【正文】 揮政府引導(dǎo)作用，做到借勢(shì)借力，確保項(xiàng)目達(dá)到良好的市場(chǎng)效果。項(xiàng)目以滿足經(jīng)營(yíng)戶為主，先安排好經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，招商先行，銷(xiāo)售為輔。 H 區(qū)： 汽車(chē)美容服務(wù)區(qū) 第五章、項(xiàng)目操作思路 一、 項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)之戰(zhàn)略核心因素 市場(chǎng)整合戰(zhàn)略：項(xiàng)目作為青州市汽配市場(chǎng)整合平臺(tái)，由政府出面整合市場(chǎng)，劃行規(guī)市，建立行業(yè)產(chǎn)業(yè)基地。 汽配展示中心 ：項(xiàng)目?jī)?nèi)部汽配品牌旗艦店，展示品牌汽配產(chǎn)品形象。 (5) 規(guī)模定位 —— 濰坊乃至山東區(qū)域 最大的汽 車(chē)汽配 服務(wù)中心 本項(xiàng)目 130畝的超大規(guī)模規(guī)劃，在目前 濰坊 現(xiàn)有的汽 配 市場(chǎng)和在立項(xiàng)規(guī) 劃的汽 配 市場(chǎng)當(dāng)中也都是當(dāng)之無(wú)愧的最大規(guī)模，項(xiàng)目一旦建成經(jīng)營(yíng)，必將成為統(tǒng)領(lǐng)整個(gè) 濰坊汽車(chē)汽配 服務(wù)中心； 三、市場(chǎng)主體與業(yè)態(tài)規(guī)劃 (一 )市場(chǎng)分兩期，一期為市場(chǎng)部分，二期為商業(yè)輔助配套設(shè)施具體見(jiàn)下圖 (二 )商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃 一期部分 一期部分為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)部分，針對(duì)汽配行業(yè)，我們進(jìn)行了業(yè)態(tài)布局規(guī)劃，具體情況如下： A區(qū)：重汽配件區(qū) ：包括重型汽車(chē)、裝載汽車(chē)等配件和品牌服務(wù)區(qū) B區(qū)：商用車(chē)配件區(qū) ：包括商用汽車(chē)配件和品牌服務(wù)區(qū) C區(qū)：轎車(chē)配件區(qū) ：包括品牌轎車(chē)配件和服務(wù)區(qū) D區(qū)：農(nóng)機(jī)配件區(qū) ：包括農(nóng)用機(jī)械、農(nóng)用車(chē)輛配件和服務(wù)區(qū) E區(qū)：工程機(jī)械配件區(qū) ：包括工程機(jī)械、裝卸機(jī)等配件和品牌服務(wù)區(qū) F區(qū)： 汽車(chē)用品區(qū)：包括汽車(chē)內(nèi)部用品等 G區(qū)：汽車(chē)改裝快修區(qū)：包括汽車(chē)改裝、汽車(chē)改造以及汽車(chē)快修 H區(qū)：汽車(chē)美容服務(wù)區(qū)：包括汽 車(chē)美容、汽車(chē)裝飾等服務(wù) 一 期 二期 I區(qū)：輔助商務(wù)服務(wù)區(qū)：主要服務(wù)于市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶和消費(fèi)者，提供包括餐飲、娛樂(lè)、居住、休閑等服務(wù)。 本項(xiàng)目的出現(xiàn)，填補(bǔ)了 青州汽配 消費(fèi)的空缺，改變了 青州 人民傳統(tǒng)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)方式，一種全新的消費(fèi)模式 —— 一次性集中化汽車(chē) 服務(wù) 消費(fèi)行為將因此產(chǎn)生。 本項(xiàng)目集各項(xiàng)汽 配 消費(fèi)功能的同時(shí)，提高服務(wù)功能和餐飲、娛樂(lè)、等軟件的配套。 二、項(xiàng)目定位 (1) 針對(duì)目標(biāo)客戶市場(chǎng)的定位 —— 商業(yè)投資功能和經(jīng)營(yíng)前景。 (二 )中期目標(biāo)： 濰坊乃至周邊 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)最大最集中的汽配基地，輻射山東半島和魯中地區(qū)，在山東的汽配專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中占領(lǐng)一席之地。 項(xiàng)目周邊汽配行業(yè)密集，屬于老碼頭，商氣較強(qiáng) 項(xiàng)目區(qū)域原來(lái)屬于青州市汽配和農(nóng)機(jī)聚集地，分布著青州超過(guò) 80%的汽配農(nóng)機(jī)商家 ，同時(shí)周邊匯集了青州幾乎所有的汽車(chē)展銷(xiāo)廳和 4s店，可謂是汽車(chē)汽配最集中的區(qū)域，具有傳 統(tǒng)的商業(yè)底蘊(yùn)，客戶心目中有很高的地位，在老碼頭建設(shè)專(zhuān)業(yè)化的汽配城，將彰顯更大的價(jià)值。同時(shí)膠濟(jì)鐵路和高鐵開(kāi)通，汽配將輻射至更遠(yuǎn)的華北區(qū)域和南方。 項(xiàng)目 非常便利地 輻射 到 青州市區(qū) 每個(gè)角落，到達(dá)市區(qū)內(nèi)部均在半小時(shí)交通圈內(nèi)，因此輻射市區(qū)非常便利。 三、從 項(xiàng)目自身?xiàng)l件 看 青州國(guó)際 汽配城的建設(shè)， 建設(shè)汽配城，最大化體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 項(xiàng)目交通便利，是做汽配物流的絕佳位置。 