【正文】 確定影響項目的重要因素，用層次分析法（AHP）確定其權(quán)重，運用德爾菲法對各項目要素綜合評定打分，最終得出各項目的綜合品質(zhì)指標。為了能夠更為科學(xué)的、客觀的反應(yīng)各個地產(chǎn)項目的綜合品質(zhì)，并將其量化。最終的價格定位將是這三種定價法則綜合結(jié)果的產(chǎn)物。價格定位的合理性對于一個項目的成功與否是非常關(guān)鍵的。在房地產(chǎn)營銷過程中，房地產(chǎn)的定價是最根本、最有效、也是最易于調(diào)控的，它是房地產(chǎn)營銷過程中的核心性的關(guān)鍵性問題。通過價格杠桿，引導(dǎo)購買意向，達到均衡出貨。（前提：當旺銷局面持續(xù)半個月左右時才考慮提價）。⑵西組團為中檔住宅，總價控制在12萬以內(nèi)。3．2住宅功能定位本項目住宅大致分兩大組團，東向組團遠離汽配城和車站，且可遠眺文筆峰，享受城市少有的“綠肺”，利于營造居家氛圍；西向組團因環(huán)繞汽配城和車站，受商業(yè)干擾大，居住品質(zhì)較難提升，反而依靠汽配城和車站將來形成的商業(yè)氛圍，“靠山吃山”更能體現(xiàn)其價值。⑷留出汽配城管理中心和政府服務(wù)中心辦公空間。⑵倉儲功能面積適當減少，主要考慮到商鋪如設(shè)置夾層，同時項目當前經(jīng)營以零售為主，實際經(jīng)營需求不大，但可預(yù)留部分空間。他們關(guān)注本市場是否具備發(fā)展?jié)摿?，是否能得到消費者的認可，市場管理部門進行統(tǒng)一的推廣、管理和服務(wù)的能力?？偨Y(jié)：綜上分析，本項目銷售潛在客群主要有較高收入的企事業(yè)單位人員和中等規(guī)模的私營老板，這部分群體，收入穩(wěn)定且較高，已較好的解決了住房問題，相當一部分已有私家車，有投資置業(yè)的愿望和能力，他們最關(guān)注的是投資的安全和財富的增值，他們年齡在3550歲之間；另一部分則是有一定實力的汽配經(jīng)營戶，這部分群體除了關(guān)注投資安全，財富增值外，還關(guān)注本項目的后續(xù)發(fā)展，政府的優(yōu)惠政策，市場的統(tǒng)一的服務(wù)管理等。F：國內(nèi)汽車服務(wù)連鎖所公司該類公司含美容、維修、養(yǎng)護、裝飾的系列化服務(wù)和汽車用品配貨服務(wù)及整車售后市場技術(shù)培訓(xùn)服務(wù)，三大服務(wù)功能于一體，通場常以直營店和加盟店的形式經(jīng)營，對于提高本項目售后服務(wù)功能品質(zhì)，及吸引下游汽配經(jīng)營戶有很大作用。但由于涉及到跨地市，很多中小業(yè)戶不會冒這種風險，所以會有一定的障礙，而且外地市招商的成本要遠遠大于本地。結(jié)論：銅仁市周邊縣、市汽配經(jīng)營戶是本項目的招商次要客群。將來本項目建成后無論是從影響力還是從交通、配套等方面都占有優(yōu)勢。D：銅仁市周邊縣、市汽配經(jīng)營戶銅仁市周邊也形成了一些中小型的汽配市場。這明確了我們選擇目標投資者的方向。若能充分展示本項目的發(fā)展優(yōu)勢、升值潛力，定能吸引他們的關(guān)注，故投資型客群也占據(jù)重要位置。結(jié)論：梵凈山汽貿(mào)一條街汽車銷售、售后服務(wù)類經(jīng)營戶是本項目主要招商客群。且大多汽配經(jīng)營戶都與區(qū)域內(nèi)的維修中心或汽貿(mào)中心有著穩(wěn)定的業(yè)務(wù)聯(lián)系，本項目如能以優(yōu)惠政策吸引部分特約服務(wù)中心、汽車維修廠進駐，不僅能帶動該區(qū)域汽配經(jīng)營戶，同時也能客車站一帶汽配經(jīng)營戶以信心。結(jié)論：項目周邊及客車站一帶汽配經(jīng)營戶是本項目主要銷售、招商的客群。而且這類客群也是營銷層面最便捷的客群，且有助于本項目后期經(jīng)營管理。但隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展和規(guī)模的擴大，目前陳舊、落后的交易平臺已不能滿足經(jīng)營發(fā)展的需求，換鋪的需求比較強烈。