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【正文】 司負責(zé)的態(tài)度，認真的制定計劃，創(chuàng)新的設(shè)計方案，并充分發(fā)揮談判的優(yōu)勢，努力為企業(yè)創(chuàng)收。 附：《門店廣告位出租收費管理流程》 《廣告位租賃協(xié)議》。 附表 1：廣告位定級標準及收費測算表 附表 2：廣告位簽約及費用收取計劃表 附表 3：出租廣告位臺帳 附表 4：月度廣告位租賃情況月報 附件一：門店廣告位 出租收費管理流程 附件二 : 監(jiān)控 計劃和合同 的實施 由分部采購部負責(zé)按合同條款催繳租金 分部總經(jīng)理牽頭，根據(jù)廣告位數(shù)量、面積及收費標準，制訂全年詳細的費用收取計劃上報總部銷售中心審批。 采購部聯(lián)系廠家洽談出租事宜，并簽訂租賃合同 分部財務(wù)部單獨建立此項科目，進行費用收取和統(tǒng)計。 分部賣場部將費用收取計劃轉(zhuǎn)采購部 分部采購部、賣場部各留一份合同復(fù)印件；合同期滿前一個月， 由賣場部通知采購部 合同由分部總經(jīng)理審批， 合同原件由財務(wù)留存。 采購 部與廠家續(xù)簽廣告位租賃合同 經(jīng)總部銷售中心審批并下達年度廣告位出租收費計劃 由各分部根據(jù)當(dāng)?shù)貜V告發(fā)布價格暫定廣告位收費標準 廣告位租賃協(xié)議 甲方： 乙方：北京康華電器有限公司 甲乙雙方就乙商場內(nèi)、外部的廣告位租賃給甲方使用一事協(xié)商一致達成如下協(xié)議： 一、廣告位位置：位于 商城，位置： 二、廣告位長 米，寬 米，總面積 平方米。（附效果圖及位置圖） 三、甲方承租廣告位時間為 年。自 年 月 日至 年 月 日。 四、廣告位年租金為 元人民幣。 五、租金支付方式；在本協(xié)議簽訂后五日內(nèi)甲方以 方式向乙方支付第一年度的租金 元。此后在每年度開始前十天甲方支付下一年度的租金。 六、本協(xié)議中年度指自合同生效日起計算的年度周期。 七、廣告位交付：本合同簽訂后 日內(nèi)，乙方向甲方交付廣告位。 八、甲方在所租賃的廣告位上制作的燈箱應(yīng)符合乙方對商場內(nèi)燈箱形象標準。甲方在安裝燈箱廣告前須將設(shè)計方案交乙方備案，雙方對方案認可后，甲方方可安裝。 九、凡 甲方承做并安裝的廣告燈箱須保證質(zhì)量，因質(zhì)量事故造成的一切損失，由甲方承擔(dān)。 十、乙方協(xié)助甲方辦理設(shè)置廣告牌的一切手續(xù)。辦理費用甲方負責(zé)。 十一、本協(xié)議有效期自 年 月 日至 年 月 日止。 十二、合同期滿前一個月，如甲方不再續(xù)簽該合同，則應(yīng)書面通知乙方。在同等條件下，乙方優(yōu)先同甲方簽定租賃合同。 十三、本協(xié)議有效期內(nèi)，雙方應(yīng)自覺遵守，不得擅自違約，否則應(yīng)賠償守約方的損失。該損失無 法計算的，以一季度租金為準。 十四、本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效。 十五、本協(xié)議一式肆份， 雙方各執(zhí)兩份，具有同等法律效力。 甲 方： 乙 方：北京康華電器有限公司 代表人： 代表人： 年 月 日 年 月 日 （六）、已開分部新店選址原則與規(guī)定 為了加速各分部新網(wǎng)點開發(fā)的進度，并確保新開門店的經(jīng)營質(zhì)量，將新店選址工作（至合同簽約）分成兩大部分，其中新開分部的選址工作仍由“鵬潤投資”開發(fā)部負責(zé)；已開分部的新店選址工作由銷售中心負責(zé)。 總部 賣場管理部負責(zé)選址的日常管理與協(xié)調(diào)。 一、 對各分部開發(fā)工作的基本規(guī)定如下： 各分部必須指派專人負責(zé)新店開發(fā)工作。