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2024-12-16 19:08本頁面
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【正文】 物業(yè)項(xiàng)目 銷售單價(jià) 銷售總價(jià) 臨街商鋪 2500 元 /平方米 15000 萬元 酒店 和商業(yè)配套 3500 元 /平方米 7000 萬元 (三 ) 資金籌措 : 項(xiàng)目投資來源于自有資金投資、融資和前期銷售收益。其中自有資金投資為 3000萬元，通過銀行融資 4000 萬元，其他投資部分通過銷售業(yè)績產(chǎn)生。 二、 財(cái)務(wù)評 價(jià) (一 ) 投資和收益進(jìn)度 計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作周期為一年（不含前期土地運(yùn)作等），在一年的時(shí)間內(nèi)，大體投資進(jìn)度情況如下表： 投資計(jì)劃 投資計(jì)劃表 單位：萬元 項(xiàng)目 投資總額 2021 2021 2021 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 土地成本 5000 5000 建安成本 5000 500 1500 2021 500 500 前期工程費(fèi) 155 155 開發(fā)期間費(fèi)用 38 19 19 室外配套費(fèi) 348 35 118 125 70 不可預(yù)見費(fèi) 166 166 開發(fā)期間的規(guī)費(fèi) 559 112 168 224 56 管理費(fèi) 100 25 25 25 25 銷售費(fèi)用 440 100 50 50 50 80 110 財(cái)務(wù)費(fèi)用 400 100 100 100 100 合計(jì) 12206 5000 155 890 1980 2690 300 580 610 銷售回款計(jì)劃 銷售回款表（按 季度 ） 項(xiàng)目 建筑面積 2021 2021 2021 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 一期商鋪 80000 16000 32021 16000 16000 可銷售比例 100% 實(shí)際銷售比例 20 40 20 20 實(shí)際回款數(shù) （萬元 ） 3000 6000 3000 3000 二期商業(yè) 20210 10000 10000 可銷售比例 100% 實(shí)際銷售比例 50% 50% 實(shí)際回款數(shù) （萬元） 3500 3500 備注：二期為集體購買。 (二 ) 財(cái)務(wù)效益分析 項(xiàng)目 靜態(tài) 利潤表： 項(xiàng)目 數(shù)額（萬元） 備注 總成本 12206 總收益 22021 營業(yè)稅前利潤 9794 營業(yè)稅 1100 城市維護(hù)建設(shè)稅 77 營業(yè)稅的 7% 教育附加 33 營 業(yè)稅的 3% 所得稅前利潤 8584 所得稅 2833 所得稅前利潤的 33% 稅后純利潤 5751 盈余公積金 575 可分配利潤 5938 初始投資利潤率 % 初始投資凈利率 % 全部投資利潤率 % 全部投資凈利率 % 敏感性分析 ⑴ 稅前利潤因素： 成本費(fèi)用波動(dòng) 售價(jià)變動(dòng) 10% 5% 0% 5% 10% 10% 7608 6994 6384 5774 5163 5% 8705 8094 7484 6874 6263 % 9805 9194 8584 7974 7363 5% 10905 10294 9684 9074 8463 10% 12021 11394 10784 10174 9563 ⑵ 投資利潤率因素 成本費(fèi)用波動(dòng) 售價(jià)變動(dòng) 10% 5% 0% 5% 10% 10% % % % % 5% % % % % % % % % % % 64% 5% % % % % 10% % % % % 從上面的分析，在最惡劣的形勢下（成本上升 10%，售價(jià)下降 10%的最惡化情況），稅前利潤仍然能夠達(dá)到 5163 萬元，投資利潤率能夠達(dá)到 %。利潤依然可觀。 (三 )財(cái)務(wù)分析結(jié)論 根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益率良好，初始投資凈利率達(dá)到 %，具有良好的贏利能力；投資當(dāng)年回收，具備很強(qiáng)的償債能力；盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為 %，風(fēng)險(xiǎn)很小，敏感性分析 中，在最惡劣的形勢下利潤依然可觀 ，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 第 七 章 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及控制措施 盡管項(xiàng)目具有良好得抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但為保持項(xiàng)目良好收益，應(yīng)制定必要的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施。 一、風(fēng)險(xiǎn)類型和防范措施 成本風(fēng)險(xiǎn)： 從現(xiàn)實(shí)的社會(huì)物價(jià)情況看，物資價(jià)格大幅度上升的可能性不大，因此應(yīng)盡可能避免公司運(yùn)營過程可能造成的風(fēng)險(xiǎn)，避免主觀錯(cuò)誤和舞弊現(xiàn)象，也可以同承包商簽訂固定總價(jià)承包合同，讓承包商分擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)。 市場風(fēng)險(xiǎn)： 本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銷售價(jià)格和銷售 率不能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。因此要發(fā)揮項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)房地產(chǎn)策劃和銷售的專業(yè)優(yōu)勢，制定科學(xué)、有效、整體、系統(tǒng)的營銷策略和促銷政策策略，提高市場競爭優(yōu)勢；同時(shí)制定有效的銷售獎(jiǎng)勵(lì)措施，提高銷售業(yè)績。 其它風(fēng)險(xiǎn) 其它風(fēng)險(xiǎn)包括政治風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等，但在本項(xiàng)目中上述風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)造成大的影響。 二、風(fēng)險(xiǎn)控制 工期： 確保工程進(jìn)度的順利進(jìn)行，要充分考慮當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫犹鞖饪赡軐こ淌┕さ牟涣加绊?；另外，要?yán)格按照工程進(jìn)度施工，在管理商下工夫；聘請業(yè)績良好的監(jiān)理公司對項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理。 投資決策 要密 切跟蹤市場，做好各個(gè)階段的市場調(diào)查和分析，及時(shí)調(diào)整策略，避免公司對項(xiàng)目決策的滯后，以降低投資決策風(fēng)險(xiǎn)，減少不必要的損失。 項(xiàng)目時(shí)效控制 本項(xiàng)目在目前柳州的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段具有明顯的開發(fā)優(yōu)勢和良好的市場機(jī)會(huì)，應(yīng)加快項(xiàng)目論證和融資的步伐，盡快進(jìn)入前期工作，力求按照開發(fā)進(jìn)度順利實(shí)施。
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