2．2本項目汽配城潛在客群：A：項目周邊及客車站一帶汽配經(jīng)營戶項目周邊及客車站一帶汽配經(jīng)營戶約有300戶經(jīng)營戶。本項目整體市場定位：服務(wù)銅仁地區(qū)、專業(yè)化、集多種服務(wù)功能于一體、具有強大輻射的大型綜合汽配城。遵循上述營銷鏈規(guī)則，本項目做為政府指定的未來大型汽配專業(yè)市場，同樣從消費市場——汽車配件考慮，汽車配件零售市場與建材、百貨等傳統(tǒng)零售市場面對個人消費者不同，汽配市場主要面對的是上游售后服務(wù)型企業(yè)，如維修中心，品牌特約服務(wù)中心等。商鋪營銷首先必須考慮消費市場，只有準確、恰當?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位，商鋪才能生存與發(fā)展，經(jīng)營商家才能賺到錢，投資者才有回報，發(fā)展商手中的商鋪才能真正賣個好價錢。以銅仁目前汽車保有量，及我司市場調(diào)查來看，多數(shù)經(jīng)營戶仍以零售為主（批發(fā)僅為少量大型貨車配件，且備貨量不足），因此經(jīng)營場所多為街鋪，且租金不高平均600元（見租金調(diào)研），若本項目仍沿用普通汽配城經(jīng)營模式，同時在租金上不占優(yōu)勢，將使招商工作帶來極大考驗。同時，城市的動遷改造和經(jīng)營場所租金的飛漲，經(jīng)營者的“扎堆效應(yīng)”，地方政府把汽配城作為拉動經(jīng)濟發(fā)展和安排就業(yè)的載體，都是汽配城得以繁榮的因素。2．4威脅分析T客戶分流周邊競爭樓盤不斷增加，分流本項目的住宅客流。2．3機會分析O升值潛力未來汽配城及車站建成，發(fā)展?jié)摿o限，住宅居住、投資兩相宜。W互相干擾將來與汽配城、車站為鄰互項干擾，自然降低居住品質(zhì)。S自然景觀西眺文筆峰，與城市“綠肺”為鄰，突顯其稀缺性。從發(fā)展的角度，在考慮項目定位及功能定位時，應(yīng)量力而行，不可盲目追求一步到位。T2．投資客戶競爭銅仁市目前在售商業(yè)項目對本項目的投資型客戶造成一定分流。1．4．威脅分析T1．同業(yè)競爭受到梵凈山汽貿(mào)一條街及客車站汽配市場等市場競爭的威脅，由于本項目當前不論在市場成熟度，還是在交通便利性上（西外環(huán)大道全面貫通還存在變數(shù)），都與上述市場存在差距。O3．借勢銅仁目前整個汽車服務(wù)市場，雖然發(fā)展了象梵凈山汽貿(mào)一條街這樣的專業(yè)市場，仍然似一盤散沙，未發(fā)揮出銅仁汽車服務(wù)的品牌集聚效應(yīng)。1．機會分析O1．政府資源開發(fā)商與市政府通過小十字市場的初次成功的合作，贏得政府的信任，為本項目在未來的開發(fā)、招商環(huán)節(jié)上獲取更多政策扶持創(chuàng)造條件。W4．地形項目地形起伏較大，最大高差為18米，用地不規(guī)整，給規(guī)劃帶來一定困難。W2．商業(yè)氛圍地塊周邊目前只有零散汽配商戶經(jīng)營，尚缺乏成熟的汽配經(jīng)營氛圍。工商、稅務(wù)等各項稅費都會有一定程度的減免。發(fā)展商實力雄厚、在當?shù)負碛幸欢ㄖ?、信譽良好，有力保障了本項目的成功運作。真正實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)全部銷售，與目前銅仁汽配經(jīng)營市場上多數(shù)以租賃為主相比優(yōu)勢明顯，自營、出租、轉(zhuǎn)手，業(yè)主可輕松自由選擇?？傄?guī)模逾10萬平米的大體量設(shè)計，勢必產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，無論是行業(yè)影響力還是市場覆蓋面，都較銅仁現(xiàn)有的汽配市場（如梵凈山大道市場）有較大提高。項目未來先進、合理的規(guī)劃設(shè)計，方便商戶使用。項目整體規(guī)劃涉及商業(yè)、住宅、辦公等多種物業(yè)類型，各種物業(yè)類型之間相互影響，形成互補。