的使用行為要及時制止,發(fā)現(xiàn)損壞要認真記錄,及時修復; ⑷檢查時可在樓枯通風道出屋面處測通風道的通風狀況,并用鉛絲懸掛大錘放入通風道檢查其是否暢通; ⑸通風道發(fā)現(xiàn)小裂縫應及時用水泥砂漿填補,嚴重損壞的在房屋大修時應徹底更換。,垃圾道的養(yǎng)護管理 ⑴指定專人負責垃圾清運,保持垃圾道通暢; ⑵搬運重物時要注意保護好垃圾道,避免碰撞,平時不要用重物敲擊垃圾道; ⑶不要往垃圾道中傾倒體積較大或長度較長的垃圾; ⑷垃圾道出現(xiàn)堵塞時應盡快組織人員疏通,否則越堵越嚴,疏通起來更加費時費力; ⑸垃圾斗、出垃圾門每兩年應重新油漆一遍,防銹蝕,延長其壽命,降低維修費用; ⑹垃圾道出現(xiàn)小的破損要及時用水泥砂漿或混凝土修補,防止其擴大。,(十一)房屋日常養(yǎng)護的考核標準 日常養(yǎng)護考核指標主要有:定額指標、經(jīng)費指標、服務指標和安全指標。 定額指標 小修養(yǎng)護工人的勞動效率要100%達到或超過人工定額;材料消耗不超過或低于材料消耗定額。達到小修養(yǎng)護工程定額的指標,是完成小修養(yǎng)護工作量,搞好日常服務的必要保證。 經(jīng)費指標 小修養(yǎng)護經(jīng)費主要通過收費物業(yè)管理服務費籌集,不足部分從物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營的收入中彌補。 服務指標 走訪查房率。一般要求管理員每月對轄區(qū)的?。ㄓ茫粢咴L查房50%以上;每季對轄區(qū)內?。ㄓ茫粢饝糇咴L查房1遍。,安全指標。確保住用、生產安全,是維修服務的首要指標,是考核工作實績的重要依據(jù)。 ⑴嚴格遵守操作規(guī)程,不聲音上崗和操作; ⑵注意工具、用具的安全檢查,及時修復或更換有不安全因素的工具、用具; ⑶按施工規(guī)定選用結構部件的材料,如利用舊料時,要特別注意安全性能的檢查,增強施工期間和完工后交付使用的安全因素。,(十二)白蟻是世界性主要害蟲之一,俗稱“無牙老虎”。是一種巢群棲生活的昆蟲,主要取食木材和含植物纖維素的物質,也能蛀蝕塑料、橡膠、瀝青和金屬制品。,(十三)白蟻的預防和滅治 防治白蟻是一項長期的工作,為加強城市房屋白蟻防治工作,消除白蟻危害隱患,確保國家財產和人民生命安全,建設部1993年制定了《關于認真做好新建房屋白蟻預防工作的通知》和《房屋建筑白蟻預防工程施工技術規(guī)定》。制定了“以防為主,綜合防治”的方針,要求做到“一防、二治、三管理”。,白蟻的防治管理 ⑴白蟻的防治由各級政府房地產行政主管部門負責。 ⑵在蟻害區(qū)所有房屋新建工程和原有房屋進行改建、翻建的項目,均須進行“白蟻預防處理”,并經(jīng)政府房地產行政主管部門確認。否則,不予核發(fā)《規(guī)劃許可證》,不予辦理商品房銷(預)售許可證和產權登記證。 ⑶物業(yè)管理單位、房屋所有人應定期對其房屋進行蟻害安全檢查,如發(fā)現(xiàn)蟻情,應立即委托具有資質的房屋白蟻防治機構進行治理。 ⑷加強白蟻防治機構的資質審批和管理;白蟻防治人員須經(jīng)崗位培訓合格后持證上崗。 ⑸房屋白蟻防治服務,收取白蟻預防費,嚴格資金管理,專款專用。 ⑹加強對白蟻防治藥物的生產和使用的管理與監(jiān)督檢查,防止安全事故發(fā)生。,白蟻的預防 在蟻害區(qū)的建筑物進行白蟻預防處理,是滅蟻治本的根本措施。白蟻的預防主要從3方面入手: ⑴堵塞白蟻入侵的途徑; ⑵建筑物基部的處理; ⑶木材防蟻。 白蟻的滅治 白蟻的滅治主要有藥物滅治漢、挖巢法、誘殺法。,六、房屋設備管理,㈠概念: 房屋設備,是對房屋建筑內部附屬的和相關的市政、公用各類維修與更新的管理。房屋設備管理是對房屋設備的使用、日常養(yǎng)護維修與更新的管理。 ㈡房屋設備的構成與分類 房屋建筑設備 ⑴給水設備; ⑵排水設備; ⑶熱水供應設備; ⑷消防設備; ⑸衛(wèi)生與廚房設備; ⑹供暖、供冷、通風設備; ⑺燃氣設備。,房屋建筑電氣工程設備 ⑴供電及照明設備; ⑵弱電設備; ⑶電梯設備; ⑷防雷設備。 ㈢房屋管理的基本內容與要求 設備及其管理的特點 ⑴服務性功能強; ⑵經(jīng)營性特點突出; ⑶專業(yè)性技術性要求高; ⑷綜合性強。 設備管理的基本內容、要求 ⑴使用管理; ⑵維修養(yǎng)護管理; ⑶安全管理; ⑷技術檔案資料管理,七、物業(yè)管理綜合服務,物業(yè)管理綜合服務的概念 物業(yè)管理綜合服務是指除房屋建筑主體管理和房屋設備、設施管理之外的各項服務與管理工作,包括公共服務中的環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理和專項服務、特約服務。,2
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