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【正文】 司負(fù)責(zé)的態(tài)度，認(rèn)真的制定計(jì)劃，創(chuàng)新的設(shè)計(jì)方案，并充分發(fā)揮談判的優(yōu)勢(shì)，努力為企業(yè)創(chuàng)收。 附：《門店廣告位出租收費(fèi)管理流程》 《廣告位租賃協(xié)議》。 附表 1：廣告位定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)測(cè)算表 附表 2：廣告位簽約及費(fèi)用收取計(jì)劃表 附表 3：出租廣告位臺(tái)帳 附表 4：月度廣告位租賃情況月報(bào) 附件一：門店廣告位 出租收費(fèi)管理流程 附件二 : 監(jiān)控 計(jì)劃和合同 的實(shí)施 由分部采購(gòu)部負(fù)責(zé)按合同條款催繳租金 分部總經(jīng)理牽頭，根據(jù)廣告位數(shù)量、面積及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制訂全年詳細(xì)的費(fèi)用收取計(jì)劃上報(bào)總部銷售中心審批。 采購(gòu)部聯(lián)系廠家洽談出租事宜，并簽訂租賃合同 分部財(cái)務(wù)部單獨(dú)建立此項(xiàng)科目，進(jìn)行費(fèi)用收取和統(tǒng)計(jì)。 分部賣場(chǎng)部將費(fèi)用收取計(jì)劃轉(zhuǎn)采購(gòu)部 分部采購(gòu)部、賣場(chǎng)部各留一份合同復(fù)印件；合同期滿前一個(gè)月， 由賣場(chǎng)部通知采購(gòu)部 合同由分部總經(jīng)理審批， 合同原件由財(cái)務(wù)留存。 采購(gòu) 部與廠家續(xù)簽廣告位租賃合同 經(jīng)總部銷售中心審批并下達(dá)年度廣告位出租收費(fèi)計(jì)劃 由各分部根據(jù)當(dāng)?shù)貜V告發(fā)布價(jià)格暫定廣告位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 廣告位租賃協(xié)議 甲方： 乙方：北京康華電器有限公司 甲乙雙方就乙商場(chǎng)內(nèi)、外部的廣告位租賃給甲方使用一事協(xié)商一致達(dá)成如下協(xié)議： 一、廣告位位置：位于 商城，位置： 二、廣告位長(zhǎng) 米，寬 米，總面積 平方米。（附效果圖及位置圖） 三、甲方承租廣告位時(shí)間為 年。自 年 月 日至 年 月 日。 四、廣告位年租金為 元人民幣。 五、租金支付方式；在本協(xié)議簽訂后五日內(nèi)甲方以 方式向乙方支付第一年度的租金 元。此后在每年度開(kāi)始前十天甲方支付下一年度的租金。 六、本協(xié)議中年度指自合同生效日起計(jì)算的年度周期。 七、廣告位交付：本合同簽訂后 日內(nèi)，乙方向甲方交付廣告位。 八、甲方在所租賃的廣告位上制作的燈箱應(yīng)符合乙方對(duì)商場(chǎng)內(nèi)燈箱形象標(biāo)準(zhǔn)。甲方在安裝燈箱廣告前須將設(shè)計(jì)方案交乙方備案，雙方對(duì)方案認(rèn)可后，甲方方可安裝。 九、凡 甲方承做并安裝的廣告燈箱須保證質(zhì)量，因質(zhì)量事故造成的一切損失，由甲方承擔(dān)。 十、乙方協(xié)助甲方辦理設(shè)置廣告牌的一切手續(xù)。辦理費(fèi)用甲方負(fù)責(zé)。 十一、本協(xié)議有效期自 年 月 日至 年 月 日止。 十二、合同期滿前一個(gè)月，如甲方不再續(xù)簽該合同，則應(yīng)書(shū)面通知乙方。在同等條件下，乙方優(yōu)先同甲方簽定租賃合同。 十三、本協(xié)議有效期內(nèi)，雙方應(yīng)自覺(jué)遵守，不得擅自違約，否則應(yīng)賠償守約方的損失。該損失無(wú) 法計(jì)算的，以一季度租金為準(zhǔn)。 十四、本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效。 十五、本協(xié)議一式肆份， 雙方各執(zhí)兩份，具有同等法律效力。 甲 方： 乙 方：北京康華電器有限公司 代表人： 代表人： 年 月 日 年 月 日 （六）、已開(kāi)分部新店選址原則與規(guī)定 為了加速各分部新網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)度，并確保新開(kāi)門店的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，將新店選址工作（至合同簽約）分成兩大部分，其中新開(kāi)分部的選址工作仍由“鵬潤(rùn)投資”開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)；已開(kāi)分部的新店選址工作由銷售中心負(fù)責(zé)。 