負責(zé)開發(fā)的人員必須具備較高的綜合素質(zhì)，能夠獨立的進行市場調(diào)研與分析，具備敏銳的市場嗅覺和判斷力、較強的溝通談判能力、一定的財務(wù)基礎(chǔ)及勤奮和嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)。各分部開發(fā)人員確定后，須上報總部，總部將組織專門的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。 各分部要在綜合評價分部的實力、競爭優(yōu)劣勢和市場需求的基礎(chǔ)上制定切實可行的開發(fā)計劃，計劃應(yīng)包括詳細的市場調(diào)研、開發(fā)目標、時間進度、分階段工作重點和相關(guān)責(zé)任人等。各分部要根據(jù)實際情 況差異，側(cè)重不同的開發(fā)方向： （ 1）、如分部成立時間較短，分部所在城市的布點工作尚未完成，還不能全面覆蓋城區(qū)市場，應(yīng)將開發(fā)的重點放在分部所在城市。 （ 2）、有些老分部雖經(jīng)營時間較長，但部分門店因商圈的轉(zhuǎn)移、消費習(xí)性的變化或基礎(chǔ)條件較差，必須做網(wǎng)點布局的調(diào)整，同樣應(yīng)將重點放在分部所在城市，可兼顧周邊市場的開發(fā)。 （ 3）、老分部如布點工作已基本完成，且分部所在城市網(wǎng)點布局合理，經(jīng)營較好，可將開發(fā)的重點放在周邊二級市場。 為確保開發(fā)工作的順利開展，各分部必須做好人才的培養(yǎng)和儲備工作（特別 是采購和銷售方面的業(yè)務(wù)人員、門店經(jīng)理等），以備隨時支援（尤其是在周邊二級市場開店時）。 各分部在制定開發(fā)計劃時要充分考慮分部的承受能力，要根據(jù)人才儲備情況和基礎(chǔ)管理水平制定合理的開發(fā)進度，不得因追求速度，造成管理脫節(jié)，影響開店的質(zhì)量。 二、市場調(diào)研與分析 開發(fā)新門店或二級市場要做好前期的市場調(diào)研工作，擬進入的市場必須具備較好的發(fā)展前景和贏利空間。為提高成功率，各分部須做好以下要素的分析： 市場容量分析：市場容量是決定是否進入一個市場、開幾家店的根本依據(jù)，但開發(fā)區(qū)域不同，市調(diào)的內(nèi)容應(yīng)有所差別： （ 1） 、在分部所在的城市開店，因前期已做了詳細的市調(diào)，所以應(yīng)側(cè)重擬進入商圈的分析，包括商圈的客流、家電銷售氛圍、商圈的主要消費群體及消費特點、主要競爭對手及銷量情況等。 （ 2）、二級市場的調(diào)研內(nèi)容要更全面，包括：城市人口、平均消費水平、最近幾年的主要經(jīng)濟指標及增長情況、家電消費總市場容量及未來的發(fā)展趨勢、地區(qū)消費習(xí)性、主要商圈、主要競爭對手及經(jīng)營情況等。 贏利空間的分析：主要是通過對當(dāng)?shù)亓闶蹆r格水平的掌握，再結(jié)合商品供價，測算經(jīng)營的利潤空間。 （ 1）、對于已進入的成熟市場，要更多的從擬開門店的預(yù)期銷量和本市其 它門店平均毛利率出發(fā)，綜合評價未來經(jīng)營的盈利空間。 （ 2）、對于二級市場，則要從當(dāng)?shù)厥袌隽闶蹆r、商品凈供價、預(yù)期銷售目標、經(jīng)營成本和競爭可能產(chǎn)生的利潤損失等多角度分析，測算經(jīng)營的利潤空間。 市場的成長性分析：透過最近幾年該城市或地區(qū)相關(guān)經(jīng)濟指標的變化，分析和判斷進入市場的發(fā)展前景，對那些沒有強勢競爭對手、業(yè)態(tài)相對落后、經(jīng)濟增長快的地區(qū)要優(yōu)先考慮。 經(jīng)營成本分析：經(jīng)營中的固定費用（包括房租、水電、人工成本等）是影響盈利的重要因素，相對市場容量、購買力和發(fā)展前景而言，較低的成本支出也是開發(fā)的重要參考條件 。 