二、從 汽配產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展 ： 青州國(guó)際汽配 城的建設(shè)，功在千秋，勢(shì)在必行 前面我們提到，汽車(chē)行業(yè)的發(fā)展 將 進(jìn)入快車(chē)道，隨之而來(lái)的汽配產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)更大的發(fā)展機(jī)遇，青州現(xiàn)有市場(chǎng)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場(chǎng)的需求，預(yù)計(jì)在未來(lái) 5 年內(nèi)，青州汽配產(chǎn)業(yè)整體規(guī)模將翻一番， 銷(xiāo)售額將上漲一倍以上，超前建設(shè)專(zhuān)業(yè)的汽配市場(chǎng)，既符合市場(chǎng)需要，也提升了行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。擁有這么良好的行業(yè)基礎(chǔ)，建設(shè)汽配城非?？尚? 現(xiàn)有汽配市 場(chǎng)破敗，物業(yè)條件不適合經(jīng)營(yíng)要求，市場(chǎng)呼吁現(xiàn)代化的汽配市場(chǎng) 現(xiàn)有汽配分布在 309 國(guó)道周邊和汽車(chē)站附近，相對(duì)集中，但都是以門(mén)頭房為主的，設(shè)施相對(duì)破敗，農(nóng)機(jī)部分已經(jīng)建設(shè)了農(nóng)機(jī)市場(chǎng)，但內(nèi)部面積太小，交通不便，停車(chē)不便，沒(méi)有好的物流倉(cāng)儲(chǔ)空間，導(dǎo)致物業(yè)使用很受限制。 而建設(shè)青州汽配城，立足于汽配行業(yè)，具有非常強(qiáng)的行業(yè)支撐，由于是整合市場(chǎng)的因素，以整體商業(yè)運(yùn)作來(lái)推進(jìn)項(xiàng)目，重經(jīng)營(yíng)輕銷(xiāo)售，招商為主銷(xiāo)售為輔，首先獲得項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成功 ，才考慮項(xiàng)目的銷(xiāo)售成功。 三、建設(shè) 青州 汽配城 ， 將促進(jìn) 青州 房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展 青州 自 2021 年以來(lái)，城市建設(shè)快速發(fā)展，建設(shè)了包括 四海鑫城、青都國(guó)際商城、中都財(cái)富廣場(chǎng)、宋城、青州城市中心廣場(chǎng)、柳樹(shù)灣等一批品質(zhì)品牌地產(chǎn)項(xiàng)目，可以說(shuō)青州城市地產(chǎn)發(fā)展的速度非常快，在短短 4年內(nèi)，新建住宅面積超過(guò) 1000 萬(wàn)平方米，商業(yè)面積超過(guò) 100 萬(wàn)平方米，可以說(shuō)城市房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為青州的一個(gè)現(xiàn)象。 （三） 億豐宜家裝飾城成功整合 市場(chǎng)，帶來(lái)巨大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)產(chǎn)業(yè)提升意義非常 地處山東青州城東北角的億豐宜佳裝飾材料城 2021 年 5月 1日正式營(yíng)業(yè) ， 建筑面積 達(dá)到 萬(wàn)平方米 ，開(kāi)業(yè) 僅三個(gè)多月時(shí)間 就 已有 281 家陶瓷廚衛(wèi)燈飾經(jīng)營(yíng)業(yè)戶和 116 家五金業(yè)戶入駐 ， 實(shí)現(xiàn)交易額 8700 萬(wàn)元。結(jié)合 10 公里309 國(guó)道青州段的拓寬改造 ， 對(duì)沿路的農(nóng)機(jī)、摩托車(chē)、建材、鋼鐵等原有市場(chǎng)進(jìn)行了全面整合；并借助花博會(huì)，規(guī)范擴(kuò)建了 江北花卉交易中心，形成了江北最大的花卉市場(chǎng)，從而把一個(gè)個(gè)分散獨(dú)立的小市場(chǎng)整合成了一批年銷(xiāo)售額過(guò) 10億元的大市場(chǎng)。 （二） 大整合打造大集群。 近年來(lái) 抓住即將修建的長(zhǎng) (春 )深 (圳 )高速縱穿全境的契機(jī) ， 規(guī)劃了 平方公里的現(xiàn)代 物流 中心 ， 并成功列入了省 “ 十一五 ” 規(guī)劃 ， 從而一下子撐開(kāi)了青州 物流 的軀 身。這個(gè)背景下適當(dāng)超前建設(shè)國(guó)際化視角的汽配城，非常有必要。 按照山東汽車(chē)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，建設(shè)國(guó)際化汽配城正是當(dāng)時(shí) 2021 年 8月 10日，由山東省發(fā)改委制訂并頒布了《 山東省汽車(chē)工業(yè) 20212021 年發(fā)展規(guī)劃 》 ，規(guī)劃中重點(diǎn)提出了汽車(chē)汽配產(chǎn)業(yè)在整體經(jīng)濟(jì)中的地位，同時(shí)對(duì)汽配產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行了系統(tǒng)規(guī)劃，青州處在整個(gè)汽車(chē)汽配產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃的中心位置。 青州是山東重要的汽配生產(chǎn)基地，尤其是農(nóng)用車(chē)配件和農(nóng)用小挖更是地方特色支柱產(chǎn)業(yè)之一， 孕育了包括山工神娃等汽配挖掘機(jī)著名品牌。青州國(guó)際汽配城建成后將成為省內(nèi)外汽配產(chǎn)業(yè)展示、交易和物流的又一個(gè)重要基地。到 2021 年，山東省汽車(chē)零部件工業(yè)實(shí)現(xiàn)