總部 賣場(chǎng)管理部負(fù)責(zé)選址的日常管理與協(xié)調(diào)。 一、 對(duì)各分部開(kāi)發(fā)工作的基本規(guī)定如下： 各分部必須指派專人負(fù)責(zé)新店開(kāi)發(fā)工作。負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的人員必須具備較高的綜合素質(zhì)，能夠獨(dú)立的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研與分析，具備敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)和判斷力、較強(qiáng)的溝通談判能力、一定的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)及勤奮和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)。各分部開(kāi)發(fā)人員確定后，須上報(bào)總部，總部將組織專門的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。 各分部要在綜合評(píng)價(jià)分部的實(shí)力、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)和市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上制定切實(shí)可行的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，計(jì)劃應(yīng)包括詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研、開(kāi)發(fā)目標(biāo)、時(shí)間進(jìn)度、分階段工作重點(diǎn)和相關(guān)責(zé)任人等。各分部要根據(jù)實(shí)際情 況差異，側(cè)重不同的開(kāi)發(fā)方向： （ 1）、如分部成立時(shí)間較短，分部所在城市的布點(diǎn)工作尚未完成，還不能全面覆蓋城區(qū)市場(chǎng)，應(yīng)將開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)放在分部所在城市。 （ 2）、有些老分部雖經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，但部分門店因商圈的轉(zhuǎn)移、消費(fèi)習(xí)性的變化或基礎(chǔ)條件較差，必須做網(wǎng)點(diǎn)布局的調(diào)整，同樣應(yīng)將重點(diǎn)放在分部所在城市，可兼顧周邊市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。 （ 3）、老分部如布點(diǎn)工作已基本完成，且分部所在城市網(wǎng)點(diǎn)布局合理，經(jīng)營(yíng)較好，可將開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)放在周邊二級(jí)市場(chǎng)。 為確保開(kāi)發(fā)工作的順利開(kāi)展，各分部必須做好人才的培養(yǎng)和儲(chǔ)備工作（特別 是采購(gòu)和銷售方面的業(yè)務(wù)人員、門店經(jīng)理等），以備隨時(shí)支援（尤其是在周邊二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)店時(shí)）。 各分部在制定開(kāi)發(fā)計(jì)劃時(shí)要充分考慮分部的承受能力，要根據(jù)人才儲(chǔ)備情況和基礎(chǔ)管理水平制定合理的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，不得因追求速度，造成管理脫節(jié)，影響開(kāi)店的質(zhì)量。 二、市場(chǎng)調(diào)研與分析 開(kāi)發(fā)新門店或二級(jí)市場(chǎng)要做好前期的市場(chǎng)調(diào)研工作，擬進(jìn)入的市場(chǎng)必須具備較好的發(fā)展前景和贏利空間。為提高成功率，各分部須做好以下要素的分析： 市場(chǎng)容量分析：市場(chǎng)容量是決定是否進(jìn)入一個(gè)市場(chǎng)、開(kāi)幾家店的根本依據(jù)，但開(kāi)發(fā)區(qū)域不同，市調(diào)的內(nèi)容應(yīng)有所差別： （ 1） 、在分部所在的城市開(kāi)店，因前期已做了詳細(xì)的市調(diào)，所以應(yīng)側(cè)重?cái)M進(jìn)入商圈的分析，包括商圈的客流、家電銷售氛圍、商圈的主要消費(fèi)群體及消費(fèi)特點(diǎn)、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及銷量情況等。 （ 2）、二級(jí)市場(chǎng)的調(diào)研內(nèi)容要更全面，包括：城市人口、平均消費(fèi)水平、最近幾年的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及增長(zhǎng)情況、家電消費(fèi)總市場(chǎng)容量及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)、地區(qū)消費(fèi)習(xí)性、主要商圈、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及經(jīng)營(yíng)情況等。 贏利空間的分析：主要是通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)亓闶蹆r(jià)格水平的掌握，再結(jié)合商品供價(jià)，測(cè)算經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)空間。 （ 1）、對(duì)于已進(jìn)入的成熟市場(chǎng)，要更多的從擬開(kāi)門店的預(yù)期銷量和本市其 它門店平均毛利率出發(fā)，綜合評(píng)價(jià)未來(lái)經(jīng)營(yíng)的盈利空間。 （ 2）、對(duì)于二級(jí)市場(chǎng)，則要從當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)零售價(jià)、商品凈供價(jià)、預(yù)期銷售目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)成本和競(jìng)爭(zhēng)可能產(chǎn)生的利潤(rùn)損失等多角度分析，測(cè)算經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)空間。 市場(chǎng)的成長(zhǎng)性分析：透過(guò)最近幾年該城市或地區(qū)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，分析和判斷進(jìn)入市場(chǎng)的發(fā)展前景，對(duì)那些沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、業(yè)態(tài)相對(duì)落后、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快的地區(qū)要優(yōu)先考慮。 經(jīng)營(yíng)成本分析：經(jīng)營(yíng)中的固定費(fèi)用（包括房租、水電、人工成本等）是影響盈利的重要因素，相對(duì)市場(chǎng)容量、購(gòu)買力和發(fā)展前景而言，較低的成本支出也是開(kāi)發(fā)的重要參考條件 。 地區(qū)商業(yè)政策分析：包括當(dāng)?shù)卣畬?duì)外部投資所持的態(tài)度、有無(wú)特殊的地方保護(hù)措施、稅收是否優(yōu)惠等。 戰(zhàn)略發(fā)展需要的分析：各分部必須清楚，總部對(duì)分部的要求是奪取區(qū)域市場(chǎng)的第一（無(wú)論是規(guī)模還是贏利能力），分部的開(kāi)店策略必須有助于這個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 （ 1）、在分部所在城市開(kāi)店，除上述分析外，要兼顧對(duì)整體經(jīng)營(yíng)成本的影響和競(jìng)爭(zhēng)需要兩個(gè)要素。因同樣的媒體投入和配送成本，在門店數(shù)量增加、布點(diǎn)合理、市場(chǎng)覆蓋率很高時(shí)，能夠發(fā)揮更高的效率，故分部要測(cè)算開(kāi)店數(shù)量與固定成本攤銷、分部整體經(jīng)營(yíng)質(zhì)量提升之間的關(guān)系；另分部應(yīng)同時(shí) 考慮，當(dāng)門店數(shù)量增加、經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大時(shí)，對(duì)提高市場(chǎng)占有率、加強(qiáng)區(qū)域市場(chǎng)控制力、及給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手施加更大壓力等方面產(chǎn)生的影響。 （ 2）、在二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，通常要參考主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。