四、項目SWOT分析汽配城部分SWOT分析1．優(yōu)勢分析S1．地理位置西外環(huán)道路的貫通，擴建后的短途車站建成，以及靠近長途車站的地利，為本項目的發(fā)達物流配套提供保障，也是開辟專業(yè)市場黃金寶地。住宅市場綜合分析從市調(diào)情況分析，在產(chǎn)品供應(yīng)上，目前銅仁除個別高檔住宅價格在1600—1800元/㎡（御風錦江、時代商匯），各區(qū)域板塊樓盤均價在1000—1200元/㎡。而高品質(zhì)樓盤的不斷出現(xiàn)是一個地區(qū)房地產(chǎn)市場走向成熟的一個重要標志。隨著近年本地開發(fā)商與外來開發(fā)商、設(shè)計商、策劃商、廣告商的不斷融合，一批規(guī)模較大、理念先進、規(guī)劃設(shè)計科學(xué)美觀、操作規(guī)范的項目不斷涌現(xiàn)。這是明顯有別于大城市購房消費行為，是區(qū)域消費特征的現(xiàn)象之一。受區(qū)域房屋租金偏低和不動產(chǎn)投資意識等因素影響，購房者的消費目的以居家自用為主。當然，也有極個別樓盤開始規(guī)范操作。項目開發(fā)過程中，各開發(fā)商大多存在營銷手段單一、銷售執(zhí)行不規(guī)范等現(xiàn)狀。而產(chǎn)品品質(zhì)的低劣也造成了大多數(shù)樓盤價格無法向上攀升。1．3開發(fā)商素質(zhì)和開發(fā)水平不高。 1．2商業(yè)、住宅利潤空間懸殊目前銅仁市商品房售價區(qū)間是每平方米900至1200元左右,土地樓面價大約250元/㎡,加上建安等開發(fā)成本約650元/㎡,總成本大致在850元，而商業(yè)房的成交價最低每平方米8000元左右,最高可達每平方米3萬元左右,利潤空間相對較高。規(guī)模小將直接導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)無法做出優(yōu)美的環(huán)境和完善的配套，加上沿街均為商鋪，降低了產(chǎn)品的居家品質(zhì)，造成區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目同質(zhì)化現(xiàn)象較為突出。三、銅仁住宅市場分析銅仁住宅市場總體特征1．1項目體量小、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較嚴重。3．2客車站汽車服務(wù)市場各區(qū)域每月平均租賃價格下面將結(jié)合客車站汽車服務(wù)市場現(xiàn)有的門面數(shù)量和現(xiàn)行租賃價格研究，統(tǒng)計算出客車站汽車服務(wù)市場店面的月平均租賃價格（因汽修、洗車廠面積過大，且場地征用上存在各種各樣的形式，而且租賃價格嚴重失真，故不在計算之列）。 新路口區(qū)域分為兩邊，左邊門面層高低，平均租賃價格350元左右；右邊因有城南汽車站等緣故，人流多，且門面開間、層高（可做夾層）稍大，故多數(shù)門面在600元左右。3．1客車站汽車服務(wù)市場經(jīng)營店面租賃價格調(diào)研區(qū) 域 租 金 價 格大江路路段700900元/間/月新路口路段南面（靠銅仁五中）300400元/間/月北面（靠城南汽車站）500700元/間/月西外環(huán)路路段（鷺鷥巖路延伸）300500元/間/月由于客車站一帶的汽車服務(wù)市場建成較早，店面多數(shù)都屬于租賃性質(zhì)，且都按房屋的間數(shù)計算，即按每間每月的租賃形式進行，故沒有采用每月每平米的計算標準。銅仁汽車服務(wù)市場租賃價格分析銅仁汽車服務(wù)市場經(jīng)營場所以租賃形式為主，為了給本項目將來的售價和租金的制定提供參考依據(jù)，我司特對客車站一帶和梵凈山大道汽貿(mào)一條街多數(shù)經(jīng)營門面的租金進行調(diào)研，梵凈山大道汽貿(mào)一條街為汽車生產(chǎn)廠家聯(lián)合或單獨自建的性質(zhì)，街邊小店因過于零散和地段位置不同而導(dǎo)致租賃價格差別過大。但目前銅仁整個維修