地區(qū)商業(yè)政策分析：包括當(dāng)?shù)卣畬ν獠客顿Y所持的態(tài)度、有無特殊的地方保護措施、稅收是否優(yōu)惠等。 戰(zhàn)略發(fā)展需要的分析：各分部必須清楚，總部對分部的要求是奪取區(qū)域市場的第一（無論是規(guī)模還是贏利能力），分部的開店策略必須有助于這個戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。 （ 1）、在分部所在城市開店，除上述分析外，要兼顧對整體經(jīng)營成本的影響和競爭需要兩個要素。因同樣的媒體投入和配送成本，在門店數(shù)量增加、布點合理、市場覆蓋率很高時，能夠發(fā)揮更高的效率，故分部要測算開店數(shù)量與固定成本攤銷、分部整體經(jīng)營質(zhì)量提升之間的關(guān)系；另分部應(yīng)同時 考慮，當(dāng)門店數(shù)量增加、經(jīng)營規(guī)模擴大時，對提高市場占有率、加強區(qū)域市場控制力、及給競爭對手施加更大壓力等方面產(chǎn)生的影響。 （ 2）、在二級市場開發(fā)，通常要參考主要競爭對手的開發(fā)戰(zhàn)略。當(dāng)對手與分部的競爭不只在一個城市，而是在更廣闊的區(qū)域、甚至全省時，其開店的步伐應(yīng)引起分部的高度重視。某二級市場如對手已提前進入、且經(jīng)營較成功，分部應(yīng)從戰(zhàn)略的高度研究是否跟進，如必要則以康華整體實力的優(yōu)勢，全方位的阻擊對手，降低其盈利水平，迫使其陷入經(jīng)營困境。 （ 3）、二級市場開發(fā)的另一目的，是更加充分的發(fā)揮分部管理資源、企業(yè)無形資產(chǎn) 、廣告資源、人力資源、經(jīng)營業(yè)務(wù)資源及物流配送資源等的效能，進一步擴大公司的業(yè)務(wù)覆蓋范圍，從而鞏固在當(dāng)?shù)厥袌龅牡匚?，加強對上游供貨廠商的控制力，深層次地搶占市場份額。 二、 二級市場開發(fā)應(yīng)注意的幾個問題 市場準入的原則：擬進入二級市場必須有足夠的市場容量，原則上要求家電消費總量在 3個億以上。 就近開發(fā)的原則：應(yīng)首先在分部所在城市周邊選擇（除非戰(zhàn)略發(fā)展的需要）。分部制定開發(fā)半徑的標準為：能夠便捷地提供商品調(diào)配并實施嚴格的控制和管理；分部和二級城市之間以交通便利、快捷，且前期的媒體宣傳對該地區(qū)有一定的輻射影響為 佳。 穩(wěn)扎穩(wěn)打的原則：分部要量力而行，做到成熟一個開發(fā)一個，一步一個腳印，切忌盲目冒進，增加經(jīng)營風(fēng)險。 四、選址的三大要素 在前期的市調(diào)和論證已相當(dāng)充分，并已明確制定某一商圈或二級市場的開店計劃后，將進入實質(zhì)性的選址階段，選址工作必須把握三大核心要素： 位置 不管是分部所在城市或二級市場的開發(fā)，門店選址中位置是首先考慮的要素，商圈、客流、家電銷售氛圍、便利的交通、突出的形象是決定經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。 店面形象與賣場結(jié)構(gòu) 備選項目一定要有突出的外觀形象、豐富的廣告位資源，門口有停車位及促銷空間；內(nèi)場的結(jié)構(gòu) 要適合經(jīng)營家電，無過多的立柱、隔墻、死角，通透性強，適合做大賣場。能夠按公司標準進行商品布局和出樣，并為消費都創(chuàng)造一個良好的購物環(huán)境。 租金 房租是經(jīng)營中最沉重的負擔(dān)，由于家電零售業(yè)已進入微利經(jīng)營的時代，所以租金一定要合理，原則上要求租金不超過預(yù)期營業(yè)額的 1%。 