當(dāng)對(duì)手與分部的競(jìng)爭(zhēng)不只在一個(gè)城市，而是在更廣闊的區(qū)域、甚至全省時(shí)，其開(kāi)店的步伐應(yīng)引起分部的高度重視。某二級(jí)市場(chǎng)如對(duì)手已提前進(jìn)入、且經(jīng)營(yíng)較成功，分部應(yīng)從戰(zhàn)略的高度研究是否跟進(jìn)，如必要?jiǎng)t以康華整體實(shí)力的優(yōu)勢(shì)，全方位的阻擊對(duì)手，降低其盈利水平，迫使其陷入經(jīng)營(yíng)困境。 （ 3）、二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的另一目的，是更加充分的發(fā)揮分部管理資源、企業(yè)無(wú)形資產(chǎn) 、廣告資源、人力資源、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)資源及物流配送資源等的效能，進(jìn)一步擴(kuò)大公司的業(yè)務(wù)覆蓋范圍，從而鞏固在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的地位，加強(qiáng)對(duì)上游供貨廠商的控制力，深層次地?fù)屨际袌?chǎng)份額。 二、 二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題 市場(chǎng)準(zhǔn)入的原則：擬進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)必須有足夠的市場(chǎng)容量，原則上要求家電消費(fèi)總量在 3個(gè)億以上。 就近開(kāi)發(fā)的原則：應(yīng)首先在分部所在城市周邊選擇（除非戰(zhàn)略發(fā)展的需要）。分部制定開(kāi)發(fā)半徑的標(biāo)準(zhǔn)為：能夠便捷地提供商品調(diào)配并實(shí)施嚴(yán)格的控制和管理；分部和二級(jí)城市之間以交通便利、快捷，且前期的媒體宣傳對(duì)該地區(qū)有一定的輻射影響為 佳。 穩(wěn)扎穩(wěn)打的原則：分部要量力而行，做到成熟一個(gè)開(kāi)發(fā)一個(gè)，一步一個(gè)腳印，切忌盲目冒進(jìn)，增加經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 四、選址的三大要素 在前期的市調(diào)和論證已相當(dāng)充分，并已明確制定某一商圈或二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)店計(jì)劃后，將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的選址階段，選址工作必須把握三大核心要素： 位置 不管是分部所在城市或二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，門店選址中位置是首先考慮的要素，商圈、客流、家電銷售氛圍、便利的交通、突出的形象是決定經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵。 店面形象與賣場(chǎng)結(jié)構(gòu) 備選項(xiàng)目一定要有突出的外觀形象、豐富的廣告位資源，門口有停車位及促銷空間；內(nèi)場(chǎng)的結(jié)構(gòu) 要適合經(jīng)營(yíng)家電，無(wú)過(guò)多的立柱、隔墻、死角，通透性強(qiáng)，適合做大賣場(chǎng)。能夠按公司標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行商品布局和出樣，并為消費(fèi)都創(chuàng)造一個(gè)良好的購(gòu)物環(huán)境。 租金 房租是經(jīng)營(yíng)中最沉重的負(fù)擔(dān)，由于家電零售業(yè)已進(jìn)入微利經(jīng)營(yíng)的時(shí)代，所以租金一定要合理，原則上要求租金不超過(guò)預(yù)期營(yíng)業(yè)額的 1%。 當(dāng)擬進(jìn)入的商圈較狹小、可供選擇的物業(yè)很少、且進(jìn)入的必要性很強(qiáng)（屬于城市的核心商圈，從市場(chǎng)占有率和競(jìng)爭(zhēng)的需要出發(fā)，都必須進(jìn)入）時(shí)，可酌情將租金占預(yù)期銷售額的比例放寬到不超過(guò) 2%（前提是該店?duì)I業(yè)后，對(duì)周邊康華直營(yíng)店的銷售額和利潤(rùn)的影響都不超過(guò) 15%）。 在此再次明確，各分部在選址時(shí)一定要本著位置→結(jié)構(gòu)→租金依次考慮的原則，首先要在適合經(jīng)營(yíng)的商圈選址，其次是在該商圈選擇適合做大賣場(chǎng)的商城，第三是將符合要求的商城以最低的租金談下來(lái)。 五、 選擇新門店的基本要求 （一）、地理位置： 分部應(yīng)依托城市商圈開(kāi)店，最好進(jìn)入商圈或緊鄰各商圈，力求利用商圈的人氣，吸引客流。 （ 1）、一級(jí)市場(chǎng)適合開(kāi)店的地點(diǎn)為：核心商圈、次商圈、立體交通的匯聚點(diǎn)（公交、地鐵、輕軌等的交通樞紐）、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營(yíng)最好的門店附近。另對(duì)于處在城鄉(xiāng)結(jié)合部，但有較多居民及一定購(gòu)買力的地區(qū)，原則上不要 冒然開(kāi)店，對(duì)該地區(qū)消費(fèi)群體的覆蓋，可選擇在其進(jìn)入城市的交通關(guān)結(jié)點(diǎn)（可匯聚人流，有一定商業(yè)氛圍的地區(qū)）選址建設(shè)。 （ 2）、中心城市（城區(qū)人口 400萬(wàn)以上，平均消費(fèi)水平較高）要于核心商圈特別是立體交通的匯聚點(diǎn)開(kāi)設(shè) 1至幾家主力大店，以提高市場(chǎng)占有率，樹(shù)立公司形象，擴(kuò)大影響力。 （ 3）、一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)店的順序?yàn)椋菏紫冗M(jìn)入核心商圈，再進(jìn)入次商圈。如商圈相臨，則視其消費(fèi)能力的強(qiáng)弱決定進(jìn)入的先后。 （ 4）、周邊二級(jí)市場(chǎng)只能在核心商圈內(nèi)或核心商圈的緊鄰地帶（當(dāng)找不到合適的物業(yè)時(shí)）開(kāi)店。 （ 5）、鼓勵(lì)與世界著名的連鎖企業(yè)（如沃爾 瑪、家樂(lè)福、宜家家居等）及與我公司經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品具有互補(bǔ)性的本地知名零售企業(yè)為鄰，共同分享客流資源。 店址前應(yīng)有一條一級(jí)街道，最好是進(jìn)出商圈的必經(jīng)之路或主要通道，利于突出形象，吸納客流。 店址方圓 200米內(nèi)，至少應(yīng)有 5條以上公交線路通過(guò)并有站點(diǎn)設(shè)置。 店址正面道路應(yīng)是雙向街道，原則上不選單行道、步行街或嚴(yán)管街，以保證交通暢通（如地區(qū)消費(fèi)有其特殊性，只能在上述區(qū)域開(kāi)店，須上報(bào)詳細(xì)的情況說(shuō)明）。 （二）、店面條件： 面積： （ 1）、標(biāo)準(zhǔn)店面： 35004000㎡（凈使用面積） （ 2）、中心城市主力大店： 50006000㎡ （ 3）、特殊店面：在狹小、物業(yè)少的商圈內(nèi)開(kāi)店，可適當(dāng)降低面積要求，但店面不得小于 2500㎡。 （ 4）、二級(jí)市場(chǎng)如只開(kāi)一家中心店，則門店面積不得小于標(biāo)準(zhǔn)店面，且必須作到設(shè)施全、條件優(yōu)、形象佳，有發(fā)展空間。 （ 5）、簽約面積有時(shí)可不受實(shí)際使用（自營(yíng)商品）的限制，關(guān)鍵看對(duì)方能提供什么樣的合作條件。如整租（或購(gòu)買）較大面積時(shí)對(duì)方的條件很優(yōu)惠，對(duì)公司更有利，可以整簽（分部須考慮剩余面積的用途）。 樓層（優(yōu)先次序）： （ 1）、主一層帶二層 （ 2）、主一層 （ 3）、主一層帶地下一層 4）、主一層帶二層和地 下一層 （ 5）、主一層帶二層和三層 結(jié)構(gòu)： （ 1）、以適合于大賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的框架結(jié)構(gòu)為首選。賣場(chǎng)內(nèi)無(wú)過(guò)多的立柱、隔墻和死角，具有較好的通透性，適合展示商品。 （ 2）、以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的房屋為主，如是“店中店”必須具有突出的外立面形象和獨(dú)立的門頭。 層高：賣場(chǎng)內(nèi)凈空高度不少于 （吊頂后）。 通道：至少有 2部以上的步梯通往不同樓層，每部寬度不應(yīng)低于 2m，至少有 1部步梯位于賣場(chǎng)內(nèi)。如有電動(dòng)扶梯更佳。 庫(kù)房：應(yīng)有配套庫(kù)房 350m2左右，確保存貨安全，提貨便捷。 設(shè)施： （ 1） 應(yīng)有符合國(guó)家消防標(biāo)準(zhǔn)的消防設(shè)備及附屬設(shè)備。 （ 2） 應(yīng)有符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的煙感報(bào)警系統(tǒng)。 （ 3） 符合標(biāo)準(zhǔn)的照明系統(tǒng)。