當(dāng)擬進入的商圈較狹小、可供選擇的物業(yè)很少、且進入的必要性很強（屬于城市的核心商圈，從市場占有率和競爭的需要出發(fā)，都必須進入）時，可酌情將租金占預(yù)期銷售額的比例放寬到不超過 2%（前提是該店營業(yè)后，對周邊康華直營店的銷售額和利潤的影響都不超過 15%）。 在此再次明確，各分部在選址時一定要本著位置→結(jié)構(gòu)→租金依次考慮的原則，首先要在適合經(jīng)營的商圈選址，其次是在該商圈選擇適合做大賣場的商城，第三是將符合要求的商城以最低的租金談下來。 五、 選擇新門店的基本要求 （一）、地理位置： 分部應(yīng)依托城市商圈開店，最好進入商圈或緊鄰各商圈，力求利用商圈的人氣，吸引客流。 （ 1）、一級市場適合開店的地點為：核心商圈、次商圈、立體交通的匯聚點（公交、地鐵、輕軌等的交通樞紐）、主要競爭對手經(jīng)營最好的門店附近。另對于處在城鄉(xiāng)結(jié)合部，但有較多居民及一定購買力的地區(qū)，原則上不要 冒然開店，對該地區(qū)消費群體的覆蓋，可選擇在其進入城市的交通關(guān)結(jié)點（可匯聚人流，有一定商業(yè)氛圍的地區(qū)）選址建設(shè)。 （ 2）、中心城市（城區(qū)人口 400萬以上，平均消費水平較高）要于核心商圈特別是立體交通的匯聚點開設(shè) 1至幾家主力大店，以提高市場占有率，樹立公司形象，擴大影響力。 （ 3）、一級市場開店的順序為：首先進入核心商圈，再進入次商圈。如商圈相臨，則視其消費能力的強弱決定進入的先后。 （ 4）、周邊二級市場只能在核心商圈內(nèi)或核心商圈的緊鄰地帶（當(dāng)找不到合適的物業(yè)時）開店。 （ 5）、鼓勵與世界著名的連鎖企業(yè)（如沃爾 瑪、家樂福、宜家家居等）及與我公司經(jīng)營產(chǎn)品具有互補性的本地知名零售企業(yè)為鄰，共同分享客流資源。 店址前應(yīng)有一條一級街道，最好是進出商圈的必經(jīng)之路或主要通道，利于突出形象，吸納客流。 店址方圓 200米內(nèi)，至少應(yīng)有 5條以上公交線路通過并有站點設(shè)置。 店址正面道路應(yīng)是雙向街道，原則上不選單行道、步行街或嚴管街，以保證交通暢通（如地區(qū)消費有其特殊性，只能在上述區(qū)域開店，須上報詳細的情況說明）。 （二）、店面條件： 面積： （ 1）、標準店面： 35004000㎡（凈使用面積） （ 2）、中心城市主力大店： 50006000㎡ （ 3）、特殊店面：在狹小、物業(yè)少的商圈內(nèi)開店，可適當(dāng)降低面積要求，但店面不得小于 2500㎡。 （ 4）、二級市場如只開一家中心店，則門店面積不得小于標準店面，且必須作到設(shè)施全、條件優(yōu)、形象佳，有發(fā)展空間。 （ 5）、簽約面積有時可不受實際使用（自營商品）的限制，關(guān)鍵看對方能提供什么樣的合作條件。如整租（或購買）較大面積時對方的條件很優(yōu)惠，對公司更有利，可以整簽（分部須考慮剩余面積的用途）。 樓層（優(yōu)先次序）： （ 1）、主一層帶二層 （ 2）、主一層 （ 3）、主一層帶地下一層 4）、主一層帶二層和地 下一層 （ 5）、主一層帶二層和三層 結(jié)構(gòu)： （ 1）、以適合于大賣場經(jīng)營的框架結(jié)構(gòu)為首選。賣場內(nèi)無過多的立柱、隔墻和死角，具有較好的通透性，適合展示商品。 （ 2）、以獨立經(jīng)營的房屋為主，如是“店中店”必須具有突出的外立面形象和獨立的門頭。 層高：賣場內(nèi)凈空高度不少于 （吊頂后）。 通道：至少有 2部以上的步梯通往不同樓層，每部寬度不應(yīng)低于 2m，至少有 1部步梯位于賣場內(nèi)。如有電動扶梯更佳。 庫房：應(yīng)有配套庫房 350m2左右，確保存貨安全，提貨便捷。 設(shè)施： （ 1） 應(yīng)有符合國家消防標準的消防設(shè)備及附屬設(shè)備。 （ 2） 應(yīng)有符合國家標準的煙感報警系統(tǒng)。 （ 3） 符合標準的照明系統(tǒng)。